臺北高等行政法院判決

109年1月9日辯論終結

原告

劉恒昌

訴訟代理人

葉大殷律師

複代理人

張天界律師

訴訟代理人

李貞儀律師

訴訟代理人

洪國勛律師

被告

臺北市稅捐稽徵處

代表人

倪永祖（處長）

訴訟代理人

簡佑珊

　馬魏紫沂

上列當事人間房屋稅事件，原告不服臺北巿政府中華民國107年12月12日府訴一字第10720919262號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序事項：本件被告代表人原為蘇鈞堅，訴訟進行中，被告代表人變更為倪永祖，茲據被告新任代表人具狀聲明承受訴訟（見本院卷第182至184頁），核無不合，應予准許。

乙、實體方面：

壹、事實概要：緣原告所有臺北市○○區○○路000巷00號25樓、28樓、31樓、34樓、37樓、40樓及同巷OO號25樓、28樓、31樓、34樓、37樓、40樓等12戶房屋（下稱系爭12戶房屋），坐落基地所興建之1幢3棟地上42層、地下4層共236戶之建築物，領有臺北市政府都市發展局民國103年12月29日核發之103使字第0335號使用執照，該等建築物之構造種類為鋼骨造（即鋼筋混凝土以上構造等級）用途為集合住宅，原告為起造人之一。被告前審認系爭12戶房屋符合臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱評定作業要點）行為時第15點（自103年7月1日起實施）所定之高級住宅，乃核定系爭12戶房屋為高級住宅，並自103年7月1日起按該等房屋坐落地點之街路等級調整率（160％）加成核計其房屋構造標準單價及評定房屋現值。嗣107年房屋稅開徵，被告依評定作業要點（自106年7月1日起實施）第15點第1項、第3項規定，參考鄰近區域之高級住宅市場行情，審認系爭12戶房屋房地總價均在新臺幣（下同）8,000萬元以上，乃續核定系爭12戶房屋為高級住宅。且系爭12戶房屋之使用執照核發日（103年12月29日）係90年7月1日以後，被告依同要點第2點第2項、第3項、第15點第2項規定，以系爭12戶房屋自106年7月起改按「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）（緩漲期間：106年7月至112年6月）」，再以120％加價分別核計房屋現值。又原告為起造人之一，系爭12戶房屋其中3戶供自住使用；另外9戶房屋空置不為使用，但屬103年7月1日後取得使用執照，且自臺北市房屋稅徵收自治條例（下稱自治條例）106年7月5日修正施行後2年內未出售者，被告依房屋稅條例第5條第1項第1款前段、自治條例第4條第1項第1款第1目、第3項及住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第2條等規定，核定系爭12戶房屋分別按自住用房屋稅率1.2％（3戶）及起造人持有待銷售之住家用房屋稅率1.5％（9戶），課徵107年房屋稅計383萬6,972元。原告不服，申請復查，經復查決定駁回。原告仍不服，提起訴願，業經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

貳、本件原告主張：

一、按量能公平原則、租稅公平原則尚以租稅法定原則為前提，房屋現值評定既為房屋稅之稅基而屬租稅構成要件之一，則臺北市於未經房屋稅條例或其自治條例授權即以評定作業要點此一行政命令，將房屋稅條例或自治條例規定所無之事項增列為稅基而加徵一定比例房屋稅，且未得法律授權而自行認定房屋稅標準生效時點及標準，依中央法規標準法第11條規定及司法院大法官釋字第597號解釋、第705號解釋意旨，屬對於人民財產權之重大影響，顯有違法、違憲之情形：

（一）按司法院大法官釋字第597號解釋可知，關於租稅構成要件，首應形式上符合租稅法定主義（租稅構成要件應依法律明定之），次應實質上符合量能課稅及公平原則（各該法律內容且應符合量能課稅及公平原則）。質言之，凡涉及租稅主體、租稅客體、稅基、稅率等租稅構成要件者，均應依法律明定之，且該法律亦不得違法比例原則、平等原則、法律不溯既往原則等法治國家之基本原理原則。有關稅基之差異，苟計算之結果影響人民應納稅款多達數倍之差異，甚至數百萬、數千萬新台幣之差距，則已屬對於人民財產權之重大限制，自應以法律明定之，絕非技術性、細節性規定所得替代，否則即屬於對於人民財產權之侵害。次按，司法院大法官釋字第705號解釋亦闡明課以人民租稅負擔之行政命令，形式上不符合租稅法定主義者，即屬違憲之法令，尚不得已其符合量能課稅原則，而免於受不合法之宣告，更無法以稅捐稽徵經濟為由，而將不符合租稅法定主義之行政命令合理化。

（二）查，房屋稅條例第5條及第10條第1項分別規定，房屋稅依房屋現值，依法定稅率課徵之；主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，合計房屋現值。另房屋稅條例第11條第1項規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。

二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準」。次查，臺北市不動產評價委員會為執行前開規定，經其決議由臺北市政府公告之評定作業要點第2點規定：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據」。其中，「房屋構造標準單價表」所指即為前揭房屋稅條例第11條第1項第1款之「按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級」；「折舊率及耐用年數表」所指為同條項第2款之「各類房屋之耐用年數及折舊標準」；「房屋街路等級調整率評定表」所指為同條項第3款之「按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準」。

（三）依臺北市房屋稅徵收自治條例（下稱「徵收自治條例」）第8條規定：「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第1項第1款至第3款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之，並送臺北市議會備查」，可知徵收自治條例第8條之內文乃在重複前揭房屋稅條例第11條第1項各款事項，換言之，本條例所稱之「等事項」，應指屋稅條例第11條第1項各款事項，而不及於其他，就此而論，房屋標準價格之基本公式應為：房屋標準價格＝房屋構造標準單價×（1－折舊率×折舊精力年數）×地段等級調整率（房屋街路等級調整率）。房屋標準價格乘面積就是房屋現值。直轄市及縣（市）政府及不動產評價委員會應恪守房屋稅條例第11條第1項各款事項訂定相關標準，並使主管稅捐稽徵機關據此評定房屋現值，不得有違。再查，臺北市政府106年1月23日府財稅字第10630000700號公告重行評定臺北市房屋標準價格有關事項，於系爭評定作業要點第2點第1項、第2項規定：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。『房屋構造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定」、「前項使用執照核發日或房屋建造完成日於90年7月1日以後之高級住宅，自106年7月起改按「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」核計房屋現值」；第15點第1項、第2項、第3項規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元（含車位價）以上者，認定為高級住宅」、「依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。但適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，以120％加價核計房屋現值」、「第1項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情」。被告係依前揭要點規定認定原告系爭房屋為高級住宅，其後，認定系爭房屋適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」，再以120％加價核計房屋現值。

（四）基此，前揭要點關於「高級住宅」之認定係以房地總價達8,000萬元作為標準，並依據執照核發日或房屋建造完成日適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」，再以120％加價核計等事項嚴重關乎於房屋稅稅基之計算。惟此等事項與前揭房屋稅第11條第1項第1款授權範圍「按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級」幾乎無關。再者，前揭房屋稅條例第11條及臺北市房屋稅捐徵收自治條例僅授權臺北市不動產評價委員會評定房屋標準價格，並未授權該委員會得自行認定房屋稅標準之生效時點。就此而論，系爭評定作業要點第2點「依使用執照核發日或房屋建造完成日」認定適用「房屋構造標準單價表」、第15點「高級住宅」等規定顯係以與房屋稅條例第11條第1項第1款無相關之事項，作為決定增加房屋構造標準單價之要素，影響稅基之計算，且於法律未明文授權之情況下自行認定房屋稅標準生效時點及標準，顯超出房屋稅條例第11條第1項之授權範圍，已違反租稅法定主義。

（五）綜上所述，房屋標準價格之評定，乃涉及稅基計算之租稅構成要件，基於憲法第19條所定之租稅法定主義，應以法律或法律具體授權之法規命令定之。而前述房屋評定作業要點規定已逾房屋稅條例第11條第1項第1款授權範圍，依憲法第172條、中央法規標準法第11條及司法院大法官釋字第597號、第705號解釋之意旨，應屬違憲無效。從而，系爭復查決定係依違憲之評定作業要作成，亦屬違法應予撤銷，訴願決定亦未詳加解釋此節，同屬違法而應予撤銷。

二、系爭評定作業要點第2點依「使用執照核發日或房屋建造完成日」認定適用「房屋構造標準單價表」、第15點關於「高級住宅」等規定，違反法律明確性原則及租稅平等原則，亦屬違法、違憲之規定：

（一）系爭評定作業要點第15點「高級住宅」，就其文字應為不確定法律概念。查，系爭評定作業要點第15點第1項以「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級」，「用途為住宅」，「經按戶認定房地總價在8,000萬元（含車位價）以上者」認定為高級住宅，另依同點第3項規定：「第1項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情」。惟除房屋構造等級及用途外，何謂以「市場行情」，或是「相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情」認定價格？該定義並不明確，難以使受規範人民具以明確理解高級住宅之意義，且容易淪為稅捐主管機關的恣意認定。更何況此一認定涉及房屋稅稅基事項，自屬影響人民財產權之重大事項，其法律明確性之要求理應更為提高。

（二）查，系爭評定作業要點第2點第1項、第2項規定：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。『房屋構造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定」、「前項使用執照核發日或房屋建造完成日於90年7月1日以後之高級住宅，自106年7月起改按「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」核計房屋現值」；第15點第2項規定：「依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。但適用『房屋構造標準單價表（103年7月起適用）』者，以120％加價核計房屋現值」。若基於以上規定計算，將產生同一課徵年度之房屋卻適用不同之標準單價表核定房屋評定現值，造成差別課徵房屋稅及稅負不平等之現象。詳言之，以同樣總層數為1樓之第一類房屋為例，依「臺北市35層以下房屋構造標準單價表」（附表1號）者，每坪為「3,580」元，然依「臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」（附表2號）者，每坪提高為「14,450」元，兩者差距約為4倍（計算式：14,450÷3,580＝4.03）；另以同樣樓層數108~110樓之第一類房屋為例，依「臺北市36層以上房屋構造標準單價表」（附表3號）者，每坪為「14,170」元，然依「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」（附表4號）者，每坪提高為「50,300」元，兩者差距約為3.5倍（計算式：50,300÷14,170＝3.55）。由此可知，同樣為103年取得使用執照，卻因取得使用時點落在下半年，而產生多於上半年取得執照者3倍至4倍之房屋現值之不平等效果。更進一步言之，依系爭評定作業要點第15點第2項，若被認定為高級住宅，且應適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，更需以120％加價核計房屋現值，無異使房屋現值之認定差距更形擴大。

（三）細譯前揭司法院大法官第565號解釋、597號解釋之要旨，立法者並非不得就人民賦稅義務給予差別待遇，為其所採取之標準必須具備實質正當理由，且法律效果合乎比例原則，始足當之。就前揭系爭評定作業要點第2點第1項、第2項及第15點，為何以103年7月取得「使用執照核發日」或「房屋建造完成日」作為區分標準，該不動產評價委員會並未有任何說明，其顯有恣意決定之虞。再者，縱認臺北市政府公告103年7月起適用標準單價表之措施，係因建築成本提高等原因而有事實上需要，而房屋稅之課徵標的固以取得使用執照之房屋為限，惟應課徵房屋稅之房屋之現值應如何評定以及應如何區分適用標準，亦應依房屋稅條例第11條意旨辦理。詳言之，既「房屋構造標準單價表」所指指為房屋稅條例第11條第1項第1款之「按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級」，對於已投入興建之房屋，不論其建造完成或取得使用執照係於公告前後，均不應以開始建造後公告調高之標準單價來評定其現值，始為合理，以取得使用執照時點與投入建築成本間，顯然欠缺實質正當關聯性。實則，依建築法第30條、31條、32條之規定，申請建築執照時，即應就「建築物各部之尺寸構造及材料」提出說明，故房屋興建之建築成本原則上於取得建築執照時或申報開工開始興建後，即已確定。若有反映建築成本而調高房屋構造標準單價表之必要，亦應以「建築執照」，而非「使用執照核發日」或「房屋建造完成日」作為區分時點。

（四）綜上所述，以103年7月取得「使用執照核發日」或「房屋建造完成日」作為適用房屋構造標準單價表」之區分標準，不僅與房屋稅條例第11條第1項第1款之規範意旨不符，且與立法目的欠缺實質正當關聯性，其所生2倍至3倍或3倍至4倍之房屋現值差額，亦有違比例原則之要求，其違法違憲之情形，至為灼然。

三、系爭評定作業要點第2點第2項、第15條第2項等規定於未獲房屋稅條例授權之情況下，任意回溯至90年7月1日取得使用執照或建造完成之建築物，並制定兩套不同之房屋構造標準單價表及地下建築物標準單價表，造成同一年度之房屋之房屋稅及稅負相差數倍之情形，且系爭評定作業要點自行認定房屋構造標準單價表之適用時點，違反法律不溯既往原則，亦屬違憲而無效：

（一）查，系爭作業要點第2點第2項規定：「前項使用執照核發日或房屋建造完成日於90年7月1日以後之高級住宅，自106年7月起改按「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」核計房屋現值」；第15點第2項規定：「依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。惟適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，以120％加價核計房屋現值」。根據前揭作業要點，若「房屋使用執照核發日」或「房屋建造完成日」於90年7月1日之高級住宅，於106年7月後即按房屋構造單價表核計房務現值，並應以120％加價核計。換言之，前揭作業要點顯回溯至90年7月1日取得使用執照或建造完成之建築物，使其適用房屋構造標準單價表及加價核計。

（二）次查，依建築法第28條之規定，建築物之新建，必先取得「建築執照」，於建築物建造完成後，方得請領「使用執照」。復依建築法第30條、31條、32條之規定，申請建築執照時，即應就「建築物各部之尺寸構造及材料」提出說明。既建築物之構造及材料涉及房屋稅條例第11條第1項第1款「按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級」，則受規範人民於規劃投資計畫時必會就當時商業環境及租稅成本納入考量。就本件而言，原告於建造時所信賴者，即為申請建築執照當時之房屋構造標準單價表，並依此進行建築或投資計劃計畫，且被告遲至103年2月11前皆未就房屋構造標準單價表有所修正，就此而論，原告自有信賴基礎、信賴表現，且並無信賴不值得保護之情事，至為明顯。

（三）惟前揭作業要點顯回溯至90年7月1日取得使用執照或建造完成之建築物，使其適用房屋構造標準單價表及加價核計，使因取得使用執照時點落在103年下半年之人民，產生多於上半年取得使用執照者3倍至4倍之房屋現值之不平等狀況，其嚴重侵害財產權及違反租稅平等原則等情，已如前述。更進一步言之，其顯然忽略企業經營者，必須於投入數百億資金前，即以依據當時之商業環境及成本（含未來賦稅）據以評估研擬投資計畫，進而為投資行為，並無從預見房屋稅將因主管機關之行政命令，從不到半年間增加數倍，且須實際繳納數千萬之稅負。再者，其進一步回溯至90年7月1日取得使用執照或建造完成之建築物，針對15年前取得使用執照或建造完成之建築物，大幅調漲其房屋單價。姑且不論受規範人民根本無從預見15年後房屋構造單價會如此急遽調漲，如此回溯之舉亦顯未慮及過去時空背景之經濟環境與現時已有落差。系爭作業要點違反人民信賴保護之違法情事，實為明確。

（四）縱房屋稅條例第11條第2項規定：「前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格」，由此可知，依房屋稅條例之規定，雖房屋標準價格係每三年重新評定一次，惟重評後之房屋標準價格則適用於次一年度所有新舊房屋，並未授權不動產評價委員會得自行決定適用範圍及生效日期。亦即，於各年度核定房屋評定現值時，應先依房屋構造標準單價表定其價格後，再依房屋之耐用年數及折舊標準折算房屋之標準價格，故不論房屋建築先後，均適用重評後同一標準價格，並不至於發生稅負不公之現象，亦得維持人民對於租稅核定秩序之信賴。

（五）綜上所述，系爭評定作業要點第2點第2項、第15條第2項等規定於未獲房屋稅條例授權之情況下，任意回溯90年7月1日取得使用執照或建造完成之建築物，並制定兩套不同之房屋構造標準單價表及地下建築物標準單價表，造成同一年度之房屋之房屋稅及稅負相差數倍之情形，且系爭評定作業要點亦自行認定房屋構造標準單價表之適用時點，違反法律不溯既往原則，亦屬違憲而無效。

四、系爭評定作業要點第15點第1項、第2項將土地價值混於高級住宅之計算標準，且規定90年7月1日以後之高級住宅，須按房屋構造標準單價計價並依120％加成核計房屋價額或現值，而90年7月1日以前之高級住宅，則需按「該棟房屋坐落地點之街路等級調整率（路段率）」加成核計，有違房地分離課稅制度，構成重複課稅，亦屬違法。

（一）按我國針對不動產課稅制度，現行係採「房地分離課稅制」，質言之，土地及房屋之稅基分別依土地公告地價及房屋評定現值，由地價評議委員會或不動產評價委員會評定，土地及房屋之稅基計算必須嚴加分離，不得加以混淆。反之，若就房屋稅之稅基計算混入地價稅之事項而課稅，如此即是針對地價稅事項重複課稅，而有違現行房地分離課稅制度。

（二）查，系爭評定作業要點第15點第1項、第2項：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元（含車位價）以上者，認定為高級住宅」、「依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。但適用『房屋構造標準單價表（103年7月起適用）』者，以120％加價核計房屋現值」。惟房屋現值評定要點第15點第1項及第2項規定，顯係就「鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元（含車位價）以上」，並符合該條所稱高級住宅，額外按120％加價核計提高房屋構造標準單價。然「房地總價在8,000萬元（含車位價）以上」既涉及房屋稅稅基計算，然其卻混雜土地價值之計算標準，如此無異於就該項土地價值部分重複課與房屋稅及地價稅，有違現行房地分離課稅制度。

（三）次查，若為同時建造完成使用，坐落在同一地段，且構造、用途及總層數相同之房屋，若係90年7月1日以後之高級住宅，須按房屋構造標準單價計價，並固定依120％加成核計房屋價額或現值；若係90年7月1日以前之高級住宅，則需按「該棟房屋坐落地點之街路等級調整率（路段率）」加成核計。一方面，為何依120％加成核計，其並無明確說理，另一方面，90年7月1日以前之高級住宅仍係依「路段率」加成計價，既然決定地價時已將路段率納入考量，若再納入房屋現值考量因素中，亦有重複課稅之嫌疑。

（四）實則，既然依據房屋稅法第11條第1項第3款規定：「按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分」，其已明文房屋價格決定之衡量事項，必須以房屋買賣價格減除地價，系爭評定作業要點第15點第1項、第2項卻又將無關於房屋稅法第11條第1項事項之路段率納入房屋稅稅基計算標準，其不僅逾越房屋稅法第11條第1項授權範圍，其重複課稅之違法性，亦至為明確。

（五）綜上所述，系爭評定作業要點第15點第1項、第2項將土地價值混於高級住宅之計算標準，且規定90年7月1日以後之高級住宅，須按房屋構造標準單價計價並依120％加成核計房屋價額或現值，而90年7月1日以前之高級住宅，則需按「該棟房屋坐落地點之街路等級調整率（路段率）」加成核計，構成重複課稅，違反現行房地分離課稅原則，而屬違法等情。

五、並聲明：

（一）原處分（含復查決定）及訴願決定均撤銷。

（二）訴訟費用由被告負擔。

參、被告則以：

一、卷查臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第11條規定，於103年增訂臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用），經臺北市政府於103年2月11日公告自同年7月1日起實施。又臺北市不動產評價委員會於106年修正臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱房屋現值評定作業要點）第2點、第10點及第15點規定，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元（含車位價）以上者，認定為高級住宅；使用執照核發日或房屋建造完成日於90年7月1日以後之高級住宅，自106年7月起改按103年7月起適用之房屋構造標準單價，並採6年折減之緩漲機制，再以120%加價核計房屋現值，另中央系統型冷氣機、電扶梯、金屬或玻璃帷幕外牆及游泳池等設備，自106年7月1日起不再另予加價，亦經臺北市政府於106年1月23日公告自同年7月1日起實施。另臺北市政府於106年7月20日公布修正臺北市房屋稅徵收自治條例第4條第3項但書規定，起造人持有待銷售之住家用房屋，於起課房屋稅3年內未出售，或為103年7月1日後核發使用執照或建造完成，於本自治條例106年7月5日修正施行後2年內未出售者，按其現值1.5%課徵房屋稅，並自106年7月1日起施行。此有臺北市政府103年2月11日府財稅字第10330000500號公告、106年1月23日府財稅字第10630000700號公告及106年7月20日（106）府法綜字第10632577400號令等附卷可稽。

二、經查系爭12戶房屋依臺北市政府都市發展局103年12月29日核發之103使字第0335號使用執照存根記載，建築物構造種類為鋼骨造（即鋼筋混凝土以上構造等級），總層數42層，用途為集合住宅，且原告為起造人之一。復依內政部不動產交易實價查詢服務網資料，雖查無系爭12戶房屋之實際交易價，惟查得同一使用執照之他戶房屋於106年7月至107年6月間有10筆交易案件，交易總價合計為25億872萬元，建物移轉總面積共1,613.9坪，經核算平均每坪交易單價為155.44萬元，以此單價估算系爭12戶房屋每戶房地總價均遠超過8,000萬元，符合房屋現值評定作業要點第15點規定，應認屬為高級住宅。是答辯機關依房屋稅條例第10條、第11條及房屋現值評定作業要點等規定，自106年7月起按103年7月起適用之房屋構造標準單價（緩漲期間：106年7月至108年6月）折減，取消金屬或玻璃帷幕外牆加價，再以120%加價核計房屋現值，並依房屋稅條例第5條第1項及臺北市房屋稅徵收自治條例第4條規定，核定系爭12戶房屋按自住用房屋稅率1.2%及起造人持有待銷售之住家用房屋稅率1.5%課徵107年房屋稅，洵屬有據。

三、原告主張臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第2點「依使用執照核發日或房屋建造完成日」認定適用「房屋構造標準單價表」，使同一年度之房屋卻適用不同之標準單價表核定房屋現值；第15點關於「高級住宅」之不確定法律概念過於抽象，顯超出房屋稅條例第11條第1項之授權範圍，違反租稅法定主義、法律明確性原則、租稅平等原則、比例原則及信賴保護等語。按司法院大法官釋字第705號解釋理由書略以：「憲法第19條規定人民有依法律納稅之義務，係指國家課人民以繳納稅捐之義務或給予人民減免稅捐之優惠時，應就租稅主體、租稅客體、租稅客體對租稅主體之歸屬、稅基、稅率、納稅方法及納稅期間等租稅構成要件，以法律或法律具體明確授權之法規命令定之；若僅屬執行法律之細節性、技術性次要事項，始得由主管機關發布行政規則為必要之規範。」是在租稅法定原則下，租稅構成要件固應以法律明定，惟稅基之計算如屬細節性、技術性質者，自得授權主管機關自行訂定。次按房屋稅條例第5條及第10條規定，房屋稅稅基為房屋現值，而房屋現值之計算具稅捐稽徵業務之細節性、技術性，是同條例第11條乃授權由不動產評價委員會評定房屋標準價格，供主管稽徵機關據以核定房屋現值課徵房屋稅。臺北市不動產評價委員會爰依上開條例之授權，訂定房屋現值評定作業要點及相關事項，核其內容係屬細節性、技術性之行政規定，與立法意旨相符，並未超出房屋稅條例第11條第1項規定之授權範圍。又臺北市政府103年2月11日公告修訂之房屋現值評定作業要點及公告各項房屋構造標準單價表，適用於實施日即103年7月1日之後取得使用執照之房屋，於法即無不合，此有最高行政法院106年度判字第666號判決意旨可資參照。另房屋現值評定作業要點第15點規範高級住宅之認定標準，係以每戶房地總價8,000萬元以上者，認定為高級住宅，定義具體明確，並無抽象之情形。是系爭12戶房屋既經臺北市政府都市發展局於103年12月29日核發103使字第0335號使用執照，答辯機關依行為時房屋現值評定作業要點規定，核定系爭12戶房屋適用新增訂之臺北市36層以上房屋構造標準單價表，並按高級住宅加價，據以核計房屋現值，自屬適法，尚無違反租稅法定主義、明確性原則、平等原則及比例原則。另房屋現值評定作業要點所增訂之房屋構造標準單價表係自103年7月1日起始做為評定房屋現值課徵房屋稅之依據，並未補徵以前年度房屋稅，核與信賴保護原則無涉。原告主張，核無足採。

四、原告復主張臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點規定，房地總價在8,000萬元（含車位價）以上者，認定為高級住宅，既涉及房屋稅基計算，該8,000萬元標準卻混雜土地價值，且未依房屋稅條例第11條第1項第3款規定，以房屋買賣價格減除地價，有違房地分離課稅制度，亦重複課稅之嫌云云。按房屋現值評定作業要點第15點規定，係依據房屋稅條例第11條第1項規定之房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，區分及規範高級住宅之適用範圍，並訂定其標準價格，據以核計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義，此有最高行政法院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議可資參照。又房屋現值評定作業要點第15點規定，係以每戶房地總價在8,000萬元以上為高級住宅之認定標準，按其房屋構造標準單價以固定比例120%加價核計房屋現值，並未將土地價格納入房屋稅基，自無未減除地價及重複課稅之問題。是原告主張，委難採憑。從而，原核定系爭12戶房屋107年房屋稅共計3,836,972元，揆諸前揭規定，並無不合，復查決定及訴願決定遞予駁回，亦無違誤等語，資為抗辯。

五、並聲明：

（一）駁回原告之訴。

（二）訴訟費用由原告負擔。

肆、兩造不爭之事實及兩造爭點：如事實概要欄所述之事實，業據提出臺北市政府107年12月12日府訴一字第10720919262號訴願決定書（見本院卷第57至70頁）、財政部90年10月12日台財稅字第0900455793號令（見本院卷第123頁）、臺北市35層以下房屋構造標準單價表（見本院卷第125至127頁）、臺北市36層以上房屋構造標準單價表（見本院卷第129至132頁）、原告107年房屋稅明細表（見本院卷第159頁）、被告107年8月28日北市稽法甲字第10730383400號復查決定書（見訴願卷第7至20頁）、臺北市政府106年1月23日府財稅字第10630000700號公告（見訴願卷第36至37頁）等原處分卷、訴願卷所附證物為證，其形式真正為兩造所不爭執，堪信為真，兩造之爭點厥為：

一、評定作業要點第2點、第15點是否於法律未明文授權之情況下自行認定房屋稅標準生效時點及標準，是否超出房屋稅條例第11條第1項之授權範圍，而違反租稅法定主義、法律明確性原則、租稅平等原則、法律不溯既往原則？

二、評定作業要點第15點第1項、第2項（90年7月1日以後之高級住宅，須按房屋構造標準單價計價並依120％加成核計房屋價額或現值，並按路段率加成核計），是否有違房地分離課稅制度？有無重複課稅？

三、原處分以房屋稅自治條例第4條第1項，核定系爭12戶房屋分別按自住用房屋稅率1.2％（3戶）及起造人持有待銷售之住家用房屋稅率1.5％（9戶），課徵107年房屋稅計383萬6,972元，有無違誤？

伍、本院之判斷：

一、本件應適用之法條與法理：

（一）房屋稅條例第2條規定：「本條例用辭之定義如左：一、房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」

（二）房屋稅條例第3條規定：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」

（三）房屋稅條例第4條第1項前段規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。」

（四）房屋稅條例第5條第1項第1款及第2項規定：「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」「前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準，由財政部定之。」

（五）房屋稅條例第6條規定：「直轄市及縣（市）政府得視地方實際情形，在前條規定稅率範圍內，分別規定房屋稅徵收率，提經當地民意機關通過，報請或層轉財政部備案。」

（六）房屋稅條例第7條規定：「納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形……。」

（七）房屋稅條例第9條規定：「各直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會。不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加，人數不得少於總額五分之二。其組織規程由財政部定之。」

（八）房屋稅條例第10條第1項規定：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」

（九）房屋稅條例第11條規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」

（十）房屋稅條例第24條規定：「房屋稅徵收細則，由各直轄市及縣（市）政府依本條例分別擬訂，報財政部備案。」

（十一）臺北市房屋稅徵收自治條例：

1.第4條第1項第1款第1目、第3項規定：「本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一住家用房屋：（一）供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一點二。」、「房屋空置不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。但起造人持有待銷售之住家用房屋，於起課房屋稅三年內未出售者，按其現值百分之一點五課徵。中華民國一百零三年七月一日以後核發使用執照或建造完成，於本自治條例中華民國一百零六年七月五日修正施行後二年內未出售者，亦同。」

2.第8條規定：「房屋稅條例第十一條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第一項第一款至第三款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之，並送臺北市議會備查。」

3.第14條第4項規定：「本自治條例中華民國一百零六年七月五日修正條文，自中華民國一百零六年七月一日施行。」

（十二）以下標準、規程、要點核乃執行母法之技術性、細節性行政規定，與立法意旨相符，且未逾越母法之限度，行政機關予以適用，自無違誤：

１、住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準：Ⅰ、第1條規定：「本標準依房屋稅條例（以下簡稱本條例）第五條第二項規定訂定之。」Ⅱ、第2條規定：「個人所有之住家用房屋符合下列情形者，屬供自住使用：一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。」

２、不動產評價委員會組織規程：Ⅰ、第1條規定：「本規程依房屋稅條例第九條、契稅條例第十三條之規定訂定之。」Ⅱ、第2條規定：「直轄市或縣（市）政府均應依照本規程組織不動產評價委員會（以下簡稱本會）。」Ⅲ、第4條規定：「本會開會分常會、臨時會二種，常會每三年一次，其日期由主任委員決定之，臨時會以主任委員、副主任委員認有必要或委員五人聯署，請經主任委員認可時召集之。」Ⅳ、行為時第6條規定：「本會議事範圍如下：……二、關於房屋標準單價及有關房屋位置所在之段落等級之評議事項。三、關於各類房屋之耐用年數及折舊標準之評議事項。」Ⅴ、行為時第7條規定：「前條有關評定……房屋標準單價及房屋之位置所在段落等級等，應先由直轄市、縣（市）地方稅稽徵機關派員實地調查，作成報告，經本會召集會議評定後，送由直轄市、縣（市）政府公告。」

３、臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點：Ⅰ、第1點規定：「為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」Ⅱ、第2點規定：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。『房屋構造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。前項使用執照核發日或房屋建造完成日於90年7月1日以後之高級住宅，自106年7月起改按『房屋構造標準單價表（103年7月起適用）』核計房屋現值。適用『房屋構造標準單價表（103年7月起適用）』核計房屋現值者，自106年7月1日至112年6月30日止採6年標準單價折減之緩漲機制，並增列每2年適用之單價表。」Ⅲ、第3點規定：「『房屋構造標準單價表』內用途之歸類，依『用途分類表』為準……。」Ⅳ、第4點第1項前段、第2項規定：「適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照……所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。」「前項房屋總層數之計算，不包括地下室或地下層之層數……。」Ⅴ、第5點規定：「下列房屋除依據使用執照（未領使用執照者依建造執照）或建物測量成果圖所載之資料為準外，得派員至現場勘查後，依本要點之規定，增減其房屋標準單價：……（四）10層樓以上之房屋……。」Ⅵ、第10點第1項第3款及第2項規定：「第五點第（一）款至第（四）款之房屋有下列設備者，按所適用之標準單價另予加價如下：……（三）金屬或玻璃帷幕外牆：面積超過外牆面積10％者，加價10％，但地下室或地下層部分不予加價。」、「適用『房屋構造標準單價表（103年7月起適用）』核計房屋現值者，前項設備自106年7月1日起不再另予加價。」Ⅶ、第15點第1項、第2項、第3項規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元（含車位價）以上者，認定為高級住宅。」、「依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。但適用『房屋構造標準單價表（103年7月起適用）』者，以120％加價核計房屋現值。」、「第一項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。」

４、財政部103年11月5日臺財稅字第10304636460號令釋：「一、參照房屋稅條例第6條、第9條至第11條及第24條等規定，房屋稅徵收率及徵收細則均由各直轄市及縣（市）政府自行訂（擬）定之規定，各地方政府評定房屋構造標準單價時，得視地方實際情形自行決定其適用原則。二、廢止本部99年2月26日臺財稅字第09800596590號函。」

５、臺北市政府106年1月23日府財稅字第10630000700號公告：「主旨：公告重行評定臺北市房屋標準價格有關事項，並自106年7月1日起實施。依據：一、房屋稅條例第11條。二、臺北市不動產評價委員會105年12月16日常會決議。公告事項：一、重行評定臺北市房屋標準價格及相關作業要點如下：（一）修訂臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點……（六）臺北市36層以上房屋構造標準單價表……（九）臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）……（十二）臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）（緩漲期間：106年7月至112年6月），如