臺灣臺北地方法院100年度事聲字第307號

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　　100年度事聲字第307號

異議人

莊國安

異議人

陳慧珊

相對人

王恒通

　　　　　　王繼聖即王林秀馨.

　　　　　　王麗臻即王林秀馨.

　　　　　　王智慶即王林秀馨.

上列當事人間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國100年9月21日本院司法事務官所為92年度執字第2720號裁定提出異議，本院裁定如下：

主文

理由

一、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1項定有明文。準此，拍賣之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，苟查封時為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交。又占有之事實，執行法院於查封不動產時，應依職權調查債務人或第三人占有之實際狀況，並載明於查封筆錄載明，以作為決定拍定後點交與否之依據（辦理強制執行事件應行注意事項第41項之1規定參照），債務人之不動產，於查封時為執行債務人及其一般繼承人所占有，或執行債務人之受僱人、學徒與其他類此關係之占有輔助人所占有，或查封後其他第三人占有不動產，執行法院俱應解除其占有，點交於買受人或承受人。另執行法院就債務人所有不動產所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，其性質原與買賣之法律行為無異，除強制執行法令所定應行遵守之程式外，並須取決於法院所公告之拍賣條件，俾使遵循同一買賣條件之各個投標人得以公平競標（最高法院84年度抗字第285號裁判參照）。依此，倘應買人以拍賣公告上記載「拍賣後點交」之拍賣條件拍定後，拍賣條件始因情事變更為「不點交」，難謂拍定人亦應受變更後之拍賣條件拘束。

二、本件異議意旨略以：異議人於民國99年11月12日以最高價額拍定門牌號碼為新北市新店區頂石厝72號建物（下稱系爭建物），系爭建物為相對人即債務人所有，且相對人就系爭建物所坐落之土地亦有所有權，即屬土地與土地上之建築物同屬一人所有，系爭建物對其坐落之土地依民法第876條第1項規定有地上權，又地上權之範圍不以建築物或其他工作物等本身占用之土地為限，其周圍之附屬地，如房屋之庭院，或屋後之空地等，如在設定之範圍內，不得謂無地上權之存在，是異議人之拍定範圍應除系爭建物外，應包含周圍附連圍繞之庭院，原裁定以異議人得聲請點交之範圍侷限於系爭建物即有未妥，退萬步言，倘原裁定無違誤，系爭建物旁緊鄰之土地（新店市○○段頂石厝小段27、26-4地號土地），乃國有土地，點交程序亦可應此國有土地進行，並無原裁定所言無從續行之事，故原裁定駁回異議人依拍賣公告拍定系爭建物而為點交之聲請，顯有違誤等語，為此，爰依法提出異議，請求廢棄原裁定等語。

三、經查：

（一）系爭建物及其所坐落之新北市○○區○○段頂石厝小段20-12、20-22、25、26、26-1、26-4、29地號土地（下稱系爭土地）於99年11月12日由異議人拍定，經本院民事執行處通知土地共有人優先承買，由系爭土地共有人之一王光典於99年12月14日就系爭土地及系爭建物依原拍定條件買受，嗣經異議人以土地共有人之優先承買權不及於未辦保存登記之系爭建物而聲明異議，經本院司法事務官於100年3月2日以100年事聲字第48號民事裁定認其主張有理由，使異議人拍定系爭建物，而系爭土地由王光典承買等情，業經本院依職權調閱本院92年度執字第2720號、100年度事聲字第48號卷宗核閱屬實。

（二）又執行法院就第三人是否在查封前即占有執行標的物、其占有之原因、是否有正當權源，宜為相當之調查，即從形式上調查結果，已得排除第三人於查封前即占有標的物或第三人並無所主張之占有權源，自無須將之列為拍賣條件。依本院92年度執字第2720號執行卷宗內附執行（勘測）筆錄之記載，本院執行處在查封系爭建物前，即於92年4月28日下午2時40分前往現場調查系爭建物之使用情形，當時相對人即債務人王恒通之妻姜逸萍在場表示：系爭建物1樓是由我公婆及小姑等人居住，2樓是債務人王繼聖及其家人居住，3樓是債務人王恒通家人居住，4樓是佛堂，由公婆在使用等語，復於93年6月9日上午10時40分至現場，當時在場人即債務人王繼聖表示：系爭建物1樓是我父親、妹妹同住，2樓是我及家人同住，3樓給我弟弟及我小孩住，4樓是佛堂家族使用等語，是依相關卷證為形式上調查結果，足認系爭建物於查封當時係由債務人即相對人王恒通、王繼聖及其等家人基於共同生活而同居一家之關係而為占有，依辦理強制執行應行注意事項第57條第2項、第7項之規定，執行法院應於拍定後依法執行點交。

（三）另依本院民事執行處於拍賣公告「點交情形」欄記載：「點交否：部分點交、部分不點交」，「使用情形」欄記載：「本件第2171建號建物（即系爭建物）坐落於同地段第20-12、20-22、25、26、26-1、26-4、29地號上，係未辦保存登記之增建物，拍定人無法持本院核發之權利移轉證書辦理所有權登記，且需承擔拆除之風險，請應買人注意...拍賣標的第2171建號建物由債務人占有使用中，於拍定後依建物現況點交」，並於99年11月12日下午3時進行公開拍賣，由異議人以最高價拍定系爭建物及土地，惟系爭土地部分，嗣經本院民事執行處通知土地共有人優先承買，由共有人之一王光典於99年12月14日依原拍定條件買受後，本院民事執行處司法事務官始於99年12月30日通知異議人到場告知「如因系爭建物無法取得地主同意經過其土地以進入建物進行點交，即無法點交」之變更後拍賣條件，依前開說明，難謂異議人應受變更後之拍賣條件拘束，系爭建物既為執行標的，且依法並無得為不點交之事由，執行法院於拍定後，自應就系爭建物內部空間全部點交，至系爭建物固係坐落於第三人所有之土地上，然此係土地所有權人對系爭建物拍定人即異議人得否主張權利之問題，與系爭建物應否點交之判斷無涉。從而，原裁定以異議人應受變更後拍賣條件之拘束，異議人未與土地所有權人協議通行，致本件點交程序無從續行，顯係無正當理由拒絕為強制執行所需之一定行為，致強制執行程序不能進行為由，駁回其強制執行點交之聲請，尚有未洽，是以，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，即屬有據，爰裁定如主文所示，並交由本院民事執行處司法事務官另為妥適之處理。

四、據上論結，本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。