斗六簡易庭102年度六簡字第199號

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　102年度六簡字第199號

原告

王美雲

訴訟代理人

李文傑

被告

張家榮

　　　　　　李榮義

上列當事人間確認買賣關係無效事件，於中華民國103 年2 月25日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

㈠被告李榮義經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

㈡按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結」民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款定有明文；次按「審判長應向當事人發問曉諭，令其為事實及法律上之陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述明不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之」同法第199 條第2 項亦有明文。此為審判長之闡明權，並為其義務，倘審判長未盡此必要處置者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令」（最高法院90年台上字683 號判決參照）。查原告原對被告張家榮起訴請求：「確認原告就坐落雲林縣林內鄉○○○段000 地號上未辦保存登記農舍1 棟，臨時建號96號，門牌號碼雲林縣林內鄉○○村○○路000 號，所有權全部，因臺灣雲林地方法院民事執行處99年度司執戊字第19621 強制執行事件而成立之買賣關係無效」。經本院於102 年11月12日向原告行使闡明其聲明並不完整（未為塗銷有權登記），原告嗣於102 年12月13日更正聲明為：「確認原告就坐落雲林縣林內鄉○○○段000 地號上未辦保存登記農舍1 棟，因臺灣雲林地方法院民事執行處99年度司執戊字第19621 強制執行事件而成立之買賣關係無效，原告主張先購權，以同一價格購買」。經再曉諭原告行使優先購買權與確認農舍拍賣法律關係無效，二者間容有先後次序關係，而確認之訴僅能就法律關係加以確認，且應追加農舍原始起造人李榮義為被告（訴訟標的法律關必須合一確定）。經原告於同年12月18日再以準備書狀補正聲明：一、「確認原告就坐落雲林縣林內鄉○○○段000 地號上未辦保存登記建物，有優先承買權」二、「被告李榮義與被告張家榮間，因臺灣雲林地方法院民事執行處99年度司執戊字執行事件之拍賣程序，而成立之買賣關係，因違反法令而無效」。核其補正後之聲明雖增加「確認優先購買權存在」、「追加李榮義為被告」、「確認買賣關係無效」，惟訴訟標的對於數人必須合一確定時，本得追加其原非當事人之人為當事人，該農舍拍賣於被告李榮義、張家榮間成立之買賣關係，其判決之結果必須合一確定，原告自得追加，而此追加並不礙訴訟之終結，又其追加後之聲明仍係本於同一基礎事實，即確認被告李榮義與被告張家榮間農舍拍賣成立之買賣關係無效，其無效原因乃原告有優先承買權，執行法院未通知原告以同一價格優先購買，而此項理由原告已於起訴狀事實理由欄中闡述明白，並無礙於被告之防禦及訴訟之終結。是本件訴之追加、變更合法，要不待於被告同意，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠臺灣雲林地方法院（下稱雲林地院）民事執行處99年度司執字1961號所拍賣坐落雲林縣林內鄉○○○段000 地號上未辦保存登記農舍，臨時建號96、門牌號雲林縣林內鄉○○村○○路000 號（下稱系爭建物），依農業發展條例第18條第4項規定，第1 項及前項農舍起造人應為該農舍坐落人土地所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重覆申請。系爭建物為農舍，農舍與其有坐落之農地不得分開移轉。再依土地法第104條第1 項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先承買權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先承買之權。其順序以登記先後定之。原告係土地所有權人，雲林地院民事執行處執行程序違反農業發展條例第18條第4 項及土地法第104 條第1 項規定而無效，原告即得請求確認告買賣無效。

㈡雲林地院之拍賣程序，也屬買賣的一種法律行為，拍賣程序未通知原告優先承買，拍賣程序因違反法令而無效，而無效之法律行為自始無效，但雲林地院民事執行處已將系爭農舍移轉權利予被告，原告有提起確認買賣關係無效之法律上利益。並聲明：如主文第1、2示。

二、對被告抗辯之陳述：

㈠原告於100 年1 月17日向前手張勝美購賣系爭建物及另2 棟未保存農業設施及土地，未料被告提出對於被告李榮義之債權憑證，再度查拍賣地上物，其中系爭建物由被告承受，系爭建物為未辦保存之農舍，被告承受後未經土地所有權人同意，即辦理保存登記（按現已經斗六地政事務所註銷登記，被告張家榮另提行政訴訟），經原告察覺向地政事務所異議違反農業發展條例第18條第4 項規定，經會同縣政府已將其保存登記註銷，被告又提起行政訴訟請求法定地上權，又被駁回。系爭建物土地之第一手張勝美將之轉售於原告，原告再讓售與李文傑，李文傑嗣再出售與陳孫儼，系爭建物均在買賣契約中必需交付之物，系爭建物對於原告當然有確認法律上利益，不論土地過戶何人名下，被告當時承受系爭建物時，民事執行處未通知原告優先購買，明顯抵觸法律，今原告主張優先購買權，解決爭端。

㈡被告雖未同意原告訴之變更，惟本件請求之基礎事實同一，況依民事訴訟法第256 條規定，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上陳述者，亦得為之。

㈢原告有提確認之訴之法律上利益：不論原告將土地出售予第三人，其中土地上未保存登記農舍（系爭標的）及另2 棟農業資材室，均為要交付於買受人之物，並且有尾款交付，故該判決對原告而言，有法律上實質利益。

㈣被告雖引用前案102 年六訴字第1 號（下稱前案）判決，然卻斷章取意，概該判決意旨：「系爭建物雖未辦保存登記，卻有相當產上價值，且非法律上禁止交易之標的，透由拍賣過程，倘農舍基地有權人行使優先購買權，仍然有使農舍與其坐落基地同歸一人所有之機會，自無禁止之必要」；又「本件與租地建屋造成房、基地不屬同一人所有之情形相類，自得類推適用民法第426 條之2 之規定，原告為系爭建物坐落基地之有權人，就系爭建物，於拍責時自得行使優先購買權，且該優先購買權，具有物權之效力」、「業已違反土地法第104 條、民法第426 條2 之強制規定，被告所為承受系爭建物意思表示，進而合意成立之拍賣契約，自不得對抗優先承買人即原告，被告辯稱訟爭房屋拍定並無撤銷或無效原因，要無可採。

㈤前案原告主張拍賣無效，但因該拍賣程序已終結，原告不得依此異議理由，主張拍賣無效，而請求撤銷拍賣程序，今另提訴訟主張優先購買權、確認買賣關係無效，並不影響前案既判力及爭點效。

㈥按強制執行法所為之拍賣，通說解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，以拍賣機關代替出賣人之地位，故原告追加另一被告李榮義，因其為系爭房屋之所有權人，也是被告之債務人。

三、被告抗辯意旨：

㈠原告無提起確認之訴之法律上利益：系爭建物坐落之基地所有權人現已非原告所有，故系爭建物之拍定是否無效與原告無關，系爭建物基地所有權既已移轉所有權，已無提起確認之訴之法律上利益。而原告將訟爭土地以買賣原因移轉登記予第三人李文傑，縱系爭建物拍定無效，已因移轉行為治癒，原告一再主張拍定無效，無理由。

㈡系爭建物無得撤銷或無效原因：原告前以同一理由提起撤銷法拍農舍事件（102 年度六訴字第1 號，下稱前案），該判決已認定無違反農業發展條例之規定而無效，足供本案參考。

㈢前案判決有既判力或爭點效：原告於前案主張系爭建物拍賣違反農業發展條例之規定無效而受敗訴之確定判決，應已生既判力，自不許原告於本案反於前案確定判決而為主張；縱認上開主張非前案訴訟標的所及，但亦應認為已有爭點效，而不得違反前案判決之理由，再事爭執。

㈣原告不得再主張拍賣無效：縱認原告有優先購買權，執行法院疏未注意而未通知原告優先承購，因此拍定無效，但此種無效雖係自始無效，但屬相對無效，故原告於於被告承受系爭建物時，如為基地所有權人故可主張優先承購權，但原告已移轉所有權，故不得以具優先承購權主張拍定無效。

㈤原告與其後手之買賣契約與本案無關：原告與其後手即李文傑、陳孫巖間之買賣契約，無論是否將系爭建物作為買賣標的，該契約僅於買賣雙方有其效力，被告不受拘束，原告出售土地並辦理移轉登記後，即喪失優先承購權，並不因原告於買賣契約上將系爭房屋一併出售之記載，而使已消滅之優先承購權復活。

㈥原告以本件主張有優先承購權，被告以102 年訴字第374 號起訴主張就系爭建物之基地有優先承購權，二者實有合併審判之必要。

㈦法律規定優先承購權其目的係在使房地所有權合一，現原告已喪失系爭土地之所有權，如賦予原告優先承購權，亦無法達到房地所有權合一之目的。並聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。

四、得心證之理由：

㈠按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或有受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。即得為之，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起。查本件原告主張其為本院99年度司執字第19621 號強制執行拍賣標的建物（即系爭建物）所坐落基地之原所有權人（即雲林縣林內鄉九芎鄉○○段000 地號，現所有權人為陳孫巖），被告因承受而取得系爭建物。而系爭建物為農舍，依農業發展條例第18條第4 項之規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，該拍賣程序違背法令，乃屬無效，再者依土地法第104 條第1項規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，然本件系爭建物拍賣時，未通知原告，故該承受（拍定）屬無效等情，而被告張家榮否認原告有優先承購權，執行法院對於原告優先購買權是否存在，並無實體審查權。又提起積極確認之訴，祇須主張權利之存在者，對於否認其主張者提起，當事人即為適格。上訴人否認被上訴人優先購買權存在，被上訴人如不訴請確認則其主張之優先購買權是否存在，即無法明確，不得謂其在私法上地位無受侵害之危險。其訴請確認，以排除此項侵害，自屬有即受確認判決之法上利益。（最高法院70年度台上字第647 號民事裁判參照）又及，民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，只須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對被告之確認判決除去者，即得為之，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起。（同院83年度台上字第1169號民事裁判參照）基上，被告張家榮既爭執原告就系爭建物有優先購買權，且其能否行使優先優購取得系爭建物之法律上地位不安狀態，復能以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟，請求確認原告就系爭建物之優先購買權存在，被告張家榮、李榮義就上開農舍拍賣所成立之買賣關係無效，即有確認利益。

㈡系爭建物為農舍，有原告於前案提出之雲林縣林鄉公所100年12月16日函、系爭建物建造執照、使用執照存根等在卷可稽（前案卷第10至12頁），本院審理前案時依職權調閱上開強制執行卷宗經參閱屬實，堪信原告之主張為真實。另上開農舍係被告李榮義所興建，有系爭建物建造執照、使用執照可佐，依據上開林內鄉公所函係覆稱：「本鄉○○○段00地號是否興建農舍乙案，經查……，本所於87年8 月31日發照（87）林營使字第040 號使用執照在案」等語，可證系爭建物確為被告李榮義興建之農舍無誤。

㈢系爭建物既係農舍，本院99年度司執字第19621 號強制執行程序中予以查封，嗣於100 年11月24日進行第1 次拍賣，然因無人應買，債權人即被告張家榮當場願以拍賣最低價額承受，經本院執行處准其承受，被告張家榮於繳款後，本院執行處於100 年1 月30日發給權利移轉證書，並於同年12月30日發給債權人即被告債權憑證等節，業已調閱前案卷查明，並有附卷之拍賣公告、不動產拍賣筆錄（承受）、不動產權利移轉證書（稿）、債權憑證（稿）可證，嗣被告張家榮並聲請所有權第一次登記，經次六地政事務所完成登記，復發給建物所有權狀，有雲林斗六地政事務建物有權狀、及林內鄉九芎南段118 建號建物登記第二類謄本（審理卷第127 、128 頁）可參，茲所應審究者本件原告得否主張優先承購權存在，而確認被告間因拍賣成立之買賣法律關係無效，分述如下：

⒈原告於系爭建物拍賣得否享有優先購買權？

⑴按土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」而所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權；又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制；另租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。民法第425 條之1 、426 條之2 亦依序定有明文。本件與租地建屋造成房、基地不屬同一人所有之情形相類，自得類推適用民法426 條之2 之規定。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序上仍有上開規定之適用；故不動產拍定後（承受），如有上開法條所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如未通知，縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移轉亦不得對抗優先承購人，優先承購權人仍得主張權利（最高法院98年度台抗字第187 號判決意旨參照）。原告為系爭物建坐落基地之所有權人，就系爭建物，於拍賣時自得行使優先承買權，且該優先購買權，具有物權之對世效力，被告張家榮謂此僅有相對效力，應屬無據。

⑵被告張家榮另主張原告已將系爭建物基地之所有權移轉予第三人，其已非基地所有權人，故喪失優先購買權云云，惟原告之優先購買權，係於上開強執行事件拍定時取得既得之權利，自不因土地所有之移轉而喪失。另從農業發展條例第18條第4 項規定之立法精神觀察之，按該條例第18條第4 項規定「農舍起造人應為該農舍坐落人土地所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」，考其立法精神，係在防止農舍與其基地因各別處分之緣故，造成農舍與其基地之所有權分離，而歸屬不同人所有，致衍生複雜之法律關係之狀態，故立法禁止可能產生分離狀況之處分行為，倘若原已造成之分離狀態，能復歸於同一人所有，則該行為既滿足了法律規範之精神，自無禁止之必要。經查，上開民事強制執行程序中被告原係聲請查封拍賣系爭土地上之3 棟鐵皮建物（含系爭建物），然因被告李榮義之兄李榮志具狀提出異議，主張該3 棟建物為其所興建，嗣原告之前手張勝美拍定取得系爭地（鐵皮屋未併付拍賣），故聲請拆屋還地之調解，李榮志及李榮義乃授權其等之母邱秀蘭處理系爭地之地上物補償事宜，雙方並書立協議書，於中載明：「…張勝美女士經由法拍取得土地所有權，今另支付新臺幣20萬元價金補償李榮義、李榮志先生，地上物未保存鐵皮屋3 棟及地上雜物等…。」（以上見前案所附執行卷之李榮志陳報狀及協議書）。嗣後因僅系爭建物有文件可證明為被告（債務人）李榮義所有，故民事執行處僅准予查封拍賣系爭建物（見前案所附執行卷所附使用執照存根、100 年1 月24日執行《調查筆錄》、查封筆錄），可知原告之前手張勝美經由支付補償金取得系爭建物之事實處分權，隨後張勝美與原告間；原告與李文傑（原告之訴訟代理人）間；李文傑與陳孫巖間就系爭土地依序所訂立之買賣契約，均一併以系爭建物為買賣之標的，此有原告提出之不動產買賣契約書3 件可參（審理卷第71、73 74 頁），故經由上述契約之履行，仍可達到農舍與基地同歸一人之立法目的，故原告之優先購買權，並不因系爭基地所有權之移轉而喪失，其仍得以自己之名義行使之，無須代位現土地所有權人行使之。從而，原告請求確認系爭建物之優先購買權存在，為有理由，應予准許。

⒉本件系爭建物之拍賣是否違反法律強制規定而無效？

⑴按法院之拍賣，依通說係以債務人為出賣人、拍定人或承受人為買受人，系爭建物（農舍）原為被告李榮義興建，原告為系爭農舍基地之所有權人，被告張家榮則為系爭建物拍賣之承受人，前均已敘及。

⑵次按農業發展條例第 18 條第 4 項前段，係為補充該條第1、3 項所為之規定，易言之，上開條文前段乃係就農業發展條例 89 年 1 月 4 日修正施行後新建之農舍，所為之限制。至於該條中段及後段則不分農業發展條例修正前或修正後所興建之農舍，均應受其限制，方符合該法律修正之立法目的，否則將造成修正前所興建之農舍可與其坐落之用地之所有權分別移轉給不同之人，或修正前已蓋有農舍之農地仍得重複申請興建農舍，豈非與上開法律規定之精神背道而馳。故農舍只要於修正後為移轉，不論係修正前興建，抑或修正後興建，均應適用該規定。再者，上開農舍與農地不可分離移轉之規定，係屬強制規定，倘違反此項強制規定者，其法律行為應屬無效，猶不待言。

⑶惟上開農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權之規定，此在農舍與其坐落用地同屬一人所有，應併同移轉，否則無效，固無爭議，然若農舍與其坐落用基地分屬不同之人，自無併同移轉之可能，本件農舍於拍賣時，形式上已與其坐落基地成分離之狀態，而系爭建物，雖未辦保存登記，卻有相當財產上價值，且非法律上禁止交易之標的，自不得禁止其拍賣，況透由拍賣過程，倘農舍基地所有權人行使優先購買權，仍然有使農舍與其坐落基地同歸一人所有之機會，自無禁止之必要，故本件農舍交付之拍賣應無違反農業發展條例第18條第4 項之規定而無效。惟若未讓農舍所坐落基地之所有權人，知悉其有以拍定之同一價格優先購買之機會，則不啻使農舍與農地不可分離移轉立法目的落空，顯已實質違反農業發展條例第18條第4 項之強制規定，仍屬無效，自不待言。

⑷經查，系爭建物之不動產拍賣條件所擬訂進行單，其中關於優先承買權部分，並未勾選房屋出賣時：基地所有權人有優先承買權（通知後10日），其拍賣公告亦未載明系爭建物拍定後，其基地之有權人得以相同條件行使優先購買權，而系爭建物，經被告以第一次拍賣之最低底價206,000 元聲明承受後，本院執行處亦僅通知原告（拍賣公告：原告為占有系爭建物之第三人，即未載明其為基地之所有權人）係由被告以該次最低價承受，亦未通知原告得以相同條件優先購買，有拍賣條件擬訂進行單、拍賣公告及100 年11月24日本民事執行處通知函可參（見前案卷調卷影印之執行卷第149 頁；第163 至165 頁；第176 頁；第179 頁）。基此，本件尚難認已為合法書面通知原告行使優先購買權，業已違反土地法第104 條、民法第426 條之2 、農業發展條例第18條第4項等強制規定，被告所為承受系爭建物之意思表示，進而合意成立之拍賣契約，自不得對抗優先購買權人即原告，原告主張確認伊得以拍定同一價格優先承購系爭建物，因被告張家榮否認其優先購買權存在，並主張系爭建物之拍賣違反強制規定而無效，請求確認被告確認原告就本院民事執行處99年度司執戊字第19621 號清償債務強制執行事件，拍賣坐落雲林縣林內鄉○○○段000 地號上未辦保存登記，臨時建號96號，面積合計137 點14平方公尺、門牌號碼雲林縣林內鄉○○村○○路000 號農舍，權利範圍全部之優先購買權存在；被告張家榮、李榮義就上開農舍拍賣所成立之買賣關係無效。要屬有理由，應予准許。至於被告辯稱其就系爭建物之拍定縱屬無效，已因訟爭土地移轉予第三人而治癒云云，惟法律行為違反強制或禁止規定者規定無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。民法第71條定有明文。本件系爭建物拍定已違反法律之強制規定，又無但書不以之為無效之情形，則其無效自始、當然、確定無效，其無效要不因訟爭土地移轉予第三人而治癒。

⒊前案判決既判力問題：

⑴被告張家榮主張原告於前案主張系爭建物拍賣違反農業發展條例之規定無效而受敗訴之確定判決，應已生既判力，自不許原告於本案反於前案確定判決而為主張；縱認上開主張非前案訴訟標的所及，但亦應認為已有爭點效，而不得違反前案判決之理由，再事爭執。

⑵按「除別有規定外，確定終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。」民事訴訟法第400 條定有明文。惟考其92年02月07日立法理由謂：「為訴訟標的之法律關係於確定之終局判決中經裁判後，該確定終局判決中有關訴訟標的之判斷，即成為規範當事人間法律關係之基準，嗣後同一事項於訴訟中再起爭執時，當事人不得為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為與該確定判決意旨相反之判斷，此即民事訴訟制度為達終局地強制解決民事紛爭之目的所賦予確定終局判決之效力，通稱為判決之實質上確定力或既判力。其積極作用在於避免先後矛盾之判斷，消極作用則在於禁止重行起訴。原條文第1 項著重於一事不再理之理念，僅就禁止重行起訴而為規定，就作為解釋既判力之範圍及其作用而言，立法上難認充足，爰修正第1 項。」查本件原告於前案訴之聲明為：「請求撤銷被告承受系爭建物之行為」；於本案則為「確認原告就系爭建物優先購買權存在；被告張家榮、李榮義就上開農舍拍賣所成立之買賣關係無效。」，前者係行使撤銷權，乃形成之訴；後者為確認之訴，前後之訴訟標的法律關係不同，自無一事不再理之適用。原告前案請求撤銷被告承受系爭建物之行為，然因原告起訴時整個強制執行已終結在案，原告要不得依此項異議理由，主張拍賣無效，而請求撤銷拍賣程序（詳前案判決第11頁），而駁回其訴訟，依上說明，本件非同一事件，無一事不再理適用，原告自仍得提起本件確認訴訟。

⑶又本件前案確定判決認定系爭建物有拍賣無效之原因，則原告提起本件訴訟，法院即不得為與該確定判決意旨相反之判斷，亦即本件仍然受前案確定判決之拘束（既判力），仍應認定系爭建物有拍賣無效之原因。方符合立法意旨所強調的避免先後判決矛盾之判斷之錯誤。

⒋前案判決爭點效問題：

⑴按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院96年度台上字第2745號裁判意旨) ；又「法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷」（同院98年度台上字第1090號裁判意旨）。

⑵查前案就系爭農舍未與其坐落基地併付拍賣，乃因該坐落基地於拍賣當時已非債務人即被告李榮義所有，自無併付拍賣（併同移轉之問題），故該農舍之單獨拍賣，透由農舍基地所有權人行使優先購買權，仍有使農舍與坐落基地同歸一人所有之機會，係就系爭農舍之拍賣有財價值，且非法律上禁止交易之標的，無加以禁止之必要而言，故就農舍單獨拍賣乙節無違反法律強制規定，該事項雖非為訴訟標的之法律關係，既為兩造間重要之爭點，自應拘束本件之判斷（爭點效），然前案判決尚非認定系爭農舍債權人主張承受時，執行法院即無須通知基地所有權人行使優先購買權，亦無違反農業發展條例第18條第4 項之強制規定，係指該農舍之單獨拍賣，有其時空背景，且並非法律上禁止交易，故就農舍單獨拍賣並非無效。被告張家榮於此斷章取義，謂本院已認定系爭農舍交由被告張榮榮承受無違反農業發展條例第18條第4項之強制規定，其拍定（承受）為有效云云，惟本院乃認定農舍拍賣時，若未讓農舍所坐落基地之所有權人，知悉其有以拍定之同一價格優先購買之機會，則不啻使農舍與農地不可分離移轉之立法目的落空，顯已實質違反農業發展條例第18 條 第4 項之強制規定，仍屬無效，前已於理由四、㈢⒉⑶中敘明，本院前案判決之說理容或有未周圓之處，然被告張家榮此項主張，全未顧及判決前後文之關係，尚屬無理，要無足採。

㈣綜上，原告於上開強制執行程序進行時，為系爭建物坐落基地之所有權人，故於系爭建物拍賣時享有拍定同一價格優先購買之權，其請求確認系爭建物優先購買存在，以及確認被告張家榮、李榮義就上開農舍拍賣所成立之買賣關係無效，均為有理由，應予准許，爰判決如主文第1 項所示。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣雲林地方法院斗六簡易庭