臺中高等行政法院判決

106年9月14日辯論終結

原告

魏耀亮

原告

魏德和

原告

魏俊雄

原告

魏鴻傑

原告

魏志勤

原告

呂徐鳳蘭

原告

呂崇勇

原告

吳順妹

原告

林忠倉

原告

林岳民

原告

林孟玄

原告

董永紘

原告

梁順吉

原告

梁家鳴

共同訴訟代理人

鄭志明 律師

被告

臺中市政府

代表人

林佳龍

訴訟代理人

蔡宜宏 律師

上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國105年12月26日臺內訴字第1050081173號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰

主文

事實及理由

一、事實概要：被告辦理「栗林車站（原豐南車站）道路工程」，報經內政部民國（下同）104年11月12日臺內地字第1041309687號函核准徵收，被告據以104年11月12日府授地用字第1040257857號公告徵收在案，公告期間自104年11月13日至104年12月15日止。原告所有如附表所示臺中市○○區○○段000○號等4筆土地及潭子區栗林段1-3地號等土地（訴願時為39筆土地，經起訴部分撤回後計32筆土地，下合稱系爭土地）位於用地範圍內，原告對補償價額不服，於104年12月14日提出書面異議，被告依土地徵收條例第22條規定予以查明處理，並以105年1月18日府授地用字第1050009469號函及105年1月22日府授地用字第1050013655號函復原告維持原查估市價。原告仍有不服，經被告於105年4月26日將本案提送臺中市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）105年第3次會議決議維持原評定徵收補償價格，即加計變動幅度後豐原區合作段330地號等4筆土地為每平方公尺新臺幣（下同）19,452元、潭子區栗林段1-3地號等3筆土地為每平方公尺19,487元及潭子區栗林段161地號等25筆土地為每平方公尺49,122元，被告據以105年9月21日府授地用字第1050193045號函復原告（下稱原處分）。原告不服，主張被告僅以地政機關所提供之參考價額與所有權人進行協議，未參考所有權人所提供之案例做出市價之綜合評估，並未實質辦理協議價購程序；被告辦理徵收時，距離市價查估時已有年餘，被告以原先查估價額為準並拒絕採納原告主張之市價案例，實有違背市價補償之精神；依據中央法規標準法第18條規定之從新從優原則，被告應得依據土地徵收補償市價查估辦法第17條第3項規定辦理為由，提起訴願。惟遭訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、本件原告主張：

（一）被告徵收系爭土地過程，既未實質辦理協議價購程序，亦未秉持市價徵收精神，參酌本案曾徵詢之地政士進行訪價結果、或委由不動產估價師進行公正嚴謹之訪價，即率認並無實際成交案例而停止協議價購程序，殊屬瑕疵不當：

⒈按土地徵收條例第11條規定，其意旨即在盡溫和手段以取得公共事業所需之土地，避免強制剝奪人民之財產權，達成最少損害之原則。故需用土地人於辦理協議價購或以其他方式取得公共事業所需土地時，自應確實踐行該條所定協議之精神，不得徒以形式上開會協議，而無實質之協議內容（最高行政法院102年度判字第371號判決意旨參照）。同條第1項規定，協議價購未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收，故協議價購為申請徵收之先行程序，其協議價格固屬私法契約範疇，然協議價購程序自應踐行實質上之協商，應本於公平、透明之原則，聽取被徵收者及公正第三人對於正常交易價格之意見，以市價進行協商，方符合人民參與及市價徵收之精神。

⒉查被告於103年12月4日、104年2月16日2次進行協議價購會議過程，然會議過程中被告未給予原告表達意見之機會、未與被徵收土地所有權人進行實質價格之討論及協商，亦未依內政部101年3月15日臺內地字第10101307672號函、102年4月15日臺內地字第1020147100號函釋委由不動產估價師查估取得各項市價資訊，於經綜合評估後，確實與土地所有權人進行協議，本案協議價購過程實有違法不當之嫌。嗣被告雖接受原告建議，於104年3月24日委由2位地政士進行訪價事宜，然地政士提出訪價建議後，被告卻不接受，亦不依職權積極作為，例如委由不動產估價師查估，以進行市價之綜合評估，卻率爾認為地政士及原告引用內政部「不動產交易實價查詢服務網」所提價額均「非實際成交案例」，否准協議價購程序之進行，片面認定雙方未能達成協議，復以原告所提價額事後經地評會104年7月8日評議通過為支持之理由，此與未實際進行協議價購程序無異。況地評會根本未到現場履勘，實已違背上開法律精神，是被告協議價購過程自違反公平及誠信原則。

⒊抑且，被告於協議價購時既陳係參考實價登錄資料、政府相關公開資訊及地政局103年11月4日函提供本案協議價購市價參考資料，決定就系爭P070、P002地價區段（即系爭豐原區合作段330、330-2、331、331-2等地號及潭子區栗林段1-3、1-4、1-5等地號土地），以每平方公尺21,000元作為協議價購市價，惟嗣後卻以原徵收補償價格加計變動幅度後，以每平方公尺19,452元認定徵收補償市價，換言之，同樣的市價評定標準卻出現前後歧異之市價金額，明顯違反公平及誠信原則，且此舉已實質造成懲罰系爭被徵收土地所有權人之結果，亦即不接受協議價格就只能接受更低的徵收補償價格，明顯形成差別待遇，違反行政行為禁止恣意原則，原處分實有重大之違法瑕疵，自有撤銷之理由與必要，被告辯稱協議價購未能達成其即不受拘束等語，此無異肯認行政機關得不受法律及一般行政法理之拘束，實不足取，

⒋再者，原處分以全部需用土地為長條狀，豐原區P070及潭子區P002地價區段同屬一徵收案，故採分區劃設、合併計價等語，惟查豐原區P070與潭子區P002究屬不同行政區域，何以比準地均選取豐原區合作段？為何比較標的土地均選取豐原區土地？容有疑問；又劃歸潭子區P002地價區段之土地，本即毗鄰劃歸潭子區P003地價區段之被徵收土地，行政區相同，又毗鄰東南方重劃後之住宅區，然豐原區P070與潭子區P002地價區段、與潭子區P003之徵收補償價格，竟各為每平方公尺19,452元、19,487元、49,122元，彼此存在2倍以上金額之差別，原處分顯有差別待遇及違法不當之情事，至為灼然。

（二）被告選取比較標的之評定方法及價額，顯有瑕疵不當，不符市價徵收之精神：

⒈國家因公用或其他公益目的之必要，雖得依法徵收人民之財產，但應給予合理之補償，此項補償乃因財產之徵收，對被徵收財產之所有人而言，係為公共利益所受之特別犧牲，國家自應給予補償，以填補其財產權被剝奪或其權能受限制之損失，故補償不僅需相當，更應儘速發給，方符憲法第15條規定，人民財產權應予保障之意旨。有司法院釋字第516號解釋意旨揭櫫斯旨，於本案實有重要參考價值。另需用土地人與所有權人協議價購之市價，與強制徵收應按照徵收當期之市價補償其地價，均應指市場正常交易價格，二者並無不同，以貫徹徵收土地協議價購在先、強制徵收在後之制度，並維護被徵收土地所有權人之權益，方符合土地徵收條例第11條規定之意旨與精神。且若綜合比較市場正常價格，有取樣不足之事實，及違反一般有效價值判斷原則等情事，關於土地徵收補償部分之行政處分，仍有撤銷之理由與必要（臺中高等行政法院104年度訴字第317號判決參照）。該就類似本案之徵收補償案例進行之闡釋與見解，殊值贊同。

⒉原處分對於本案比準地之選取顯有以下瑕疵不當：

⑴按劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉、鎮、市、區為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件……及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段；帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區域時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段（土地徵收補償市價查估辦法第10條第1項、第4項參照）。查被告固以潭子區P002及豐原區P070公共設施保留地地價區段因屬同一徵收案，爰整體考量，採分區劃設、合併計價等語，然比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段具代表性之土地分別選取，都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段亦同（土地徵收補償市價查估辦法第18條參照），故即使分段劃設合併計價，依法比準地仍應就各區段內具代表性之土地分別選取，惟本案被告卻選取豐原區合作段3筆土地作為豐原區P070及潭子區P002地價區段代表性之土地，於法已有違誤。何況，劃歸潭子區P002地價區段之栗林段1-3等地號土地，東南面為潭子區住宅區，行政區域相同，惟被告卻選取豐原區合作段使用分區分屬道路（合作段324地號）、農業區（合作段300地號）、鐵路用地（合作段329地號）為比準地，將同為潭子區及毗鄰之住宅區土地摒除，實有可議，依法顯有瑕疵不當。

⑵再者，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價（土地徵收條例第30條第1項參照）；而比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段具代表性之土地分別選取，惟查被告選取之P101即豐原區合作段324地號土地（使用分區為道路）、P103即合作段329地號土地（使用分區為鐵路用地）、P112即潭子區栗林段123-1地號土地（使用分區為鐵路用地）、P114即栗林段1274地號土地（使用分區為公園用地，現為栗林公園），均為公共設施用地，不僅於法不符，亦非預定徵收土地範圍內各地價區段具代表性之土地，而以該比準地之條件選擇相關土地交易案例，並進行試算價格調整以決定比準地地價，自然有欠妥當甚明，原處分難謂無瑕疵不當之違法。

⑶被告辯稱豐原區P101即合作段324地號、P103即合作段329地號、潭子區P112即栗林段123-1地號土地為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入；而潭子區P112、P114即栗林段1274地號為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入等語。惟依被告所述，本案作為豐原區P070地價區段與潭子區P002地價區段之比準地，實際僅為P102與P111兩筆土地，尤其作為潭子區P003地價區段之比準地，實際僅剩P113乙筆土地，單以上開實際選取之比準地、經試算價格調整決定之地價，是否有比準地選取不足之情事？能否認此即與市價相符？非無疑問。而被告除於豐原區P101、P103及潭子區P112、P114選取上述合作段324、329及栗林段123-1、1274地號土地為比準地外，是否即無其他非公共設施用地可供選取作為比準地？案涉土地徵收正當法律程序與土地正義，攸關系爭土地被徵收之市價，原處分顯有選取比準地不足之具體情事，非無撤銷原處分之理由並發回原處分機關再加研求斟酌之餘地。

⒊被告對於選取比較標的地號土地、查估方法及查估價額，顯有以下瑕疵不當，更與市價徵收之意旨悖離：

⑴就劃歸豐原區P070、潭子區P002地價區段部分：

①被告評定系爭豐原區合作段330地號等4筆土地（即被告劃屬P070-00公共設施保留地地價區段）徵收補償地價為每平方公尺19,452元；潭子區栗林段1-3地號等3筆土地（即被告劃屬P002-00公共設施保留地地價區段）為每平方公尺19,487元；潭子區栗林段161地號等25筆土地（即被告劃屬P003-00公共設施保留地地價區段）為每平方公尺49,122元在查估基準期間（103年3月至9月）市價為每平方公尺48,400元，選取供比較之土地標的及評定方法，實有矛盾疏漏之違法不當：查被告選取之3筆比準地，皆以豐原區車路墘段溝子墘小段33-2等共5筆地號土地、鎮宮段427地號土地、南陽段241-1等共2筆地號土地為比較標的案例。惟上開比較標的之3筆土地，均不在被告原劃設之地價區段內，上開車路墘段溝子墘小段土地在鐵路以西，難謂屬可供與被徵收土地適當比較之標的，且上開土地連同南陽段土地，距上開地價區段及比準地，直線距離相隔2公里以上，難謂屬可供與被徵收土地適當比較之標的。又劃歸潭子區P002地價區段之栗林段1-3等地號土地，坐落為潭子區，早在60餘年即遭土地利用管制至今，東南面毗鄰之潭子區住宅區，行政區域相同，近年來均受惠於車站建設及99年潭子區栗林社區自辦市地重劃之故，公共建設、自然條件、工商活動等均較為相近，惟被告卻不加選取納入比較，反而以非毗鄰且直線距離超過2公里以上之豐原區車路墘段溝子墘小段、鎮宮段、南陽段等均為農業區之土地作為比較標的土地，已有明顯瑕疵不當之違誤。又細繹比準地與比較標的土地之公告現值彼此相近，本案異議期間被告又一再以土地使用分區不同、毗鄰「潭子區栗林社區自辦市地重劃」與系爭土地顯不相當等，作為否准原告異議之理由，厥有囿於公告現值之概念而非以市價作為徵收補償價額，此實與土地徵收條例第30條第1項規定以市價補償地價之精神，明顯悖離，殊不可取。

②就被徵收土地毗鄰之潭子區栗林段土地交易市場，在103年1月至104年12月間，均價為每坪247,100元，換算每平方公尺為74,748元，遠高於原查估系爭潭子區栗林段161地號等25筆土地（即被告劃屬P003-00公共設施保留地地價區段）之每平方公尺49,122元。至於被徵收土地毗鄰之豐原區合作段土地交易市場，在103年1月至103年12月間，均價為每坪200,300元，104年1月至12月間，均價為每坪322,500元，換算每平方公尺至少60,590元以上，均遠高於原查估系爭豐原區合作段330地號等4筆土地（即被告劃屬P070-00公共設施保留地地價區段）之每平方公尺為19,452元、或潭子區栗林段1-3地號等3筆土地（即被告劃屬P002-00公共設施保留地地價區段）之每平方公尺19,487元。

③此外，原告為本件提出異議、復議或訴願程序及書狀時，均一再引用豐原區合作段961至990地號土地於104年3月間上網公告之實價登錄買賣資料，每坪為221,000元；同地段961至990地號土地於102年5月間公告實價登錄資料，每坪為190,000元，換算每平方公尺為57,475元，該地段181至240地號土地於102年4月間公告實價登錄資料，每坪均價皆超過180,000元以上。惟被告遑未審酌原告前所提出臺中市政府158空間資訊網、抑或內政部不動產交易實價查詢服務網查得103年度之實價登錄市價結果，造成「被告103年度查估期間市價不僅低於102年度，亦低於104年度當地市價」之矛盾現象，令原告焉能信服？豈知訴願決定理由更以「該均價資訊僅供民眾參考，尚非確切市價」之鴕鳥心態搪塞，原告尤難甘服，原告不服，屢向被告及內政部提出陳情、異議、復議、訴願甚至不得已上街抗議，據悉鄰近國道四號徵收補償價額評定過程亦有諸多怨言及不滿，民意沸然，被告作為確有瑕疵不當。嗣原告提出異議後，被告曾以：「因本徵收案係於104年11月12日始公告徵收，故徵收補償地價應依前開土地市價變動幅度予以調整。」惟被告查處結果，仍認為原查估期間即103年3月2日至9月1日，迄至104年11月12日公告徵收，兩者將近1年6個月至1年3個月期間，被徵收土地潭子區栗林段、豐原區合作段市價變動幅度各僅為「101.49％」、「101.31％」，顯然違背一般經驗法則。更何況，被告既認為公告徵收時間與原徵收補償市價有時間上之落差，應「依土地市價變動幅度予以調整」，然被告未能說明市價變動調整之依據何在？如何有效蒐集土地市價變動幅度之案例？是否應委由不動產估價師出具公正客觀鑑價報告後綜合評估？地評會如何基於獨立及專業判斷、是否有具體評議理由及評議紀錄？即率認市價變動幅度各僅為「101.49％」、「101.31％」，當然難昭折服，被告厥有違法不當之違誤。況土地徵收補償市價查估辦法第6條第1項之規定，土地徵收補償市價查估，其中調查買賣實例，係以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例，是有關土地買賣實例，自以儘量蒐集地段及交易日期相近之買賣實例，此等買賣實例愈多，自較能衡量各種影響地價之客觀因素，調整比準地之價格，再正確查估被徵收土地補償市價，執此，被告前認為原告所提買賣交易案例不予採用，所持理由竟是：「應參考整個行政區的平均漲幅作調整」，然此實已逾越上開法令授權之標準及範圍，顯不足採。

⑵就劃歸潭子區P003地價區段部分：

①查劃歸P003地價區段所在之系爭栗林段161地號等25筆土地，早在60年間起即遭土地利用管制至今，但毗鄰土地於99年間經核定完成栗林社區自辦市地重劃，而劃為住宅區，原告亦曾參與該自辦市地重劃及提供土地，故今劃歸P003地價區段之原告所有系爭土地，不論土地使用管制情形、交通運輸、自然條件、公共設施、特殊設施乃至環境污染、工商活動、土地利用現況等因素（參見土地徵收補償市價查估辦法第10條、第20條），均最為相近，然被告卻選取不與系爭土地毗鄰之嘉仁段地號土地，作為P111、P112比準地地號土地之比較標的及交易案例，難謂合法妥當。況且，被告既以栗林段495、683等地號土地、使用分區為住宅區，作為P113、P114比準地地號土地之比較標的及交易案例，卻拒絕選取毗鄰之栗林段地號土地作為P111、P112比準地地號土地之比較標的及交易案例，已然矛盾，顯難自圓其說。

②又被告以栗林段495、683等地號土地（使用分區為住宅區）作為P113、P114比準地地號土地之比較土地及交易案例，固值贊同，然被告另選取與系爭土地非毗鄰之祥和段384-24地號土地作為比較標的，仍有疑義。再者，被告以使用分區為公園用地、現為栗林公園之栗林段1274地號土地作為比準地，不論宗地條件、道路條件、接近公共設施條件、周邊環境條件、行政條件（尤其本項所謂使用分區及編定用地、建蔽率、容積率等），與比較標的地號、使用分區為住宅區之土地條件，明顯存在差異性，不論如何調整，所得比準地徵收補償價格，均難謂妥適，被告選取比準地及比較標的地號土地之依據，實際上仍囿於公告現值之概念而非以市價作為徵收補償價額，此與土地徵收條例第30條第1項規定以市價補償地價之精神，明顯悖離，殊不可取，自有撤銷原處分並令被告依法重為選取比準地及比較標的地號土地之理由與必要。再者原告自提出異議以來迄今，均一再主張被徵收土地毗鄰之潭子區栗林段土地交易市場，在103年1月至104年12月間，均價為每坪247,100元，換算每平方公尺為74,748元，遠高於原查估系爭潭子區栗林段161地號等25筆土地（即被告劃屬P003-00公共設施保留地地價區段）之每平方公尺49,122元。被告不全然參考毗鄰系爭土地之潭子區栗林段之實價登錄交易案例，又不積極訪查系爭土地所在潭子區栗林段在其所謂案例蒐集期間，是否有其他原告主張可供蒐集比較之土地交易案例？卻一再模糊焦點、消極辯稱原告所提案例均非案例蒐集期間即103年3月2日至9月1日云云，實不可取，亦不足採。

⒋本案查估市價之方法，容有例外放寬實例蒐集期間之理由與必要：

⑴查本件徵收查估市價基準日為103年3月2日至9月1日，被告公告徵收補償日期自104年11月13日至104年12月15日止，在徵收查估市價之基準期間至上開徵收補償公告之間，不動產交易市場景氣熱絡；尤其本案栗林車站配合臺中鐵路高架捷運化後，工程完工後，將增加南北向及栗林車站東西向通行之便利性，因增加通勤人口並帶來商業行為（栗林車站西側臨工業區），將提升整體區域土地利用價值，此亦為被告提出之徵收土地計畫書上載明且不爭之事實。被告明知103年10月7日函知作業單位辦理市價查估作業，至104年11月12日經內政部函文核准徵收，歷時已超過1年，市價浮動劇烈，被告自應考量土地正常單價而調整估價基準日及案例蒐集時間，並依原告檢具之實價登錄公開資訊、或依職權委由公正客觀之不動產估價師提出鑑價報告作為參考及判斷，惟被告仍堅持「以103年3月2日至103年9月1日查估期間之評定市價」作為徵收補償公告時之「市價」，致原處分評定徵收價額之方法與時間，明顯存在矛盾瑕疵之違法不當，亦明顯違背市價補償之精神，自不足取。

⑵按土地徵收補償市價查估辦法第17條第3項於103年11月14日修正為：「前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」立法意旨為：「案例蒐集期間原以6個月為限，惟對於不動產市場較不活絡之地區或查估標的使用分區特殊時，因成交案例稀少，於6個月期間內常難有適當案例，以致需跨區選擇案例。為利蒐集適當實例，以估計合理市價，故第2項酌作文字修正，並增訂第3項，即估價基準日為當年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則，放寬為1年則為自前一年9月2日至當年9月1日；估價基準日為當年3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則，放寬為1年則為自前一年3月2日至當年3月1日。對於徵收補償地價之異議、復議、訴願等行政救濟案件，異議人、訴願人提出案例蒐集期間以外案例，基於估價原理之應用，查估單位宜詳予說明作為查估價格參考之妥適性。」以上為實例蒐集期間之原則與例外規定。雖同查估辦法第32條規定，本辦法修正施行前已辦理查估案件，仍適用修正施行前之規定，被告曾就本案之疑義函請主管機關即內政部釋示，內政部回復謂本案並無上開查估辦法第17條第3項之適用疑義，然該條規定解釋上應指「修正施行前已辦理查估案件、但尚未辦畢查估程序」而言，如此解釋並不與該條立法意旨所謂「維持同一查估案件作業一致性與公平性」相牴觸，蓋買賣實例愈多，自較能衡量各種影響地價之客觀因素，調整比準地之價格，再正確查估被徵收土地補償市價，如此解釋方能糾正類似本案以跨區選擇案例之不當，始能達到公平正義。

⒌末查，長久以來原告長輩世居於系爭豐原區合作段與栗林段地號土地務農或生活，包含系爭地號土地在內，早於40多年前即遭政府劃定為公共設施保留地，從無享受土地漲價利益，已然特別犧牲，嗣其中部分土地劃入「潭子栗林社區自辦市地重劃」，於94年核定、99年間完成重劃。準此，原告提供毗鄰系爭土地之其中屬上開栗林社區自辦市地重劃範圍內之土地成交實例，既無違誤，已如前述，更合乎情理及被徵收者感受。反之，被告竟選取距系爭土地直線距離超過2公里以外之比較土地標的（例如豐原區南陽段241-1地號、豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號、潭子區嘉仁段97地號）、或道路用地（潭子區栗林段1271地號）、或經重劃後之公共設施用地（潭子區栗林段1274地號，應為栗林公園所在）、或其他與系爭土地包括交通繁榮程度使用方式均顯不相當之土地，換言之，被告以顯不具代表性之土地與系爭土地選取之比準地比較，評定系爭土地之徵收補償價額，被告不僅違反土地徵收條例第18條規定及精神，更有取樣錯誤、取樣不足及違反一般有效價值判斷原則等不公平之情事。被告以取樣錯誤、取樣不足之買賣實例作為查估市價之方式及結果，地評會復以此種錯誤之查估方法評定，均有違法不當，自有撤銷原處分之理由與必要。

（三）綜上所述，被告對於分區劃設合併計價之方式，及選取比準地、比較標的地號土地之查估方法及價額，顯有瑕疵不當，不符土地徵收條例規定及市價徵收之精神；協議價購過程亦違反公平及誠信原則，被告嗣後以低於協議價購之金額作為系爭P070、P002地價區段徵收價格，顯然違反禁止恣意原則，造成差別待遇之結果，原處分確實有取樣不足及違反一般有效價值判斷原則之情事，實有撤銷之理由並發回原處分機關重為查估之必要等情，並聲明：

⒈訴願決定及原處分關於附表所示原告所有土地之土地徵收補償部分均撤銷。

⒉訴訟費用由被告負擔。

三、被告則以：

（一）土地徵收條例第22條規定：「……權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。」查本案係依前開規定辦理市價查估作業，並經地評會評議及復議通過在案，先予敘明。

（二）經查，本案屬「栗林車站（原豐南車站）道路工程用地徵收案」徵收範圍內土地，經需用土地人（臺中市政府建設局）依規定報送辦理104年度土地徵收補償市價查估，作業單位（臺中市豐原地政事務所及雅潭地政事務所）係依土地徵收條例第30條及土地徵收補償市價查估辦法等相關規定辦理，本案估價基準日為103年9月1日，依土地徵收補償市價查估辦法第17條規定，蒐集103年3月2日至103年9月1日期間買賣實例，並據以劃分地價區段，以估計徵收土地宗地單位市價，於104年7月8日提經104年第2次地評會評議通過在案。惟原告針對前開徵收土地市價補償價額有異議，而提出異議書，且不服被告之查處請求復議，經地評會105年第3次會議復議決議，維持原查估結果即豐原區合作段330地號等6筆土地及潭子區栗林段1-3地號等3筆土地（以上係屬農業區內）為每平方公尺19,200元；潭子區栗林段6-1地號等52筆土地（以上係屬住宅區旁）為每平方公尺48,400元，加計變動幅度（豐原區101.31％及潭子區101.49％）後，豐原區合作段330地號等6筆土地為每平方公尺19,452元、潭子區栗林段1-3地號等3筆土地為每平方公尺19,487元及潭子區栗林段6-1地號等52筆土地為每平方公尺49,122元，作為本案徵收補償金額。況被告於105年4月26日將本案提送地評會105年第3次會議復議，於該次會議中查估作業單位說明時，曾以簡報方式，將鄰近土地實價登錄資料，及原告所主張之鄰近房地或土地實價登錄資料，分別表列採用為比較案例及不予採用者，且說明不予採用之理由，並繪製圖面分別加以標示，原處分於法並無不合。

（三）本案土地市價查估部分，原告被徵收土地為豐原區合作段330地號等4筆土地及潭子區栗林段1-3地號等28筆土地，為都市計畫內之公共設施保留地，依土地徵收條例第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。」及土地徵收補償市價查估辦法第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」本案作業單位經客觀考量土地使用管制、出入交通、公共建設、鐵路設施、工商活動、建築現況、土地利用等影響地價因素後，將原告所有豐原區合作段330、330-2、331、331-2地號等4筆土地劃屬豐原區P070-00公共設施保留地地價區段；潭子區栗林段1-3、1-4、1-5地號等3筆土地劃屬潭子區P002-00公共設施保留地地價區段；潭子區栗林段161、162-1、163-1、164-1、113、114-1、128、129-1、161-1、162-3、124、125-1、130-1、131、57、58-1、59-1、60、6-1、16-1、17、63-2、64、65、66-1地號等25筆土地劃屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區段。

（四）另依土地徵收補償市價查估辦法第22條第1項規定：「都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。」同條第2項規定：「前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。」同條第4項規定：「第1項公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，尾數進位方式依第21條辦理。」本案豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段屬同一徵收案，爰作業單位整體考量，採分區劃設，合併計價方式，於被徵收土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段，東側劃設豐原區P101-00地價區段（道路用地）、P102-00地價區段（農業區）、潭子區P111-00地價區段（農業區），西側劃設豐原區P103-00地價區段（鐵道用地）、潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），南邊毗鄰潭子區P003-00地價區段為公共設施保留地，依土地徵收補償市價查估辦法第22條規定不納入計算。另於被徵收土地所屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，東側劃設潭子區P113-00地價區段（住宅區）、P114-00地價區段（公園用地），西側劃設潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），北邊毗鄰潭子區P002-00地價區段為公共設施保留地，依土地徵收補償市價查估辦法第22條規定不納入計算。

（五）再依土地徵收補償市價查估辦法第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」本案作業單位於被徵收土地所屬地價區段（豐原區P070-00、潭子區P002-00及P003-00）之毗鄰豐原區P101-00、P102-00、P103-00地價區段及潭子區P111-00、P112-00、P113-00、P114-00地價區段分別選取比準地，並選擇適當案例，依土地徵收補償市價查估辦法第19條規定，查估比準地地價，茲分析如下：

⒈豐原區P101-00地價區段：本區段比準地（豐原區合作段324地號）試算價格調整及決定比準地地價分析如下：

⑴比較標的1（豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆）：土地正常單價為16,637元/平方公尺，成交日期為103年9月1日，交易日期調整百分率為0.00％，本案例位於P201-00地價區段，區域因素調整百分率為-39.12％，宗地條件之個別因素調整率為15.75％，試算價格為11,725元/平方公尺。

⑵比較標的2（豐原區鎮宮段427地號）：土地正常單價為15,730元/平方公尺，成交日期為103年8月28日，交易日期調整百分率為0.40％，本案例位於P202-00地價區段，區域因素調整百分率為-28.56％，宗地條件之個別因素調整率為13.25％，試算價格為12,778元/平方公尺。

⑶比較標的3（豐原區南陽段241-1地號等2筆）：土地正常單價為19,662元/平方公尺，成交日期為103年3月5日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P203-00地價區段，區域因素調整百分率為-42.85％，宗地條件之個別因素調整率為13.00％，試算價格為13,029元/平方公尺。

⑷比準地價格：各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為65.87％、53.21％及71.95％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予34％、36％及30％之權重，最後依規定決定比準地地價為12,500元/平方公尺（11,725×34％+12,778×36％+13,029×30％）。

⒉豐原區P102-00地價區段：本區段比準地（豐原區合作段300地號）試算價格調整及決定比準地地價分析如下：

⑴比較標的1（豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆）：土地正常單價為16,637元/平方公尺，成交日期為103年9月1日，交易日期調整百分率為0.00％，本案例位於P201-00地價區段，區域因素調整百分率為2.50％，宗地條件之個別因素調整率為11.25％，試算價格為18,972元/平方公尺。

⑵比較標的2（豐原區鎮宮段427地號）：土地正常單價為15,730元/平方公尺，成交日期為103年8月28日，交易日期調整百分率為0.40％，本案例位於P202-00地價區段，區域因素調整百分率為14.00％，宗地條件之個別因素調整率為8.75％，試算價格為19,579元/平方公尺。

⑶比較標的3（豐原區南陽段241-1地號等2筆）：土地正常單價為19,662元/平方公尺，成交日期為103年3月5日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P203-00地價區段，區域因素調整百分率為-5.00％，宗地條件之個別因素調整率為8.50％，試算價格為20,793元/平方公尺。

⑷比準地價格：各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為31.25％、40.65％及34.10％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予36％、30％及34％之權重，最後依規定決定比準地地價為19,800元/平方公尺（18,972×36％+19,579×30％+20,793×34％）。

⒊豐原區P103-00地價區段：本區段比準地（豐原區合作段329地號）試算價格調整及決定比準地地價分析如下：

⑴比較標的1（豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆）：土地正常單價為16,637元/平方公尺，成交日期為103年9月1日，交易日期調整百分率為0.00％，本案例位於P201-00地價區段，區域因素調整百分率為-57.38％，宗地條件之個別因素調整率為2.00％，試算價格為7,232元/平方公尺。

⑵比較標的2（豐原區鎮宮段427地號）：土地正常單價為15,730元/平方公尺，成交日期為103年8月28日，交易日期調整百分率為0.40％，本案例位於P202-00地價區段，區域因素調整百分率為-49.99％，宗地條件之個別因素調整率為-0.50％，試算價格為7,859元/平方公尺。

⑶比較標的3（豐原區南陽段241-1地號等2筆）：土地正常單價為19,662元/平方公尺，成交日期為103年3月5日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P203-00地價區段，區域因素調整百分率為-59.99％，宗地條件之個別因素調整率為-0.75％，試算價格為8,010元/平方公尺。

⑷比準地價格：各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為75.38％、65.89％及78.34％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予34％、36％及30％之權重，最後依規定決定比準地地價為7,700元/平方公尺（7,232×34％+7,859×36％+8,010×30％）。

⒋潭子區P111-00地價區段：本區段比準地（潭子區栗林段1地號）試算價格調整及決定比準地地價分析如下：

⑴比較標的1（潭子區嘉仁段312地號等2筆）：土地正常單價為23,746元/平方公尺，成交日期為103年6月25日，交易日期調整百分率為1.30％，本案例位於P211-00地價區段，區域因素調整百分率為-15.63％，宗地條件之個別因素調整率為-5.75％，試算價格為19,129元/平方公尺。

⑵比較標的2（潭子區嘉仁段312-1地號等3筆）：土地正常單價為18,453元/平方公尺，成交日期為103年3月6日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P211-00地價區段，區域因素調整百分率為-15.63％，宗地條件之個別因素調整率為-1.00％，試算價格為15,814元/平方公尺。

⑶比較標的3（潭子區嘉仁段97地號）：土地正常單價為19,965元/平方公尺，成交日期為103年3月10日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P212-00地價區段，區域因素調整百分率為1.25％，宗地條件之個別因素調整率為-6.50％，試算價格為19,392元/平方公尺。

⑷比準地價格：各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為27.18％、21.73％及10.35％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予25％、35％及40％之權重，最後依規定決定比準地地價為18,100元/平方公尺（19,129×25％+15,814×35％+19,392×40％）。

⒌潭子區P112-00地價區段：本區段比準地（潭子區栗林段123-1地號）試算價格調整及決定比準地地價分析如下：

⑴比較標的1（潭子區嘉仁段312地號等2筆）：土地正常單價為23,746元/平方公尺，成交日期為103年6月25日，交易日期調整百分率為1.30％，本案例位於P211-00地價區段，區域因素調整百分率為-66.08％，宗地條件之個別因素調整率為-6.25％，試算價格為7,649元/平方公尺。

⑵比較標的2（潭子區嘉仁段312-1地號等3筆）：土地正常單價為18,453元/平方公尺，成交日期為103年3月6日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P211-00地價區段，區域因素調整百分率為-66.08％，宗地條件之個別因素調整率為-1.50％，試算價格為6,326元/平方公尺。

⑶比較標的3（潭子區嘉仁段97地號）：土地正常單價為19,965元/平方公尺，成交日期為103年3月10日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P212-00地價區段，區域因素調整百分率為-57.60％，宗地條件之個別因素調整率為-7.00％，試算價格為8,077元/平方公尺。

⑷比準地價格：各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為73.63％、80.18％及77.20％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予40％、25％及35％之權重，最後依規定決定比準地地價為7,500元/平方公尺（7,649×40％+6,326×25％+8,077×35％）。

⒍潭子區P113-00地價區段：本區段比準地（潭子區栗林段1271地號）試算價格調整及決定比準地地價分析如下：

⑴比較標的1（潭子區栗林段495地號）：土地正常單價為55,582元/平方公尺，成交日期為103年6月26日，交易日期調整百分率為1.30％，本案例位於P213-00地價區段，區域因素調整百分率為-22.32％，宗地條件之個別因素調整率為6.00％，試算價格為46,360元/平方公尺。

⑵比較標的2（潭子區栗林段683地號）：土地正常單價為66,158元/平方公尺，成交日期為103年8月20日，交易日期調整百分率為0.40％，本案例位於P213-00地價區段，區域因素調整百分率為-22.32％，宗地條件之個別因素調整率為2.25％，試算價格為52,756元/平方公尺。

⑶比較標的3（潭子區祥和段384-24地號等2筆）：土地正常單價為55,770元/平方公尺，成交日期為103年4月30日，交易日期調整百分率為2.20％，本案例位於P214-00地價區段，區域因素調整百分率為-22.32％，宗地條件之個別因素調整率為-1.25％，試算價格為43,720元/平方公尺。

⑷比準地價格：各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為34.62％、29.97％及33.27％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予20％、45％及35％之權重，最後依規定決定比準地地價為48,400元/平方公尺（46,360×20％+52,756×45％+43,720×35％）。

⒎潭子區P114-00地價區段：本區段比準地（潭子區栗林段1274地號）試算價格調整及決定比準地地價分析如下：

⑴比較標的1（潭子區栗林段495地號）：土地正常單價為55,582元/平方公尺，成交日期為103年6月26日，交易日期調整百分率為1.30％，本案例位於P213-00地價區段，區域因素調整百分率為-59.03％，宗地條件之個別因素調整率為26.00％，試算價格為29,063元/平方公尺。

⑵比較標的2（潭子區栗林段683地號）：土地正常單價為66,158元/平方公尺，成交日期為103年8月20日，交易日期調整百分率為0.40％，本案例位於P213-00地價區段，區域因素調整百分率為-59.03％，宗地條件之個別因素調整率為22.25％，試算價格為33,265元/平方公尺。

⑶比較標的3（潭子區祥和段384-24地號等2筆）：土地正常單價為55,770元/平方公尺，成交日期為103年4月30日，交易日期調整百分率為2.20％，本案例位於P214-00地價區段，區域因素調整百分率為-59.03％，宗地條件之個別因素調整率為18.75％，試算價格為27,727元/平方公尺。

⑷比準地價格：各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為91.33％、86.68％及89.98％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予20％、45％及35％之權重，最後依規定決定比準地地價為30,500元/平方公尺（29,063×20％+33,265×45％+27,727×35％）。

（六）依土地徵收補償市價查估辦法第22條規定略以：「都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。」本案被徵收土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段為豐原區P101-00、P102-00、P103-00及潭子區P111-00、P112-00等5個地價區段，惟豐原區P101-00、P103-00及潭子區P112-00為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入；另潭子區P003-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段為潭子區P112-00、P113-00及P114-00等3個地價區段，而潭子區P112-00及P114-00地價區段為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入。故依上開規定本案豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段之區段地價為每平方公尺19,200元，潭子區P003-00地價區段之區段地價為每平方公尺48,400元。依土地徵收補償市價查估辦法第22條第5項規定略以：「公共設施保留地宗地市價以第1項計算之區段地價為準……。」故本案豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段內各宗土地市價為每平方公尺19,200元，潭子區P003-00地價區段內各宗土地市價為每平方公尺48,400元。

（七）次查本案係於104年11月公告徵收，依土地徵收補償市價查估辦法第29條規定，應依地評會104年第2次會議評定通過之豐原區土地市價變動幅度（101.31％）與潭子區土地市價變動幅度（101.49％）調整徵收補償地價，計算結果原告所有豐原區合作段330、330-2、331、331-2地號等4筆土地為每平方公尺19,452元（19,200×101.31％）；潭子區栗林段1-3、1-4、1-5地號等3筆土地為每平方公尺19,487元（19,200×101.49％）；潭子區栗林段161、162-1、163-1、164-1、113、114-1、128、129-1、161-1、162-3、124、125-1、130-1、131、57、58-1、59-1、60、6-1、16-1、17、63-2、64、65、66-1地號等25筆土地為每平方公尺49,122元（48,400×101.49％）。

（八）雖原告主張：「原告自異議、復議、訴願階段均一再提供該自辦市地重劃範圍內之土地市場行情，被告在辦理徵收補償時，未考慮毗鄰自辦市地重劃土地價格，以距離原告土地1、2公里外之土地拿來作比較，就比較地及比準地的方法，原告認為有瑕疵不當。如果可以的話，原告請求不動產估價師再為估價，較符合原告期待，也較為公平。原告異議時提到實價登錄資料，被告比較地價格也是參考實價登錄的價格，為何原告所提出之102年或103年至104年之均價，被告卻不參考，原告認為這部分不符合市價的狀況。」云云，惟查：

⒈本案估價基準日為103年9月1日，依土地徵收補償市價查估辦法第17條第2項規定，案例蒐集期間為103年3月2日至103年9月1日，而原告所主張之上開自辦市地重劃，係早於94年核定、99年間完成重劃，既非屬上開案例蒐集期間買賣實例，自非可援以作為查估基礎，且依法既應以買賣「實例」查估，即非可以「均價」作為查估基礎，況且買賣「實例」具體明確可信，「均價」較為抽象概括，並包含不同使用分區，亦非適於據以查估，故原告就此主張顯非可採。至於原告所稱其提出之102年或103年至104年之均價，即豐原區合作段於104年3月、102年5月及102年4月等土地成交案例之實價登錄資料，均屬都市計畫住宅區土地，與本案豐原區合作段土地及部分潭子區栗林段土地劃屬都市計畫農業區者，二者間土地使用管制迥異，更非上開案例蒐集期間之交易實例，自非可作為比較標的；至於本案潭子區栗林段部分土地雖屬都市計畫住宅區，然亦非上開案例蒐集期間之交易實例，亦非可作為比較標的，故原告就此主張亦非足採。

⒉有關地價區段之劃設部分：本案土地市價查估，依土地徵收條例第30條及土地徵收補償市價查估辦法第10條第1項、第22條、第18條規定，查估作業單位係經客觀考量土地使用管制、出入交通、公共建設、鐵路設施、工商活動、建築現況、土地利用等影響地價因素後，分別將系爭被徵收土地分別劃屬於豐原區P070-00公共設施保留地地價區段、潭子區P002-00公共設施保留地地價區段及潭子區P003-00公共設施保留地地價區段。因豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段屬同一徵收案，爰整體考量，採分區劃設、合併計價方式，於系爭被徵收土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段，其東側劃設豐原區P101-00地價區段（道路用地）、P102-00地價區段（農業區）、潭子區P111-00地價區段（農業區），其西側劃設豐原區P103-00地價區段（鐵道用地）、潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），其南邊毗鄰潭子區P003-00地價區段為公共設施保留地，依土地徵收補償市價查估辦法第22條規定不予納入計算。由上可知，潭子區P111-00地價區段並未毗鄰潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，詎原證11號「比準地及編號」欄誤將「P111→栗林段1」內容列於「P003地價區段」，顯然錯誤，自非可採。又系爭被徵收土地所屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，其東側劃設潭子區P113-00地價區段（住宅區）、P114-00地價區段（公園用地），其西側劃設潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），其北邊毗鄰潭子區P002-00地價區段為公共設施保留地，依土地徵收補償市價查估辦法第22條規定不予納入計算。

⒊比準地之選取及其地價查估：按被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，為土地徵收條例第30條所明定。故於豐原區P070-00公共設施保留地地價區段、潭子區P002-00公共設施保留地地價區段及潭子區P003-00公共設施保留地地價區段之毗鄰地價區段內，考量土地深度、寬度、形狀、位置等條件，選取具代表性之比準地，再以系爭被徵收土地為中心，以同心圓向外就近選擇於案例蒐集期間內之適當案例，並試算價格調整，據以依土地徵收補償市價查估辦法第19條規定查估比準地地價。

⒋系爭被徵收土地所屬地價區段地價之查估：

⑴系爭被徵收土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段，為豐原區P101-00、P102-00、P103-00及潭子區P111-00、P112-00等5個地價區段，惟豐原區P101-00、P103-00及潭子區P112-00為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入。基此，僅就P102-00、P111-00地價區段比準地之地價，經加權計算後，豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段之區段地價為每平方公尺19,200元。

⑵系爭被徵收土地所屬潭子區P003-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段，為潭子區P112-00、P113-00及P114-00等3個地價區段，惟潭子區P112-00及P114-00地價區段為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入。基此，僅就P113-00地價區段比準地之地價，經加權計算後，潭子區P003-00地價區段之區段地價為每平方公尺48,400元。

⑶依土地徵收補償市價查估辦法第22條第5項規定略以：「公共設施保留地宗地市價以第1項計算之區段地價為準……。」故本案豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段內各宗土地市價為每平方公尺19,200元，潭子區P003-00地價區段內各宗土地市價為每平方公尺48,400元。

⒌本案徵收補償金額之查估：依地評會104年第2次會議評定通過之豐原區土地市價變動幅度101.31％及潭子區土地市價變動幅度101.49％調整徵收補償地價，其結果，按豐原區合作段330地號等4筆土地為每平方公尺19,452元、潭子區栗林段1-3地號等3筆土地為每平方公尺19,487元、潭子區栗林段6-1地號等25筆土地為每平方公尺49,122元，作為本案徵收補償金額。是以，原告主張略以被告對本案自始仍囿於公告現值之概念而非以市價作為徵收補償價額云云，即顯然誤解。

（九）原告雖主張：「被告明知103年10月7日函知作業單位辦理市價查估作業，至104年11月12日經內政部函文核准徵收，歷時已超過1年……惟被告仍『以103年3月2日至103年9月1日查估期間之評定市價』作為『徵收補償公告時之市價』」一節，因土地徵收補償市價查估辦法修正係於104年1月30日發布，並於104年3月1日施行，本案估價基準日為103年9月1日，適用101年6月5日發布、101年9月1日施行之土地徵收補償市價查估辦法，依修正前土地徵收補償市價查估辦法第17條規定略以：「……估價基準日指每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。……」故本案作業單位僅得蒐集103年3月2日至103年9月1日間交易實例作為比準地比較標的，至為灼然。

（十）原告雖主張：「……徵收土地毗鄰之潭子區栗林段土地交易市場，在103年1月至104年12月間，均價為每坪247,100元（……臺中市政府158空間資訊網），換算每平方公尺為74,748元……豐原區合作段土地交易市場，在103年1月至12月間，均價為每坪322,500元，換算每平方公尺至少60,590元以上……」一節，查臺中市不動產資訊158樂活網所計算「均價」係就鄰近成交實例，計算平均價格，尚無考量區域與個別因素等差異，亦未剔除特殊交易情形，該均價資訊僅供民眾參考，尚非宗地市價，亦非法定查估成果。依土地徵收補償市價查估辦法第19條規定略以：「比準地地價之查估……其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。……」本案依前開規定選取比較標的，據以修正區域與個別因素查估比準地價格，並依土地徵收補償市價查估辦法第23條規定計算公共設施保留地區段價格，以得出本案各筆宗地徵收補償市價，查估結果皆經地評會評議通過，並無偏離市場行情，亦依法辦理，尚無違誤。另105年5月5日召開「栗林車站（原豐南車站）道路工程」用地徵收補償市價查估說明會時，查估作業單位亦曾將原告所主張及其他鄰近房地或土地實價登錄資料，分別表列採用為比較案例及不予採用者，且說明不予採用之理由，並繪製圖面分別加以標示位置，原處分於法並無不合。依被證3號圖面所標示之不同顏色，即可知相關使用分區，併此陳明。

（十一）原告雖主張：「豐原區P070及潭子區P002究屬不同行政區域，何以比準地均選取豐原區合作段？為何比較標的土地均選取豐原區土地？容有疑問；又劃歸潭子區P002地價區段之土地，本即毗鄰劃歸潭子區P003地價區段之被徵收土地，行政區相同，又毗鄰東南方重劃後之住宅區，然豐原區P070與潭子區P002地價區段、與潭子區P003之徵收補償價格，竟各為每平方公尺19,452元、19,487元、49,122元，彼此存在2倍以上金額之差別，原處分顯有差別待遇及違法不當之情事。」等云，惟查：

⒈豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段屬同一徵收案，係採分區劃設、合併計價方式，故於豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段之毗鄰地價區段內分別選取比準地，亦即：⑴於東側毗鄰之豐原區P101-00地價區段內選取豐原區合作段324地號土地為比準地，採為比較標的之土地為：豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆土地、豐原區鎮宮段427地號土地、豐原區南陽段241-1地號等2筆土地。⑵於東側毗鄰之豐原區P102-00地價區段內選取豐原區合作段300地號土地為比準地，採為比較標的之土地為：豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆土地、豐原區鎮宮段427地號土地、豐原區南陽段241-1地號等2筆土地。⑶於東側毗鄰之潭子區P111-00地價區段內選取潭子區栗林段1地號土地為比準地，採為比較標的之土地為：潭子區嘉仁段312地號等2筆土地、潭子區嘉仁段312-1地號等3筆土地、潭子區嘉仁段97地號土地。查潭子區P111-00地價區段並未毗鄰潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，詎原證11號「比準地及編號」欄誤將「P111→栗林段1」列於「P003地價區段」部分，顯然錯誤，自非可採。⑷於西側毗鄰之豐原區P103-00地價區段內選取豐原區合作段329地號土地為比準地，採為比較標的之土地為：豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆土地、豐原區鎮宮段427地號土地、豐原區南陽段241-1地號等2筆土地。⑸於西側毗鄰之潭子區P112-00地價區段內選取潭子區栗林段123-1地號土地為比準地，採為比較標的之土地為：潭子區嘉仁段312地號等2筆土地、潭子區嘉仁段312-1地號等3筆土地、潭子區嘉仁段97地號土地。

⒉由上可知，被告於豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段之毗鄰地價區段內選取之比準地，及採為比較標的之土地，並非僅有豐原區合作段土地，尚有潭子區嘉仁段土地，故原告上開主張何以比準地均選取豐原區合作段？為何比較標的土地均選取豐原區土地？容有疑問云云，誠屬誤解，原證11號「比準地及編號」欄誤將「P111→栗林段1」列於「P003地價區段」部分，亦顯錯誤。

⒊另豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段係採分區劃設、合併計價方式，其毗鄰之地價區段為：東側之豐原區P101-00地價區段為道路用地、P102-00地價區段為農業區、潭子區P111-00地價區段為農業區，西側之豐原區P103-00地價區段為鐵道用地、潭子區P112-00地價區段為鐵道用地，且觀之附呈附圖1所示，潭子區P002-00公共設施保留地地價區段並未毗鄰東南方重劃後之住宅區，故原告主張略以被告將同為潭子區及毗鄰之住宅區土地摒除，實有可議，依法顯有瑕疵不當云云，顯然誤解事實。

⒋再者，潭子區P003-00公共設施保留地地價區段東側毗鄰之潭子區P113-00地價區段為住宅區，與豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段毗鄰之地價區段分屬道路用地、農業區、鐵道用地者，其地價本屬不同，故而豐原區P070-00與潭子區P002-00地價區段之補償價格，與潭子區P003-00地價區段之補償價格，即有所差異，並無原告所指差別待遇之情事，原處分亦無違法不當，原告上開主張顯非可採。

（十二）有關原告所訴「……豐原區合作段961至990地號土地於104年3月間上網公告之實價登錄買賣資料，每坪為221,000元，同地段961至990地號土地於102年5月間公告實價登錄資料，每坪190,000元……該地段181至240地號土地於102年4月間公告實價登錄資料，每坪均價皆超過180,000元以上……」一節，查原告所提供豐原區合作段104年3月、102年5月及102年4月等成交案例，皆屬都市計畫住宅區土地，而本案豐原區合作段土地，劃屬都市計畫農業區，故原告所陳案例，與本案標的於土地使用管制上差異甚大，且皆非前述法定期間內交易實例，依法不得為比較標的，原告所訴於法無據。

（十三）有關原告所訴「……被徵收土地潭子區栗林段、豐原區合作段市價變動幅度各僅為『101.49％』、『101.31％』，顯然違背一般經驗法則……」一節，依土地徵收補償市價查估辦法第26條規定：「各直轄市、縣（市）主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如下：

一、分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。二、分期計算實例市價單價並排序。三、分期計算排序後百分位數25至百分位數75間案例市價單價平均值。四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。前項市價變動幅度計算，原則以鄉、鎮、市、區為單位，並得將地價變動情形相近之鄉、鎮、市、區合併計算；鄉、鎮、市、區內地價變動差異大之地區，得予分開計算。」是以，本案作業單位分別以豐原區與潭子區為單位，蒐集轄內103年3月2日至103年9月1日之成交案例為基期買賣實例，再蒐集103年9月2日至104年3月1日之成交案例為現期買賣實例，依前開規定分別計算單價平均值，據以計算市價變動幅度，得出豐原區市價變動幅度為101.31％，潭子區市價變動幅度為101.49％，並經地評會104年第2次會議評議通過在案，本案市價變動幅度計算皆依前開規定辦理，應無疑義。

（十四）有關原告所訴「……被告以取樣不足、取樣錯誤之買賣實例作為查估市價之方式及結果……均有違法不當，自有撤銷原處分之理由與必要。」「本案被告選取豐原區合作段3筆土地作為豐原區P070及潭子區P002地價區段代表性之土地，於法已有違誤。被告選取之P101即豐原區合作段324地號土地（使用分區為道路）、P103即合作段329地號土地（使用分區為鐵路用地）、P112即潭子區栗林段123-1地號土地（使用分區為鐵路用地）、P114即栗林段1274地號土地（使用分區為公園用地，現為栗林公園），均為公共設施用地，不僅於法不符，亦非預定徵收土地範圍內各地價區段具代表性之土地，而以該比準地之條件選擇相關土地交易案例，自然有欠妥當甚明，原處分難謂無瑕疵不當之違法。」等云，惟查：

⒈被告於豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段之毗鄰地價區段內選取之比準地，並非僅有豐原區合作段324地號、300地號及329地號3筆土地，尚有潭子區栗林段1地號及栗林段123-1地號2筆土地，業如前述。故原告上開主張被告選取豐原區合作段3筆土地作為豐原區P070及潭子區P002地價區段代表性之土地云云，顯然誤解事實。

⒉按「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」為土地徵收條例第30條第1項所明定。依土地徵收補償市價查估辦法第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」同辦法第20條第1項亦規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。」同辦法第22條第1、3項另規定：「都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。」「第1項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算。毗鄰為公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。」

⒊依上開規定，本案查估作業單位乃於豐原區P070-00公共設施保留地地價區段、潭子區P002-00公共設施保留地地價區段及潭子區P003-00公共設施保留地地價區段之毗鄰地價區段內，考量土地深度、寬度、形狀、位置等條件，選取具代表性之比準地。是系爭被徵收土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段，為豐原區P101-00、P102-00、P103-00及潭子區P111-00、P112-00等5個地價區段，惟豐原區P101-00、P103-00及潭子區P112-00為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入。另系爭被徵收土地所屬潭子區P003-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段，為潭子區P112-00、P113-00及P114-00等3個地價區段，惟潭子區P112-00及P114-00地價區段為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入。是以，本案就系爭被徵收土地所屬公共設施保留地地價區段之毗鄰地價區段內選取具代表性之比準地，自於法有據。況作業單位依土地徵收補償市價查估辦法第17條規定，蒐集法定期間內鄰近所有成交案例，並業就買賣實例逐一檢視有無土地徵收補償市價查估辦法第7條規定不予採用之情形後，選取適當實例作為比準地比較標的，依土地徵收補償市價查估辦法第19條規定修正個別與區域等因素，據以查估比準地市價，要無原告所陳取樣不足情事。

（十五）就被告選取之比較標的土地，原告再主張略以，就劃歸豐原區P070及潭子區P002地價區段部分，被告選取之3筆比準地，其比較標的之3筆土地均不在被告原劃設之地價區段內，且車路墘段溝子墘小段土地連同南陽段土地，距上開地價區段及比準地直線距離相隔2公里以上，難謂屬可供與被徵收土地適當比較之標的。劃歸潭子區P002地價區段東南面毗鄰之潭子區住宅區，被告不加選取納入比較，反而以非毗鄰且直線距離超過2公里以上之豐原區車路墘段溝子墘小段、鎮宮段、南陽段等均為農業區之土地作為比較標的土地，已有明顯瑕疵不當之違誤。就劃歸潭子區P003地價區段部分，被告選取不與系爭土地毗鄰之嘉仁段地號土地，作為P111、P112比準地地號土地之比較標的及交易案例，難謂合法妥當。P113、P114比準地地號土地，被告另選取非毗鄰之祥和段384-24地號土地作為比較標的，仍有疑義云云。惟查：

⒈就豐原區P101-00地價區段內採為比較標的之土地，其中豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆土地距離被徵收土地1,587公尺，豐原區鎮宮段427地號土地距離被徵收土地僅864公尺，豐原區南陽段241-1地號等2筆土地距離被徵收土地1,950公尺，故原告上開主張所指車路墘段溝子墘小段土地連同南陽段土地，距上開地價區段及比準地直線距離相隔2公里以上、被告以非毗鄰且直線距離超過2公里以上之豐原區車路墘段溝子墘小段、鎮宮段、南陽段等均為農業區之土地作為比較標的土地云云，顯然誤解事實。

⒉按比較標的土地之選取並非「毗鄰」之概念，而係以系爭被徵收土地為中心，以同心圓向外就近選擇於案例蒐集期間內之適當案例，俟選擇得適當案例後，即試算價格調整，據以依土地徵收補償市價查估辦法第19條規定查估比準地地價，業如前述。至於若無法查得於案例蒐集期間內之適當案例，則向外擴大同心圓範圍繼續選擇，故而採為比較標的之土地與被徵收土地間之直線距離，即可能逾1公里，原告上開主張顯有誤解，自非可採。

⒊本案查估作業單位依上開選取比較標的土地之方式，積極查訪於案例蒐集期間內之適當案例，以作為比較標的，據以查估比準地地價，並無違誤。詎原告一再主張被告不積極訪查系爭土地所在豐原區合作段及潭子區栗林段在其所謂案例蒐集期間，是否有原告主張可供蒐集比較之土地交易案例云云，殊不可採。若原告仍主張於案例蒐集期間內仍有其他適當實例可供作為比較標的，自應舉證以實其說。

（十六）有關原告所訴「依中央法規標準法第18條規定，各機關受理人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許之法規有變更者，適用新法規，此為行政法『從新從優原則』。」一節，查本案於辦理徵收補償市價查估作業期間，適逢土地徵收補償市價查估辦法103年11月14日修正發布，並訂於104年3月1日起施行。依修正後查估辦法內容，針對案例蒐集期間新增第17條第3項「前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」規定，雖同法第32條已明定「本辦法修正施行前已辦理查估案件，仍適用修正施行前之規定。」本案作業單位於103年10月接獲需地機關函送之宗地個別因素清冊後，隨即辦理查估作業，並提送104年1月15日地評會104年第1次會議審議，惟地評會委員對本案尚有修正意見，故查估價格直至104年7月8日地評會104年第2次會議始審議通過，是土地徵收補償市價查估辦法修正施行時，本案徵收補償市價仍辦理查估作業中，尚未完竣。因涉及法規適用疑義，爰被告以105年6月3日府授地價一字第1050115498號函請內政部釋示，內政部並以105年8月16日臺內地字第1051307218號函復，本案應無查估辦法第17條第3項之適用疑義，亦即本案估價基準日及案例蒐集期間，仍應依修正前之查估辦法規定辦理，故被告相關查估作業均依規定辦理，並無違誤。

（十七）原告另提出土地徵收補償市價查估辦法立法意旨摘要，主張本案查估市價之方法，容有放寬實例蒐集期間之理由與必要云云，惟查：

⒈土地徵收補償市價查估辦法第17條第3項固於103年11月14日修正（自104年3月1日施行）為：「前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」惟同辦法第32條已明定：「本辦法修正施行前已辦理查估案件，仍適用修正施行前之規定。」

⒉查本案作業單位於103年10月間接獲需地機關函送之宗地個別因素清冊後，隨即辦理查估作業，迄至104年7月8日地評會104年第2次會議始審議通過，是以，土地徵收補償市價查估辦法第17條第3項修正施行時，本案徵收補償市價查估作業已辦理但尚未完竣，則依土地徵收補償市價查估辦法第32條規定，仍適用修正前之規定。關於此，內政部105年8月16日臺內地字第1051307218號函釋亦同此見解，足資參照。

⒊經查本案估價基準日為103年9月1日，則依修正前土地徵收補償市價查估辦法第17條第3項規定，案例蒐集期間應為103年3月2日至103年9月1日，依法僅得蒐集上開案例蒐集期間內之交易實例作為比準地之比較標的。詎原告主張容有放寬實例蒐集期間之理由與必要云云，自非足採。

（十八）末原告雖主張：「協議價購過程中，需地機關當時對豐原區合作段協議價購金額為每平方公尺22,000元，但徵收補償金額卻變成每平方公尺19,000多元，協議價購金額與實際徵收補償價格有落差，被告違反誠信及公平合理原則。嗣主張應該是21,000元，詳訴願卷第290頁意見回復第2點所載，所指土地是豐原區合作段330、330-2及潭子區栗林段1-4、1-5地號土地（臺中市政府104年1月7日府授建土字第1040003396號函送103年12月4日召開之「栗林車站（原豐南車站）道路工程」用地取得土地及地上物協議價購會議紀錄內容），另訴願卷292頁意見回復第2點也是相同內容（臺中市政府104年3月3日府授建土字第1040047772號函送104年2月16日召開之「栗林車站（原豐南車站）道路工程」用地取得土地及地上物協議價購（第二次）會議紀錄內容）」等云，然該103年12月4日召開之「栗林車站（原豐南車站）道路工程」用地取得土地及地上物協議價購會議紀錄第2頁、第3頁之「意見回復」欄雖記載：「……另潭子栗林段1-4號1-5及豐原合作段330，330-2地號等4筆地號土地位於豐原都市計畫區鄰農業區，經查內政部不動產實價查詢服務網交易資料，交易金額為21,000元/平方公尺。」「……另豐原區合作段330，330-2及潭子區栗林段1-4、-5地號等4筆地號土地（豐原都市計畫區鄰農業區）採21,000元/平方公尺辦理協議價購。」及104年2月16日召開之「栗林車站（原豐南車站）道路工程」用地取得土地及地上物協議價購（第二次）會議紀錄第3頁之「意見回復」欄雖記載：「……另潭子栗林段1-4號1-5及豐原合作段330，330-2地號等4筆地號土地位於豐原都市計畫區鄰農業區，經查內政部不動產實價查詢服務網交易資料，交易金額為21,000元/平方公尺。」「……另豐原區合段330，330-2及潭子區栗林段1-4、-5地號等4筆地號土地（豐原都市計畫區鄰農業區）採21,000元/平方公尺辦理協議價購。」等語，惟上開意見回復欄所載，係被告於協議價購會議中參考實價登錄資料所提出之協議方案，當時未獲原告同意，因而未能達成價購協議，兩造既未能達成協議，上開協議方案自無拘束被告之效力。因兩造協議價購未能成立，被告乃依法開始辦理徵收補償作業，並經地評會評議及復議通過，並無原告所稱違反誠信及公平合理原則之情事，原告上開主張要非可採。

（十九）綜上所述，本案系爭土地相關市價查估作業，皆依土地徵收條例第30條及土地徵收補償市價查估辦法等規定辦理，原處分並無違誤，原告主張並無理由等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、本院按，土地徵收條例第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」土地徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」另行為時土地徵收補償市價查估辦法第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表。」第10條規定：「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。……（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。……」第17條規定：「（第1項）依第13條或第14條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日指每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。但屬第27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期間為前一年9月2日至當年3月1日。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」第20條規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」第22條規定：「都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。……第1項公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，尾數進位方式依第21條辦理。公共設施保留地宗地市價以依第1項計算之區段地價為準，宗地跨越2個以上地價區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，尾數進位方式依第21條辦理。……」第26條規定：「各直轄市、縣（市）主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如下：一、分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。二、分期計算實例市價單價並排序。

三、分期計算排序後百分位數25至百分位數75間案例市價單價平均值。四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。前項市價變動幅度計算，原則以鄉、鎮、市、區為單位，並得將地價變動情形相近之鄉、鎮、市、區合併計算；鄉、鎮、市、區內地價變動差異大之地區，得予分開計算。」第29條規定：「依第26條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」

五、上揭事實概要欄所載之事實，除後列之爭點事項外，其餘為兩造不爭執，並有系爭土地地籍圖謄本、比準地之土地登記第二類謄本、比較標的地號土地謄本；104年3月24日被告建設局土木工程科會勘紀錄、內政部102年4月15日臺內地字第1020147100號函；潭子區栗林段土地交易市場均價查詢資料、豐原區合作段土地交易市場均價查詢資料；104年3月豐原區合作段實價登錄買賣資料、102年5月豐原區合作段實價登錄買賣資料、系爭土地及被告選取土地坐落位置示意圖；被告劃歸地價區段、比準地及比較標的土地一覽表；栗林車站（原豐南車站）道路工程用地取得徵收案-地價區段圖套分區圖、鄰近土地實價登錄資料、鄰近土地實價登錄資料分佈圖、鄰近房地或土地實價登錄資料分佈圖；P070-00、P002-00地價區段之公共設施保留地地價加權平均計算表、P003-00地價區段之公共設施保留地地價加權平均計算表、P070-00、P002-00地價區段之各毗鄰地價區段示意圖、P003-00地價區段之各毗鄰地價區段示意圖、本案各毗鄰地價區段比準地位置示意圖等件附卷可稽，為可確認之事實。

六、歸納兩造上述主張，本件之爭執重點厥為：本件是否應適用修正後土地徵收補償市價查估辦法第17條第3項有關「案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內」之規定？被告所屬查估作業單位所選取之比準地、比較標的是否適當合法？原告所主張附近之交易實例可否作為本件查估市價之比較標的？原處分之上開比較標的之選取有無取樣不足、取樣錯誤之問題？原處分是否有差別待遇及違法不當之情事？原告所主張徵收系爭土地過程未實質辦理協議價購程序，是否可作為本件認定被告之徵收補償處分違法之依據？原告主張徵收補償價格低於協議價購之價格是否有理由？茲分述如下：

（一）按土地徵收補償市價查估辦法係依土地徵收條例第30條第4項之授權規定所訂定，此觀土地徵收條例第30條第4項及土地徵收補償市價查估辦法第1條規定自明。依土地徵收條例第30條第4項規定，有關查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，均由中央主管機關定之。經核上開土地徵收補償市價查估辦法，為主管機關內政部基於此種授權所發布之命令，其內容未逾越授權範圍，並符合授權之目的，行政機關予以適用應符合依法行政原則。又行為時（101年6月5日發布，同年9月1日施行）土地徵收補償市價查估辦法第17條係規定：「依第13條或第14條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。前項估價基準日指每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。但屬第27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期間為前一年9月2日至當年3月1日。」雖此辦法第17條於103年11月14日修正（自104年3月1日施行）增訂第3項規定：「前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」惟同辦法第32條亦明定：「本辦法修正施行前已辦理查估案件，仍適用修正施行前之規定。」經查，本件估價基準日為103年9月1日，且被告所屬查估作業單位（臺中市豐原地政事務所及雅潭地政事務所）接獲臺中市政府建設局103○00○0○○市○○○○0000000000號函送之宗地個別因素清冊及地籍圖後（參見原處分卷第二冊第11頁），隨即辦理查估作業，迄至104年7月8日地評會104年第2次會議始審議通過，自應適用101年6月5日發布、101年9月1日施行之土地徵收補償市價查估辦法。而土地徵收補償市價查估辦法第17條第3項於104年3月1日修正施行時，本件徵收補償市價查估作業已辦理，但尚未完竣，則依前揭土地徵收補償市價查估辦法第32條規定，仍應適用修正前之規定。是被告所屬查估作業單位僅得蒐集103年3月2日至103年9月1日間交易實例作為比準地之比較標的，自無疑義。從而，原告主張「土地徵收補償市價查估辦法第17條第3項於103年11月14日修正……立法意旨為：『案例蒐集期間原以6個月為限，惟對於不動產市場較不活絡之地區或查估標的使用分區特殊時，因成交案例稀少，於6個月期間內常難有適當案例，以致需跨區選擇案例。為利蒐集適當實例，以估計合理市價，故第2項酌作文字修正，並增訂第3項，即估價基準日為當年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則，放寬為1年則為自前一年9月2日至當年9月1日；估價基準日為當年3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則，放寬為1年則為自前一年3月2日至當年3月1日。對於徵收補償地價之異議、復議、訴願等行政救濟案件，異議人、訴願人提出案例蒐集期間以外案例，基於估價原理之應用，查估單位宜詳予說明作為查估價格參考之妥適性。』以上為實例蒐集期間之原則與例外規定。雖同查估辦法第32條規定，本辦法修正施行前已辦理查估案件，仍適用修正施行前之規定，被告曾就本案之疑義函請主管機關即內政部釋示，內政部回復謂本案並無上開查估辦法第17條第3項之適用疑義，然該條規定解釋上應指『修正施行前已辦理查估案件、但尚未辦畢查估程序』而言，如此解釋並不與該條立法意旨所謂『維持同一查估案件作業一致性與公平性』相牴觸，蓋買賣實例愈多，自較能衡量各種影響地價之客觀因素，調整比準地之價格，再正確查估被徵收土地補償市價，如此解釋方能糾正類似本案以跨區選擇案例之不當，始能達到公平正義……。」「依中央法規標準法第18條規定，各機關受理人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許之法規有變更者，適用新法規，此為行政法『從新從優原則』。」等云，要屬原告主觀之見解，並非可採。

（二）次按，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價，在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，該市價由直轄市、縣（市）主管機關提交地評會評定之；另各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地評會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據，為土地徵收條例第30條所明定。又土地徵收補償市價查估辦法第4條第7款及地評會組織規程第3條第5款亦明定，徵收土地宗地單位市價應提交地評會評定。又依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地評會組織規程第4條之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者及地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業主管等。顯見，有關徵收補償地價之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祇能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重（最高行政法院95年度判字第2143號判決、100年度判字第808號判決意旨參照）。

（三）本件系爭土地屬「栗林車站（原豐南車站）道路工程用地徵收案」徵收範圍內土地，經被告報請內政部104年11月12日臺內地字第1041309687號函（參見原處分卷第一冊第19頁）核准徵收，被告據以104年11月12日府授地用字第1040257857號公告徵收，公告期間自104年11月13日至104年12月15日止（參見原處分卷第一冊第21頁）。嗣需用土地人（臺中市政府建設局）報送辦理104年度土地徵收補償市價查估，作業單位（臺中市豐原地政事務所及雅潭地政事務所）隨即辦理該徵收土地之市價查估，茲因本件估價基準日為103年9月1日，依修正前土地徵收補償市價查估辦法第17條規定，蒐集103年3月2日至103年9月1日期間買賣實例，據以劃分地價區段及估計徵收土地宗地單位市價，並於104年7月8日提經104年第2次地評會評議通過在案（參見訴願卷第158頁至第164頁）。惟原告針對前開徵收土地市價補償價額提出異議，經被告以105年1月18日府授地用字第1050009469號函及105年1月22日府授地用字第1050013655號函復原告維持原查估市價（參見訴願卷第356頁、第362頁），原告復不服被告之查處結果請求復議，經被告將本案提送地評會105年第3次會議決議，惟仍維持原查估結果即豐原區合作段330地號等6筆土地及潭子區栗林段1-3地號等3筆土地（以上屬農業區內）為每平方公尺19,200元；潭子區栗林段6-1地號等52筆土地（以上屬住宅區旁）為每平方公尺48,400元，加計變動幅度（豐原區101.31％及潭子區101.49％）後，豐原區合作段330地號等6筆土地為每平方公尺19,452元、潭子區栗林段1-3地號等3筆土地為每平方公尺19,487元及潭子區栗林段6-1地號等52筆土地為每平方公尺49,122元，作為本案徵收補償金額（參見訴願卷第397頁至第401頁）。被告爰以105年9月21日府授地用字第1050193045號函復原告（參見訴願卷第403頁至第404頁）。茲就本件系爭土地徵收補償市價之地價區段劃設、查估過程、法令適用及所憑證據資料查證如下：

⒈系爭土地地價區段之劃分：按劃分地價區段時，應以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段；公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分；地價區段之界線，應以道路、溝渠等界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準，分別為行為時土地徵收補償市價查估辦法第10條第1項、第3項及第11條所明定。經查，系爭土地為都市計畫內之公共設施保留地，被告考量該等土地使用管制、出入交通、公共建設、鐵路設施、工商活動、建築現況、土地利用等影響地價因素，將系爭土地豐原區合作段330、330-2、331、331-2地號等4筆土地劃屬豐原區P070-00公共設施保留地地價區段；潭子區栗林段1-3、1-4、1-5地號等3筆土地劃屬潭子區P002-00公共設施保留地地價區段；潭子區栗林段161、162-1、163-1、164-1、113、114-1、128、129-1、161-1、162-3、124、125-1、130-1、131、57、58-1、59-1、60、6-1、16-1、17、63-2、64、65、66-1地號等25筆土地劃屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，此有宗地個別因素清冊、地價區段勘查表、用地徵收工程市價查估說明表、徵收土地宗地市價評議表、公共設施保留地加權平均計算表、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、比準地地價估計表、買賣實例調查估價表、栗林車站（原豐南車站）道路工程用地取得徵收案地價區段圖套分區圖、地價區段圖套地籍圖、徵收範圍現況照片、比準地與比較案例位置略圖、地價區段比準地資料、買賣實例資料等件附卷可稽（參見訴願卷第38頁至第157頁、第408頁至第425頁、本院卷第203頁至第205頁），揆諸上開規定，尚無不合。另都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算；而所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算，毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入；又公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，分別為前揭土地徵收補償市價查估辦法第22條第1項、第2項、第4項所明定。本案作業單位在豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段（合併計價），東側劃設豐原區P101-00地價區段（道路用地）、P102-00地價區段（農業區）、潭子區P111-00地價區段（農業區），西側劃設豐原區P103-00地價區段（鐵道用地）、潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），南邊毗鄰潭子區P003-00地價區段為公共設施保留地，依上開土地徵收補償市價查估辦法第22條規定不納入計算。又被告在潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，東側劃設潭子區P113-00地價區段（住宅區）、P114-00地價區段（公園用地），西側劃設潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），北邊毗鄰潭子區P002-00地價區段為公共設施保留地，依同條規定亦不納入計算，亦有上開地價區段圖套地籍圖等資料可資比對（參見本院卷第203頁至第205頁），經核與上開規定並無不合。

⒉選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價：

⑴豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段（合併計價，毗鄰豐原區P101-00、P102-00、P103-00、潭子區P111-00、P112-00地價區段）：

①被告在豐原區P101-00地價區段，選取豐原區合作段324地號土地為比準地，並選取豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆土地為比較標的1、豐原區鎮宮段427地號土地為比較標的2、豐原區南陽段241-1地號等2筆土地為比較標的3。其中，比較標的1之土地正常單價為16,637元/平方公尺，成交日期為103年9月1日，交易日期調整百分率為0.00％，本案例位於P201-00地價區段，區域因素調整百分率為-39.12％，宗地條件之個別因素調整率為15.75％，試算價格為11,725元/平方公尺；比較標的2之土地正常單價為15,730元/平方公尺，成交日期為103年8月28日，交易日期調整百分率為0.40％，本案例位於P202-00地價區段，區域因素調整百分率為-28.56％，宗地條件之個別因素調整率為13.25％，試算價格為12,778元/平方公尺；比較標的3之土地正常單價為19,662元/平方公尺，成交日期為103年3月5日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P203-00地價區段，區域因素調整百分率為-42.85％，宗地條件之個別因素調整率為13.00％，試算價格為13,029元/平方公尺。各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為65.87％、53.21％及71.95％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予34％、36％及30％之權重，最後決定比準地地價為12,500元/平方公尺（計算式：11,725×34％+12,778×36％+13,029×30％），有上開比準地地價估計表（參見訴願卷第67頁）及相關之地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、買賣實例調查估價表、比準地與比較案例位置略圖、地價區段比準地資料、買賣實例資料等件附卷可稽，揆諸首揭土地徵收補償市價查估辦法規定，尚無不合。

②被告在豐原區P102-00地價區段，選取豐原區合作段300地號土地為比準地，並選取豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆土地為比較標的1、豐原區鎮宮段427地號土地為比較標的2、豐原區南陽段241-1地號等2筆土地為比較標的3。其中，比較標的1之土地正常單價為16,637元/平方公尺，成交日期為103年9月1日，交易日期調整百分率為0.00％，本案例位於P201-00地價區段，區域因素調整百分率為2.50％，宗地條件之個別因素調整率為11.25％，試算價格為18,972元/平方公尺；比較標的2之土地正常單價為15,730元/平方公尺，成交日期為103年8月28日，交易日期調整百分率為0.40％，本案例位於P202-00地價區段，區域因素調整百分率為14.00％，宗地條件之個別因素調整率為8.75％，試算價格為19,579元/平方公尺；比較標的3之土地正常單價為19,662元/平方公尺，成交日期為103年3月5日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P203-00地價區段，區域因素調整百分率為-5.00％，宗地條件之個別因素調整率為8.50％，試算價格為20,793元/平方公尺。各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為31.25％、40.65％及34.10％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予36％、30％及34％之權重，最後決定比準地地價為19,800元/平方公尺（計算式：18,972×36％+19,579×30％+20,793×34％），亦有上開比準地地價估計表（參見訴願卷第72頁）及相關之地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、買賣實例調查估價表、比準地與比較案例位置略圖、地價區段比準地資料、買賣實例資料等件附卷可稽，揆諸首揭土地徵收補償市價查估辦法規定，尚無不合。

③被告在豐原區P103-00地價區段，選取豐原區合作段329地號土地為比準地，並選取豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆土地為比較標的1、豐原區鎮宮段427地號土地為比較標的2、豐原區南陽段241-1地號等2筆土地為比較標的3。其中，比較標的1之土地正常單價為16,637元/平方公尺，成交日期為103年9月1日，交易日期調整百分率為0.00％，本案例位於P201-00地價區段，區域因素調整百分率為-57.38％，宗地條件之個別因素調整率為2.00％，試算價格為7,232元/平方公尺；比較標的2之土地正常單價為15,730元/平方公尺，成交日期為103年8月28日，交易日期調整百分率為0.40％，本案例位於P202-00地價區段，區域因素調整百分率為-49.99％，宗地條件之個別因素調整率為-0.50％，試算價格為7,859元/平方公尺；比較標的3之土地正常單價為19,662元/平方公尺，成交日期為103年3月5日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P203-00地價區段，區域因素調整百分率為-59.99％，宗地條件之個別因素調整率為-0.75％，試算價格為8,010元/平方公尺。各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為75.38％、65.89％及78.34％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予34％、36％及30％之權重，最後決定比準地地價為7,700元/平方公尺（計算式：7,232×34％+7,859×36％+8,010×30％），亦有上開比準地地價估計表（參見訴願卷第77頁）及相關之地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、買賣實例調查估價表、比準地與比較案例位置略圖、地價區段比準地資料、買賣實例資料等件附卷可稽，揆諸首揭土地徵收補償市價查估辦法規定，尚無不合。

④被告在潭子區P111-00地價區段，選取潭子區栗林段1地號土地為比準地，並選取潭子區嘉仁段312及313地號等2筆土地為比較標的1、潭子區嘉仁段312-1地號等3筆土地為比較標的2、潭子區嘉仁段97地號土地為比較標的3。其中，比較標的1之土地正常單價為23,746元/平方公尺，成交日期為103年6月25日，交易日期調整百分率為1.30％，本案例位於P211-00地價區段，區域因素調整百分率為-15.63％，宗地條件之個別因素調整率為-5.75％，試算價格為19,129元/平方公尺；比較標的2之土地正常單價為18,453元/平方公尺，成交日期為103年3月6日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P211-00地價區段，區域因素調整百分率為-15.63％，宗地條件之個別因素調整率為-1.00％，試算價格為15,814元/平方公尺；比較標的3之土地正常單價為19,965元/平方公尺，成交日期為103年3月10日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P212-00地價區段，區域因素調整百分率為1.25％。宗地條件之個別因素調整率為-6.50％，試算價格為19,392元/平方公尺。各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為27.18％、21.73％及10.35％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予25％、35％及40％之權重，最後決定比準地地價為18,100元/平方公尺（計算式：19,129×25％+15,814×35％+19,392×40％），亦有上開比準地地價估計表（參見訴願卷第124頁）及相關之地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、買賣實例調查估價表、比準地與比較案例位置略圖、地價區段比準地資料、買賣實例資料等件附卷可稽，揆諸首揭土地徵收補償市價查估辦法規定，尚無不合。

⑤被告在潭子區P112-00地價區段，選取潭子區嘉仁段123-1地號土地為比準地，並選取潭子區嘉仁段312及313地號等2筆土地為比較標的1、潭子區嘉仁段312-1地號等3筆土地為比較標的2、潭子區嘉仁段97地號土地為比較標的3。其中，比較標的1之土地正常單價為23,746元/平方公尺，成交日期為103年6月25日，交易日期調整百分率為1.30％，本案例位於P211-00地價區段，區域因素調整百分率為-66.08％，宗地條件之個別因素調整率為-6.25％，試算價格為7,649元/平方公尺；比較標的2之土地正常單價為18,453元/平方公尺，成交日期為103年3月6日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P211-00地價區段，區域因素調整百分率為-66.08％，宗地條件之個別因素調整率為-1.50％，試算價格為6,326元/平方公尺；比較標的3之土地正常單價為19,965元/平方公尺，成交日期為103年3月10日，交易日期調整百分率為2.60％，本案例位於P212-00地價區段，區域因素調整百分率為-57.60％，宗地條件之個別因素調整率為-7.00％，試算價格為8,077元/平方公尺。各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為73.63％、80.18％及77.20％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予40％、25％及35％之權重，最後決定比準地地價為7,500元/平方公尺（計算式：7,649×40％+6,326×25％+8,077×35％），亦有上開比準地地價估計表（參見訴願卷第129頁）及相關之地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、買賣實例調查估價表、比準地與比較案例位置略圖、地價區段比準地資料、買賣實例資料等件附卷可稽，揆諸首揭土地徵收補償市價查估辦法規定，尚無不合。

⑵潭子區P003-00公共設施保留地地價區段（毗鄰潭子區P112-00、P113-00、P114-00地價區段）：

①被告在潭子區P112-00地價區段，其最後決定比準地地價為7,500元/平方公尺，如前所述。

②被告在潭子區P113-00地價區段，選取潭子區栗林段1271地號土地為比準地，並選取潭子區栗林段495地號土地為比較標的1、潭子區栗林段683地號土地為比較標的2、潭子區祥和段384-24地號等2筆土地為比較標的3。其中，比較標的1之土地正常單價為55,582元/平方公尺，成交日期為103年6月26日，交易日期調整百分率為1.30％，本案例位於P213-00地價區段，區域因素調整百分率為-22.32％，宗地條件之個別因素調整率為6.00％，試算價格為46,360元/平方公尺；比較標的2之土地正常單價為66,158元/平方公尺，成交日期為103年8月20日，交易日期調整百分率為0.40％，本案例位於P213-00地價區段，區域因素調整百分率為-22.32％，宗地條件之個別因素調整率為2.25％，試算價格為52,756元/平方公尺；比較標的3之土地正常單價為55,770元/平方公尺，成交日期為103年4月30日，交易日期調整百分率為2.20％，本案例位於P214-00地價區段，區域因素調整百分率為-22.32％，宗地條件之個別因素調整率為-1.25％，試算價格為43,720元/平方公尺。各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為34.62％、29.97％及33.27％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予20％、45％及35％之權重，最後依規定決定比準地地價為48,400元/平方公尺（計算式：46,360×20％+52,756×45％+43,720×35％），亦有上開比準地地價估計表（參見訴願卷第134頁）及相關之地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、買賣實例調查估價表、比準地與比較案例位置略圖、地價區段比準地資料、買賣實例資料等件附卷可稽，揆諸首揭土地徵收補償市價查估辦法規定，尚無不合。

③被告在潭子區P114-00地價區段，選取潭子區栗林段1274地號土地為比準地，並選取潭子區栗林段495地號土地為比較標的1、潭子區栗林段683地號土地為比較標的2、潭子區祥和段384-24地號等2筆土地為比較標的3。其中，比較標的1之土地正常單價為55,582元/平方公尺，成交日期為103年6月26日，交易日期調整百分率為1.30％，本案例位於P213-00地價區段，區域因素調整百分率為-59.03％，宗地條件之個別因素調整率為26.00％，試算價格為29,063元/平方公尺。比較標的2之土地正常單價為66,158元/平方公尺，成交日期為103年8月20日，交易日期調整百分率為0.40％，本案例位於P213-00地價區段，區域因素調整百分率為-59.03％，宗地條件之個別因素調整率為22.25％，試算價格為33,265元/平方公尺；比較標的3之土地正常單價為55,770元/平方公尺，成交日期為103年4月30日，交易日期調整百分率為2.20％，本案例位於P214-00地價區段，區域因素調整百分率為-59.03％。宗地條件之個別因素調整率為18.75％，試算價格為27,727元/平方公尺。各比較標的之差異百分率絕對值加總分別為91.33％、86.68％及89.98％，依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予20％、45％及35％之權重，最後決定比準地地價為30,500元/平方公尺（計算式：29,063×20％+33,265×45％+27,727×35％），亦有上開比準地地價估計表（參見訴願卷第139頁）及相關之地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、買賣實例調查估價表、比準地與比較案例位置略圖、地價區段比準地資料、買賣實例資料等件附卷可稽，揆諸首揭土地徵收補償市價查估辦法規定，尚無不合。

⒊估計系爭土地市價並提交地評會評定：

⑴豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段（合併計價，毗鄰豐原區P101-00、P102-00、P103-00、潭子區P111-00、P112-00地價區段）：因上開毗鄰之非公共設施保留地地價區段為豐原區P101-00、P102-00、P103-00及潭子區P111-00、P112-00等5個地價區段，其中豐原區P101-00、P103-00及潭子區P112-00為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，被告乃不予納入，經計算後，其區段地價為每平方公尺19,200元（參見訴願卷第40頁），核與前揭土地徵收補償市價查估辦法第22條規定相符。

⑵潭子區P003-00公共設施保留地地價區段（毗鄰潭子區P112-00、P113-00、P114-00地價區段）：因上開毗鄰之非公共設施保留地地價區段為潭子區P112-00、P113-00及P114-00等3個地價區段，而潭子區P112-00及P114-00地價區段為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，被告乃不予納入，經計算後，其區段地價為每平方公尺48,400元（參見訴願卷第105頁），亦與前揭土地徵收補償市價查估辦法第22條規定相符。

⑶然因本件係於104年11月公告徵收，依前揭土地徵收補償市價查估辦法第29條規定及地評會104年第2次會議評定通過之豐原區土地市價變動幅度（101.31％）與潭子區土地市價變動幅度（101.49％）調整徵收補償地價（參見訴願卷第416頁），計算結果系爭土地中豐原區P070-00公共設施保留地地價區段之豐原區合作段330、330-2、331、331-2地號等4筆土地為每平方公尺19,452元（參見訴願卷第417頁）；潭子區P002-00公共設施保留地地價區段之潭子區栗林段1-3、1-4、1-5地號等3筆土地為每平方公尺19,487元（參見訴願卷第418頁至第419頁）；潭子區P003-00公共設施保留地地價區段之潭子區栗林段161、162-1、163-1、164-1、113、114-1、128、129-1、161-1、162-3、124、125-1、130-1、131、57、58-1、59-1、60、6-1、16-1、17、63-2、64、65、66-1地號等25筆土地為每平方公尺49,122元（參見訴願卷第418頁），此有卷附公共設施保留地地價加權平均計算表及徵收土地宗地市價評議表在卷可稽，經核亦無違誤。

⒋上開地評會具有專業性、不可替代性及法律授權之專屬性，應承認行政機關就此等事項之決定，具有判斷餘地，已如前述。被告所屬辦理系爭市價查估人員除將相關資料提供委員審閱外，並於討論前向委員簡報說明，提案經委員討論後作成決議，通過被告所屬辦理查估人員所擬系爭土地之地價（參見訴願卷第158頁至第164頁），被告乃參考該決議內容，將有關地價之具有複雜意涵之不確定法律概念經由專業分析而具體化的適用於特定事實關係，自應認為其有相當之判斷餘地。此外，復查此部分並無「基於錯誤之事實」、「基於與事件無關之考量」、「組織不合法」、「不遵守法定程序」及「違反平等原則及一般公認價值判斷標準」等情事，是被告所為之上開專業認定即應予尊重。

（四）雖原告主張「本案被告選取豐原區合作段3筆土地作為豐原區P070及潭子區P002地價區段代表性之土地，於法已有違誤。被告選取之P101即豐原區合作段324地號土地（使用分區為道路）、P103即合作段329地號土地（使用分區為鐵路用地）、P112即潭子區栗林段123-1地號土地（使用分區為鐵路用地）、P114即栗林段1274地號土地（使用分區為公園用地，現為栗林公園），均為公共設施用地，不僅於法不符，亦非預定徵收土地範圍內各地價區段具代表性之土地，而以該比準地之條件選擇相關土地交易案例（即原證11所示比較標的地號土地），自然有欠妥當甚明，原處分難謂無瑕疵不當之違法。」云云。經查，本件被告所屬查估作業單位係考量土地使用管制、出入交通、公共建設、鐵路設施、工商活動、建築現況、土地利用等影響地價因素後，分別將系爭被徵收土地分別劃屬於豐原區P070-00公共設施保留地地價區段、潭子區P002-00公共設施保留地地價區段及潭子區P003-00公共設施保留地地價區段。其中，豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段因屬同一徵收案，爰整體考量，採分區劃設、合併計價方式（參見本院卷第345頁），並在其東側劃設豐原區P101-00地價區段（道路用地）、P102-00地價區段（農業區）、潭子區P111-00地價區段（農業區），其西側劃設豐原區P103-00地價區段（鐵道用地）、潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），其南邊毗鄰潭子區P003-00地價區段為公共設施保留地，依前揭土地徵收補償市價查估辦法第22條第2項規定不予納入計算（各毗鄰地價區段位置，參見本院卷第203頁道路工程用地取得徵收案地價區段圖套分區圖）。據此可知，潭子區P111-00地價區段並未毗鄰潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，原告於原證11「比準地及編號」欄將潭子區P111-00地價區段比準地栗林段1地號列於「P003地價區段」，容屬錯誤。又系爭被徵收土地所屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，其東側劃設潭子區P113-00地價區段（住宅區）、P114-00地價區段（公園用地），其西側劃設潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），其北邊毗鄰潭子區P002-00地價區段為公共設施保留地，依土地徵收補償市價查估辦法第22條第2項規定不予納入計算（各毗鄰地價區段位置，參見本院卷第203頁道路工程用地取得徵收案地價區段圖套分區圖）。另依前揭土地徵收補償市價查估辦法第22條第1項及第2項規定，都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，其所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算，毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。本件系爭被徵收土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段，為豐原區P101-00、P102-00、P103-00及潭子區P111-00、P112-00等5個地價區段（參見本院卷第345頁），惟豐原區P101-00、P103-00及潭子區P112-00為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入；另系爭被徵收土地所屬潭子區P003-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段，為潭子區P112-00、P113-00及P114-00等3個地價區段（參見本院卷第345頁），惟潭子區P112-00及P114-00地價區段為公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入，俱如前述。是原告訴稱「被告選取之P101即豐原區合作段324地號土地（使用分區為道路）、P103即合作段329地號土地（使用分區為鐵路用地）、P112即潭子區栗林段123-1地號土地（使用分區為鐵路用地）、P114即栗林段1274地號土地（使用分區為公園用地，現為栗林公園），均為公共設施用地，不僅於法不符，亦非預定徵收土地範圍內各地價區段具代表性之土地，而以該比準地之條件選擇相關土地交易案例（即原證11所示比較標的地號土地），自然有欠妥當甚明，原處分難謂無瑕疵不當之違法。」一節，即有所誤解，委非可採。

（五）另原告主張「……被告以取樣不足、取樣錯誤之買賣實例作為查估市價之方式及結果……均有違法不當，自有撤銷原處分之理由與必要。」「豐原區P070與潭子區P002究屬不同行政區域，何以比準地均選取豐原區合作段？為何比較標的土地均選取豐原區土地？容有疑問；又劃歸潭子區P002地價區段之土地，本即毗鄰劃歸潭子區P003地價區段之被徵收土地，行政區相同，又毗鄰東南方重劃後之住宅區，然豐原區P070與潭子區P002地價區段、與潭子區P003之徵收補償價格，竟各為每平方公尺19,452元、19,487元、49,122元，彼此存在2倍以上金額之差別，原處分顯有差別待遇及違法不當之情事，至為灼然。」等云。經查，本件估價基準日為103年9月1日，依土地徵收補償市價查估辦法第17條第2項規定，案例蒐集期間為103年3月2日至103年9月1日。原告雖主張系爭土地附近曾辦理自辦市地重劃，其重劃後之土地價格高於徵收價格，顯見被告市價之查估係囿於公告現值之概念而非以市價作為徵收補償價額，此實與土地徵收條例第30條第1項規定以市價補償地價之精神，明顯悖離云云。惟原告所稱之上開自辦市地重劃，係於94年核定、99年間完成重劃，並非上開案例蒐集期間買賣實例，自非可援以作為查估基礎。又其所稱「就被徵收土地毗鄰之潭子區栗林段土地交易市場，在103年1月至104年12月間，均價為每坪247,100元，換算每平方公尺為74,748元，遠高於原查估系爭潭子區栗林段161地號等25筆土地（即被告劃屬P003-00公共設施保留地地價區段）之每平方公尺49,122元。至於被徵收土地毗鄰之豐原區合作段土地交易市場，在103年1月至103年12月間，均價為每坪200,300元，104年1月至12月間，均價為每坪322,500元，換算每平方公尺至少60,590元以上，均遠高於原查估系爭豐原區合作段330地號等4筆土地（即被告劃屬P070-00公共設施保留地地價區段）之每平方公尺為19,452元、或潭子區栗林段1-3地號等3筆土地（即被告劃屬P002-00公共設施保留地地價區段）之每平方公尺19,487元。」云云，其所引用之比較案例範圍已逾越法定案例蒐集期間103年3月2日至103年9月1日，且依法既應以買賣實例查估，即非可以「均價」作為查估基礎，蓋買賣實例屬於個案，具體明確，但「均價」則屬多案平均價格之結果，其中並包含不同使用分區之情形，顯非適於作為查估之依據。再者，原告所稱其提出之102年至104年間之附近房地實價登錄資料，或非上開案例蒐集期間之交易實例，或屬都市計畫農業區住宅建地，與本案豐原區合作段土地及部分潭子區栗林段土地劃屬都市計畫農業區者，二者間土地使用管制迥異，自非可作為比較標的（參見本院卷第317頁至第321頁、第323頁、第325頁至第327頁），被告所屬查估作業單位以時間較近，且在案例蒐集期間之買賣實例為比較標的，除符合法令規定外，亦較允當。另依前揭土地徵收補償市價查估辦法第19條規定：「比準地地價之查估……其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。……」顯見，比較標的土地之選取並非「毗鄰」之概念，而係以系爭被徵收土地為中心，以同心圓向外就近選擇於案例蒐集期間內之適當案例，如地價區段內無法選取比較標的者，並得於其他地區選取，俟選擇得適當案例後，即試算價格調整，據以依土地徵收補償市價查估辦法第19條規定查估比準地地價。本件被告就豐原區P070-00公共設施保留地地價區段、潭子區P002-00公共設施保留地地價區段及潭子區P003-00公共設施保留地地價區段之毗鄰地價區段內，考量土地深度、寬度、形狀、位置等條件，選取具代表性之比準地，再以系爭被徵收土地為中心，以同心圓向外就近選擇於案例蒐集期間內之適當案例（參見本院卷第291頁至第323頁），並試算價格調整，依前揭土地徵收補償市價查估辦法第19條規定查估比準地地價。再者，被告所屬查估作業單位依土地徵收補償市價查估辦法第17條規定，於法定案例蒐集期間內，就買賣實例逐一檢視有無土地徵收補償市價查估辦法第7條規定不予採用之情形後，在本徵收案之周邊同一供需圈選取適當實例作為比準地比較標的，認定比較標的之案例價格應較能反應上開有關影響地價之因素，依上開土地徵收補償市價查估辦法第19條規定修正個別與區域等因素，據以查估比準地市價，均如前述，自無原告所稱取樣不足、取樣錯誤之情事。此外，被告於豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段之毗鄰地價區段內選取之比準地，並非僅有豐原區合作段324地號、300地號及329地號3筆土地，尚有潭子區栗林段1地號及嘉仁段123-1地號2筆土地，已如前述，故原告上開主張豐原區P070與潭子區P002究屬不同行政區域，何以比準地均選取豐原區合作段之土地云云，顯有誤會。再者，潭子區P003-00公共設施保留地地價區段東側毗鄰之潭子區P113-00地價區段為住宅區，與豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段毗鄰之地價區段分屬道路用地、農業區、鐵道用地者，其地價本屬不同，故而豐原區P070-00與潭子區P002-00地價區段之補償價格，與潭子區P003-00地價區段之補償價格，即有所差異，並無原告所指差別待遇之情事，原告上開主張顯非可採。

（六）再原告主張「被告選取之3筆比準地，皆以豐原區車路墘段溝子墘小段33-2等共5筆地號土地、鎮宮段427地號土地、南陽段241-1等共2筆地號土地為比較標的案例。惟上開比較標的之3筆土地，均不在被告原劃設之地價區段內，上開車路墘段溝子墘小段土地在鐵路以西，難謂屬可供與被徵收土地適當比較之標的，且上開土地連同南陽段土地，距上開地價區段及比準地，直線距離相隔2公里以上，難謂屬可供與被徵收土地適當比較之標的。又劃歸潭子區P002地價區段之栗林段1-3等地號土地，坐落為潭子區，早在60餘年即遭土地利用管制至今，東南面毗鄰之潭子區住宅區，行政區域相同，近年來均受惠於車站建設及99年潭子區栗林社區自辦市地重劃之故，公共建設、自然條件、公共建設、工商活動等均較為相近，惟被告卻不加選取納入比較，反而以非毗鄰且直線距離超過2公里以上之豐原區車路墘段溝子墘小段、鎮宮段、南陽段等均為農業區之土地作為比較標的土地，已有明顯瑕疵不當之違誤。」等云。經查，豐原區P101-00地價區段內採為比較標的之土地，其中豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆土地距離被徵收土地1,587公尺，豐原區鎮宮段427地號土地距離被徵收土地僅864公尺，豐原區南陽段241-1地號等2筆土地距離被徵收土地1,950公尺，業經被告查明陳報在卷（參見本院卷第291頁、第307頁），惟依前揭土地徵收補償市價查估辦法第19條規定，比準地地價之查估，乃係就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，並將比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。且考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價，若地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。是比較標的土地之選取並非「毗鄰」之概念，而係以系爭被徵收土地為中心，以同心圓向外就近選擇於案例蒐集期間內之適當案例，如地價區段內無法選取比較標的者，並得於其他地區選取，俟選擇得適當案例後，即進行區域因素及個別因素調整以試算價格，據以依土地徵收補償市價查估辦法第19條規定查估比準地地價，已如前述。因此，若無法在地價區段內選取適當案例者，則向外擴大同心圓範圍繼續選擇，故而採為比較標的之土地與被徵收土地間之直線距離，即可能超過1公里，原告以上開車路墘段溝子墘小段土地在鐵路以西，且上開土地連同南陽段土地，距上開地價區段及比準地，直線距離相隔2公里以上，且非毗鄰等為由，主張該等土地均非屬可供與被徵收土地適當比較之標的云云，自有誤解，委非可採。

（七）至於原告主張「被告於協議價購時既陳係參考實價登錄資料、政府相關公開資訊及地政局103年11月4日函提供本案協議價購市價參考資料，決定就系爭P070、P002地價區段（即系爭豐原區合作段330、330-2、331、331-2等地號及潭子區栗林段1-3、1-4、1-5等地號土地），以每平方公尺21,000元作為協議價購市價，惟嗣後卻以原徵收補償價格加計變動幅度後，以每平方公尺19,452元認定徵收補償市價，換言之，同樣的市價評定標準卻出現前後歧異之市價金額，明顯違反公平及誠信原則，且此舉已實質造成懲罰系爭被徵收土地所有權人之結果、亦即不接受協議價格就只能接受更低的徵收補償價格，明顯形成差別待遇，違反行政行為禁止恣意原則，原處分實有重大之違法瑕疵，自有撤銷之理由與必要，被告辯稱協議價購未能達成其即不受拘束等語，此無異肯認行政機關得不受法律及一般行政法理之拘束，實不足取。」云云。經查，土地徵收條例第11條規定：「（第1項）需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。（第2項）前項協議之內容應作成書面，並應記明協議之結果。如未能達成協議，應記明未達成協議之理由，於申請時送交中央主管機關。……（第4項）第1項協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議。（第5項）前項所稱市價，指市場正常交易價格。」可知，協議價購乃徵收之法定先行且必經之程序，倘需地機關依該條之規定所為之價購，係為達成行政目的而在徵收前所為之價購，則需地機關與土地所有權人依上開條例規定達成價購之協議，應屬行政契約之性質。惟此所謂之價購協議應限於為達代替徵收處分目的之契約，所以必須在徵收程序發動後或即將發動之際，並在徵收行政處分作成之前，需用土地人申請或即將申請徵收之際，為替代徵收行政處分之目的而達成協議，則該契約自屬行政契約。反之，若需用土地人尚無任何徵收計畫，或開始徵收程序前，並無任何跡證證明隨之有緊密接連徵收程序之開始發動，僅係人民為避免其土地日後被徵收而預先將其土地賣給需用土地人，則屬私法上之買賣契約（最高行政法院102年度裁字第1319號裁定意旨參照）。固然，徵收前之協議價購，屬議約之性質，其價格如何取決兩造雙方之協議結果，但需用土地人進行協議前應取得各項市價資訊，經綜合評估後，確實與土地所有權人進行協議，雖與土地徵收補償市價查估作業程序同採市價標準，但因時間點不同，且估價單位不同，故二者價格有些微差異，並非不合理。原告主張系爭土地在協議價購當時評估價格有高於本件徵收補償價格之情形，尚非超出合理差異範圍，並不能據此認為被告所屬之查估作業單位所查估之市場價格有疑義。是原告上開主張，並非可採。另原告訴稱「需用土地人於辦理協議價購或以其他方式取得公共事業所需土地時，自應確實踐行該條所定協議之精神，不得徒以形式上開會協議，而無實質之協議內容（最高行政法院102年度判字第371號判決意旨參照）。……協議價購為申請徵收之先行程序，其協議價格固屬私法契約範疇，然協議價購程序自應踐行實質上之協商，應本於公平、透明之原則，聽取被徵收者及公正第三人對於正常交易價格之意見，以市價進行協商，方符合人民參與及市價徵收之精神。」「被告於103年12月4日、104年2月16日2次進行協議價購會議過程，然會議過程中被告未給予原告表達意見之機會、未與被徵收土地所有權人進行實質價格之討論及協商……，亦未依內政部101年3月15日臺內地字第10101307672號函、102年4月15日臺內地字第1020147100號函釋委由不動產估價師查估取得各項市價資訊，於經綜合評估後，確實與土地所有權人進行協議，本案協議價購過程實有違法不當之嫌。」等各節，要屬土地徵收前協議價購之先行程序，本件原告僅係對徵收補償之原處分不服，並非對徵收處分不服，其有關徵收處分未經協議價購有所違法之主張，亦屬徵收處分是否合法之問題，該徵收處分既未經撤銷或廢止，即對本件徵收補償處分不生影響，是原告此部分主張亦非可採。

七、綜上所述，原處分經核並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告以上開主張，認有違法，請求撤銷訴願決定及原處分關於附表所示原告所有土地之土地徵收補償部分，難認為有理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，原告另請求本院應囑託華聲不動產估價師事務所就本案重為估價鑑定，經核尚無必要；又兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。

臺中高等行政法院第三庭