臺灣高等法院臺南分院民事判決

上訴人

張美玲

上訴人

張冠宇

共同訴訟代理人

許雅芬律師

共同訴訟代理人

蔡宜君律師

共同訴訟代理人

王文廷律師

被上訴人

翁瑋璘

訴訟代理人

陳廷瑋律師

訴訟代理人

鄭猷耀律師

訴訟代理人

吳鎧任律師

訴訟代理人

郭俐文律師

複代理人

周聖錡律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國111年4月20日臺灣臺南地方法院第一審判決(109年度訴字第1124號)提起上訴，本院於111年11月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造於民國(下同)108年3月7日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由伊以新台幣(下同)1,200萬元向上訴人購買臺南市○區○○段000○000地號土地(下分稱系爭000地號土地、000地號土地，合稱系爭土地)及坐落其上同段0000建號即門牌號碼臺南市○區○○路00巷00弄00號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），雙方已依系爭買賣契約履行完畢。然伊於108年7月下旬發現系爭建物之圍牆内庭院（約13平方公尺）坐落在訴外人財政部國有財產署(下稱國產署）管理之臺南市○區○○段00000地號土地（下稱系爭000-0地號土地)上，影響伊對系爭房地利用之完整，貶損系爭房地之交易價格64萬1,000元。爰依系爭買賣契約第7條第1項約定，及民法第354條第1項、第360條之規定請求上訴人等給付64萬1,000元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

二、上訴人則以：系爭買賣契約之標的，自始即不包含圍牆及庭院，伊毋庸負物之瑕疵擔保責任等語，資為抗辯，並求為判決駁回被上訴人本件請求【原審判命上訴人等給付64萬1,000元，及自111年2月18日起至清償日止按年息5%計算之利息。上訴人不服，對之提起上訴並聲明：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴】。

三、兩造不爭執事項:

㈠上訴人張冠宇於90年9月20日因分割繼承取得系爭593地號土地，上訴人2人於107年12月12日因繼承取得系爭594地號土地；另系爭建物由上訴人2人於107年12月12日因繼承而共同取得。系爭建物建築完成日期為53年8月31日。

㈡上訴人2人於108年間委託仲介出售系爭房地，並於108年3月7日與被上訴人簽立系爭買賣契約，將系爭房地出賣予被上訴人，約定出售總價為1,200萬元，買賣契約書内容如原證1(補字卷第23-31頁)所示。被上訴人已給付價金完畢，上訴人2人亦於108年4月8日將系爭房地所有權移轉登記至被上訴人名下。

㈢系爭土地前方之系爭583-7地號土地所有權人為中華民國、管理者為國產署，現況系爭建物圍牆内之庭院有部分占用系爭583-7地號土地。

㈣系爭583-7地號土地分割自同段583地號土地，有關系爭建物占用583-7地號土地繳納租金之緣由、現況略圖等事實詳如國產署臺南辦事處109年10月30日台財產南南三字第00000000000號函（即原審卷第103至106頁所示）。

㈤本件被上訴人前以上訴人2人詐欺為由，具狀向臺灣臺南地方檢察署(下臺南地檢署)提起刑事告訴，經該署檢察官偵查後，以109年度偵字第6192號不起訴處分書為不起訴處分，因本件被上訴人聲請再議，臺灣高等檢察署臺南檢察分署審核後，以109年度上聲議字第721號處分書予以駁回確定在案。本件被上訴人另於109年5月間就上開事由具狀向臺灣臺南地方法院(下稱臺南地院)聲請交付審判，臺南地院刑事庭以109年度聲判字第39號裁定駁回確定。

四、兩造爭執事項:被上訴人依系爭買賣契約第7條第1項約定，及民法第354條、第360條之規定向上訴人2人請求給付64萬1,000元，有無理由?

五、得心證理由:被上訴人依系爭買賣契約第7條第1項約定，及民法第354條、第360條之規定向上訴人2人請求給付64萬1,000元，有無理由?

㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第354條第1項、第359條、第360條分別定有明文。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵(最高法院73年度台上字第1173號、94年度台上字第1112號判決意旨參照)。準此，所謂物之瑕疵乃指瑕疵存在於物之本身而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，出賣人即應負物之瑕疵擔保責任。經查:

㈠兩造成立系爭買賣契約，其買賣標的物為系爭房地(即系爭593、594地號土地及坐落其上同段0000建號即門牌號碼臺南市○區○○路00巷00弄00號建物)，此有不動產買賣契約書上之土地標示及建物標示欄可稽(見補字卷第244頁），系爭買賣標的之土地並不包括系爭583-7地號土地。又系爭建物，係獨棟地上3層、地下1層之透天厝型式，其地下一層之面積為23.01平方公尺，第一至三層面積依序為54.28、67.46及40.07平方公尺，亦未含系爭建物之庭院及圍牆，是系爭建物未占用系爭583-7地號土地，此有建物登記謄本及平面圖可稽(見原審卷第97、99頁），上訴人2人抗辯伊僅出售系爭房地，並未包含系爭建物庭院及圍牆，與所占用之系爭583-7地號土地乙節，非無可採。

㈡次按不動產買賣契約所附之不動產現況產權說明書，其目的係為告知買受人該不動產產權現況及使用情形，以供其買受之參考，故出賣人必須據實依建物、土地管理與使用現況予以填寫及勾選，買受人方可依不動產現況及說明書內容瞭解建物、土地實際使用情形，依此評估購買意願及價格，且因該說明書為買賣契約之附件而生契約效力，並應與買賣契約書合併而觀，以完備之。本件買賣之標的既僅為系爭房地，系爭建物之庭院及圍牆並未在其列，而系爭建物坐落系爭土地上，並未占用他人土地，已如前述，則上訴人2人於本件不動產現況說明書「建物目前管理與使用狀況」第5項「建物有無占用他人土地情形?」欄位，勾選「否」(見補字卷第39頁)，與實情並無不符，尚難謂有何瑕疵可言。又本件買賣標的既僅限系爭房地，且於系爭買賣契約書上約定明確，並無將系爭583-7地號土地誤認為買賣標的之可能，原審法院囑託○○不動產估價師事務所鑑定之鑑定報告，其內容價格決定理由與說明欄以「…被告(上訴人2人)於產權說明書上勾選建物未占用他人土地 ，此舉通常會使人誤認，建物含其增建包括第三人土地即公園段583-7地號占用部分與其上之門牆内庭，均屬買賣標的範圍」云云，要與系爭買賣契約書明載之買賣標的範圍不符，並無可採。系爭583-7地號土地既不在本件買賣範圍，上訴人2人出賣時就系爭583-7地號土地，並無告知被上訴人使用現況之義務。被上訴人以上訴人2人並未將圍牆内庭院占用583-7地號國有土地事實告知伊，買賣標的有瑕疵，伊得請求損害賠償云云，並無可採。

㈢上訴人2人之被繼承人張莊氷雪曾於92年6月10日至國產署臺南辦事處就系爭583地號土地繳納87年5月至92年4月使用補償金2萬6,420元及申租期間92年5月至6月租金872元，並與國產署與辦事處簽訂國有基地租賃契約書(租約號：0000000000000)，租期自92年5月1日起至100年12月31日止。因583地號國有土地經地政機關於「92年12月10日」辦理分割出583-7地號，臺南辦事處以93年1月14日臺南產南南三字第0000000000號函通知張莊氷雪承租之土地標示變更為○○段000-0地號，面積變更為20平方公尺，自93年1月起月租金變更為671元，嗣被上訴人又於買入系爭房地後之108年10月15日與國產署簽訂租約(租約號:0000000000000)訂期續租至116年12月31日之情，有地籍圖、583-7地號土地謄本及國產署臺南辦事處109年10月30日台財產南南三字第00000000000號函(見原審卷第17、21至23、103至106頁)附卷可查，足見系爭房屋於系爭買賣契約簽訂前，即長期藉由國有之系爭583-7地號(或分割前之583地號土地)對外通行，不致因上訴人2人於買賣時未告知系爭583-7地號土地為國有土地，而影響系爭房地之買賣價格，本件買賣標的物並無瑕疵，被上訴人自不得據以請求損害賠償。

六、綜上所述，本件買賣標的並不包括系爭583-7地號土地及坐落其上之圍牆及庭院，上訴人2人依買賣契約之約定將系爭房地移轉登記予被上訴人，其給付之買賣標的物並無瑕疵，被上訴人依系爭買賣契約第7條第1項約定、民法第354條第1項、第360條之規定請求上訴人2人賠償64萬1,000元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日(即111年2月18日)起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如數給付，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。