臺灣臺南地方法院九十一年度訴字第二二八○號

臺灣臺南地方法院民事判決　九十一年度訴字第二二八○號

原告

乙○○

訴訟代理人

林永發律師

被告

甲○○

訴訟代理人

陳清白律師

複代理人

吳信賢律師

右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院（言詞辯論終結日期：民國九十二年

九月十七日）判決如左：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

（一）被告於民國六十三年八月一日與原告立有公證之「土地買賣所有權移轉契約書」，約定將其所有坐落台南縣關廟鄉○○段三一一之一地號、旱、面積０點０八二二公頃應有部分八二二分之二三八、同段三一一之二地號、旱、面積０點０八四一公頃應有部分八四一分之一八四、同段五七一之一地號、旱、面積０點四一七五公頃應有部分四一七五分之一二七九、同段五七一之二地號、旱、面積０點０二三三公頃應有部分二三三分之八九，出賣予原告，雙方並約定買賣位置如公證書附圖紅線標示部份，面積為前揭四筆土地應有部份合計面積約二台分，以附圖紅線標示位置作為特定位置之買賣標的，屬特定位置之買賣，並非應有部分之買賣，因此買賣成立時即在紅線標示位置分界線開挖一條道路後交付原告使用迄今，因當時尚未分割，故無法各筆標示面積，只能以應有部份大略算出，其合計面積則約為二台分即可。因此其分割線應為一直線，並非鋸齒線。

（二）據證人楊金龍證稱：「兩造本件買賣契約是我處理的，因為當時政府的政策不能把共有農地再細分，所以只有訂立契約，但不能登記，所以才去公證」、「因為不知法令何時開放，所以我告知兩造去公證比較有公信力，等到將來可以分割移轉登記時再去辦理，所以兩造才去公證」、「土地款項有部份尾款沒有付清，因為尚未登記，被告有來要求我轉告原告要他付清尾款，原告有表示沒問題」、「水租、田賦在當時沒有約定誰付，後來被告支付後，被告表示應由原告負擔，因為數額很少，我再轉告原告請伊支付，兩造曾到我事務所交付過水租、田賦，那是累積幾年的費用，被告一次拿來，原告所提六十六年十二月二十五日之收據即是向原告收取」、「原告所提收據兩紙六十三年三月三日、六十二年四月三日上面甲○○的名字是我寫的，但印章是被告自己拿來蓋的，公證時是我與兩造去辦理的，印章也是被告拿來蓋的」、「公證書上紅線部分是由兩造去量的，因為當時無法分割沒有界址，所以約定由承買人自行在他購買的土地上開一條路作為界址，面積大略計算，後來我有去看原告確實有照約定界址開路」等語以觀，具見兩造土地買賣契約訂立已付清大部份價款，僅有餘款新台幣五千四百元因約定須辦妥分割移轉所有權登記後給付。茲因八十九年一月二十六日農業發展條例已修改，農地可以分割出售，雖原告所購農地面積約二分，未足零點二五公頃，惟依該條例第十六條第一項規定：「因購買毗鄰耕地面積與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併」，原告所有農地坐落同段三○九之一、三○九之二、三○九之三、三一○、五七二之一、五七二之二地號等六筆，與前述四筆農地相毗鄰，揆諸前揭法條規定可分割合併。被告雖抗辯稱：買賣當時農地不能分割，故契約無效云云，然據證人即雙方訂立買賣契約之代書楊金龍則到庭證稱：「因為不知法令何時開放，所以我告知兩造去公證比較有公信力，等到將來可以分割移轉登記時再去辦理，所以兩造才去公證」等語，是若因當時農地不能分割而契約無效，則本件買賣亦因符合民法第二百四十六條第一項但書規定：其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，本件買賣契約現已因農業發展條例修改而仍為有效。

（三）被告雖主張：「本件系爭土地買賣契約訂立至今已逾十五年，兩造所訂買賣契約縱使有效，亦因時效消滅，被告得拒絕給付」云云；惟查系爭土地於六十一年即已交付原告使用，僅是當時無法分割移轉登記，所以才會去辦理公證已如證人楊金龍所證述如前，農業發展條例既係在八十九年一月二十六日修改，農地自該時起始能辦理分割移轉，因此本件請求權並未罹於民法第一百二十五條消滅時效，被告抗辯顯無理由。

（四）爰聲明：被告應將坐落台南縣關廟鄉○○段五七一之一地號、旱、面積三七一五平方公尺、同段五七一之二地號、旱、面積二三三平方公尺、同段三一一之一地號、旱、面積八二二平方公尺、同段三一一之二地號、旱、面積八四一平方公尺，分割如九十二年七月十日複丈成果圖所示Ａ部份面積一二一七平方公尺、Ｂ部份面積八六平方公尺、Ｃ部份面積二九七平方公尺、Ｄ部份面積一九○平方公尺所有權移轉登記予原告。

二、被告則以：

（一）按「以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預定於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」民法第二百四十六條第一項訂有明文。

（二）本件原告購買系爭被告所有部份農地之時為六十三年，依當時有效之土地法第三十條：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效」，及農業發展條例第二十二條（六十二年九月三日頒佈實施）：「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有．．」之規定，並參酌行政院六十四年判字第三三一號：「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有，為農業發展條例第二十二條所明訂。本件兩造買賣之土地，其地目為田，且並非全部買賣而僅為部份之買賣，上訴人既不能變更地目，將其分割或移轉登記與被上訴人為共有，是本件即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一向前段之規定，應屬無效，且亦無該條項但書及第二項之情形，從而上訴人請求被上訴人返還已給付之價款五萬元，既無不合」判例意旨所示，本件買賣契約自始無效，從而原告根據無效之法律關係請求土地所有權移轉登記，顯無理由。

（三）原告所提六十二年四月三日由被告所出具之第二期土地款收據上載有：「．．但有關本件於五月十五日以前辦理，請交付登記絕無違誤」，並附註：「如屆期未辦理時每逾一日願意受處罰二百元計算」等語。由以上記載可見，土地買賣雙方於訂約時，並無「預期於不能之情形除去後為給付」之約定，否則明知土地已不能登記，又豈有自相矛盾再約定：「如不於五月十五日以前辦理登記，接受每逾一日處罰二百元」之理。本件買賣於訂約時既無民法第二百四十六條第一項但書之約定，則關於系爭土地之買賣當然、確定、自始無效。

（四）本件土地買賣契約嗣後雖有辦理公證，但畢竟已非法條所規定之「訂約時」，且衡情，應是訂約後發現無法辦理登記，因此藉由公證之方式，證明雙方確有買賣關係存在，使契約較有公信力而已，事實上亦無「預期於不能之情形除去後為給付」之約定，此觀公證書上並無任何記載，亦無一語涉及或隱含此意可得證明。雖證人楊金龍證稱：「．．等到將來可以分割移轉登記時再去辦理」云云，惟此語不過是身為代書之證人事後惟恐委託人究責，為補過，不得不附和原告說詞所作虛偽之供述而已，否則，倘若其明知民法第二百四十六條第一項但書有此規定又如此重要，豈有不於公證文件上記上一筆之理，正因為陽代書不知有此規定，故根本無從事先預作約定使買賣契約由無效變為有效。證人身為土地代書，連當時土地法第三十條：「私有農地不得移轉為共有」，以及農業發展條例第二十二條：「每宗農地不得分割及移轉為共有」之規定尚且渾然不知，則又如何能期待其能明瞭民法第二百四十六條第一項但書之規定而預留後路？由此足見被告指摘其故作偽證，確實信而有徵。由於被告方面質疑，證人於作證至最後時終於鬆口陳稱：「我們認為當時經過公證已有公信力，不用再約定等到將來可以登記的時候再登記」云云，至此，被告堅稱於訂立系爭契約時雙方並無「預期於不能之情形除去後為給付」之約定，終於得到證明。

（五）本件土地買賣契約因自始、確定、當然無效，故雖然被告已收受部份價金，惟此乃買受人請求返還價金之問題，不可昧於事實，將錯就錯，而准原告所請。

（六）末查系爭土地買賣契約訂立至今已逾十五年，依民法第一百二十五條：「請求權因十五年不行使而消滅．．」之規定，兩造所訂買賣契約縱使有效，亦因時效消滅，被告得拒絕給付。

（七）爰聲明：求為判決駁回原告之訴。

三、經查，原告主張兩造於六十三年七月十五日訂立土地買賣所有權移轉契約書（下稱系爭契約），由原告向被告買受其所有坐落台南縣關廟鄉○○段五七一之二地號、地目旱、應有部分二三三分之八九，同段三一一之一地號、地目旱、應有部分八二二分之二三八，同段三一一之二地號、地目旱、應有部分八四一分之一八四，同段五七一之一地號、地目旱、應有部分四一七五分之一二七九（下稱系爭土地），並以附圖標示買賣位置，再於六十三年八月一日至本院公證處公證之事實，為被告所不爭執，並有原告所提公證書影本、土地買賣所有權移轉契約書影本各一份在卷可稽，堪信為真實。惟原告主張兩造公證時已預期於系爭土地得分割移轉登記時始辦理移轉登記云云，既為被告所否認，並以前開買賣契約自始違反土地法及農業發展條例有關農地不得分割及移轉登記為共有之強制規定而無效云云為辯，則本件自應審酌系爭買賣契約是否因違反前開強制規定而有自始給付不能之情形﹖及兩造於訂約時有無預期於不能之情形除去後始為給付﹖爰分述如下：

（一）按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文。次按為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。六十二年九月三日制定公布之農業發展條例第二十二條前段定有明文。又按每宗耕地不得分割及移轉為共有，農業發展條例第三十條前段定有明文。其立法意旨，在於防止農地細分，妨礙農業發展，用收農地使用上更大之效用。故凡關於農地之處分與此目的相違者，均應認為在該條所禁止之列。本件系爭二筆土地之地目均為田，其編定使用種類為一般農業區農牧用地，有土地登記簿謄本足憑。兩造既僅就其中特定部分之土地為買賣，被上訴人復不能予以分割，移轉登記該特定部分之土地與上訴人，則本件即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，自屬無效。最高法院八十七年度台上字第二七二四號裁判亦可資參照。

（二）查，系爭土地地目為旱，使用分區為一般農業區，而為農業發展條例所稱之耕地一節，有原告所提土地登記謄本在卷可佐，是以，系爭土地之處分於兩造訂立前開買賣契約時（六十三年七月十五日）仍受限於當時農業發展條例第二十二條耕地不得分割及移轉為共有之強制規定，然兩造所訂立之前開買賣契約，並非以系爭耕地全部面積為買賣之標的，而係就系爭土地中之特定部分面積為買賣，自在前開農業發展條例禁止之列，是除兩造於訂約時已預期於前開禁止耕地分割及移轉為共有之強制規定修法刪除後為給付者外，系爭契約乃屬法律上之自始給付不能而無效。則本件自應再審酌兩造間於訂約時是否已預期於前開不能之情形除去後始為給付。

（三）原告主張兩造當時已約定於前開不能之情形除去後始給付云云，固據當時承辦之代書楊金龍到庭證稱：「因為當時政府的政策是不把共有的農地再細分，所以只有訂立契約，但不能登記，所以才去公證．．因為不知法令何時開放，所以我告知兩造去公證比較有公信力，等到將來可以分割移轉登記時，再去辦理，所以兩造才去公證．．原告所提收據兩紙．．上面甲○○的名字是我寫的，因為被告不識字，但是被告的印章是被告自己拿來蓋的，公證時是我與兩造去辦理的，公證時的印章也是被告自己拿來蓋的」等語（參本院九十二年一月三日言詞辯論筆錄），惟查：

１、觀諸原告所提被告書立其收受價金之收據二紙，其中六十二年四月三日之收據係記載：「茲收到新台幣肆萬元整，右款係下湖段叁壹壹之壹等土地出賣與台端所收到第二期款，但前金已收到壹萬陸仟元屬實無訛，但有關本件於五月十五日以前辦理，請交付登記絕無違誤」，並於收據後附註：「如屆期未辦理時每逾七日願意受處罰貳佰元計算」等語，原告並自承前開收據中所謂「辦理」，係指移轉登記等語不諱（參本院九十一年十二月四日言詞辯論筆錄），堪認兩造至遲於六十二年四月三日時就系爭土地已成立買賣契約，且斯時農業發展條例既尚未制定公布，則前開契約即無因違反禁止分割之強制規定致有給付不能之情事，渠等間自無為民法第二百四十六條第一項但書約定之必要。惟兩造嗣後欲依前開原有效成立之契約辦理分割移轉登記時，既因農業發展條例已於六十二年九月三日公布施行，明文規定禁止耕地分割，致系爭土地無法辦理分割登記，而陷於法律上之嗣後給付不能，核此不能之事由雖非可歸責於雙方當事人，然兩造間之買賣契約關係仍因嗣後給付不能而從此失其效力，則原告自不得再依此失效之契約請求被告為分割移轉登記。

２、又兩造因無法依前開契約辦理分割移轉登記手續，乃依證人楊金龍之建議重行訂立契約辦理公證，由被告先於六十三年六月三日之收據上記載：「收到新台幣貳萬元整，右款係下湖段叁壹壹之壹等地出賣與台端所收第三期款，餘款於辦妥公證手續完成時付清」，並附註：「餘款伍仟肆佰元整」等語，嗣於六十三年七月十五日再次書立土地買賣所有權移轉契約書，約定價款即日付清，不動產即日交付，並於六十三年八月一日至本院公證處完成公證手續等情，為兩造所不爭執，則本件自應探討兩造在已知無法辦理移轉登記手續後又至本院公證處公證之理由，究係為取得將來於不能之情形除去後得為請求之公信力，抑或誤以為公證後即得為分割移轉登記﹖爰分述如下：

⑴查，前開經公證之買賣契約書所載買賣總價金為二萬元，與前開收據所載應收取之款項八萬一千四百元不符，原告並自承經公證之契約書所載金額較實際價額為低，原書據已遺失等語（參本院九十一年十二月四日言詞辯論筆錄），堪認兩造間除嗣後為辦理公證所訂立之前開買賣契約書外，原曾訂立載有實際價金之買賣契約書無訛，是若兩造僅係為渠等間已就系爭土地成立買賣債權行為一事有所證明，僅需保留原訂立之買賣契約書，並於其上加註渠等有預期不能之情形除去後始為移轉登記之約定即可，實毋需再另行書立制式之買賣契約書經公證之必要。

⑵又倘若兩造嗣後係因得知本件買賣契約違反前開禁止分割之強制規定致無法辦理移轉登記，為符合民法第二百四十六條第一項但書之規定，乃再次訂立契約辦理公證手續，則衡諸常情，兩造自會將渠等已預期於不能之情形除去後為給付此一重要事項詳加記載，以免因違反強制規定而為無效之契約，然觀諸兩造前開經公證之買賣契約書，仍對渠等間已有民法第二百四十六條第一項但書之重要約定隻字未提。則證人楊金龍證稱：為將來可以分割移轉登記時再辦理，兩造才去公證云云，是否可採，實有可疑。再參諸前開經公證之買賣契約書，係記載價款即日付清，核與被告於六十三年六月三日所書立之前開收據載明於辦妥公證手續後付清餘款五千四百元等語之情節大致相符，然原告自承其迄今仍未給付前開餘款等語不諱，倘如原告所主張餘款係約定至將來得辦理移轉登記時再給付云云屬實，則豈會於前開經公證之契約書中為不同之記載﹖況原告於第一次言詞辯論期日時亦自承：「本來訂契約時，以為有自耕農就可以辦理移轉登記，後來發現不行，才辦理公證，以為公證後可以辦理分割，但仍然無法辦理分割移轉，所以尾款才沒有付」等語，益徵兩造辦理公證並非為證明渠等間已有民法第二百四十六條第一項但書之約定，反係誤以為辦理公證後即可為分割移轉登記，嗣因公證後原告發覺仍無法辦理登記，乃未再依約於辦理公證後付清尾款，是兩造於公證時，並無預期於不能之情形除去後始為給付之約定，應堪論斷。

３、綜參以上各節以觀，兩造於六十二年四月三日前所訂立之買賣契約，已因嗣後農業發展條例第二十二條之公布施行致有嗣後給付不能之情形而失其效力，兩造於六十三年七月十五日重行訂立之買賣契約亦因違反當時已公布施行之前開條例禁止耕地分割登記之強制規定而自始給付不能，原告復無法證明訂約時有預期於不能之情形除去後為給付之情形，契約上復無如是之記載，而為無效之契約。前開買賣契約既因給付不能而失效或無效，自不因嗣後法律之修正而受影響。

四、從而，原告依買賣契約法律關係請求被告將如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地分割後移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。

臺灣臺南地方法院民事第二庭~B法官　林育幟

~B法院書記官　黃淑櫻