臺灣臺南地方法院102年度訴字第705號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第705號

原告

金鼎天廈管理委員會

法定代理人

朱美蘭

訴訟代理人

施承典律師

被告

黃麗清

被告

翁卉婷

被告

林孟慧

上三人共同訴訟代理人

賴鴻鳴律師

　　　　　　黃俊達律師

　　　　　　陳妍蓁律師

　　　　　　鄭淵基律師

　　　　　　林德義

上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國103年4月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈡坐落台南市○區○○○段00000○號建物，為金鼎天廈大樓（下稱系爭大樓）所有住戶共有之各層梯間、屋頂突出物及地下室。同段14874建號建物，則為被告等共有，但與14903建號之地下室，均屬大樓之同一地下室空間。14903建號建物之地下室係大樓全體住戶所共有，其用途為共同使用，14874建號建物之地下室雖僅為被告等共有，但其用途則為管理員室及儲藏室，然被告等卻將14903、14874建號建物之地下室（下稱系爭地下室）如附圖所示P1～P11之空間，闢建為11個機械停車位，並擬出售予大樓住戶，但大樓住戶無人向伊購買。被告於民國101年10月17日委由律師發函，要求原告轉知住戶不得占用停車位，於101年12月26日並將地下室出入大門之遙控器密碼消碼，阻礙大樓住戶之進出。

㈡按公寓大廈管理條例第第9條第2項規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」同條第4項規定「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」14903建號為大樓地下室，且為全體住戶所共有，係供全體住戶共同使用，或供臨時避難或車輛裝、卸貨或人員上、下車均可，蓄水池及化糞池亦設在該處，被告在地下室私自設置機械停車位（下稱系爭停車設備），已係將該部分之空間據為己用，不僅侵害全體共有人之權利，亦未依該共用部分之設置目的及通常使用方法為使用，違反前揭條例第9條第2項，原告應得依同條例同條第4項規定予以制止並請求損害賠償，依民法第213條第1項規定，被告應將機械停車設備移除回復原狀。

㈢公寓大廈管理條例第15條第1、2項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」14874建號建物雖為被告等共有，然其與14903建號係同屬一地下室空間，依建物測量成果圖及使用執照上之記載，其用途為管理員室、儲藏室與避難室，被告在14874建號建物上設置機械停車設備，顯然未依使用執照所載用途使用，而違反上揭條例第15條第1項規定，依同條例同條第2項規定，原告得請求被告回復原狀。

㈣如附圖標示地下室出入口所示斜線位置之鐵捲門（下稱系爭鐵捲門），係大樓地下室之出入口，而地下室包括被告所有之14874建號建物及全體區分所有權人共有之14903建號建物，亦即係大樓全體住戶之公共出入口，其在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於大樓建築物共用部分，亦應依其設置目的及通常使用方法使用，被告將鐵捲門密碼消碼，阻礙其他住戶出入，亦應已違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定，原告亦得依同條例同條第4項規定請求被告將鐵捲門搖控器密碼回復原狀，並不得阻礙原告全體住戶之通行。

㈤並聲明：

⒈被告應將坐落台南市○區○○○段00000○號如附圖P1所示面積13.46平方公尺、P2所示面積13.46平方公尺、P6所示面積13.68平方公尺，及坐落同段14874建號與14903建號如同圖P3所示面積依序為11.58平方公尺與1.88平方公尺、P4所示面積依序為11.49平方公尺與1.97平方公尺、P5所示面積依序為11.40平方公尺與2.06平方公尺、P11所示面積依序為11.88平方公尺與0.89平方公尺，及坐落同段14874建號如附圖P7所示面積16.18平方公尺、P8所示面積12.77平方公尺、P9所示12.77平方公尺、P10所示面積12.77平方公尺之機械停車設備移除。

⒉被告應將同前複丈成果圖標示地下室出入口所示斜線位置之鐵捲門搖控器密碼回復原狀，並不得阻礙原告全體住戶之通行。

㈥對被告抗辯所為之陳述：

⒈被告辯稱14874建號是獨立之私人產權，只是增加儲藏室使用功能。惟公寓大廈即使是住戶專有部分，其使用仍應依使用執照所載用途及規約使用，此為公寓大廈管理條例第15條第1項所明定。14874建號於使用執照上之記載，其用途為管理員室、儲藏室與避難室，被告設置機械停車設備，顯然未依使用執照所載用途使用，自有違反前揭條例之規定，原告依同條第2項規定請求被告回復原狀，自無不合。

⒉被告辯稱住戶係盜換搖控器進入使用其14874建號。惟系爭地下室出入口之鐵捲門係屬大樓所有，大樓曾於97年間更換維修。故系爭地下室出入口鐵捲門，不僅係大樓之公物，亦不僅只有被告可以出入，包括大樓全體住戶亦均可自由進出，被告實無權據為己有，誣指大樓住戶盜換搖控器，更屬無理。今被告將系爭鐵捲門搖控器密碼變更，禁止大樓其他住戶進出，自應予以回復原狀，並不得再阻礙原告全體住戶之通行。

⒊因系爭停車設備大部分均無法升起，部分升起者，其下層鐵板均已銹蝕多處破洞，不堪使用，而下層停車空間深入地底約1.5公尺，縱施作防水措施並將水抽乾，難免藏污納垢、孳生蚊蟲。故住戶最後決定，仍希望將停車設備拆除。

⒋系爭停車設備之下方，依建物設計建築師之證述，及台南市政府工務局回函，應有高低落差，亦即有坑洞存在。惟據建築師證述，該坑洞在建照及使用執照上，都不是供作機械停車位使用，如要將該些坑洞做機械停車位，需要經過申請，申請則需要全體共有人同意。故系爭停車設備，顯然並非合法，原告應得依前揭公寓大廈管理條例，請求被告移除系爭停車設備，惟地面既原屬坑洞狀態，即不再請求被告填土。

⒌被告辯稱車道及大門位於被告所有權範圍內等語，原告否認，被告的專有部分有保存登記，不包括車道，車道及大門都是違建的，不在保存登記裡面，鐵門包括遙控器都是原告更換的。車道可能一部分是在被告的專有部分內，但靠近一樓地面的部分可能是屬於整個社區一樓基地上，至於鐵捲門雖然複丈成果圖繪製在14874建號範圍內，但實際上應該也是在整個社區一樓基地上，所以一樓基地上的車道及大門應該屬於社區全體住戶共用。現有的鐵捲門門片及遙控器主機乃是原告在97年間全部換新設置的。

二、被告則聲明：請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：

㈠14902建號公設部分，各樓梯、電梯、走廊、突出物，面積318.97平方公尺。14903建號地下室公設部分緊急逃生鐵把梯、樓梯、防空避難室，面積312.11平方公尺。其面積共為631.08平方公尺（318.97＋312.11），被告有持分1萬分之318。14874建號管理員室及儲藏室面積215.15平方公尺為被告林孟慧（占22分之14）、翁卉婷（占22分之4）、黃麗清（占22分之4）等人共有，並非大樓之共有部分。當初該大樓之原始設計，有規劃機械式停車位，但是定案時因為機械式停車位故障率高，所以改為管理室及儲藏室，共有部分（14903建號）公設只是單純之地下室，只有防空避難功能，並無停車功能，而專有部分（14874建號）之空間，自應屬被告合法使用。

㈡如附圖P3面積11.58平方公尺，P4面積11.49平方公尺，P5面積11.40平方公尺，P7面積16.18平方公尺，P8面積12.77平方公尺，P9面積12.77平方公尺，P10面積12.77平方公尺，Pll面積11.88平方公尺，14874建號所示總面積共計100.84平方公尺（11.58＋11.49＋11.40＋16.18＋12.77＋12.77＋12.77＋11.88＝100.84）。14903建號P1面積13.46平方公尺，P2面積13.46平方公尺，P3面積188平方公尺，P4面積1.97平方公尺，P5面積2.06平方公尺，P6面積13.68平方公尺，Pll面積0.89平方公尺，14903建號所示總面積共計46.51平方公尺（13.46＋13.46＋1.88＋1.97＋2.06＋13.68＋0.89＝46.51）。被告14874建號儲藏室100.84平方公尺，管理員室8.19平方公尺，車道39.1平方公尺，14903建號公設部分佔用46.51平方公尺，11位機械式及管理員室與車道總面積194.64平方公尺（100.84＋8.19＋39.1十46.51＝194.64）。被告14874建號保存權利面積215.15平方公尺扣194.64平方公尺，依保存面積還不足20.51平方公尺。然原告管理委員會及住戶發電機佔用設置於被告14874建號，屬於私人所有，如原告管理委員會及住戶要求被告佔用部分拆除，那被告也向原告要求發電機佔用部分拆除。當時代書在辦保存登記位置有錯誤，導致糾紛問題，希望能在產權面積不變動下，協調交換方式來變更位置，以免兩造長期產生糾紛。又被告在地下室設置機械式停車設備，是以增加集貨及卸貨使用功能，在完工交屋前，就有設置。

㈢系爭機械式停車位交屋完工之前即有設置，可自台南市政府80年10月17日審核使用執照申請時存檔之「地下室基礎結構平面圖」，其上有「下FS1」、「下FS2」，還有「上BS1」、「上BS2」，圖面中只有「下」的部分沒有「上」的部分者，就是沒有填土的，對照現行車位位置，可以看出來，保存登記時沒有上層結構的部分就是車位的位置。另車位就外觀上來看就是地下室地板多覆蓋一塊鐵板而已，機械停車之機械皆在下層，當初停車位的位置就沒有填平，可知地下室本來就有挖洞，原告要求填平，沒有法律上之依據。

㈣就共有部分，如果機械停車位有占用到部分，被告先陳稱：願意拆除（見本院卷第102頁背面）；嗣改稱：至於共有部分，因為是公同共有，且共有部分修法也沒有溯及既往，所以必須由共有人全體來請求，而不是由管委會請求（見本院卷第168頁背面）。

㈤因部分住戶提議，被告等人將儲藏室改作停車交屋前就有機械設施，配合大樓施做，花費數百萬元，完成後住戶不願承租或購買，只要佔用，實非合理。目前車道入口時尚係儲藏室入口，並非共用部分，原告主張由此進出，並無理由。至於機械式有佔用地下室（14903建號公設）部分，被告將要移除，專有部分14874建號、面積215.15平方公尺是私人產權獨立設置機械式只是增加儲藏室使用功能，但住戶沒經過所有權人同意盜換搖控器進入使用，被告在101年12月26日向派出所報案才討回。

㈥至原告聲明第二項部分，被告認為該鐵捲門直接通往被告專有部分，且原先是被告設置的，後來原告未經被告同意更換鐵捲門，後來被告有去派出所報案，並請人來更換遙控器密碼，被告主張原告如果要行使共有部分權利，可以從中庭樓梯到達地下室。至於是否在保存登記範圍內，據被告所知，鐵捲門應該是一開始就有，車道可能是後來再施作。鐵捲門之所以一開始就做，是因為當時要做升降的機械式停車位，所以會留鐵捲門。現有的鐵捲門門片及遙控器主機是原告換新、設置沒有錯，但是他們沒有把舊的歸還給被告。鐵捲門附著於不動產上，且非毀損不得分離，遙控器主機主要是跟這個門有同一個作用，所以與門之所有權歸屬應相同，故原告不得請求返還及使用。

三、兩造不爭執事項為：

㈠坐落台南市○區○○○段00000○號建物，為原告全體住戶（含被告）共有之各層梯間、屋頂突出物及地下室，地下室主要用途為共同使用之避難室。

㈡同段14874建號建物，為被告等共有，但與14903建號之地下室，均屬大樓之同一地下室空間，其用途為管理員室及儲藏室。

㈢被告於前揭二建物之地下室空間，設置如台南市東南地政事務所102年10月3日繪製之機械停車設備11座。

㈣被告於101年12月26將前揭二建物地下室出入大門之遙控器密碼消碼，阻礙大樓住戶之進出。

㈤14903建號建物，有樓梯可以通往一樓對外通行。

四、本件爭執事項為：

㈠本件爭執有無公寓大廈管理條例第9條、第15條之適用？

㈡被告於14903建號地下室所設置之機械停車設備，是否違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定『住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。』，及同條第4項規定『住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。』。

㈢被告於14874建號地下室所設置之機械停車設備，是否違反公寓大廈管理條例第15條第1、2項規定『住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。』。

㈣被告是否有權將前揭二建物地下室出入口之鐵捲門遙控器密碼消碼，阻礙大樓住戶之進出。

五、本院之判斷：

㈠本件爭執有公寓大廈管理條例第9條之適用，但無第15條之適用：

⒈按84年6月28日制定之公寓大廈管理條例第15條規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」，92年12月31日修正第15條為：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」又原制定第15條雖於92年12月31日修正，然同法第63條仍規定該條例自公布日施行。而法規明定自公布或發布日施行者，自公布或發布之日起算至第3日起發生效力，中央法規標準法第13條規定甚明，是該條文不論修正前後均應自公布日起算至第3日始發生效力，而無溯及適用（最高行政法院92年度判字第1322號、最高法院95年度台上字第209號判決參照）。準此，住戶違反公寓大廈管理條例第15條之行為及管理委員會或主管機關之制止行為，均須對於公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。至公寓大廈管理條例施行前，如有違反規定變更使用者，因屬既存之違建，僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理，方符合法規不溯及既往之原則。

⒉次按84年6月28日制定之公寓大廈管理條例第9條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，依同法第63條固規定該條例自公布日施行，參酌上開最高行政法院與最高法院之見解，原應認住戶違反公寓大廈管理條例第9條之行為及管理委員會或主管機關之制止行為，均須對於公寓大廈管理條例施行後之行為人為限，惟參酌公寓大廈管理條例第9條之立法理由為：「一、規定各區分所有權人對建築物共用部分之使用收益權及住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。二、對於共用部分之使用得另定規約，但規約之內容，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之有關規定。三、住戶違反共用部分之使用規定時，授權管理負責人或管理委員會為適當之處置。」，以及民法第799條、第820條關於「數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬物之共同部分，推定為各共有人之共有。」、「共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」之規定，足認公寓大廈管理委員會行使公寓大廈管理條例第9條之制止權利乃係授權自全體共有人，亦即由管理委員會代為行使全體共有人之權利，只要住戶戶違反公寓大廈管理條例第9條之行為結果狀態持續進行，應認管理委員會受全體區分所有權人之委託、授權，管理、維護該大樓之公共設施，即可依公寓大廈管理條例第9條之規定，行使制止之權利，無涉及溯及既往之問題，亦無庸由某個或某幾個區分所有權人另基於所有權及共有之法律關係，另外提起訴訟或於訴訟中追加為原告，否則，即與公寓大廈管理委員會有管理、維護大樓之公共設施之立法目的相違，是被告辯稱共有部分修法也沒有溯及既往，此部分應由共有人全體來請求，而不是由管委會請求云云，要非可採。

㈡被告於14903建號地下室所設置之機械停車設備，業已違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定，原告有權依同條第4項規定加以制止：

⒈被告於14903建號地下室所設置之機械停車設備即如附圖編號P1所示面積13.46平方公尺、P2所示面積13.46平方公尺、P3所示面積1.88平方公尺、P4所示面積1.97平方公尺、P5所示面積2.06平方公尺、P6所示面積13.68平方公尺之機械停車設備，坐落在系爭大樓全體住戶共有之14903建號地下室，為被告所不爭執，並經本院於102年7月11日會同東南地政事務所到場勘測，有勘驗筆錄、如附圖之複丈成果圖各1份在卷可稽，堪可認定。

⒉依前開認定，被告於14903建號地下室設置機械停車設備之時間雖係在公寓大廈管理條例施行之前，然被告未經全體住戶同意即使用14903建號地下室之狀態既繼續存續中，而被告亦無單獨使用14903建號地下室之權利，且被告於本院102年9月18日言詞辯論時亦當庭表示：共有部分如機械停車位有占用到部分，被告願意拆除等語（見本院卷第102頁背面），因此，原告依同條第4項之規定，請求被告應將如附圖編號P1所示面積13.46平方公尺、P2所示面積13.46平方公尺、P3所示面積1.88平方公尺、P4所示面積1.97平方公尺、P5所示面積2.06平方公尺、P6所示面積13.68平方公尺之機械停車設備移除，自屬於法有據，應予准許。

㈢被告於14874建號地下室所設置之機械停車設備，因係在公寓大廈管理條例施行前所為，原告不得依公寓大廈管理條例第15條第1、2項為制止行為：

⒈原告另主張被告於14874建號地下室所設置之機械停車設備即如附圖P3所示面積11.58平方公尺、P4所示面積11.49平方公尺、P5所示面積11.40平方公尺、P7所示面積16.18平方公尺、P8所示面積12.77平方公尺、P9所示12.77平方公尺、P10所示面積12.77平方公尺、P11所示面積11.88平方公尺之機械停車設備移除等語，惟依臺南市政府工務局102年12月4日南市工管一字第0000000000號函附系爭大樓地下室基礎結構平面圖（置於本院卷證物袋），以及103年2月5日南市工管一字第0000000000號函觀之（見本院卷第149頁），上開機械停車設備乃係設置於80年間左右，核屬在公寓大廈管理條例施行前所為，原告不得依公寓大廈管理條例第15條第1、2項為制止行為。

⒉因此，原告請求被告應將於14874建號地下室所設置之機械停車設備即如附圖P3所示面積11.58平方公尺、P4所示面積依序11.49平方公尺、P5所示面積11.40平方公尺、P7所示面積16.18平方公尺、P8所示面積12.77平方公尺、P9所示12.77平方公尺、P10所示面積12.77平方公尺、P11所示面積11.88平方公尺之機械停車設備移除，於法無據，不應准許。

㈣被告無權將系爭地下室出入口之鐵捲門遙控器密碼消碼，阻礙大樓住戶之進出：

⒈原告主張系爭鐵捲門係大樓全體住戶之公共出入口，其在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於大樓建築物共用部分等語，固為被告所否認，惟查，本院審酌系爭地下室及系爭鐵捲門的照片（見本院卷第46-48頁），系爭鐵捲門為通往系爭地下室的出入口，依其功能觀之，應係資為方便全體住戶進出使用地下室之用，而非僅為專供被告使用14874建號建物之用；復自其建築結構觀之，系爭鐵捲門乃係建築在一樓基地上，且與系爭大樓一樓之建物相連接在一起，堪認系爭鐵捲門屬於系爭大樓之一部分無疑，是原告主張系爭鐵捲門係大樓全體住戶之公共出入口，其在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於大樓建築物共用部分等語，應為可採。

⒉至被告辯稱系爭鐵捲門直接通往被告專有部分，且原先是被告設置的，後來原告未經被告同意更換鐵捲門，後來被告有去派出所報案，並請人來更換遙控器密碼等語，惟查，系爭鐵捲門屬於大樓建築物共用部分，既經認定如上，則被告本無權設置鐵門，即使原告未經被告同意更換鐵捲門，至多僅涉及「原告應否就損害被告設置之鐵捲門負損害賠償之責」，然被告既無權在共用部分設置鐵門，自亦不能自行請人來更換遙控器密碼以阻礙大樓住戶之進出，是被告此部分之辯詞，應無可採。

⒊依上所述，系爭鐵捲門屬於系爭大樓共用部分，被告自行將鐵捲門密碼消碼，阻礙其他住戶出入，顯已違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定，原告依同條例同條第4項規定請求被告將鐵捲門搖控器密碼回復原狀，並不得阻礙原告全體住戶之通行，核屬於法有據，應予准許。

六、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第9條之規定，請求被告應將坐落台南市○區○○○段00000○號如附圖編號P1所示面積13.46平方公尺、P2所示面積13.46平方公尺、P3所示面積1.88平方公尺、P4所示面積1.97平方公尺、P5所示面積2.06平方公尺、P6所示面積13.68平方公尺之機械停車設備移除，以及應將如附圖標示地下室出入口所示斜線位置之鐵捲門搖控器密碼回復原狀，並不得阻礙原告全體住戶之通行，為有理由，應予准許。逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。