臺灣高等法院臺南分院民事裁定

抗告人

黃耀南

上列抗告人因與相對人李採鳳間聲明異議事件，對於民國111年1月4日臺灣嘉義地方法院所為裁定（110年度執事聲字第29號）提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、抗告意旨略以：

㈠依強制執行法第80條及臺灣高等法院86年度抗字第612號裁定，法院為核定價額前，應先行徵詢債務人之意見，且「法院選任鑑定人時…有下列情形之一，經法官或司法事務官核可者，得選任特定鑑定人為之：㈡債權人或債務人聲請指定特定鑑定人」，地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點第5條第2款定有明文，債務人既為出賣人，自應得於不動產鑑價前，就鑑價機關之選任等表達意見，甚或建議、指定鑑定人；是執行法院於選定鑑定人前，應先徵詢抗告人之意見，探詢並告知抗告人是否自行選定等，以實程序之完整，尚不應逕為直接選定。本件不動產價額鑑定人選任程序，司法事務官事前並未徵詢抗告人就鑑價單位之意見，或詢問抗告人是否指定鑑價單位等，即逕送鑑價，致抗告人於鑑價前無從表示意見，處置程序顯非適法。

㈡本件不動產價額之鑑價結論，民事執行處函文僅略以鑑價之結論，而無任何鑑價之理由憑據，則抗告人縱接獲鑑價之結果，除已不及對鑑價單位表示意見，亦難實質表示意見；且依地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點第7條：「七、鑑定人應提出鑑定書…不動產鑑定書須載明下列內容：…」，鑑定人就不動產之鑑價，應出具完整鑑定報告書，應記載項目多達26項，而民事執行處函文僅略以鑑價之結果，未付陳鑑價報告書等詳細資料，致抗告人無從實質表示意見，後雖再補陳鑑定單位之函覆意見，亦僅寥寥數語，仍未有詳細鑑定報告資料，縱抗告人閱卷，該鑑定報告規格亦與規定不符，鑑定結果正確性、公平性已有可議，則據之所為拍賣底價核定，即難期妥適。

㈢按「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額」、「核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意思，俾作為核定拍賣最低價額之參考。不動產如確因地區日趨繁榮、商業日趨興盛，或存有其他無形之價值，而鑑定人未將之估定在内者，執行法官核定拍賣最低價額時，得酌量提高。必要時並宜赴現場勘驗，瞭解不動產現況及環境四周，以為核定拍賣最低價額之參考，避免不當壓低拍賣最低價額」，強制執行法第80條、辦理強制執行事件應行注意事項第42項第5、7款訂有明文，經查詢內政部實價登錄網站檢視拍賣標的周遭不動產之交易價格，互核本件拍賣底價，確有低於附近交易實價之情況，有損當事人之權益，顯非妥適，司法事務官亦未赴現場實地勘驗系爭不動產之實際狀況及四周環境，僅以鑑價結果為據即逕核定拍賣之最低價格，顯非適法，當事人之權益應受法定程序之實質保障，僅憑不可測之所謂市價機制，實倒果為因。

㈣本件執行標的之4筆嘉義縣○○鄉土地及其上建物（下稱系爭執行標的），均非抗告人單獨所有，且其中000-0、000-00地號土地，抗告人權利範圍僅72000分之1620，000-00地號土地權利範圍僅1000分之723，又核定之最低拍賣價格極低，若逕予拍賣，顯將造成土地共有關係更趨複雜，且於債權滿足顯無實益，原裁定雖謂其他共有人亦得參加應買云云，然此將財產關係可能進一步複雜化之風險，歸於其他共有人之責任，不僅不符合當事人利益，更將風險擴及於其他共有人，實非妥當等語。

二、經查：

㈠按法院選任鑑定人時，以不分組或各股分組之鑑定人為範圍予以輪派。但有下列情形之一，經法官或司法事務官核可者，得選任特定鑑定人為之：㈠就同一事件之相關執行標的，業由特定鑑定人實行鑑定。㈡債權人或債務人聲請指定特定鑑定人。㈢執行標的特殊，宜委由專業鑑定。㈣各股配屬之鑑定人無鑑定所需項目。㈤其他必要情形。地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點第5條定有明文。查原審法院民事執行處於110年1月26日以嘉院傑109司執助利字第1222號函通知抗告人查報系爭執行標的之使用狀況，並載明若逾期未查報，將以無出租、出借、無分管進行拍賣程序，經抗告人於110年1月28日收受前函，堪認抗告人對於系爭執行標的已開始強制執行應有所知悉，然抗告人除未曾聲請指定特定鑑定人鑑定外，縱經抗告人聲請指定，依前開參考要點，亦須經法官或司法事務官核可，始得為之，是有無核可之必要，乃係法官或司法事務官之職權，則原審法院司法事務官認無前開選任特定鑑定人之必要，而依前開參考要點第5點規定選任鑑定人，於法並無不合，抗告人亦未陳明執行法院囑託之黃德介建築師事務所有何不適任鑑定人之情事，則抗告人主張司法事務官事前未徵詢抗告人就鑑價單位之意見，或詢問抗告人是否指定鑑價單位，即逕送鑑價，顯非適法云云，並無可採。

㈡按鑑定人應提出鑑定書。鑑定書應以A4紙張製作，並包括下列內容：㈠鑑定書應詳細記載鑑定日期、鑑定人之住址、電話及鑑定費用總額。㈡鑑定書之不動產附表格式，應與法院拍賣公告之附表格式相同。㈢不動產鑑定書須載明下列內容（如附件二）：1.權利標示：含債權人、債務人、抵押權人及他項權利人。2.土地坐落：地段地號、應有部分之比例及面積（平方公尺及坪各若干）。3.建物坐落：門牌號碼、建號、已登記面積及未登記面積（分別及合計各若干）。4.構造及樓層：材質（如磚造、鋼筋混凝土造等）、總樓層及所屬樓層。5.鑑定依據：對鑑定標的價額判斷之基礎。如有特殊情事，例如海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡等，務必記載明確。其查證確有困難者，應於鑑定書敘明原因。6.鑑定價值。7.扣除土地增值稅後之淨值。8.鑑定標的有無門牌整編之情形。9.土地、建物之鑑估分析表。10.環境概況分析表。11.他項權利分析表。12.土地增值稅計算表。13.標的物現況照片：宜包含標的物前、後、二側之立面及臨路狀況，並應以手勢、箭頭等符號註明標的物之位置。若標的物為公寓大廈之一樓、頂樓或透天厝時，照片須能判斷一樓、頂樓有無增建部分。如有無法拍攝之情形，應以文字、圖片或其他適當方法表明標的物之現況。14.鑑定標的之位置略圖，並以手勢、箭頭等符號註明標的物之位置。15.鑑定標的為土地時，須附土地登記簿謄本、地籍圖謄本及其都市計畫使用分區證明。土地非區分所有建物之基地而有已登記之建物者，須附該建物登記簿謄本。16.鑑定標的為建物時，須附建物及坐落土地之最新登記簿謄本、建物測量成果圖及建築改良物平面圖。17.土地或建物現狀如有因法院未發現之特殊狀況，而影響拍賣結果者，應併陳明。例如土地現已為道路使用；土地上有油槽、祠堂、墳墓或倒置廢棄物；建物內有自用電梯等情形。

18.建物有打通使用或占用鄰地情形。19.建物有增建部分未經查封者，應一併鑑定並記明其事由。20.農林作物種類如有多筆，應分別標示各筆土地上作物之數量及價值，及作物鑑定依據之相關資料。21.鑑定時發現有附屬車位者，應標示之。22.鑑定標的須特別應買條件者，如原住民保留地等，亦併註明。23.鑑定標的所屬區段之成交行情簡表或訪談紀錄（坐落、面積、每坪單價）。24.鑑定價值低於一般市價或土地之公告現值者，應陳明理由。25.分別拍賣或合併拍賣之建議。26.土地重劃、都市更新、都市計畫變更等影響價格之情事及其他依法令應記載之事項。地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點第7條定有明文。查：

⒈黃德介建築師事務所依原審法院民事執行處囑託鑑定，而以110年8月23日嘉建師介字第0000000-0號函檢送之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書），已就委託單位、債權人、債務人、不動產標示、勘估標的面積、評估價值、土地使用分區與建物使用情形、產權及權利關係、鄰近市場供需、區域狀況概要，提出土地價值分析表、建物價值分析表、位置略圖（街道圖）、照片略圖等，列項說明評估價格認定之依據及價值，核與前開參考要點第7條規定相符，非僅有鑑價之結論，抗告人主張前開鑑定報告規格與規定不符云云，並無可採。

⒉又原審法院民事執行處已於110年8月30日以函文通知債權人及債務人，於110年9月30日上午10時到院或於該期日前以書狀，就系爭執行標的拍賣最低價額陳述意見，並於函文說明欄載明系爭執行標的業經送請鑑價及鑑定價格如函文附表所示，是若抗告人認須詳閱鑑定報告內容，始能實質表示意見，自有充裕之時間以聲請閱卷之方式明瞭鑑價報告之詳細内容，抗告人以前開函文未附鑑價報告書為由，主張鑑定報告規格與規定不符、或鑑定結果之正確性、公平性可議云云，均無可採。至於原審法院民事執行處於110年11月4日將鑑定人之陳述意見狀送達抗告人，亦僅係鑑定人依執行法院之通知，就抗告人110年10月14日之民事聲明異議補充理由狀內容所為之意見陳述，非為前述之鑑定報告，則抗告人主張鑑定單位補陳之函覆意見，仍未有詳細鑑定報告資料，與規定不符云云，亦無可採。

㈢按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。又核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考。不動產如確因地區日趨繁榮、商業日趨興盛，或存有其他無形之價值，而鑑定人未將之估定在內者，執行法官核定拍賣最低價額時，得酌量提高。必要時並宜赴現場勘驗，瞭解不動產內部裝璜設備及環境四周，以為核定拍賣最低價額之參考，避免不當提高或壓低拍賣最低價額。辦理強制執行事件應行注意事項第42條第5、7款亦有明文。

⒈系爭執行標的之現況，除有查封筆錄、執行（勘測）筆錄及相關照片附於執行卷可資參酌外，系爭估價報告書亦已就系爭執行標的之現況及所屬區段之成交行情、交易情形、新建工地、售價與成交價之差距，及地區未來發展潛力等項列為判斷依據，並有分析表、位置略圖及照片可參，且執行法院就系爭執行標的核定之價額亦與系爭估價報告書之鑑定價格相當，抗告人復未提出系爭執行標的有何因地區日趨繁榮、商業日趨興盛或存有其他無形之價值，未經鑑定人估定在內之證據資料，則原審法院司法事務官認無再赴現場勘驗之必要，尚難認與前開規定相違。

⒉抗告人雖主張經查詢內政部實價登錄網站，檢視系爭執行標的周遭不動產之交易價格，本件拍賣底價確有低於附近交易實價之情況云云，並提出內政部不動產交易實價查詢資料為證，惟核諸前開查詢資料中之不動產，尚難認與系爭執行標的之現況、面積、權利範圍等條件相同，即無從以前開資料逕認司法事務官核定之拍賣最低價額有與市價不相當之情事。

⒊又依強制執行法第80條之1規定，拍賣有無實益，係以不動產之拍賣最低價額是否足以清償優先債權及強制執行之費用為判斷依據，而非以拍定價額是否足以清償總債權為認定標準，且抗告人共有之系爭執行標的，如經拍定，亦係由拍定人取代抗告人而為系爭執行標的之共有人，並無抗告人所主張將使財產關係複雜化或風險擴及其他共有人之情事。

㈣綜上，原審駁回抗告人對司法事務官109年度司執助字第1222號裁定之異議，於法並無不合，抗告人仍執前詞指摘原審裁定不當，為無理由，應予駁回。

三、據上論結，本件抗告為無理由，並裁定如主文。