最高行政法院(含改制前行政法院)107年度判字第728號

最　高　行　政　法　院　判　決

107年度判字第728號

上訴人

魏耀亮

上訴人

魏德和

上訴人

魏俊雄

上訴人

魏鴻傑

上訴人

魏志勤

上訴人

呂徐鳳蘭

上訴人

呂崇勇

上訴人

吳順妹

上訴人

林忠倉

上訴人

林岳民

上訴人

林孟玄

上訴人

董永紘

上訴人

梁順吉

上訴人

梁家鳴

共同訴訟代理人

鄭志明 律師

被上訴人

臺中市政府

代表人

林佳龍

訴訟代理人

蔡宜宏 律師

上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國106年9月28日臺中高等行政法院106年度訴字第84號判決，提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、緣被上訴人辦理「栗林車站（原豐南車站）道路工程」，報經內政部民國104年11月12日台內地字第1041309687號函核准徵收，並一併徵收其土地改良物，被上訴人據以104年11月12日府授地用字第1040257857號公告徵收在案，公告期間自104年11月13日至104年12月15日止。上訴人所有如原判決附表所示臺中市○○區○○○○○區○○○段○○○○○段○000○號等4筆土地及臺中市○○區○○○○○區○○○段○○○○○段○0○0○號等28筆土地（訴願時為39筆土地，經起訴部分撤回後計32筆土地，下合稱系爭土地）位於用地範圍內，上訴人對徵收補償價額不服，於104年12月14日提出書面異議，被上訴人依土地徵收條例第22條規定予以查明處理，並以105年1月18日府授地用字第1050009469號函及105年1月22日府授地用字第1050013655號函復上訴人維持原查估市價。上訴人仍有不服，經被上訴人於105年4月26日將本案提送臺中市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）105年第3次會議決議維持原評定徵收補償價格，即加計變動幅度後○○區○○段OO0地號等4筆土地為每平方公尺新臺幣（下同）19,452元、○○區○○段O-O地號等3筆土地為每平方公尺19,487元及○○區○○段OOO地號等25筆土地為每平方公尺49,122元，被上訴人據以105年9月21日府授地用字第1050193045號函復上訴人（下稱原處分）。上訴人不服，提起訴願，經決定駁回，提起行政訴訟，亦遭駁回，遂提起本件上訴。

二、本件上訴人主張：本件徵收案之2次協議價購會議，過程中被上訴人未給予上訴人表達意見之機會、未進行實質價格之討論及協商，亦未委由不動產估價師查估取得各項市價資訊，復未參酌本案曾徵詢之地政士訪價結果，實有違法不當之嫌，未實質辦理協議價購程序。且被上訴人於協議價購時既陳其參考相關資料，決定就豐原區P070-00地價區段、潭子區P002-00地價區段，以每平方公尺21,000元作為協議價購市價，嗣後卻以每平方公尺19,452元認定徵收補償市價，同樣的市價評定標準卻出現前後歧異之市價金額，明顯違反公平及誠信原則，實質造成懲罰被徵收土地所有權人之結果，原處分實有重大違法瑕疵。又豐原區P070-00與潭子區P002-00地價區段究屬不同行政區域，何以比準地均選取豐原區合作段？為何比較標的土地均選取豐原區土地？容有疑問；又劃歸潭子區P002-00地價區段之土地，本即毗鄰劃歸潭子區P003-00地價區段之被徵收土地，行政區相同，又毗鄰東南方重劃後之住宅區，然豐原區P070-00與潭子區P002-00地價區段、與潭子區P003-00地價區段之徵收補償價格，竟各為每平方公尺19,452元、19,487元、49,122元，彼此存在2倍以上金額之差別，原處分顯有差別待遇及違法不當之情事。關於比準地之選取，劃歸潭子區P002-00地價區段之栗林段1-3等地號土地，東南面為潭子區住宅區，行政區域相同，惟被上訴人卻選取合作段使用分區分屬道路（○○段OOO地號）、農業區（○○段O00地號）、鐵路用地（○○段OOO地號）為比準地，將同為潭子區及毗鄰之住宅區土地摒除，實有可議。再者，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段具代表性之土地分別選取，惟查被上訴人選取之P101-00即合作段324地號土地（使用分區為道路）、P103-00即○○段OOO地號土地（使用分區為鐵路用地）、P112-00即○○段OOO-O地號土地（使用分區為鐵路用地）、P114-00即○○段OOOO地號土地（使用分區為公園用地，現為栗林公園），均為公共設施用地，不僅於法不符，亦非預定徵收土地範圍內各地價區段具代表性之土地，而以該比準地之條件選擇相關土地交易案例，有欠妥當甚明，原處分難謂無瑕疵不當之違法。又被上訴人選取之3筆比準地，皆以豐原區○○○段○○○小段OO-O等共5筆地號土地、○○段OOO地號土地、○○段OOO-O等共2筆地號土地為比較標的案例。惟上開比較標的之3筆土地，均不在被上訴人原劃設之地價區段內，上開車路墘段溝子墘小段土地在鐵路以西，難謂屬可供與被徵收土地適當比較之標的，且上開土地連同南陽段土地，距上開地價區段及比準地，直線距離相隔2公里以上，難謂屬可供與被徵收土地適當比較之標的。又劃歸潭子區P002-00地價區段之○○段O-O等地號土地，坐落為潭子區，早在60餘年即遭土地利用管制至今，東南面毗鄰之潭子區住宅區，行政區域相同，近年來均受惠於車站建設及99年潭子區栗林社區自辦市地重劃之故，公共建設、自然條件、公共建設、工商活動等均較為相近，惟被上訴人卻不加選取納入比較，反而以非毗鄰且直線距離超過2公里以上之豐原區車○○段○○○小段、○○段、○○段等均為農業區之土地作為比較標的土地，已有明顯瑕疵不當之違誤。且系爭土地附近曾辦理自辦市地重劃，其重劃後之土地價格高於徵收價格，顯見被上訴人市價之查估係囿於公告現值之概念而非以市價作為徵收補償價額，此實與市價補償地價之精神悖離。就被徵收土地毗鄰之潭子區○○段土地交易市場，在103年1月至104年12月間，均價為每坪247,100元，換算每平方公尺為74,748元，遠高於原查估潭子區○○段OOO地號等25筆土地（即潭子區P003-00地價區段）之每平方公尺49,122元。至於被徵收土地毗鄰之豐原區○○段土地交易市場，在103年1月至103年12月間，均價為每坪200,300元，104年1月至12月間，均價為每坪322,500元，換算每平方公尺至少60,590元以上，均遠高於原查估豐原區○○段OO0地號等4筆土地（即豐原區P070-00地價區段）之每平方公尺為19,452元、或潭子區栗林段1-3地號等3筆土地（即潭子區P002-00地價區段）之每平方公尺19,487元。被上訴人以取樣不足、取樣錯誤之買賣實例作為查估市價之方式及結果，均有違法不當，自有撤銷原處分之理由與必要。關於查估基準日，被上訴人明知103年10月7日函知作業單位辦理市價查估作業，至104年11月12日經內政部核准徵收，歷時已超過1年，市價浮動劇烈，被上訴人自應考量土地正常單價而調整估價基準日及案例蒐集時間，惟被上訴人仍堅持以103年3月2日至103年9月1日查估期間之評定市價，作為徵收補償之市價，致原處分評定徵收價額之方法與時間，明顯存在矛盾，亦明顯違背市價補償之精神。另被上訴人曾就本案法規之疑義函請內政部釋示，內政部回復謂本案並無103年11月14日修正，104年3月1日施行之土地徵收補償市價查估辦法（下稱修正後市價查估辦法）第17條第3項之適用疑義，然該條規定解釋上應指「修正施行前已辦理查估案件、但尚未辦畢查估程序」而言，如此解釋並不與該條立法意旨所謂「維持同一查估案件作業一致性與公平性」相牴觸，方能糾正類似本案以跨區選擇案例之不當，始能達到公平正義等語。為此，求為判決：訴願決定及原處分關於原判決附表所示上訴人所有土地之土地徵收補償部分均撤銷。

三、被上訴人則以：系爭土地為都市計畫內之公共設施保留地，依土地徵收條例第30條及101年6月5日發布，101年9月1日施行之土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）第10條第1項規定，本案作業單位經客觀考量土地使用管制、出入交通、公共建設、鐵路設施、工商活動、建築現況、土地利用等影響地價因素後，將上訴人所有豐原區○○段OO0、OO0-O、OOO、OOO-O地號等4筆土地劃屬豐原區P070-00公共設施保留地地價區段；潭子區○○段O-O、O-O、O-O地號等3筆土地劃屬潭子區P002-00公共設施保留地地價區段；潭子區○○段OOO地號等25筆土地劃屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區段。又本案豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段屬同一徵收案，作業單位整體考量，採分區劃設，合併計價方式，於被徵收土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段，東側劃設豐原區P101-00地價區段（道路用地）、P102-00地價區段（農業區）、潭子區P111-00地價區段（農業區），西側劃設豐原區P103-00地價區段（鐵道用地）、潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），南邊毗鄰潭子區P003-00地價區段為公共設施保留地，依市價查估辦法第22條規定不納入計算。另於被徵收土地所屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，東側劃設潭子區P113-00地價區段（住宅區）、P114-00地價區段（公園用地），西側劃設潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），北邊毗鄰潭子區P002-00地價區段為公共設施保留地，依市價查估辦法第22條規定不納入計算。再依市價查估辦法第18條、第19條規定，查估各地價區段比準地地價，其中豐原區P101-00地價區段，經選取比較標的1（豐原區○○○段○○○小段OO-O地號等5筆）、2（豐原區○○段OOO地號）、3（豐原區○○段OOO-O地號等2筆），計算比準地價格為12,500元/平方公尺；豐原區P102-00地價區段，經選取比較標的1（豐原區○○○段○○○小段OO-O地號等5筆）、2（豐原區○○段OOO地號）、3（豐原區○○段OOO-O地號等2筆），計算比準地價格為19,800元/平方公尺；豐原區P103-00地價區段，經選取比較標的1（豐原區○○○段○○○小段OO-O地號等5筆）、2（豐原區○○段OOO地號）、3（豐原區○○段OOO-O地號等2筆），計算比準地價格為7,700元/平方公尺；潭子區P111-00地價區段，經選取比較標的1（潭子區○○段OOO地號等2筆）、2（潭子區○○段OOO-O地號等3筆）、3（潭子區○○段OO地號），計算比準地價格為18,100元/平方公尺；潭子區P112-00地價區段，經選取比較標的1（潭子區○○段OOO地號等2筆）、2（潭子區○○段OOO-O地號等3筆）、3（潭子區○○段97地號），計算比準地價格為7,500元/平方公尺；潭子區P113-00地價區段，經選取比較標的1（潭子區○○段OOO地號）、2（潭子區○○段OOO地號）、3（潭子區○○段OOO-OO地號等2筆），計算比準地價格為48,400元/平方公尺；潭子區P114-00地價區段，經選取比較標的1（潭子區○○段OOO地號）、2（潭子區○○段OOO地號）、3（潭子區○○段OOO-OO地號等2筆），計算比準地價格為30,500元/平方公尺。再依市價查估辦法第22條規定，本案被徵收土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段為豐原區P101-00、P102-00、P103-00及潭子區P111-00、P112-00等5個地價區段，惟豐原區P101-00、P103-00及潭子區P112-00為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入；另潭子區P003-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段為潭子區P112-00、P113-00及P114-00等3個地價區段，而潭子區P112-00及P114-00地價區段為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入。故豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段之區段地價為每平方公尺19,200元，潭子區P003-00地價區段之區段地價為每平方公尺48,400元，依市價查估辦法第22條第5項規定，故豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段內各宗土地市價為每平方公尺19,200元，潭子區P003-00地價區段內各宗土地市價為每平方公尺48,400元。本案係於104年11月公告徵收，依市價查估辦法第29條規定，應依地評會104年第2次會議評定通過之豐原區土地市價變動幅度（101.31％）與潭子區土地市價變動幅度（101.49％）調整徵收補償地價，計算結果上訴人所有豐原區○○段000000-0地號等4筆土地為每平方公尺19,452元；潭子區○○段O-O地號等3筆土地為每平方公尺19,487元；潭子區○○段OOO地號等25筆土地為每平方公尺49,122元。又本案估價基準日為103年9月1日，依市價查估辦法第17條第2項規定，案例蒐集期間為103年3月2日至103年9月1日，而上訴人主張之自辦市地重劃，係早於94年核定、99年間完成重劃，既非屬案例蒐集期間買賣實例，無可援以作為查估基礎。至於上訴人提出豐原區○○段於104年3月、102年5月及102年4月等土地成交案例之實價登錄資料，均屬都市計畫住宅區土地，與本案豐原區合作段土地及部分潭子區栗林段土地劃屬都市計畫農業區者，二者間土地使用管制迥異，更非案例蒐集期間之交易實例，自非可作為比較標的，至於潭子區栗林段部分土地雖屬都市計畫住宅區，然亦非案例蒐集期間之交易實例，亦非可作為比較標的。另比較標的土地之選取並非毗鄰之概念，而係以被徵收土地為中心，以同心圓向外就近選擇於案例蒐集期間內之適當案例，至於若無法查得於案例蒐集期間內之適當案例，則向外擴大同心圓範圍繼續選擇，故而採為比較標的之土地與被徵收土地間之直線距離，即可能逾1公里。關於法規適用疑義，經內政部105年8月16日台內地字第1051307218號函復，本案應無103年修正後市價查估辦法第17條第3項之適用疑義，亦即本案估價基準日及案例蒐集期間，仍應依修正前查估辦法規定辦理，被上訴人相關查估作業均依規定辦理，並無違誤等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。

四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠經查，本件估價基準日為103年9月1日，被上訴人所屬查估作業單位（臺中市豐原地政事務所及雅潭地政事務所）接獲臺中市政府建設局103年10月7日函，隨即辦理查估作業，迄至104年7月8日地評會104年第2次會議始審議通過，自應適用101年6月5日發布、101年9月1日施行之市價查估辦法。而市價查估辦法第17條第3項於104年3月1日修正施行時，本件徵收補償市價查估作業已辦理，但尚未完竣，則依修正後市價查估辦法第32條規定，仍應適用修正前之規定。是查估作業單位僅得蒐集103年3月2日至103年9月1日間交易實例作為比準地之比較標的，自無疑義。從而，上訴人主張本件應有例外適用修正後市價查估辦法第17條第3項規定之餘地云云，要屬上訴人主觀之見解，並非可採。㈡關於系爭土地地價區段之劃分：系爭土地為都市計畫內之公共設施保留地，依市價查估辦法第10條第1項、第3項及第11條規定，被上訴人考量該等土地使用管制、出入交通、公共建設、鐵路設施、工商活動、建築現況、土地利用等影響地價因素，將系爭土地豐原區○○段OO0、OO0-O、OOO、OOO-O地號等4筆土地劃屬豐原區P070-00公共設施保留地地價區段；潭子區○○段O-O、O-O、O-O地號等3筆土地劃屬潭子區P002-00公共設施保留地地價區段；潭子區○○段OOO、OOO-O、OOO-O、OOO-O、OOO、OOO-O、OOO、OOO-O、OOO-O、OOO-O、OOO、OOO-O、OO0-O、OOO、OO、OO-O、OO-O、OO、O-O、OO-O、OO、OO-O、OO、OO、OO-1地號等25筆土地劃屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區段。另本案作業單位在豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段（合併計價），東側劃設豐原區P101-00地價區段（道路用地）、P102-00地價區段（農業區）、潭子區P111-00地價區段（農業區），西側劃設豐原區P103-00地價區段（鐵道用地）、潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），南邊毗鄰潭子區P003-00地價區段為公共設施保留地，依市價查估辦法第22條規定不納入計算。又被上訴人在潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，東側劃設潭子區P113-00地價區段（住宅區）、P114-00地價區段（公園用地），西側劃設潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），北邊毗鄰潭子區P002-00地價區段為公共設施保留地，依同條規定亦不納入計算。㈢關於選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價，經依市價查估辦法第18條、第19條規定查估如下：(1)豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段（合併計價，毗鄰豐原區P101-00、P102-00、P103-00、潭子區P111-00、P112-00地價區段）：①被上訴人在豐原區P101-00地價區段，選取豐原區○○段OOO地號土地為比準地，並選取豐原區○○○段○○○小段OO-O地號等5筆土地為比較標的1、豐原區○○段OOO地號土地為比較標的2、豐原區○○段OOO-O地號等2筆土地為比較標的3。經依計算最後決定比準地地價為12,500元/平方公尺。②被上訴人在豐原區P102-00地價區段，選取豐原區○○段O00地號土地為比準地，並選取豐原區○○○段○○○小段OO-O地號等5筆土地為比較標的1、豐原區○○段OOO地號土地為比較標的2、豐原區○○段OOO-O地號等2筆土地為比較標的3。經依計算最後決定比準地地價為19,800元/平方公尺。③被上訴人在豐原區P103-00地價區段，選取豐原區○○段OOO地號土地為比準地，並選取豐原區○○○段○○○小段OO-O地號等5筆土地為比較標的1、豐原區○○段OOO地號土地為比較標的2、豐原區○○段OOO-O地號等2筆土地為比較標的3。經依計算最後決定比準地地價為7,700元/平方公尺。④被上訴人在潭子區P111-00地價區段，選取潭子區○○段1地號土地為比準地，並選取潭子區○○段OOO及OOO地號等2筆土地為比較標的1、潭子區○○段OOO-O地號等3筆土地為比較標的2、潭子區○○段OO地號土地為比較標的3。經依計算最後決定比準地地價為18,100元/平方公尺。⑤被上訴人在潭子區P112-00地價區段，選取潭子區○○段OOO-O地號土地為比準地，並選取潭子區○○段OOO及OOO地號等2筆土地為比較標的1、潭子區○○段OOO-O地號等3筆土地為比較標的2、潭子區○○段OO地號土地為比較標的3。經依計算最後決定比準地地價為7,500元/平方公尺。(2)潭子區P003-00公共設施保留地地價區段（毗鄰潭子區P112-00、P113-00、P114-00地價區段）：①被上訴人在潭子區P112-00地價區段，其最後決定比準地地價為7,500元/平方公尺。②被上訴人在潭子區P113-00地價區段，選取潭子區○○段OOOO地號土地為比準地，並選取潭子區○○段OOO地號土地為比較標的1、潭子區○○段OOO地號土地為比較標的2、潭子區○○段OOO-OO地號等2筆土地為比較標的3。經依計算最後依規定決定比準地地價為48,400元/平方公尺。③被上訴人在潭子區P114-00地價區段，選取潭子區○○段OOOO地號土地為比準地，並選取潭子區○○段OOO地號土地為比較標的1、潭子區○○段OOO地號土地為比較標的2、潭子區○○段OOO-OO地號等2筆土地為比較標的3。經依計算最後決定比準地地價為30,500元/平方公尺。㈣估計系爭土地市價並提交地評會評定：(1)豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段（合併計價，毗鄰豐原區P101-00、P102-00、P103-00、潭子區P111-00、P112-00地價區段）：因上開毗鄰之非公共設施保留地地價區段為豐原區P101-00、P102-00、P103-00及潭子區P111-00、P112-00等5個地價區段，其中豐原區P101-00、P103-00及潭子區P112-00為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，被上訴人乃不予納入，經計算後，其區段地價為每平方公尺19,200元，核與市價查估辦法第22條規定相符。(2)潭子區P003-00公共設施保留地地價區段（毗鄰潭子區P112-00、P113-00、P114-00地價區段）：因上開毗鄰之非公共設施保留地地價區段為潭子區P112-00、P113-00及P114-00等3個地價區段，而潭子區P112-00及P114-00地價區段為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，被上訴人乃不予納入，經計算後，其區段地價為每平方公尺48,400元，亦與市價查估辦法第22條規定相符。(3)然因本件係於104年11月公告徵收，依市價查估辦法第29條規定及地評會104年第2次會議評定通過之豐原區土地市價變動幅度（101.31％）與潭子區土地市價變動幅度（101.49％）調整徵收補償地價，計算結果系爭土地中豐原區P070-00公共設施保留地地價區段之豐原區○○段OO0、OO0-O、OOO、OOO-O地號等4筆土地為每平方公尺19,452元；潭子區P002-00公共設施保留地地價區段之潭子區○○段O-O、O-O、O-O地號等3筆土地為每平方公尺19,487元；潭子區P003-00公共設施保留地地價區段之潭子區○○段OOO、OOO-O、OOO-O、OOO-O、OOO、OOO-O、OOO、OOO-O、OOO-O、OOO-O、OOO、OOO-O、OO0-O、OOO、OO、OO-O、OO-O、O0、O-O、OO-O、OO、OO-O、OO、OO、OO-O地號等25筆土地為每平方公尺49,122元。被上訴人所屬辦理系爭市價查估人員除將相關資料提供地評會委員審閱外，並於討論前向委員簡報說明，提案經委員討論後作成決議，通過所擬系爭土地之地價，被上訴人乃參考該決議內容，將有關地價之具有複雜意涵之不確定法律概念經由專業分析而具體化的適用於特定事實關係，自應認為其有相當之判斷餘地。㈤上訴人主張被上訴人選取之P101-00即豐原區○○段OOO地號土地（使用分區為道路）、P103-00即○○段OOO地號土地（使用分區為鐵路用地）、P112-00即潭子區○○段OOO-O地號土地（使用分區為鐵路用地）、P114-00即○○段OOOO地號土地（使用分區為公園用地，現為栗林公園），均為公共設施用地，不僅於法不符，亦非預定徵收土地範圍內各地價區段具代表性之土地，而以該比準地之條件選擇相關土地交易案例（即原證11所示比較標的地號土地），有欠妥當甚明，原處分難謂無瑕疵不當之違法云云。經查，潭子區P111-00地價區段並未毗鄰潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，上訴人於原證11「比準地及編號」欄將潭子區P111-00地價區段比準地○○段O地號列於「P003地價區段」，容屬錯誤。又依市價查估辦法第22條第1項及第2項規定，都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，其所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算，毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。是系爭土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段，為豐原區P101-00、P102-00、P103-00及潭子區P111-00、P112-00等5個地價區段，惟豐原區P101-00、P103-00及潭子區P112-00為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入；另潭子區P003-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段，為潭子區P112-00、P113-00及P114-00等3個地價區段，惟潭子區P112-00及P114-00地價區段為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入。是上訴人上開主張，即有所誤解，委非可採。㈥上訴人主張系爭土地附近曾辦理自辦市地重劃，其重劃後之土地價格高於徵收價格，顯見被上訴人非以市價作為徵收補償價額，此實與市價補償地價之精神悖離云云。惟上訴人所稱之上開自辦市地重劃，係於94年核定、99年間完成重劃，並非本件案例蒐集期間買賣實例，非可援以作為查估基礎。又上訴人提出103年至104年之土地交易市場均價，其比較案例範圍已逾越法定案例蒐集期間103年3月2日至103年9月1日，且依法既應以買賣實例查估，即非可以均價作為查估基礎，蓋均價屬多案平均價格之結果，其中並包含不同使用分區之情形，顯非適於作為查估之依據。再者，上訴人所稱其提出之102年至104年間之附近房地實價登錄資料，或非上開案例蒐集期間之交易實例，或屬都市計畫農業區住宅建地，與本案豐原區○○段土地及部分潭子區○○段土地劃屬都市計畫農業區者，二者間土地使用管制迥異，自非可作為比較標的。再者，被上訴人所屬查估作業單位依市價查估辦法第17條規定，於法定案例蒐集期間內，就買賣實例逐一檢視有無市價查估辦法第7條規定不予採用之情形後，在本徵收案之周邊同一供需圈選取適當實例作為比準地比較標的，認定比較標的之案例價格應較能反應有關影響地價之因素，依市價查估辦法第19條規定修正個別與區域等因素，據以查估比準地市價，自無上訴人所稱取樣不足、取樣錯誤之情事。此外，被上訴人於豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段之毗鄰地價區段內選取之比準地，並非僅有豐原區○○段OOO地號、OO0地號及OOO地號3筆土地，尚有潭子區○○段O地號及○○段OOO-O地號2筆土地，故上訴人主張豐原區P070與潭子區P002究屬不同行政區域，何以比準地均選取豐原區○○段之土地云云，顯有誤會。再者，潭子區P003-00公共設施保留地地價區段東側毗鄰之潭子區P113-00地價區段為住宅區，與豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段毗鄰之地價區段分屬道路用地、農業區、鐵道用地者，其地價本屬不同，故而豐原區P070-00與潭子區P002-00地價區段之補償價格，與潭子區P003-00地價區段之補償價格，即有所差異，並無上訴人所指差別待遇之情事。㈦比較標的土地之選取並非毗鄰之概念，而係以系爭被徵收土地為中心，以同心圓向外就近選擇於案例蒐集期間內之適當案例，若無法在地價區段內選取適當案例者，則向外擴大同心圓範圍繼續選擇，故而採為比較標的之土地與被徵收土地間之直線距離，即可能超過1公里。上訴人以○○○段○○○小段土地在鐵路以西，且上開土地連同○○段土地，距地價區段及比準地，直線距離相隔2公里以上，且非毗鄰等為由，主張該等土地均非屬可供與被徵收土地適當比較之標的云云，自有誤解，委非可採。㈧徵收前之協議價購，屬議約之性質，其價格如何取決兩造雙方之協議結果，但需用土地人進行協議前應取得各項市價資訊，經綜合評估後，確實與土地所有權人進行協議，雖與土地徵收補償市價查估作業程序同採市價標準，但因時間點不同，且估價單位不同，故二者價格有些微差異，並非不合理。上訴人主張系爭土地在協議價購當時評估價格有高於徵收補償價格之情形等云，尚非超出合理差異範圍，並不能據此認為所查估之市場價格有疑義。是上訴人上開主張，並非可採。另上訴人訴稱協議價購程序等節，要屬土地徵收前協議價購之先行程序，本件上訴人僅係對徵收補償之原處分不服，並非對徵收處分不服，其有關徵收處分未經協議價購有所違法之主張，亦屬徵收處分是否合法之問題，該徵收處分既未經撤銷或廢止，即對本件徵收補償處分不生影響，是上訴人此部分主張亦非可採等由，因將原決定及原處分均予維持，判決駁回上訴人之訴。

五、上訴理由略謂：㈠原處分關於劃分地價區段違法不當部份：系爭土地因不再毗鄰平面鐵路而市價陡高，被上訴人囿於選取P103-00、P112-00地價區段為平均地價計算，遑未考量並擴大至現有鐵路以西地價較高之區段，非無研求餘地。另被上訴人將系爭土地同屬潭子區之土地，劃分為潭子區P002-00地價區段及P003-00地價區段，已有瑕疵不當，復將潭子區P002地價區段與豐原區P070地價區段，為合併計價之決定，並影響比準地之選取，難謂合於土地徵收條例之規定。原判決對於上述悖離地價區段劃分原則部分，未加勾稽並敘明於判決理由，已屬判決違法不當。㈡原處分關於選取比準地不足及不當之違法部份：被上訴人選取之比準地，P101-00即豐原區○○段OOO地號土地、使用分區為道路，P103-00即○○段329地號土地、使用分區為鐵路用地，P112-00即潭子區○○段OOO-O地號土地、使用分區為鐵路用地，P114-00即○○段OOOO地號土地、使用分區為公園用地、現為栗林公園，均為公共設施用地，不僅於法不符，亦非預定徵收土地範圍內各地價區段具代表性之土地。倘依被上訴人於原審之辯稱：豐原區P101-00即合作段324地號、P103-00即○○段OOO地號、潭子區P112-00即○○段OOO-O地號土地為公共設施地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入；而潭子區P112-00、P114-00即○○段OOOO地號為公共設施地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入等語，此將致本案作為豐原區P070-00地價區段與潭子區P002-00地價區段之比準地，實際僅為P102-00與P111-00兩筆土地，作為潭子區P003-00地價區段之比準地，實際僅剩P113-00乙筆土地，是否有比準地選取不足之情事，案涉土地正義，攸關系爭土地被徵收之市價，原處分顯有選取比準地不足之具體情事。原判決僅寥寥以核與規定並無不合等語帶過，或以上訴人於原審提出更正前之原證11（更正後為原審準備二狀之原證15）用資認定錯誤等語，非無不備理由及理由矛盾之違法。㈢原處分關於選取比較標的地號土地、查估方法及查估價額容有瑕疵不當之部分：就劃歸豐原區P070-00、潭子區P002-00地價區段部分，在案例蒐集期間，除被上訴人選取之比較標的外，確實尚有其他實價登錄案例之土地交易市價較比較標的之市價為高，被上訴人將毗鄰系爭土地之豐原區○○段及潭子區○○段之其他實價登錄交易案例摒除不用，亦未考量案例蒐集期間以前、實價登錄交易價格早已高於被上訴人查估之補償價格、而有疑慮，卻一再以上訴人所提案例均非適當且非案例蒐集期間等語搪塞，實不可取。原判決對此未詳述何以不採之理由，顯有判決違背法令、不備理由及理由矛盾之當然違法。就劃歸潭子區P003-00地價區段部分，在案例蒐集期間，除被上訴人選取之比較標的外，尚有其他實價登錄案例之土地為毗鄰之栗林段土地、且交易市價較比較標的之市價為高。被上訴人未採用有利於上訴人之適當案例為查估，原判決對此漏未調查或未詳敘何以不採之理由，實有理由不備之違法不當。再者，被上訴人未於徵收補償查估階段尋求不動產估價師查估，造成民眾怨懟甚至公開陳抗，上訴人一再具狀及聲請原審函囑華聲不動產估價師事務所就被徵收土地進行查估，惟原判決遑未衡酌，容有違法不當。㈣被上訴人於協議價購時既陳參考實價登錄資料、政府相關公開資訊及地政局提供本案協議價購市價參考資料，決定就豐原區P070-00、潭子區P002-00地價區段，以每平方公尺21,000元作為協議價購市價，嗣協議價購不成，被上訴人卻以每平方公尺19,452元認定徵收補償市價。即相同查估機關與市價評定標準，卻出現歧異之市價，明顯違反公平及誠信原則，且此舉已實質造成懲罰被徵收土地所有權人之結果，形成差別待遇，違反行政行為禁止恣意原則，原處分實有重大違法瑕疵。原判決以時間點不同、且估價單位不同，故兩者價格有些微差異，並非不合理等語，無異肯認行政機關得不受法律及一般行政法理之拘束，認事用法殊屬違誤，悖離論理法則及經驗法則。㈤被上訴人曾就本案函請內政部釋示，內政部回復謂本案並無修正後市價查估辦法第17條第3項之適用疑義，然該條規定解釋上應指「修正施行前已辦理查估案件、但尚未辦畢查估程序」而言，如此解釋並不與該條立法意旨所謂「維持同一查估案件作業一致性與公平性」相牴觸，蓋買賣實例愈多，自較能衡量各種影響地價之客觀因素，調整比準地之價格，再正確查估補償市價，如此解釋方能糾正類似本案以跨區選擇案例之不當，始能達到公平正義。奈憾原判決認定上述為上訴人主觀見解，實屬遺憾等語。

六、本院查：

（一）按「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」土地徵收條例第30條及其施行細則第30條分別定有明文。又市價查估辦法係主管機關內政部依土地徵收條例第30條第4項之授權而訂定，就有關徵收土地之補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，與土地徵收條例第30條第1項規定意旨，並無不合，亦符合法律授權明確性。其中市價查估辦法第2條、第4條、第9條、第10條第1項、第11條、第17條第1項、第2項前段、第18條、第19條、第20條第1項至第3項、第22條等規定，分別就土地徵收補償市價查估之辦理程序、市價查估應調查影響之區域因素、劃分地價區段時應辦理之事項及應踐行之程序、比準地之選取、比準地地價之查估、宗地市價之調整估計等應考量之因素等為規定，直轄市、縣（市）主管機關辦理土地徵收地價補償時，自得援以作為認定被徵收土地當期市價之依據，而與法律保留原則無違。

（二）經核原判決並無違誤，謹再補充論述如下：

1.原判決以系爭土地為都市計畫內之公共設施保留地，依卷附宗地個別因素清冊、地價區段勘查表、用地徵收工程市價查估說明表、徵收土地宗地市價評議表、公共設施保留地加權平均計算表、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、比準地地價估計表、買賣實例調查估價表、栗林車站（原豐南車站）道路工程用地取得徵收案地價區段圖套分區圖、地價區段圖套地籍圖、徵收範圍現況照片、比準地與比較案例位置略圖、地價區段比準地資料、買賣實例資料等，認被上訴人考量該等土地使用管制、出入交通、公共建設、鐵路設施、工商活動、建築現況、土地利用等影響地價因素，將系爭土地豐原區○○段OO0、OO0-O、OOO、OOO-O地號等4筆土地劃屬豐原區P070-00公共設施保留地地價區段；潭子區○○段O-O、O-O、O-O地號等3筆土地劃屬潭子區P002-00公共設施保留地地價區段；潭子區○○段OOO、OOO-O、OOO-O、OOO-O、OOO、OOO-O、OOO、OOO-O、OOO-O、OOO-O、OOO、OOO-O、OO0-O、OOO、OO、OO-O、OO-O、OO、O-O、OO-O、OO、OO-O、OO、OO、OO-O地號等25筆土地劃屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，並將P070-00及P002-00公共設施保留地地價區段合併計價，與市價查估辦法第10條第1項、第3項及第11條規定之意旨相符，並無不依證據認定事實，亦無認定之事實與經驗法則或論理法則相違背情事。又系爭土地屬帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同區段之情形，其中豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段相連接，地形與環境相近，且毗鄰之非公共設施保留地有重疊情形，有本案P070-00、P002-00、P003-00地價區段示意圖附於原審卷可憑。是被上訴人將系爭土地分段劃分地價區段，並就地價相近、地段相連之P070-00及P002-00公共設施保留地地價區段，合併計價，並未違背市價查估辦法第10條第1項、第4項規定之意旨。上訴人以被上訴人將系爭土地同屬潭子區之土地劃分為潭子區P002-00地價區段及P003-00地價區段，復將潭子區P002-00地價區段與豐原區P070-00地價區段為合併計價之決定，影響比準地之選取，認有悖離地價區段劃分原則，及不合土地徵收條例規定之違法；並稱被上訴人囿於選取P103-00、P112-00地價區段為平均地價計算，未考量並擴大至現有鐵路以西地價較高之區段，影響比準地之選取，指摘原判決有違背法令情事，尚難認為有據。

2.次按為市價查估辦法第22條第1項規定：「都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。」同條第2項規定：「前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。」同條第4項規定：「第1項公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，尾數進位方式依第21條辦理。」又「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……」則為市價查估辦法第19條第1項至第3項所規定。被上訴人以本案豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段屬同一徵收案，爰作業單位整體考量，採分區劃設，合併計價方式，於被徵收土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段，東側劃設豐原區P101-00地價區段（道路用地）、P102-00地價區段（農業區）、潭子區P111-00地價區段（農業區），西側劃設豐原區P103-00地價區段（鐵道用地）、潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），南邊毗鄰潭子區P003-00地價區段為公共設施保留地，依市價查估辦法第22條規定不納入計算；另於被徵收土地所屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，東側劃設潭子區P113-00地價區段（住宅區）、P114-00地價區段（公園用地），西側劃設潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），北邊毗鄰潭子區P002-00地價區段為公共設施保留地，依市價查估辦法第22條規定不納入計算，並無不合。原判決另以比較標的土地之選取並非「毗鄰」之概念，而係以系爭被徵收土地為中心，以同心圓向外就近選擇於案例蒐集期間內之適當案例，如地價區段內無法選取比較標的者，並得於其他地區選取，俟選擇得適當案例後，即試算價格調整，據以依市價查估辦法第19條規定查估比準地地價，認被上訴人就豐原區P070-00公共設施保留地地價區段、潭子區P002-00公共設施保留地地價區段及潭子區P003-00公共設施保留地地價區段之毗鄰地價區段內，考量土地深度、寬度、形狀、位置等條件，選取具代表性之比準地，再以系爭被徵收土地為中心，以同心圓向外就近選擇於案例蒐集期間內之適當案例，並試算價格調整，依前揭市價查估辦法第19條規定查估比準地地價；且被上訴人所屬查估作業單位依市價查估辦法第17條規定，於法定案例蒐集期間內，就買賣實例逐一檢視有無市價查估辦法第7條規定不予採用之情形後，選取適當實例作為比準地比較標的，所認定比較標的之案例價格應較能反應上開有關影響地價之因素，爰認本件查估比準地市價，無上訴人所稱取樣不足、取樣錯誤之情事，已於判決中說明不採上訴人主張之理由。經核，原判決上開認定與市價查估辦法第19條規定之意旨相符，亦無認定事實不依證據之情事。至於，本案作為豐原區P070-00地價區段與潭子區P002-00地價區段之比準地，實際僅為P102-00與P111-00兩筆土地，作為潭子區P003-00地價區段之比準地，所以僅剩P113-00乙筆土地，係因其他毗鄰公共設施用地之區段地價納入計算，將致平均市價降低，依市價查估辦法第22條第2項規定不予納入計算之結果。上訴人以被上訴人所屬查估作業單位為比準地之選取時，未選取交易市價較高之實例，有選取比準地不足及不當，及選取比較標的、查估方法及查估價額之瑕疵，主張原判決有違背法令情事，核屬對於原審事實認定之職權行使事項，以其歧異之見解再事爭執，尚難採取。

3.又按修正後市價查估辦法第17條增列之第3項規定：「前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」係對於該條第2項案例蒐集期間原則之例外放寬，以案例蒐集期間內無適當實例為要件。惟市價查估辦法該次修正，另增訂第32條：「本辦法修正施行前已辦理查估案件，仍適用修正施行前之規定。」規定。準此，市價查估辦法上開修正前，已開始查估作業者，仍應依修正施行前之規定辦理。查本案土地徵收補償市價查估作業，係由被上訴人所屬建設局以103年10月7日中市建土字第1030127368號函送本案之個別因素清冊及地籍圖等資料，供被上訴人所屬雅潭及豐原地政事務所依據市價查估辦法等相關規定辦理市價查估作業，估價基準日為103年9月1日，為修正後市價查估辦法第17條第3項104年3月1日施行前，已開始辦理查估作業，依修正後市價查估辦法第32條規定，已無修正後市價查估辦法第17條第3項規定之適用。此外，土地徵收補償市價查估，並非申請案件，自無中央法規標準法第18條規定之適用。上訴人主張修正後市價查估辦法第32條所謂「已辦理查估案件」，應指「修正施行前已辦理查估案件，但尚未辦畢查估程序」而言，尚屬誤解。

4.再者，需用土地人依土地徵收條例第11條規定，於申請徵收土地前，應依市價與土地所有權人協議進行價購，依該條第5項規定，所稱之市價，固指市場正常交易價格；然協議價購達成之協議，屬契約性質，其價格取決兩造雙方之協議結果；徵收土地應按照徵收當期之「市價」補償其地價為法定補償，二者屬性不同。此外，作為補償依據之徵收當期市價，依土地徵收條例第30第3項、第5項規定，應依授權訂定之市價查估辦法規定辦理查估，並經主管機關提交地價評議委員會評定之程序始能確認，與需用土地人進行協商時，係以其取得之各項市價資訊作為協議價購之價格基礎，並不相同。因此，需用土地人提出與土地所有權人進行協議價購之土地價格，與土地徵收依上開程序所確定之徵收當期市價不同，即屬當然。從而，上訴人以系爭土地徵收前，進行協議購時所提出之價購單位市價，較依法定程序查估所得之系爭土地各宗地補償市價為高，以被上訴人為補償時違反公平及誠信原則，主張原處分有重大違法之瑕疵，即難採取。

（三）綜上所述，原判決以原處分並無違法，訴願決定予以維持，亦無不合，認上訴人請求撤銷訴願決定及原處分關於原判決附表所示上訴人所有土地之土地徵收補償部分，為無理由，而駁回上訴人在第一審之訴，認事用法並無違誤，且已論明其認定事實之依據及得心證之理由，對於上訴人在原審主張如何不足採之論證取捨，亦詳為說明，其所適用之法規與本件應適用之法規並無違背，與解釋、判例亦無牴觸，並無所謂判決不適用法規或適用不當，或判決不備理由之違背法令情事。上訴意旨，無非再就原判決已指駁之理由，或屬原審法院依其職權所為之證據取捨事項，執其歧異之法律見解加以爭執，作為指摘原判決此部分違背法令之依據，求予廢棄，難認為有理由，應予駁回。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。

最高行政法院第一庭

以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異