臺灣高等法院 臺中分院97年度抗字第459號

臺灣高等法院臺中分院民事裁定　97年度抗字第459號

抗告人

乙○○

抗告人

相對人即

債權人

戊○○○○○析資產管理股份有限公司台灣分公司

法定代理人

辛○○

法定代理人

相對人即

併案債權人

合作金庫商業銀行股份有限公司

法定代理人

己○○

法定代理人

相對人即

法定代理人

拍 定 人 甲○○

代理人

丙○○

代理人

相對人即

債務人

庚○○

　　　　　　丁○○

上列抗告人因與相對人戊○○○○○析資產管理股份有限公司台灣分公司等間聲明異議事件，對於中華民國97年7月22日臺灣彰化地方法院95年度執字第25125號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、抗告人於原法院聲明異議意旨略以：原法院執行95年度執字第25125號事件，以拍賣方式共執行彰化縣溪洲鄉○○○段（下同）第388地號，權利範圍全部②同段391地號，權利範圍4008分之1417③同段391-1地號，權利範圍3789分之1445，共3筆土地，及其上5棟建物即建號128、128-1、128-2、144-3、145-2（均編門牌彰化縣溪洲鄉○○路○段623巷88號），原法院以分別標價合併拍賣方式，於民國（下同）97年4月23日由相對人以新台幣（下同）1188萬元經由公開投標買受，即本案於97年4月23日拍定，而拍賣之彰化縣溪洲鄉○○段391-1地號土地為共有土地，依法共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。本案所拍賣土地計有3筆，建物有5筆，聲明異議人即抗告人為其中土地編號3（即彰化縣溪洲鄉○○段391-1地號）之唯一共有人，其它編號1、2號土地，聲明人並非土地法所稱「共有人」。按土地法第34-1執行要點11點第7項：共有人之應有部分被法院查封，不影響其優先購買權之行使。如命聲明人全部承買，否則視為放棄，顯然侵害共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之權利。土地法第34-1條第4項其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其它共有人享有優先承購權，簡化共有關係。本案拍賣不動產分別標價合併拍賣，於拍賣公告備註欄第10條對共有人行使優先購買權為限制條件似有不當，爰聲明異議云云。

二、原裁定則以：土地法第34-1條第4項規定，規定於他共有人出賣土地之應有部分時，其它共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利，立法目的在簡化土地所有權人，達到土地經濟使用目的，並不排斥其餘為達到此目的之法律行為，本件原法院考慮土地、建物債務人已為一體開發使用，為達到土地及建物之整體經濟使用政策，及整體公開拍賣較分割拍賣較易賣出之考量，因整體拍賣既已提高不動產之使用價值，自然較易提高市場價格，以滿足清償債權之額度。本件拍賣條件既定為分別標價，合併拍賣，優先承買權人自應受同樣拍賣條件拘束，且系爭391-1土地上有128、128-1、145-2建號，其中128建號占用相鄰之391地號土地，探求優先承買權立法意旨在簡化共有關係，本件如准許共有人即抗告人僅承買391-1土地及其上建物，恐減損土地及建物整體使用之經濟價值，且原拍定人亦表明不願就剩餘之土地及建物買受，對債權人及債務人亦至為不利，且建號128號建物占用他人土地，又形成複雜之法律關係，故原法院定拍賣條件為分別標價，合併拍賣自無不當，抗告人所持聲明異議意見為無理由，因而駁回抗告人之聲明異議。

三、抗告意旨略以：

（一）土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承買權，目的既在減少共有人數，簡化共有人之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購權者，以減少共有人之人數，使共有關係趨於單純。再按物權除依本法或其他法律有規定者外，不得創設，此民法第757條定有明文，而優先承買權依最高法院實務之見解具有相當於物權或優先債權之效力（如土地法104條、34條之1），故除法律明文規定有優先購買權外，不得創設優先購買權外，不得創設優先承買權或擴張優先承買權之範圍，否則即有違上開法律之規定。且優先承買權不當擴充，相對亦壓縮共有人承買之權利，亦屬不公。本件拍賣標的如拍賣公告附表三筆土地、五筆建物，抗告人僅為彰化縣溪州鄉○○段391-1地號之共有人（抗告人亦願連同其上建物一併承買），是主張優先承買權應僅對391-1地號，並不及於其他二筆土地，拍賣公告雖載為「分別標價、合併拍賣」，係為拍賣條件之一種，此項拍賣條件，一般應買人固應遵守，但無改變法律對優先承買權效力之規定，是土地共有人對於土地應有部分之原有優先承買權，並不會因該土地與房屋合併拍賣而喪失；同理，其對於原無優先承買權之房屋，亦不因該房屋與其他共有土地合併拍賣，而產生優先承買權，有司法院民事廳（80）廳民二字第0269號。建物不能與土地分離而存在，是本件抗告人亦願將共有土地與其上建物一併承買，然抗告人對其他二筆土地並無優先承買權，當不能因其中一筆共有土地與其他未共有土地合併拍賣，抗告人之優先承買權範圍即可無限擴充，是執行法院應區分有優先承買權之標的與無優先承買權之標的，分別由有優先承買權之抗告人與買受人買受。

（二）抗告人為彰化縣溪洲鄉○○段391-1地號之共有人，亦有意願承買該筆土地，由其承買合於土地法第34條之1第4項之立法意旨，且其上建物雖屬同一門牌號碼，但均有獨立之出入口屬獨立之建物，分售予二人對促進土地之使用及經濟價值並不生影響，原裁定以減損土地及建物之價值為由作考量而認應一併承買，卻未論本件有優先承買權之標的與無優先承買權之標的得否分別利用，似較速斷。爰請求廢棄原裁定，准許抗告人單獨對391-1地號及其上建物行使優先承買權云云。

四、按農業發展條例第18條第4項規定「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」就文義觀之，其前段、中段規範之目的，乃為使農舍與農地同歸屬於一人所有，便於農地所有人能夠使用農舍，以利於農地之耕作，增進農舍之利用及耕作之效率。而後段規範之目的，乃在於防止農地濫蓋農舍，而失去農舍僅係為輔助耕作為目的之本質，破壞農業生產環境，並造成可耕作之農地減少及炒作農地之現象。基此，從上開規定之文義及規範之目的可知，農業發展條例第18條第4項前段，係為補充該條第1、3項所為之規定，殆無疑義。至於該條中段及後段，則非僅補充該條第1、3項所為之規定。易言之，上開條文前段乃係就農業發展條例89年1月4日修正施行後新建之農舍，所為之限制。至於該條中段及後段則不分農業發展條例修正前或修正後所興建之農舍，均應受其限制，方符合該法律修正之立法目的，否則將造成修正前所興建之農舍可與其坐落之用地之所有權分別移轉給不同之人，或修正前已蓋有農舍之農地仍得重複申請興建農舍，豈非與上開法律規定之精神背道而馳。綜上說明，足見農業發展條例第18條第4項中段農舍應與其坐落用地併同移轉之規定，對該條例修正前後之農舍及農地移轉均有適用（最高行政法院92年度判字第1304號及高雄高等行政法院90年度訴字第2077號判決參照）。復按農業用地允許興建農舍之政策目的，主要係為協助農地經營與管理，農業發展條例第18條明定農舍應與其坐落農地併同移轉或併同設定抵押權，最主要原因係避免農舍與農地所有權人分屬不同人，衍生農舍與農地管理等問題；若農地與農舍所有權分屬多人或權利不等時，除造成農地規定之複雜化外，亦將影響農地之生產經營環境（行政院農業委員會95年1月3日農水保字第0941852821號、93年10月27日農企字0930150054號函意旨亦足資參照）。第按農業發展條例第3條第10款規定「農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供與農業經營不可分離之農舍使用之土地．．．。」就其規定之用語觀之，並參酌上揭該條例之立法精神，宜解為農舍係與農業經營不可分離之設施物，目的是在於便利農地就地耕種而特予准其興建，故農舍興建人應以該農業區內有農地或農場之農民為限。且為貫徹農地農用之精神，農舍與其基地所有權應一併移轉．．．，故執行上似應嚴格限制農舍興建人之資格以農地所有人為限，且農舍與其基地所有權應一併移轉（前揭最高行政法院92年度判字第1304號、高雄高等行政法院90年度訴字第2077號判決及內政部81年11月19日台81內地字第811141號函參照）。

五、按強制執行法所為之拍賣，實務及通說既係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號、49年台抗字第83號判例及80年台抗字第143號裁定參照）；揆諸農業發展條例第18條第4項中段及同條第1項互核參照，法律亦無例外之排除規定，上開法條所謂「併同移轉」自應解為包含因強制執行法拍賣所為之所有權移轉，是執行法院依強制執行法相關規定執行拍賣債務人所有之農地時，該地上之農舍自應依上開條文之規範，即應併同移轉（行政院農業委員會89年4月12日（89）農企字第890116966號函意旨可資參照）。經查本件拍賣標的之土地為特定農業區農牧用地，而其上門牌號碼彰化縣溪洲鄉○○路○段623巷88號之建號128號、128-1建號農舍則係民國（下同）85年8月20日（即農業發展條例89年1月4日修正施行前）建築完成，且上開拍賣標的之土地391-1地號為庚○○擁有應有部分，其上128建號、128-1建號農舍所有權人為其妻丁○○（其中128建號另占有拍賣標的之391地號土地），此有土地及建物登記謄本附於原執行卷（見原執行卷第21至23頁）及戶籍資料附於本院卷足稽，系爭391-1地號上另有未保存登記之145-2建號（門牌號碼亦為彰化縣溪洲鄉○○路○段623巷88號），即本件拍賣標的物中抗告人依法有優先承買權之土地上共有三個不同建號之農舍，有拍賣公告可據，則上開391-1地號土地及128、128-1及145-2建號之建物經原法院以分別標價合併拍賣方式而拍賣後，併同移轉之結果將使該農舍及其坐落土地所有權人同歸一人所有，符合上開農業發展條例為使農舍與農地同歸屬於一人所有之立法目的，便於農地所有人能夠使用農舍，以利於農地之耕作，增進農舍之利用及耕作之效率，於此部分原法院之處分並無違誤。抗告人雖以：依臺灣高等法院暨所屬法院87年度法律座談會民事執行類第11號提案之審查意見，主張依通常情形，依法僅對土地部分有優先承買權，拍定人拍定後對房屋可確定標得，至土地部分如經共有人優先承買，彼此間自然另行成立租賃關係，進而可設定地上權，可解決二者之關係，如採一方面強制一方一併承買房屋，他方面復剝奪拍定人對房屋之承買權，執行法院任意附加法律以外之拍賣條件，恐生無謂紛擾云云。惟按農地之買受人須一併購買該地上號農舍，使農地與農舍併同移轉，為符合農業發展條例第18條第4項中段之立法目的，使農地與農舍併歸同一，以發揮其經濟上之利用價值，而令欲行使農地應有部分優先承購權之共有人須一併承買該地上之農舍。是以上開法律見解應係針對一般非農地拍賣之情形而言，抗告人執此主張，洵屬無據，不足採信。

六、另按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承買權，目的既在減少共有人數，簡化共有人之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購權者，以減少共有人之人數，使共有關係趨於單純。再按物權除依本法或其他法律有規定者外，不得創設，此民法第757條定有明文，而優先承買權依最高法院實務之見解具有相當於物權或優先債權之效力（如土地法104條、34條之1），故除法律明文規定有優先購買權外，不得創設優先承買權或擴張優先承買權之範圍，否則即有違上開法律之規定（司法院94期民事業務研究會強制執行專題第32則研討結論：主張依農地重劃條例第5條第3款條文規定，毗連耕地之現耕所有權人，於重劃區耕地出售時，僅限於相毗連之土地有優先承買權。且是否有優先承買權，執行法院尚不得自行創設，自不因執行法院於拍賣公告註明『分別標價、合併拍賣』而創設優先承購權，其行使毗連耕地之優先承買權時，與其所有未相鄰之土地應無優先承買權。）本件抗告人雖非128、128-1及145-2建號建物之共有人，然因有農業發展條例第18條之特別規定，致抗告人對128、128-1及145-2建號建物亦有優先承買權，已如上述，然抗告人對另二筆拍賣標的之388及391地號土地及388地號上之128-2建號及未保存登記144-3建號建物而言，則均非共有人，依執行法院不得創設優先承買權之原則，就上開不動產而言，抗告人是否符合優先承買權之條件即有未明，且128-2建號及未保存登記144-3建號建物與391-1地號土地上之128、128-1及145-2建號建物，二者是否有獨立之出入口，可否分開由不同人買受？抗告人所謂對建物部分亦行使優先承買之對象是否及於128-2建號及未保存登記144-3建號建物均亦有未明，本件認有發回原法院，就此等部分就近調查，另為適當處理之必要。

據上論結，本件抗告為有理由，爰依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第492條、第450條，裁定如主文。

Ａ