臺灣臺南地方法院九十一年度訴字第一六五號

臺灣臺南地方法院民事判決　九十一年度訴字第一六五號

原告

甲○○

訴訟代理人

彭冀湘律師

被告

乙○○○

訴訟代理人

陳見和律師

右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決（1）、被告應將其所建坐落於台南縣新市鄉○○段第二三六地號土地上，未辦保存登記之地上建物拆除（實際位置、面積以地政機關測量為準），並將土地返還原告。（2）、訴訟費用由被告負擔。（3）、原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述；

（1）查坐落於台南縣新市鄉○○段第二三六地號之土地，前經　鈞院依法拍賣，由原告得標買受並已交足價金移轉登記完畢，有不動產權利移轉證書影本、土地登記謄本、地籍圖謄本各乙份可憑。

（2）原告標得後發現，在前開土地上，被告蓋建有未經辦理保存登記之破舊瓦屋乙棟，由於該瓦屋屹立在原告所有之土地上，影響原告對該土地之利用，雖經催請被告拆屋還地，均置之不理。

（3）查強制執行法上之拍賣，依通說為買賣之一種，拍定人取得拍定物之所有權，仍屬私法上因買賣而移轉性質，拍定人有權利瑕疵擔保請求權。本件債務人即被告為出賣人，係民法第三百四十八條第一項、第三百五十三條及第二百二十七條第一項規定，自應給付無權利瑕疵之物予原告，故被告應將前開土地上之破舊瓦屋拆除，將基地交還原告。

（4）請求權基礎：

㈠依民法第七百六十七條物上請求權之法律關係，訴請無權占有土地之被告拆除土地上之建物，將土地回復原狀，交還原告。

㈡依民法第三百四十八條第一項、第三百五十三條、第二百二十七條第一項規定（買賣之法律關係），請求被告交付無瑕疵之土地予原告。

三、證據：提出證書影本、土地登記謄本、地籍圖騰本、並聲請訊問證人王春陽、林華朗。

乙、被告方面：

一、聲明：請求為判決如主文所示。

二、陳述：查本件系爭房屋雖屬未經保存登記，但自民國五十四年興建並居住迄今，實仍具有其經濟價值之存在。惟　鈞院民事執行處以八十九年執字第一九一五二號強制執行事件，查封拍賣該基地即台南縣新市鄉三舍第二三六號之土地時，竟在其拍賣公告又附記「系爭土地係空地，應買人應自行查證，拍定後按現況點交」等情，顯然該公告拍賣此項所載與事實不符，原告住在拍賣物鄰近，其於買受上開土地時，對該筆土地上建物之存在及被告始終居住使用情形，瞭若指掌，且拍定後，依現況點交，即僅空地點交，當然不含本件系爭房屋在內，按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而僅將土地出賣時，除有特別情事外，應推斷土地買受人默許房屋所有人繼續使用土地（參照最高法院四十八年台上字第一四五七號判例），本件訟爭土地及地上建物，原既屬被告所有，而原告僅買受訟爭土地，依前開說明，除有特別情事外，應推斷原告默許被告繼續使用該土地，原告遽予請求被告拆除房屋交還土地，尚有不合，為此狀請　鈞院鑒核，賜請判決如被告答辯之聲明，實感法便。

丙、本院依職權函請台南縣捐稽徵處查復系爭房屋稅及資料及課稅現值並調閱八十九年執字第一九一五二號強制執行事件案卷。

理由

一、本件原告主張：「（1）查坐落於台南縣新市鄉○○段第二三六地號之土地，前經　鈞院依法拍賣，由原告得標買受並已交足價金移轉登記完畢，有不動產權利移轉證書影本、土地登記謄本、地籍圖謄本各乙份可憑。（2）原告標得後發現，在前開土地上，被告蓋建有未經辦理保存登記之破舊瓦屋乙棟，由於該瓦屋屹立在原告所有之土地上，影響原告對該土地之利用，雖經催請被告拆屋還地，均置之不理。（3）查強制執行法上之拍賣，依通說為買賣之一種，拍定人取得拍定物之所有權，仍屬私法上因買賣而移轉性質，拍定人有權利瑕疵擔保請求權。本件債務人即被告為出賣人，係民法第三百四十八條第一項、第三百五十三條及第二百二十七條第一項規定，自應給付無權利瑕疵之物予原告，故被告應將前開土地上之破舊瓦屋拆除，將基地交還原告。（4）請求權基礎：㈠依民法第七百六十七條物上請求權之法律關係，訴請無權占有土地之被告拆除土地上之建物，將土地回復原狀，交還原告。㈡依民法第三百四十八條第一項、第三百五十三條、第二百二十七條第一項規定（買賣之法律關係），請求被告交付無瑕疵之土地予原告。」等，固據提出證書影本、土地登記謄本、地籍圖騰本為證。被告則抗辯稱；「查本件系爭房屋雖屬未經保存登記，但自民國五十四年興建並居住迄今，實仍具有其經濟價值之存在。惟　鈞院民事執行處以八十九年執字第一九一五二號強制執行事件，查封拍賣該基地即台南縣新市鄉三舍第二三六號之土地時，竟在其拍賣公告又附記「系爭土地係空地，應買人應自行查證，拍定後按現況點交」等情，顯然該公告拍賣此項所載與事實不符，原告住在拍賣物鄰近，其於買受上開土地時，對該筆土地上建物之存在及被告始終居住使用情形，瞭若指掌，且拍定後，依現況點交，即僅空地點交，當然不含本件系爭房屋在內，按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而僅將土地出賣時，除有特別情事外，應推斷土地買受人默許房屋所有人繼續使用土地（參照最高法院四十八年台上字第一四五七號判例），本件訟爭土地及地上建物，原既屬被告所有，而原告僅買受訟爭土地，依前開說明，除有特別情事外，應推斷原告默許被告繼續使用該土地，原告遽予請求被告拆除房屋交還土地，尚有不合」云云。

二、按實務上認為土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。旨在說明土地承買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。

三、經查；系爭房屋係座落於台南縣新市鄉○○段第二三六地號之土地上，而系爭房屋與該房屋座落之土地原均為被告乙○○○所有，為兩造所不爭，並經本院函囑台南縣稅捐稽徵處函送房屋稅及證明書過院核對納稅義務人為乙○○○屬實。

四、復經本院依職權調閱本院八十九年度執全字第二七六七號、執字第一九一五三號案卷，經核閱該執行案卷，本院於民國九十年四月二十三日公告拍賣系爭房屋所座落之土地即台南縣新市鄉○○段第二三六地號土地時，該公告註明；「查封時，據債權人代理人陳稱，「系爭土地係空地，應買人請自行查證，拍定後按現況點交」，有該案卷之公告可稽，並經該債權人代理人蔡偉明書具指封切結，載明；「請求查封如有錯誤，致損害第三人權益之時，指封人願負法律上一切責任」。

五、系爭房屋先於原告應買土地時即已座落於台南縣新市鄉○○段第二三六地號之土地上，業據被告抗辯在卷，並經原告聲請傳訊之證人王春陽、林華朗於審理中證述屬實，即原告於審理中亦自承；「我也住同村，因為我知道他搬出去我才會買這塊地」。顯見原告對所買土地上存有房屋一事於應買時已知悉。

六、按土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，土地承買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。原告於應買土地之時，明知土地上存有系爭房屋猶仍應買，復無法舉證證明房屋所有人有拋棄房屋所有權，則被告主張；本件系爭房屋雖屬未經保存登記，但自民國五十四年興建並居住迄今，實仍具有其經濟價值之存在。惟　鈞院民事執行處以八十九年執字第一九一五二號強制執行事件，查封拍賣該基地即台南縣新市鄉三舍第二三六號之土地時，竟在其拍賣公告又附記「系爭土地係空地，應買人應自行查證，拍定後按現況點交」等情，顯然該公告拍賣此項所載與事實不符，原告住在拍賣物鄰近，其於買受上開土地時，對該筆土地上建物之存在及被告始終居住使用情形，瞭若指掌，且拍定後，依現況點交，即僅空地點交，當然不含本件系爭房屋在內，按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而僅將土地出賣時，除有特別情事外，應推斷土地買受人默許房屋所有人繼續使用土地，並引最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，主張其房屋係有權使用原告之土地，其抗辯應屬可採。

七、綜上所述，被告之系爭房屋既非無權使用原告之土地，從而，原告主張；㈠依民法第七百六十七條物上請求權之法律關係，訴請無權占有土地之被告拆除土地上之建物，將土地回復原狀，交還原告。㈡依民法第三百四十八條第一項、第三百五十三條、第二百二十七條第一項規定（買賣之法律關係），請求被告交付無瑕疵之土地予原告。即非有理由，應予駁回。

八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

九、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

十、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法官　何清池

~B法院書記官　謝國欽