臺灣高等法院 臺中分院96年度抗字第393號

臺灣高等法院臺中分院民事裁定　　　　　 96年度抗字第393號

抗告人

即買受人

乙○○

相對人

即共有人

丁○○

上列抗告人與相對人間因債權人台灣金聯資產管理股份有限公司與債務人丙○○等4人間請求清償債務強制執行聲明異議事件，對於中華民國96年6月29日臺灣南投地方法院95年度執字第361號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、抗告人於原法院聲明異議意旨略以：坐落於南投市○○○段292之9地號土地（下稱系爭土地）之共有人即相對人丁○○，依土地法第34條之1規定，僅就上開土地部分得主張優先購買權，至於坐落其上之同段1625號建號建物（門牌號碼嶺興路201之5號），並無共有人，依實務上見解（最高法院93年度台抗字第933號裁定、本院94年度抗更（一）字第65號與92年度抗字第471號裁定），相對人對其並無優先承買權。甚至，前司法行政部68年7月4日台（68）函民字第06380號函對於執行法院將債務人所有基地應有部分連同房屋合併查封拍賣人，本諸土地法第104條使基地與地房屋所有權合而為一之立法精神，更認基地之其他共有人對房屋及基地均無優先購買權，爰聲明異議，請求准抗告人就上開土地及建物一併買受等語。

二、原裁定則以：系爭農業用地因屬共有土地，農業用地之共有人丁○○依土地法第34條之1對於農地部分有優先購買權時，其對於坐落其上之農舍，亦應解為享有優先購買權，俾符農業發展條例第18條第4項規定「農舍應與其坐落用地併同移轉」之立法與政策目的，即農業用地與農舍併歸同一。是原執行法院於拍賣公告第八點（五）之訂明「．．．，二九二之九地號土地之優先承買權人應就地上建物一併拍賣，．．．」，使該共有人聲明一併優先承買系爭土地及其上建物，於法即屬正當，抗告人以上揭事由聲明異議，為無理由，因而駁回抗告人之聲明異議。

三、抗告意旨略以：法院為司法審判機關，應依法審判及執行，「優先承購之效力，並非執行法院所得創設」。而本件農舍既為單獨所有，其基地之共有人自無優先承買權（上揭最高法院93年度台抗字第933號裁定可資參照）。又依土地法第104條使基地與地上房屋所有權合而為一之立法基神，基地之共有人丁○○亦無優先承買權（上揭前司法行政部68年7月4日台（68）函民字第06380號函亦足資參照），且各法院拍賣共有基地上單獨所有房屋者，均無基地共有人得優先承買之記載；況抗告人為自耕農，由抗告人購買農舍及其基地之農地，亦可符合農舍與農地合一之目的，又何獨讓共有人丁○○購買才能達到此目的？爰請求廢棄原裁定，就系爭土地及其上建物准由抗告人應買，或發回原執行法院云云。

四、按農業發展條例第18條第4項規定「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」就文義觀之，其前段、中段規範之目的，乃為使農舍與農地同歸屬於一人所有，便於農地所有人能夠使用農舍，以利於農地之耕作，增進農舍之利用及耕作之效率。而後段規範之目的，乃在於防止農地濫蓋農舍，而失去農舍僅係為輔助耕作為目的之本質，破壞農業生產環境，並造成可耕作之農地減少及炒作農地之現象。基此，從上開規定之文義及規範之目的可知，農業發展條例第18條第4項前段，係為補充該條第1、3項所為之規定，殆無疑義。至於該條中段及後段，則非僅補充該條第1、3項所為之規定。易言之，上開條文前段乃係就農業發展條例89年1月4日修正施行後新建之農舍，所為之限制。至於該條中段及後段則不分農業發展條例修正前或修正後所興建之農舍，均應受其限制，方符合該法律修正之立法目的，否則將造成修正前所興建之農舍可與其坐落之用地之所有權分別移轉給不同之人，或修正前已蓋有農舍之農地仍得重複申請興建農舍，豈非與上開法律規定之精神背道而馳。綜上說明，足見農業發展條例第18條第4項中段農舍應與其坐落用地併同移轉之規定，對該條例修正前後之農舍及農地移轉均有適用（最高行政法院92年度判字第1304號及高雄高等行政法院90年度訴字第2077號判決參照）。

五、本院經核，系爭土地為一般農業區農牧用地，而其上坐落南投市○○○段1625號農舍則係民國（下同）78年12月8日（即農業發展條例89年1月4日修正施行前）建築完成，且上開系爭土地及農舍所有權人均為債務人甲○○所有，此有土地及建物登記謄本附於原執行卷足稽，是依前開說明，農業發展條例第18條第4項中段農舍應與其坐落用地併同移轉之規定，對於本件上開農舍及系爭土地之移轉自有適用，合先敘明。

六、復按農業用地允許興建農舍之政策目的，主要係為協助農地經營與管理農業發展條例第18條明定農舍應與其坐落農地併同移轉或併同設定抵押權，最主要原因係避免農舍與農地所有權人分屬不同人，衍生農舍與農地管理等問題；若農地與農舍所有權分屬多人或權利不等時，除造成農地規定之複雜化外，亦將影響農地之生產經營環境（行政院農業委員會95年1月3日農水保字第0941852821號、93年10月27日農企字0930150054號函意旨亦足資參照）。第按農業發展條例第3條第10款規定「農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供與農業經營不可分離之農舍使用之土地．．．。」就其規定之用語觀之，並參酌上揭該條例之立法精神，宜解為農舍係與農業經營不可分離之設施物，目的是在於便利農地就地耕種而特予准其興建，故農舍興建人應以該農業區內有農地或農場之農民為限。且為貫徹農地農用之精神，農舍與其基地所有權應一併移轉．．．，故執行上似應嚴格限制農舍興建人之資格以農地所有人為限，且農舍與其基地所有權應一併移轉（前揭最高行政法院92年度判字第1304號、高雄高等行政法院90年度訴字第2077號判決及內政部81年11月19日台81內地字第811141號函參照）。

七、又按強制執行法所為之拍賣，實務及通說既係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號、49年台抗字第83號判例及80年台抗字第143號裁定參照）；揆諸農業發展條例第18條第4項中段及同條第1項互核參照，法律亦無例外之排除規定，上開法條所謂「併同移轉」自應解為包含因強制執行法拍賣所為之所有權移轉，是執行法院依強制執行法相關規定執行拍賣債務人所有之農地時，該地上之農舍自應依上開條文之規範，即應併同移轉（行政院農業委員會89年4月12日（89）農企字第890116966號函意旨可資參照）。經核，本件債權人台灣金聯資產管理股份有限公司聲請拍賣債務人甲○○所有系爭292之9地號農地之應有部分及該地上1625建號農舍時，基於農舍與農業用地具有經濟上利用關係之特殊性質，原執行法院於本件拍賣公告第八點其他公告事項㈤，除記載共有人有優先承買權外，復訂立「292之9地號土地之優先承買權人（即相對人丁○○）『應』就該地上之具有農舍性質之建物一併承買之拍賣條件」，本院認原執行法院並非使農地共有人丁○○享有優承買權，上開拍賣條件乃係適用農業發展條例第18條第4項中段規定之結果，即為使農業用地與農舍併歸同一，以發揮其經濟上之利用價值，而令欲行使農地應有部分優先承購權之共有人須一併承買該地上之農舍，揆諸上揭說明，原執行法院執行方法符合農業發展條例第18條第4項中段規定之立法意旨與政策目的，自無不合。抗告人主張法院為司法審判機關，應依法審判及執行，優先承購之效力，並非執行法院所得創設，系爭農舍為單獨所有，依前揭實務見解，相對人對於農舍並無優先承購權云云，依上開說明，顯有誤會，並不足取。

八、雖抗告人復以：依前開前司法行政部68年7月4日台（68）函民字第06380號函之意旨，主張相對人丁○○對於系爭農地應有部分及其上之農舍均無優先承買權，且抗告人為自耕農，由抗告人購買農舍及其基地之農地，亦可符合農舍與農地合一之目的云云。惟按土地法第34條之1第4項規定之立法目的乃係為簡化或消滅共有關係，是原執行法院依法通知對於系爭農地有優先承購權之共有人丁○○，使其知悉共有物應有部分受拍賣之事實，以便參與拍賣、行使優先承買權，藉以消滅292之9地號農地之共有關係，核無不合；況丁○○對系爭農地之所有權應有部分達3分之2，由其優先承購，適足以消滅系爭農地之共有關係，至抗告人雖為自耕農，惟非共有人，本件倘由其承購系爭農地，徒使共有關係繼續存續，顯與上開土地法第34條之1立法目的相違。而該農地之買受人須一併購買該地上1625號農舍，使農地與農舍併同移轉，與農業發展條例第18條第4項中段亦無不合，已如前述。是抗告人此部分主張，洵屬無據，不足採信。至最高法院93年台抗字第933號裁定意旨固稱：「土地出賣時，需該土地為共有，始有優先承購之可言，此觀土地法第三十四條之一第四項規定即明，又此項優先承購之效力，並非執行法院所得創設，是該法院後於拍賣公告註明優先承購人，應一併承買合併拍賣之共有及單獨所有土地，亦不能使其中共有土地之共有人得優先承購其餘之單獨所有土地」，但最高法院前開裁定係就土地共有人就債務人其他單獨所有之土地，得否行使優先承買權而為之解釋，與本件係關於農地與農舍是否併同移轉，及農業發展條例第18條第4項是否適用之問題有別，抗告人援引該裁定主張：相對人就系爭嶺興路201-5號房屋非共有人，無優先承買權，亦無可取。從而，原法院駁回抗告人之聲明異議，理由雖未盡相同，結論則無二致，仍應予維持。抗告人抗告意旨，仍執陳詞，指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。

九、據上論結，本件抗告為無理由，爰依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第2項、第1項、第95條、第78條，裁定如主文。

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