民法 第 757 條（物權法定原則）

對原本的鄰居有效，對未來的鄰居（繼承人、買受人）無效。因為「景觀權」不是民法列舉的物權。要綁到土地上，唯一的合法途徑是設定「不動產役權」（民法第851條）並去地政事務所登記，登記之後才會跟著土地走。

要看登記狀態和權利類型。登記為地上權、典權等法定物權則站得住；只是家族口耳相傳的「永佃權」「耕作權」，民法物權編施行前形成者可能被承認為習慣物權，之後形成者絕大多數過不了習慣三要件門檻。建議先到地政事務所調土地登記謄本確認。

公寓頂樓法律上是全體住戶的共有部分，任何一戶單獨出售使用權都有問題。就算鄰居默認多年，買方取得的也不是物權，而是可能被管委會或其他住戶隨時挑戰的脆弱權利。買頂加戶時，頂樓加蓋部分的價格很可能一毛錢都要不回來。

民法 757 條規定物權只能依法律或習慣創設，當事人不能自己發明新型物權去對抗第三人，是整個財產秩序的保險絲。

物權有對世效力可對抗任何第三人、須公示登記；債權只對契約相對人有效、無須公示，自創的權利通常只是債權。

具備長期慣行、法之確信與公示方法三要件的習慣，98 年修法後可作為創設物權的例外來源，但認定門檻極高。

所有權、地上權、農育權、不動產役權、抵押權、質權、典權、留置權等，種類由民法物權編列舉鎖定。

對照民法物權編（757-966 條）有無該權利名稱，不在清單內原則上只是債權，綁不住買受人或繼承人。

把權利包裝成法定的地上權或不動產役權並到地政事務所登記，登記生效後才會跟著土地走。

一次設定登記規費約數千元，相較於買樓價款是小錢，但多數買家不知道有這個工具可用。

須舉證符合長期慣行、法之確信、公示方法三要件，缺一不可，網路流傳的「XX 權」絕大多數過不了關。

契約自由是你和對方之間想約什麼都行；物權自由受嚴格限制，因為物權影響第三人，不能自創。