臺北高等行政法院判決

105年4月7日辯論終結

原告

蔡進財

訴訟代理人

林復宏 律師

訴訟代理人

高靜怡 律師

被告

財政部臺北國稅局

代表人

何瑞芳（局長）

訴訟代理人

郭建宏

上列當事人間特種貨物及勞務稅條例事件，原告不服財政部中華民國104年6月23日台財訴字第10413929130號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、事實概要：緣原告於民國100年11月17日登記取得臺北市○○區○○街000 巷000 弄0 號房屋及坐落之永吉段3 小段650 地號土地（下稱系爭房地，權利範圍1/3 ），於101 年8 月15日辦理特種貨物及勞務稅( 下稱特銷稅) 申報，列報於101 年7 月15日訂約銷售系爭房地，銷售價格計新臺幣（下同）450 萬元，應納稅額67萬5,000 元，案經被告核定房地銷售價格合計1,100 萬元，其持有期間在1 年以內，稅率為15% ，發單補徵稅額97萬5,000 元。原告不服，申請復查，未獲變更（案號：被告103 年11月6 日財北國稅法二字第1030047575號復查決定書），提起訴願經遭駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、本件原告主張：

㈠原告於101年7月15日訂定銷售契約，出售系爭房地之應有部分「三分之一」予訴外人楊嘉水，申報銷售價格為450萬元，並已繳納特銷稅67萬5000元，訴外人楊嘉水遂於同日再行讓售系爭房地（持分：全）之價格3,300萬元予訴外人周怡君。惟被告僅以「買受人楊嘉水轉售之價格」及「參考鄰近地區相同型態建物101年9月至102年9月間之成交金額，每坪平均售價約為742,129元。」作為申報銷售價格確有較時價偏低之依據，而調整原告出售予訴外人楊嘉水之銷售價格為1,100萬元。惟關於「時價」之認定，均需參酌多筆資料後加以「綜合判斷」，不得僅恣意認定「時價」。「時價」一詞係不確定法律概念，被告需提出合理依據始為適法。依最高行政法院100年判字第1797號判決認定「易於變價或保管」之實物，涉及「不確定法律概念」，並非容許行政機關得任意斟酌，仍需函詢他機關或自行提出合理依據後，始為適法之處分，對此通說學理上亦同。

㈡按特銷稅條例第18條第1項及營業稅法第17條規定意旨，主管機關若認納稅義務人申報銷售價格較「時價」偏低而無正當理由者，得依「時價」核定其銷售價格並補徵之。從形式上觀之，顯係該「時價」之用語已涉及「不確定法律概念」，行政機關自需函詢他機關或自行提出合理依據後，始為適法，實務上肯認需斟酌各項資料綜合判斷，說明如下：1.依最高行政法院100年判字第1812號判決、100年判字第918號判決揭示，營業稅法第17條關於房屋之「時價」，應參酌(一)報章雜誌所載市場價格。(二)各縣市同業間帳載房屋同一月份之加權平均售價。(三)不動產鑑價公司鑑價資料。(四)銀行貸款評定之房屋款價格。(五)臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時價。(六)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。(七)出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。(八)法院拍賣或國有財產局等出售公有房屋之價格。(九)依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。(十)時價資料同時有數種者，得以其平均數為當月份時價。十點資料加以綜合認定，始為適法；復按營利事業所得稅查核準則第32條第4款關於房屋款之「時價」應參酌(一)第22條第3項規定之時價參考資料。(二)不動產估價師之估價資料。(三)銀行貸款評定之房屋款價格。(四)臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時價。(五)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。(六)出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。(七)法院拍賣或國有財產署等出售公有房地之價格。(八)依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。八點資料加以綜合認定，始為適法。

2.無論係「營業稅法第17條」、「營利事業所得稅查核準則第32條第4款」均對「時價」有類似之法令規定，均需參酌多筆資料後加以「綜合認定」，故本件關於「特種貨物及勞務稅條例第18條」之「時價」認定方式自得比附援引。

㈢被告以「買受人楊嘉水轉售之價格33,000,000元」，將其轉換至應有部分「三分之一」後，始調整原告出售訴外人楊嘉水之銷售價格為11,000,000元。然關於當今市場時價而言，系爭房地「應有部分：三分之一」與「應有部分：全」，基於「房地之利用價值」，前者買賣價金「絕非」僅是後者之「三分之一」，此為一般「經驗法則」可參，被告僅以轉售價格乘以「三分之一」，即作為系爭銷售價格，恐有違誤。再被告另參考「鄰近地區相同型態建物101年9月至102年9月間之成交金額」，作為調整原告出售訴外人楊嘉水之銷售價格依據。惟本件原告與訴外人楊嘉水之銷售契約訂定於101年7月15日，被告卻以鄰近地區相同型態建物「101年9月至102年9月間」之成交金額，此期間乃「晚於」系爭銷售契約訂定日，無法呈現「鄰近地區相同型態建物」之成交金額，被告調整銷售金額之依據自有違誤；再依交易慣習，法院拍定房屋時，其銷售價格均已含須負擔之稅額等，於拍定後自動繳入，故拍定房屋銷售價格均會高於實際房屋之價值，一般房屋買賣交易中銷售價格亦均含賣方須負擔之稅額，非為房屋價值。依特銷稅條例第7條以下，關於房屋特銷稅稅基係以銷售價格定之，然本件原告與訴外人楊嘉水所訂定之價格450萬元中，並未含有任何稅金，兩造約定任何額外稅基均由買方楊嘉水額外負擔，可見原告所得之450萬為房屋價格，與一般房屋銷售條件顯為不同。是被告僅以「買受人楊嘉水轉售之價格」及「參考鄰近地區相同型態建物101年9月至102年9月間之成交金額。」、當時當地之不動產交易情況、信義區法拍屋101年間之拍定行情以及嗣後訴外人周怡君向台新國際商業銀行辦理不動產擔保借款之鑑定價格，除有前開認定依據之違誤外，且其未以「銀行貸款評定之房屋款價格」、「臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時價」、「大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價」等各種因素綜合判斷，原處分自有認定未憑依據綜合判斷之違法。

㈣又依一般人之生活經驗可知，房屋持分出售之坪數單價會低於房屋全部出售之坪數單價，被告所根據之資料中，可清楚了解持分拍賣的坪數單價均低於非持分之單價，例如：1.第第一季信義區房屋持分之坪數單價為33.3萬元，低於同區其他非持分之坪數單價44.8萬、47.4萬、67.7萬元。2.第三季信義區房屋持分之坪數單價為58.1萬元，低於同區其他非持分之坪數單價75.1萬元。3.第四季信義區房屋持分之坪數單價為37.8萬，遠低於同區其他非持分之坪數單價163萬、118萬元。可知，房屋持分之價值均遠低於房屋全部之價值，被告於核定原告出售持分之「時價」時，係以房屋全部出售之坪數單價予以核計原告持有部分之稅額，甚不合理，由此益見被告所核定之「時價」不適法。

㈤再系爭房地原係訴外人楊嘉水與其兩名妹妹共同繼承，各有應有部分1/3，因兄妹間之嫌隙，其中一名妹妹爰要求將其所有之1/3應有部分販賣予原告。嗣後楊嘉水前來請求原告將系爭房地之1/3轉讓予伊，原告基於當初購買系爭房地非高價購買，故只要其中有賺取差價，即賣給訴外人楊嘉水，被告並未考量到原告係出賣1/3部分，原告處分系爭房地本係投資，僅求賺取價差，從買屋到賣屋從中已獲取利潤，基於投資獲利了結處分系爭房地應有三分之一此乃正當理由甚明。甚者，原告販售系爭房地價格屬民法私法自治原則範疇，為憲法第22條、司法院釋字第576 號所保障之契約自由，被告謂原告銷售價格較時價偏低而符合特銷稅條例第18條無正當理由構成要件等語，調整原告出售不動產權利範圍三分之一為1,100 萬元，此舉無異實質透過調整稅基調整稅率，惟稅率屬法律授權位階，非被告職權範圍，被告顯然違反依法行政原則，被告所為之處分顯有重大瑕疵，應予撤銷。

㈥本件中被告雖依特銷稅條例第18條規定依「時價」課予原告較高之稅額，卻未詳加審酌原告於系爭房屋交易中實際所獲得之所得僅450萬元，等同於被告未詳細考量租稅法上位概念司法院釋字565號所闡明之「量能課稅原則」量能課稅原則，而直接適用該條例第18條課予原告遠高於其實際收入稅負能力之稅額，被告所為顯然有裁量瑕疵等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定、復查決定及原處分。

三、被告則以：

㈠原告出售系爭房地之應有部分予訴外人楊嘉水，申報銷售價格為4,500,000元，每坪售價約僅為263,004元（銷售價格4,500,000元÷面積17.11坪），而訴外人楊嘉水旋於同日另以33,000,000元銷售系爭房地予訴外人周怡君，每坪售價約為64 2,899元〔銷售價格33,000,000元×應有部分（1/3）÷面積17.11坪〕，是本件原告申報之銷售價格確有較時價偏低之情事，而原告對此亦未提出任何合理說明，依特銷稅條例第18條第1項規定，稽徵機關自得依時價或查得資料調整核定銷售價格及補徵稅額，被告依買受人轉售之價格調增銷售價格為11,000,000元，並據此補徵稅額975,000元〔（核定銷售價格11,000,000元-申報銷售價格4,500,000元）×15﹪〕，即無不合。

㈡參考鄰近地區相同型態建物101年9月至102年9月間實價登錄之成交金額，每坪平均售價約為742,129元（詳原處分卷第22-25頁），各建商當年度5至9月間於信義區推案之平均每坪行情價更高達903,000元以上，亦可證原告申報之銷售價格確有較時價偏低之情事。至原告指稱其並非以高價取得系爭房地應有部分之所有權，加以訴外人楊嘉水已覓得買主急欲出售，基於順水人情始讓售其應有部分乙節，然原告既已知悉上情，仍予低價讓售究與常情有違，亦非足採，核無原告所稱違反經驗法則之情事，原核定依特銷稅條例第18條第1項規定調整銷售價格自無違誤。

㈢另須附言者，縱如原告所稱特銷稅條例第18條第1項規定所使用之「時價」一詞係屬不確定法律概念，亦僅為「經驗性不確定法律概念」（或稱為描述性不確定法律概念），係指來自於一般人之生活經驗，與專家的知識經驗，涉及可以掌握、知覺或經驗之狀況或事件，尚無涉價值上之補充或判斷，該規定所稱之「時價」確可參採營利事業所得稅查核準則第22條第3項及第32條第4款規定所例示的各種資料，自當時當地之不動產交易情況加以理解。信義區虎林街房屋101年間之成交行情，平均每坪單價約為62.7萬元，信義區法拍屋101年間之拍定行情，平均每坪單價則約為65.36萬元，嗣後訴外人周怡君向台新國際商業銀行辦理不動產擔保借款，系爭街房地經鑑定其價格區間為3,040萬元至3,200萬元，亦即每坪單價約為59.23萬元至62.35萬元，均與被告核定調增之銷售價格至為接近；至營利事業所得稅查核準則第22條第3項及第32條第4款規定（即最高行政法院100年度判字第918號及第1812號判決所援引者）應參酌之時價資料，僅為例示性之規定，於營利事業所得稅事件，亦無須參照前述規定之全數時價資料始得調整銷售價格之情事，且其他可佐時價之相關事證亦足當之，斷無原告所稱「仍須函詢他機關或自行提出合理依據後，始為適法之處分」之情事；原告復又訴稱被告援用之時價資料，與本件交易之稅額負擔條件不同，不可一概而論乙節，惟依原告提示其與訴外人楊嘉水簽訂之不動產買賣契約，雙方恐未就特銷稅之負擔另為約定，縱有約定由訴外人楊嘉水負擔繳納之情事，依財政部賦稅署103年4月21日臺稅財產字第10300025640號函意旨，被告要非不得據此調高銷售價格為5,175,000元〔4,500,000元×（1+15%）〕，惟仍遠低於本件核定之時價11,000,000元，原告以稅費負擔條件不同，作為本件申報銷售價格偏低之理由，自難憑採。另原告指稱法拍屋之拍定價格均高於房屋實際價值等語，顯與實務通念及生活經驗有違，亦不足採。

㈣另原告指稱被告漏未審酌原告所出售者僅為應有部分，其時價本就低於市場價格乙節，按共有不動產之處分及管理，尚須經其他共有人同意，此參民法第819條第2項及第820條第1項等規定自明，其經濟價值或難與完整所有權之不動產相比。惟原告與楊嘉水簽訂不動產買賣契約時，顯然知悉楊嘉水已覓得買家，並將出售虎林街房地之全部應有部分，自不因原告所出售者僅為應有部分，即得以之作為申報銷售價格偏低之正當理由。

㈤至原告訴稱本件與特銷稅條例第18條第1項規定之「無正當理由」要件不符乙節，原告以其並非高價購買，僅求賺取價差乃予低價出售為其正當理由，然原告之訴訟代理人當庭陳述原告為一投資客，原告亦自承其有從事不動產仲介之相關工作經驗，較之一般民眾，原告對於不動產交易行情應有更清楚之認識，且有更強烈之牟利動機，縱其所稱低價取得屬實，亦難謂有低價讓受之正當理由，遑論原告與楊嘉水簽訂不動產買賣契約時，顯然知悉楊嘉水已覓得買家，業如前述，且恐已得知系爭房地之買賣總價為33,000,000元，原告仍以其為低價取得為由置辯，自非足採。另須附言者，特銷稅之稅率為10%，但該條例第2條第1項第1款規定之特種貨物（即房屋、土地），持有期間在1年以內者，稅率為15%，此參該條例第7條規定自明，而本件稅基則依該條例第18條第1項規定，按時價核定調增銷售價格，均無違反租稅法律主義之情事，且類似規定亦見於加值型及非加值型營業稅法第17條及營利事業所得稅查核準則第22條等規定，原告主張「此舉無異實質調整稅率，……顯然違反依法行政原則，……」等語，更屬無據等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、查原告於100年11月17日自案外人賴茜汶取得系爭虎林街房地所有權應有部分1/3（見原處分卷第52-53頁），嗣於101年7月15日訂定銷售契約出售予另一共有人楊嘉水，申報銷售價格為450 萬元（同上卷第79-84 頁），並繳納特銷稅67萬5,000 元。而楊嘉水於同日另以3,300 萬元出售系爭虎林街房地所有權全部予案外人周怡君，亦有買賣契約書可憑（同上卷第88-93 頁），上開事實為兩造所不爭執，堪信為真實。茲被告以原告申報之銷售價格顯較時價偏低且無正當理由，乃依轉售價格調整銷售價格為1,100 萬元〔銷售價格33,000,000元×應有部分（1/3 ）〕，核定補徵稅額975,000元〔（核定銷售價格11,000,000元- 申報銷售價格4,500,000 元）×15﹪〕，原告不服循序提起本件訴訟，歸納兩造陳述意旨，本件爭議重點在於被告以時價或查得資料，核定銷售價格為1,100 萬元，是否適法有據？爰判斷如下。

五、本院之判斷：

㈠按「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。……」、「前條第1項第1款所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。」、「特種貨物及勞務稅之稅率為10﹪。但第2條第1項第1款規定之特種貨物，持有期間在1年以內者，稅率為15﹪。」、「納稅義務人屆第16條第1項、第3項至第5項規定申報期限未申報或申報之銷售價格較時價偏低而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價或查得資料，核定其銷售價格及應納稅額並補徵之。」為特銷稅條例第2 條第1 項第1 款、第3 條第3 項、第7 條及第18條第1 項所明定。

㈡參諸特銷稅條例第2 條第1 項第1 款、第5 條第1 款規定之立法理由：「衡酌現行土地及房屋短期交易稅負偏低，甚或無稅負，爰於第1款規定持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地為課稅項目……。」「對不動產課徵特種貨物及勞務稅，旨在健全房屋市場，爰參照土地稅法第28條、第34條、第39條及第39條之2等規定，定明合理、常態及非自願性移轉房地之情形，排除課稅，以符合本條例立法意旨。」可知立法者係為實現居住正義、健全房屋市場，有效遏止以房屋及土地作為商品短期投機炒作，防止高房價帶動物價上漲而制訂，乃對在我國境內銷售持有期間在2年或1年以內之我國境內房屋及其坐落基地的原所有權人，按銷售價格課徵10%或15% 之特銷稅，並參考土地稅法第34條第5 項「一生一屋」規定，對於家庭核心成員僅有1 戶房地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，倘所有權人銷售持有2 年以內之自住房地，准予排除課徵特銷稅。原告之訴訟代理人表示「原告是投資客」、「原告是短期買賣進出，當時投資非常多的標的……」、原告陳稱係「仲介公司通知我，有這樣的標的……」、「……當時已經有特銷稅，所以我有特別多加條款……」（本院卷第65、85頁筆錄），可見原告係以房地為商品短期買賣之人，其銷售系爭房地應依前揭規定課徵特銷稅。

㈢茲有疑義者在於原告申報之銷售價格450萬元，是否較時價偏低而無正當理由，而被告得依法核定其銷售價格？雖原告一再主張其銷售應有部分不應與銷售所有權全部之情形相提並論，惟查原告申報銷售價格為450萬元並稱實際收取450萬元，至於買賣相關費用例如原應由原告負擔之特銷稅及仲介費等各項稅費，均由買方負擔，可見買方實際支付超過450萬元，而若非原告銷售之系爭房地應有部分時價高於450萬元，買方殊無同意上開約定之理，益見銷售價格450萬元僅為形式，藉超過450萬元部分由買方為原告支付稅費方式為之，足以減少特銷稅，要無疑問，故原告以450萬元銷售系爭房地之應有部分與時價相較顯然偏低。又系爭房屋係3層樓之透天厝，每層面積56.55平方公尺，合計169.65平方公尺，證人楊千瑢（即原告前手）：「2樓是我媽媽住的，1樓有租人家理髮，3樓是我哥哥小孩居住。」系爭土地全部面積61平方公尺，依101 年度公告現值每平方公尺213,000 元計算為12,993,000元，有土地建物查詢資料可稽（原處分卷第55、57頁），原告應有部分1/3 其土地公告現值為4,331,000 元，原告申報房屋銷售價格450 萬元（房屋131,818 元及4,368,122 元），有原告之申報書可稽（原處分卷第70、71頁），一般社會交易常情銷售價格多高於公告現值，相互對照即明原告申報之價格偏低。蓋以本件房屋係3 、40年的老舊透天厝，系爭房地的價值在於將來土地之利用，揆諸原告買受後尚不知且無意利用房屋（本院卷第85、86頁筆錄），此應屬合理推論，原告又陳稱楊嘉水表示要買回系爭房地1/3 ，伊基於順水人情、讓楊家圓滿，始讓售其應有部分予楊嘉水，足徵原告明知銷售價格低於行情，姑不論原告與楊嘉水素不相識，何來基於順水人情，況基於人情以低價銷售非屬低價銷售之正當理由。再觀諸原告與楊嘉水簽訂不動產買賣契約，及楊嘉水與周怡君簽約，均於101 年7 月15日在同一地點為之，當天原告、楊嘉水、周怡君、代書及仲介等多人同時到場，原告為專業不動產業者，衡情當知悉楊嘉水已覓得買家，否則楊嘉水怎會向原告買受系爭1/3 ，蓋若楊嘉水僅單純向原告買受，楊嘉水以外之人包括周怡君、仲介、代書等人又何須到簽約現場，而原告與楊嘉水又素無交情，原告一再以出售者僅為應有部分，作為其申報銷售價格偏低之正當理由，實在與社會常情不符，自無可取。再參之原告於復查階段提示楊嘉水與周怡君簽訂之不動產買賣契約書（詳原處分卷第88-93 頁）、買賣契約預定協議書（詳原處分卷第87頁）及同意書（詳原處分卷第86頁），可見原告知悉楊嘉水將系爭房地所有權全部銷售予周怡君之情。且被告既已參酌臺北市信義區101 年度之成屋交易行情（詳原處分卷第154-163 頁）、法拍屋拍定行情（詳原處分卷第147-153頁）、建商推案行情（詳原處分卷第141-146 頁）、時價登錄資料（詳原處分卷第22-26 頁）、銀行鑑價資料（詳原處分卷第32-33 頁）及楊嘉水實際轉賣價格等時價資料，認系爭房地銷售價格偏低，尚非無據。原告又以營利事業所得稅查核準則第22條第3 項及第32條第4 款規定：「四、前款房屋款之時價，應參酌下列資料認定之：（一）第二十二條第三項規定之時價參考資料。（二）不動產估價師之估價資料。（三）銀行貸款評定之房屋款價格。（四）臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時價。（五）大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。（六）出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。

（七）法院拍賣或國有財產署等出售公有房地之價格。（八）依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。」而被告並未全部提出上述資料，按上開應參酌之資料，僅為例示性之規定，並無規定必須全部參酌及完全不得遺漏，即便於營利事業所得稅事件，亦無須參照前述規定之全部時價資料始得調整銷售價格之情事，是原告主張委不足採。綜上，原告以450 萬元銷售系爭房地應有部分1/3 ，顯然低於時價，被告依特銷稅條例第18條第1 項規定，核定其銷售價格及應納稅額並補徵之，尚非全屬無據。

㈣惟被告以原告銷售系爭房地1/3予楊嘉水，楊嘉水連同其餘應有部分2/3，於同日以33,000,000元出售系爭房地所有權全部予周怡君，核定原告銷售價格為11,000,000元，固非無據。惟查，原告出售系爭房地1/3予楊嘉水，楊嘉水再於同日銷售予周怡君，衡情楊嘉水銷售予周怡君之價格應該高於楊嘉水向原告買進之價格，且楊嘉水銷售所有權全部之價格高於原告僅銷售應有部分之價格，其理至明，因此被告核定11,000,000元有違交易常情，而有違誤。揆諸楊嘉水證述：「一、楊千瑢把她那份賣掉之後蔡先生有委託人家來找我，我才知道已經賣掉，蔡先生有問我要不要賣，我說不要，但是我認為這樣不是辦法，因為1/3 已經賣給外人，我也想說乾脆賣掉算了。二、當時是委託仲介李龐寵全權處理（庭提李龐寵名片附卷），因為我對房地產不瞭解，李龐寵表示要有蔡先生那1/3 一起賣才可以賣掉，所以通知蔡先生一起見面，錢也是李龐寵交給蔡先生的，價錢當初講好兩千一，為何買賣契約寫三千多？因為要配合買方作修繕，所以我請他在契約上註明是修繕費，完全都是拿支票。」證人周怡君則一再稱以25,000,000元買受，證述如下：「2,500 萬元購買。」「錢交給代書，但我事實上是購買3,300 萬元，因為房屋很醜，所以我們要求房屋裝潢800 萬元。」「確實是2,500 萬元，沒有2,100 萬元的價錢。」「800 萬元部分就是裝潢費，很單純就是2500萬元加上800 萬元就是3300萬元。」「仲介開口就是2,500 萬元，我那時候說我可以接受，因為我有參考附近行情、問周邊的人、問其他的仲介，但是簽約的時候，我們發現系爭建物外觀真的不好看，所以才加但書要賣方負擔800 萬元之修繕費。」等語，有本院105 年2 月23日筆錄可稽（本院卷第103 至122 頁），買賣雙方均提及800 萬元之裝潢費用，且有買賣雙方簽訂之同意書（原處分卷第86頁），上載「買賣雙方同意，由賣方補貼新台幣800萬元做為房屋修繕、裝潢補貼之用，並於完稅款時於價款中解除……」等語，雖楊嘉水陳稱買賣價格實際為21,000,000元，但未舉證以實其說，難以採據；而周怡君稱買賣價格實際為25,000,000元，但因約定補貼款8,000,000 元，故買賣契約書記載買賣價款為33,000,000元，就此8,000,000 元再約定於完稅款時「於價款中解除」等語，有同意書可稽（本院卷第140 頁），可見周怡君實際支付25,000,000元，被告對原告上開有利及不利事項未一併注意，遽以楊嘉水銷售周怡君之價格為33,000,000元，據以推論核定系爭房地應有部分1/3 之銷售價格11,000,000元，即有偏高之違誤。

六、綜上，被告之核定處分，自有違誤，復查決定及訴願決定遞予維持，亦有未合。從而，原告訴請撤銷訴願決定及原處分（含復查決定），為有理由，爰予准許，由被告另為適法之處分。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與本判決之結果不生影響，茲不逐一論述，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

臺北高等行政法院第一庭