臺灣雲林地方法院民事簡易判決

原告

林洋守

被告

吉利房屋企業社即簡均茗

訴訟代理人

張智學律師

上列原告與被告吉利房屋企業社即簡均茗間返還仲介費事件，於民國115年6月9日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實，並依同項規定，引用當事人於本件審理中提出的書狀及言詞辯論筆錄。

二、本院之判斷：原告就其主張之事實，業據其提出買賣斡旋契約書影本、建物土地謄本、不動產買賣契約書、國有土地謄本、本院112年訴字727號民事判決、臺灣高等法院臺南分院113年上易字184號民事判決、不動產現況說明書影本、承諾書、line對話記錄等件為證，為被告所不爭執，堪信為真實。至原告另主張被告未盡調查及據實報告等義務，則為被告所否認，是本件所應審究者為：㈠原告主張被告違反民法第571條，有無理由？㈡原告請求被告返還居間報酬，有無理由？茲分述如下：

㈠按當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達一次解決紛爭所生之一種判決效力（拘束力），即所謂爭點效，亦當為程序法所容許（最高法院96年臺上字第1782號判決意旨參照）。而關於爭點效之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度臺上字第633 號判決意旨參照）。經查：

⑴觀諸本院112年訴字727號原告對訴外人三源建設有限公司(下稱三源公司)、訴外人鐘岳和提起債務不履行損害賠償之訴決理由欄及臺灣高等法院臺南分院113年上易字184號原告對訴外人三源建設有限公司、訴外人鐘岳和提起上訴之判決理由欄可知，前審認定本件原告與訴外人三源公司間不動產買賣契約所約定之買賣標的物（或範圍）僅限於雲林縣○○市○○段00000地號土地及其上同段2053建號建物，暨其北側同段779-4地號土地，與其西側同段784地號既成道路用地，並未包括圍牆及花台等占用同段779-5地號國有地部分面積，不動產現況說明書所載不動產經紀業為本件被告，訴外人鍾岳和係本件被告指派在不動產現況說明書上簽章，於原告與訴外人三源公司簽訂不動產買賣契約時，再由林文等解說不動產現況說明書及將該不動產現況說明書交由原告簽名。上開案件之當事人雖分別為訴外人鐘岳和、三源公司與本案之原告，然因不動產說明書所載不動產經紀業為本件被告，訴外人鐘岳和係本件被告所屬經紀人，並受被告指派在不動產現況說明書上簽章，勘認該案件所欲釐清之基礎事實顯與本案相同，且原告曾在臺灣高等法院臺南分院113年上易字184號民事案件中，追加吉利房屋企業社(即本件被告)為被上訴人，並主張本件被告應類推適用民法第571條規定，返還仲介費20萬元，而列為前審爭執事項(見臺灣高等法院臺南分院113年上易字184號卷第112、128、129頁)，本案所欲釐清之基礎事實在前審已為實質上之審理判斷，故本件自得類推適用爭點效之法理，併此說明。

⑵原告固主張被告並未提供不動產現況說明書，縱使被告有提出，該說明書所載建物並無占用他人土地與事實不符等語，惟臺灣高等法院臺南分院113年上易字184號民事判決理由記載：「依證人即不動產說明書解說人林文等於本院到庭證稱：伊係吉利房屋仲介社之（經紀）營業員。伊於110年7月28日有仲介上訴人購買三源公司系爭不動產。第一次帶看是110年7月9日，是由買方看到其他公司廣告，傳LINE給伊，伊才打電話接洽三源公司之林淑玲。該案之仲介費用，是吉利房屋仲介社收取。不動產說明書是伊在110年7月27日製作的，不動產說明書裡面所有選項都是伊製作勾選的，伊製作好後，有將產權調查即不動產說明書及成屋不動產說明書都交給店長，店長跟經紀人會來審閱。伊不知道有占有國有土地，依不動產委託銷售契約書，伊都需要詢問委託人，伊製作不動產標的現況說明書，要根據委託人之回答，勾選並請他簽名確認，伊有詢問委託人，建築改良物是否有占用他人土地，本件委託人三源公司林淑玲於110年7月27日回答沒有，伊也有看現場。110年7月28日簽訂買賣時，我們仲介有解說之義務，當下伊拿出來放在桌上，解說給雙方，代書當時也在。買賣雙方都是於7月28日在成屋不動產說明書簽名，成屋不動產說明書上面也是上訴人親自簽名。(原證15〈原審卷第51頁〉上訴人簽名部分，該頁上面的欄位是否都是空白，還是都已經有填寫？）都有勾選，都有寫，簽約當天，伊有給上訴人看。鍾岳和是吉利房屋仲介社之經紀人。不動產說明書經紀人簽章欄蓋有「鍾岳和」之部分，是伊把不動產說明書含成屋不動產說明書整份做好，直接交給店長，鍾岳和蓋章時，伊沒有在場。這份成屋不動產說明書解說日期是110年7月28日，成屋不動產說明書之日期記載110年7月27日，是伊製作之日期，客戶審閱資料確認欄部分（原審卷第51頁），是由上訴人簽名，上面地址也是上訴人所寫，110年7月28日上訴人問伊，日期要寫哪一天，伊說昨天有帶看寫斡旋書，所以請他日期押7月27日。110年7月28日簽約時，伊拿此份不動產說明書含成屋不動產說明書解說時，上面已經有蓋鍾岳和之印章，110年7月28日解說時，鍾岳和沒有在場等語（本院卷第62-66、68-69頁），堪認鍾岳和僅係吉利房屋仲介社之經紀人，並未收取系爭契約之仲介費，且帶看、製作、解說前開不動產說明書之人為經紀營業員林文等，並非鍾岳和，林文等向上訴人解說不動產說明書前之110年7月27日，亦有詢問三源公司關於建物是否有占用他人土地，經三源公司代理人林淑玲表示沒有，並經林淑玲在前開不動產說明書就林文等依詢問結果勾選之事項簽章確認，復於上訴人與三源公司簽訂系爭契約時，由林文等解說不動產說明書及將該不動產說明書交上訴人簽名。」等語（見本院卷第41至42頁）、「參諸鍾岳和抗辯：林祐仲是簽約代書，他當時有問雙方要不要鑑界，經雙方同意不鑑界等語，業經上訴人陳稱：系爭不動產於買賣時，林祐仲曾主張鑑界，三源公司以系爭不動產為新建屋，產權清楚為由，表示不用鑑界，故未鑑界等語（本院卷一第76頁、本院卷二第32頁），及林文等證稱：（簽立契約時，上訴人是否本來說要鑑界？）這是代書講的，代書說有空地，提議要鑑界，後來賣方三源公司林淑玲說，產權很清楚，不用鑑界多花那個錢等語（本院卷二第63頁），益徵林祐仲雖提議鑑界，惟三源公司表示係新建不用鑑界後，上訴人並未反對，致雙方於簽立系爭契約時未鑑界確認，且上訴人亦不否認未經鑑界，任何人均無法僅從地號標示辨明有無占用他人土地等語（本院卷一第76頁），則亦難以簽立買賣契約時未經鑑界，逕認三源公司、鍾岳和或林文等於上訴人簽立系爭契約時，已知系爭不動產增建之圍牆及花台有部分占用779–5土地之情事。」等語（見本院卷第43至44頁），足徵被告所屬經紀營業員林文等在詢問三源公司關於系爭建物是否有占用他人土地，經三源公司代理人林淑玲表示沒有後，才製作不動產說明書，並由經紀人鍾岳和簽章。是訴外人林文等基於賣方三源公司林淑玲所述，在無法從地號標示辨明系爭建物有無占用他人土地之情形，於不動產現況說明書記載系爭建物無占用他人土地，並於簽約時解說不動產說明書及將該不動產說明書交原告簽名，並未違反不動產經紀業管理條例第22條第5項、民法第571條之規定，原告主張被告未盡仲介應盡之義務，顯屬無據。

㈡次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年臺上字第1646號判例參照）。又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條固有明文。惟違反本條規定之法律效果，為居間人不得向委託人請求報酬及償還費用，委託人就已支付之報酬，尚非得逕依本條規定為請求返還，且本條之適用，依其文義，須居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，始足當之；如居間人違反委託義務，並無利於委託人之相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬（臺灣高等法院101 年度上字第481 號民事判決內容參照）。另不動產經紀業管理條例第24條1 項規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章」，是經紀人於簽訂買賣契約書時應將不動產說明書交付予相對人，惟縱違反該規定，因上開法令為取締規定（同條例第31條第1 項為申誡之行政處分），而非效力規定，與契約之效力無涉。查系爭契約買賣標的範圍及價金均未包括圍牆及花台等占用斗六市公正段779-5土地之面積，系爭不動產亦均已辦理所有權移轉登記及交付原告，業經前審認定在案(見本院卷第31頁、第37頁)，且被告所屬之不動產經紀營業員林文等業盡調查及報告義務，已如前述，縱原告主張簽約時林文等並未交付不動產現況說明書，有違反不動產經紀業管理條例第24條1項之情狀，惟因上開法令為取締規定（同條例第31條第1 項為申誡之行政處分），而非效力規定，與契約之效力無涉，被告自得依兩造間之居間契約受領報酬。至原告主張，其受有無法評估購買系爭房地之風險，因而受有損害等情，業經前審認定訴外人三源公司應賠償原告10萬0,500元圍牆拆除修復費用，復原告於本院115年5月15日、同年6月19日審理時均不爭執已受領上開補償費用(見本院卷第259至260頁、第271至272頁)，是原告未就被告有何違反原告委託義務，而為利於訴外人三源公司之行為，或有何違反誠實及信用方法，由訴外人三源公司收受利益，致原告受損害之事由，舉證以實其說，揆諸前揭規定，原告主張被告應返還其已交付之居間報酬20萬元，應屬無據，不應准許。

三、綜上，原告請求被告給付20萬元及利息，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

斗六簡易庭