民法 第 757 條（物權法定原則）
物權除依法律或習慣外，不得創設。
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重點摘要民法第 757 條為物權法定原則，物權只能依法律或習慣創設，當事人自創的權利無法對抗第三人。
Q · 我可以跟對方自己約定一種新的權利去綁住房子或土地嗎？
依民法第 757 條，物權只能依法律或習慣創設，不得由當事人自由發明。你和對方約定的「景觀權」「永久使用權」這類非法定權利，僅在雙方之間有債權效力，無法對抗後來的買受人或繼承人。要綁住不動產，唯一合法途徑是設定法定物權（如地上權、不動產役權、抵押權）並完成登記。民國 98 年修法後雖開放「習慣」可創設物權，但門檻極高，須具備長期慣行、法之確信與公示方法三要件。
白話解讀
你跟朋友口頭約定「這間房子的屋頂租給我掛招牌十年，期間誰都不能趕我走，連房子賣掉也要跟著轉移給新買家」。聽起來合情合理對吧？在法律上這個約定有一半是無效的。你們可以簽契約（債權），但你沒有辦法創造出一個「招牌權」這種新的物權去對抗後來買房子的人。物權法定原則的意思是：民法把可以「對世界宣告」的權利種類鎖死了，所有權、地上權、抵押權、典權這幾種，列表就這麼長。你跟別人之間想約什麼都可以（那是契約自由），但你不能自己發明一種權利然後要求整個社會都要承認並遵守。民國98年修法後開了一道縫：如果某種新的權利形式已經形成具有法律確信的習慣，也可以被承認。但門檻極高，別以為「大家都這樣做」就算習慣。
法律定性
民法第 757 條為物權法定原則（物權法定主義）之明文，規定物權之種類與內容僅得依法律或習慣創設，當事人不得自由約定新型物權。其立法目的在於物權具對世效力，若任由私人自創，將破壞交易安全與公示制度，故以法定主義鎖定物權類型。民國 98 年修法增列「習慣」為例外來源。
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Q1物權法定原則是什麼？▾
民法第 757 條規定物權只能依法律或習慣創設，當事人不能自己發明新型物權去對抗第三人。
Q2自己約定的權利有沒有法律效力？▾
對約定的雙方有債權效力，但無法綁住後來的買受人或繼承人，因為它不是法定物權。
Q3民法總共有哪些法定物權？▾
所有權、地上權、不動產役權、抵押權、典權、留置權、農育權等，種類由民法物權編明定。
Q498 年修法的「習慣」是什麼意思？▾
指長期慣行、具法之確信且有公示方法的習慣法，可作為創設物權的例外來源，但認定門檻極高。
Q5景觀權、永久使用權有效嗎？▾
不是法定物權，只是契約債權，房子一轉手就不能拘束新所有人。
Q6頂樓加蓋的使用權可以買賣嗎？▾
頂樓屬全體住戶共有，單獨出售的使用權非物權，是隨時可能被挑戰的脆弱權利。
Q7違反物權法定的約定全部無效嗎？▾
創設物權部分無效，但契約其他部分依民法第 111 條可能仍有效，一部無效不必然全部無效。
Q8怎麼讓長期使用權能對抗第三人？▾
把權利設定為法定的地上權或不動產役權並辦理登記，登記後才會跟著土地走。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 物權 | 債權 |
|---|---|---|
| 效力對象 | 對世（任何第三人） | 對人（僅契約相對人） |
| 能否自創 | 不能，須法律或習慣明定 | 可，契約自由 |
| 公示方法 | 不動產登記、動產交付占有 | 無須公示 |
| 對抗第三人 | 可對抗買受人、繼承人 | 不能對抗第三人 |
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