臺灣高等法院 臺中分院100年度上字第365號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　100年度上字第365號

上訴人

李青枝

訴訟代理人

熊賢祺律師

複代理人

陳衍仲律師

複代理人

蔡佳蓉

被上訴人

鄭忠明

被上訴人

鄭美嬌

被上訴人

李鄭美玉

被上訴人

鄭換

被上訴人

鄭美惠

被上訴人

兼共 同

訴訟代理人

鄭忠松

上列當事人間請求請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100年8月24日臺灣臺中地方法院第一審判決（100年度訴字第873號），提起上訴，本院於102年11月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：坐落台中市○○區○○○段00-0、00-00、00-00、00-00、00-00、00-00、00-00、00-00、00-00地號等9筆土地（合稱系爭土地）係上訴人所有，於民國100年2月15日向林○富購買取得。被上訴人之被繼承人鄭○泉向林○富之被繼承人林○糖承租系爭土地如附圖所示A部分面積172平方公尺、B部分面積34平方公尺、C部分面積230平方公尺，合計共436平方公尺，興建房屋供家人居住使用。系爭土地上之房屋原屬土角厝，鄭○泉於60年間將之改建為如附圖所示A部分面積172平方公尺之磚造平房（門牌號碼台中市○○區○○路00號），並興建如附圖所示B部分面積34平方公尺之鐵皮屋（與磚造平房合稱系爭建物），另鋪設如附圖所示C部分面積230平方公尺之水泥地供庭院使用，系爭建物存在迄今約有42年之久。按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之房地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。系爭建物經台中市建築師公會鑑定，其結果認為在未施作相關結構補強作業前顯有安全之疑慮；再依財政部依所得稅法第51條、第121條規定所訂定之固定資產耐用年數表，其中加強磚造建物之耐用年限為35年，金屬建造建物之耐用年限為15至20年，而系爭建物已使用40餘年，年代歷經久遠，其原始結構已達不堪使用之程度，應認兩造租地建屋之租賃關係應歸於消滅，被上訴人繼續占有系爭土地，即成為無權占有。爰依民法第455條及民法第767條第1項之規定，請求被上訴人拆屋還地，求為命被上訴人拆除系爭土地上如附圖所示A、B、C部分之地上物，將該土地返還上訴人之判決。

二、被上訴人則以：被上訴人對系爭土地如附圖所示A、B、C部分土地有不定期限租賃關係，業經臺灣臺中地方法院（下稱台中地院）90年度沙簡字第299號、92年度簡上字第42號判決確定，上訴人自林○富受讓系爭土地，依民法第425條買賣不破租賃之規定，該租賃關係對上訴人繼續有效，被上訴人自非無權占有系爭土地。又土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法51年台上字第2987號判例參照）。本件基地租賃被上訴人無土地法第103條所定各款之情事，上訴人即不得終止基地租賃契約收回土地，尤無因房屋之老舊與土地價值不相當，而得據為終止基地租賃契約之正當事由，自無因系爭建物不堪使用而使租賃關係歸於消滅。況系爭建物依肉眼判斷，即可認無安全結構之虞，無立即倒塌之危險，且經921大地震等多次大地震之考驗，毫髮無傷。至台中市建築師公會之鑑定報告，純屬推論之詞，並無具體證據及科學上明顯必然會發生倒塌之論證，該鑑定報告不足採信等語，資為抗辯。

三、以下之事實為兩造所不爭執：

（一）系爭土地係上訴人所有，於100年2月15日向林○富購買取得。

（二）被上訴人之被繼承人鄭○泉向林○富之被繼承人林○糖承租系爭土地如附圖所示A部分面積172平方公尺、B部分面積34平方公尺、C部分面積230平方公尺，合計共436平方公尺，興建房屋供家人居住使用，雙方所成立之租賃關係係屬租地建屋。

（三）系爭土地上之房屋原屬土角厝，鄭○泉於60年間將之改建為如附圖所示A部分面積172平方公尺之磚造平房（門牌號碼台中市○○區○○路00號），並興建如附圖所示B部分面積34平方公尺之鐵皮屋，另鋪設如附圖所示C部分面積230平方公尺之水泥地供庭院使用，系爭建物存在迄今約有42年之久。

（四）鄭○泉承租系爭土地如附圖所示A、B、C部分面積共436平方公尺，委任訴訟代理人鄭○明於89年1月27日與林○富達成訴訟上和解（本院87年度上字第131號請求拆屋還地事件），雙方合意租金自85年5月3日起調整為每年1萬7971元。

（五）鄭○泉於87年10月25日死亡，系爭建物及系爭土地之租約由被上訴人共同繼承。

（六）被上訴人鄭換、鄭美嬌、李鄭美玉、鄭美惠、鄭忠松以林○富終止系爭土地之租約不合法，訴請確認對系爭土地如附圖所示A、B、C部分面積共436平方公尺土地有不定期限租賃關係存在，經台中地院90年度沙簡字第299號、92年度簡上字第42號於92年5月2日判決勝訴確定。

（七）林○富於100年2月15日將系爭土地出售予上訴人，被上訴人放棄行使優先承買權。

四、本件兩造爭執之重點：

（一）兩造系爭土地租地建屋之租賃關係是否會因系爭建物不堪使用而歸於消滅？

（二）系爭建物是否已達不堪使用之程度？

五、本院得心證之理由：

（一）兩造系爭土地租地建屋之租賃關係是否會因系爭建物不堪使用而歸於消滅？

1.被上訴人鄭換、鄭美嬌、李鄭美玉、鄭美惠、鄭忠松以林○富終止系爭土地之租約不合法，訴請確認對系爭土地如附圖所示A、B、C部分土地有不定期限租賃關係存在，經台中地院90年度沙簡字第299號、92年度簡上字第42號於92年5月2日判決勝訴確定，固可認被上訴人對系爭土地如附圖所示A、B、C部分土地有不定期租賃關係存在，而兩造就該租賃關係係屬租地建屋之事實亦不爭執，則被上訴人對系爭土地如附圖所示A、B、C部分土地有不定期限之租地建屋租賃關係之事實，應堪認定。本件上訴人所主張兩造間之租地建屋租賃關係應於系爭建物不堪使用而歸於消滅，係發生在台中地院92年度簡上字第42號判決確定後之事實，自不受台中地院92年度簡上字第42號確定判決既判力之拘束，被上訴人抗辯上訴人提起本件訴訟，有違一事不再理之原則云云，顯有誤解，合先敘明。

2.查被上訴人之被繼承人鄭○泉向林○富之被繼承人林○糖承租系爭土地如附圖所示A、B、C部分土地，興建房屋供家人居住使用，系爭土地上之房屋原屬土角厝，鄭○泉於60年間將之改建為如附圖A、B部分所示之系爭建物，並鋪設如附圖C部分所示之水泥地供庭院使用，鄭○泉於87年10月25日死亡，系爭建物及系爭土地之租約由被上訴人共同繼承，系爭土地則於100年2月15日由林○富出售予上訴人，則依民法第425條第1項之規定，兩造間就系爭土地如附圖所示A、B、C部分土地應有租地建屋之租賃關係存在。上訴人主張該租賃關係應於系爭建物不堪使用而歸於消滅，被上訴人則抗辯租地建屋之租賃關係與系爭建物無關，系爭土地租地建屋之租賃關係，不會因系爭建物不堪使用而歸於消滅云云。

3.按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院85年度台上字第790號判決、85年度台上字第2108號判決、87年度台上字第2475號判決、88年度台上字第1852號判決、89年度台再字第7號判決、95年度台上字第388號判決意旨參照）。而租地建屋固非有相當之期限不能達其目的，但在所興建之房屋達到不堪使用之程度，即應認租地建屋之目的已達，承租土地興建房屋之期限應已屆滿，否則出租人將永無收回基地之期，未確定期限變成無限期，出租人幾與喪失所有權無異，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。至最高法院51年台上字第2987號判例意旨所示「租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建」，所謂地上所建之房屋因故滅失，依該判例理由所示，係指基地上之房屋因火災焚燬而言。蓋因此等非自然耗損而致房屋滅失之情形與租地建屋之本意有違，故允許承租人得申請重建，始符當事人之本意，故最高法院51年台上字第2987號判例意旨所指房屋因故滅失應係針對房屋非因自然耗損而滅失之情形，此與本件上訴人主張系爭建物之不堪使用係因年久自然耗損所造成不同，最高法院51年台上字第2987號判例於本件應無適用之餘地。另最高法院86年度台上字第2258號判決意旨謂「土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法院51年台上字第2987號判例參照）。基地租賃如承租人無土地法第103條所定各款之情事，出租人即不得終止基地租賃契約收回土地，尤無因房屋之老舊與土地價值不相當，而得據為終止基地租賃契約之正當事由」。但若房屋之老舊已達不堪使用之程度，仍可認符合土地法第103條第1款契約年限屆滿之規定（詳後述），不宜認老舊已達不堪使用之房屋，仍可依最高法院51年台上字第2987號判例意旨申請重建。是被上訴人援引最高法院51年台上字第2987號判例意旨及86年度台上字第2258號判決意旨，抗辯系爭建物與租地建屋之租賃關係無關，系爭土地租地建屋之租賃關係，不會因系爭建物不堪使用而歸於消滅等語，要無可採。

4.基地租賃契約，既以承租人建築房屋使用為其目的，縱當事人未明定其期限，仍應參諸訂約目的及契約性質，以建築之房屋已達相當之使用期限為契約之年限，與所謂未定期限之租賃契約並不相同。又房屋基地出租人僅於有土地法第103條各款之情形，始得收回其土地，該條第2款至第5款偏重於承租人之保障，惟為兼顧所有權之保障，使私有財產制度與所有權社會化間達其平衡，促使土地資源適當利用，及提昇社會整體經濟，仍應於契約已歷相當期限後，使出租人得收回土地再行利用，而有同條第1款之適用，再參酌最高法院88年度台上字第355號判決意旨「土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂契約年限屆滿，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約約定有不確定期限之屆滿亦包括在內。又土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。」及最高法院88年度台上字第1852號、89年度台再字7號判決意旨「土地法第103條第1款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地；所謂『年限屆滿』，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止。」應認兩造租地建屋之租賃關係，係屬定有租至房屋不堪使用時為止之不確定期限，於系爭建物達於不堪使用之程度時准許上訴人依土地法第103條第1款之規定收回出租之土地。

（二）系爭建物是否已達不堪使用之程度？

1.兩造系爭土地之租地建屋租賃關係，應至系爭建物不堪使用而歸於消滅。查建築物是否老舊不堪使用，就建築層面而言，主要以建築構造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷在材料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之通用規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或不經濟之可能，而使建築物有不堪使用之虞，故系爭建物之是否仍堪予使用，應以社會一般人客觀之觀念，在居住安全上是否有疑慮為其判斷標準。而建築物在居住安全上有疑慮，但現住人有可能因情感或經濟因素考量不願搬離，則系爭建物之是否堪予使用，自不能以承租人即被上訴人主觀意願為依據。

2.系爭建物之安全結構及是否仍堪予使用，經本院囑託台中市建築師公會鑑定，結果認為系爭建物之走廊外柱圓形24cmψRC柱，縱向主鋼筋量符合建築技術規則之要求，惟箍筋間距未能符合建築技術規則之要求，據此研判走廊外柱圓形24cmψRC柱之箍筋量須作補強措施，否則恐有結構安全之顧慮；方形內柱25㎝×25㎝柱，鋼筋掃瞄無鋼筋反應，同上開檢討模式依建築技術規則建築構造篇第三章磚構造第169條之規定主筋及箍筋間距皆未能符合建築技術規則之要求，據此研判該方形RC柱之主筋及箍筋皆須作補強措施，否則恐有結構安全之顧慮；磚牆經量測為B/2磚牆，牆厚W1約12㎝，依建築技術規則建築構造篇第三章磚構造第167條平房最小牆厚之規定Ws=23㎝，標的物磚牆厚度明顯不足，恐無法抵抗地震橫向，在大地震來襲時磚牆恐有崩塌之慮，據此研判鑑定標的物之磚牆須作補強措施，否則恐有結構安全疑慮；東側廚房構造同屬磚造但屋架型式與主構架不同，且牆體已有完整大於0.5㎝之裂縫，裂縫自牆頂至門框頂，且內外部均為如此，依一般結構裂縫判定原則，已明確可判定恐有傾倒之危險；磚牆、磚柱多處有裂縫可見（0.1～0.2㎝），雖屬低矮之磚構造結構，且實務上難以判讀是否為極危險之裂縫，然就小客廳及房間D之山牆面裂縫均位處同一處，且係整道完整水平裂縫，應可判讀其為整體牆面受相同地震側力破壞之結果，亦可說明牆體某種程度受破壞狀況。結論：綜合上述鑑定結果及分析，就結構安全評估法令面研判該鑑定標的物在未施作相關結構補強作業前顯有結構安全之疑慮。此有該建築師公會出具之鑑定報告書可稽（證物外放），被上訴人不服該鑑定結果，主張系爭建物興建時期並無建築技術規則管制，無須申請建築執照，且系爭建物建造完成迄今42年，歷經多次地震，包括921大地震，均毫無受損，可見結構安全並無問題，東側廚房非承重牆，不影響建物結構安全，多處磚牆、磚柱裂縫係屬於牆面粉刷層裂縫，與建物安全結構無關等情。台中市建築師公會就被上訴人之主張仍認以現行建築技術規則判讀，走廊外柱圓形24cmψRC柱、方形內柱25㎝×25㎝柱、外牆1/2B磚牆須作補強措施，否則恐有結構安全之疑慮，另一層1/2B磚牆裂縫完整，且大於0.5㎝，恐極有傾倒之虞（見本院卷（二）第18、19頁之說明）。查台中市建築師公會就系爭建物之走廊外柱圓形24cmψRC柱、方形內柱25㎝×25㎝柱係委託國立檢驗科技股份有限公司以儀器探測，有鋼筋探測報告書附於鑑定報告書可憑，則台中市建築師公會以該鋼筋探測結果，認不符現行建築技術規則，研判若未作補強措施，恐有結構安全之疑慮；另就外牆經測量之結果，確為1/2B磚牆，厚度約為12㎝（見鑑定報告書第62頁之編號49照片），不足現行建築技術規則所定之23㎝，研判若未作補強措施，恐有結構安全之顧慮。系爭建物之走廊外柱圓形24cmψRC柱、方形內柱25㎝×25㎝柱及外牆1/2B磚牆既不符現行建築技術規則之規定，則台中市建築師公會認為有結構安全之顧慮，自無不合，而系爭建物現在是否有結構安全之顧慮，應以現行之建築技術規則為準，與系爭建物興建當時均無相關法律規範，及無須申請建築執照無涉。又系爭建物東側廚房之磚牆裂縫完整，且大於0.5㎝，裂縫自牆頂至門框頂，此有現場照片附於鑑定報告書可按（見鑑定報告書第47、48頁之編號19、20、21、22照片），系爭建物東側廚房之裂縫長度自牆頂延伸至門框，寬度超出0.5㎝，台中市建築師公會依一般結構裂縫判定原則判定恐有傾倒之危險，亦無不當。至系爭建物之多處磚牆、磚柱0.1～0.2㎝裂縫，雖屬粉刷層裂縫，但由現場照片（即鑑定報告書第53、54頁編號31、33照片）所示，在小客廳與房間D間之牆面，裂縫係處同一位置，上開裂縫均不排除係受地震側力破壞之結果。系爭建物歷經921大地震仍屹立不倒，但無法保證下次強烈地震來襲，上開裂縫不會加大，有安全顧慮之走廊外柱圓形24cmψRC柱、方形內柱25㎝×25㎝柱及外牆1/2B磚牆不會崩塌。是台中市建築師公會研判系爭建物在未施作相關結構補強作業前顯有結構安全之疑慮，自為可採。被上訴人空言指摘台中市建築師公會之鑑定報告，認該報告純屬推論之詞，並無具體證據及科學上明顯必然會發生倒塌之論證，要屬無據。

3.系爭建物係被上訴人之被繼承人鄭○泉於60年間所興建，迄今約有42年之久，依財政部所訂定之固定資產耐用年數，加強磚造建物，其耐用年限為35年，金屬建造建物，其耐用年限為15至20年（固定資產耐用年數表見本院卷（二）第37至44頁），系爭建物之磚造平房及鐵皮屋均超過耐用年限，已屬老舊建物。系爭建物之屋齡既已超過耐用年限，在客觀上又有居住安全之疑慮，應認已達不堪使用之程度。

六、綜上所述，系爭建物已達不堪使用之程度，兩造系爭土地租地建屋之租賃關係應歸於消滅，被上訴人於租賃關係消滅之後繼續占有系爭土地，即成為無權占有。從而，上訴人依民法第455條、第767條第1項之規定，請求被上訴人拆除系爭土地上如附圖所示A、B、C部分之地上物，將該土地返還上訴人，即無不合，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄原判決，改判如主文第二項所示。兩造分別陳明願供擔保宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。