臺灣臺北地方法院100年度訴字第1633號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1633號

原告

即反訴被告

張友鋒

訴訟代理人

徐志明律師

複代理人

曾允斌律師

被告

吳秀瀅

訴訟代理人

林合民律師

被告

兆豐國際商業銀行股份有限公司

法定代理人

蔡友才

訴訟代理人

賀慧珍

複代理人

阮俊堯

複代理人

卓麗淦

被告

即反訴原告

群義不動產經紀股份有限公司

法定代理人

林福昌

訴訟代理人

陳建勳律師

　　　　　　張弘明律師

上列當事人間請求確認履約保證金歸屬事件，本院於民國100年10月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件涉訟之被告吳秀瀅為香港人，具有涉外因素，惟原告與被告吳秀瀅所簽定之房地買賣契約第12條第3項已明定雙方合意由我國法院管轄，是本院對此訴訟自有管轄權，應無疑義。

二、次按「民事事件，涉及香港或澳門者，類推適用涉外民事法律適用法。涉外民事法律適用法未規定者，適用與民事法律關係最重大牽連關係地法律」，香港澳門關係條例第38條定有明文。而民國99年5月26日修正公布前涉外民事法律適用法第6條第1項則規定：「法律行為發生債之關係者，其成立要件及效力，依當事人意思定其應適用之法律」。查，兩造係因契約涉訟，綜觀上開房地買賣契約雖無準據法之明示，然據買賣契約之文字及用語均為我國文字及一般交易習慣用語，且買賣交易之不動產在我國，並合意由我國法院管轄，應認兩造有適用我國法之默示合意，是依前揭規定，系爭契約之成立要件及效力，應以我國法為準據法，合先敘明。

三、再按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、或擴張或減縮應受判決之事項者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查，本件原告起訴時原聲明請求：㈠確認原告與被告吳秀瀅間於97年4月17日就坐落於臺北市大安區○○○路○段161巷55號房地所簽訂之買賣契約已不存在；㈡被告兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱被告兆豐銀行）應將履約保證專戶帳號000-00-000-0-0000-0帳戶內之價金新臺幣（下同）580萬元交付予原告；㈢被告群義不動產經紀股份有限公司（下稱被告群義公司）應將第1項聲明所示房地之所有權狀及辦理移轉登記之文件返還予原告；嗣以100年7月18日民事變更聲明暨準備㈠狀變更前開第3項聲明，改為僅請求被告群義公司返還上開房地之所有權狀；其後又於本院100年10月25日準備程序期日中，以言詞特定上開聲明中所稱房地為如附表所示房地，且將前開第1項聲明之確認對象「確認買賣契約不存在」變更為「確認買賣關係不存在」。核其所為變更，均係本於同一基礎事實而來，且又僅係擴張或減縮聲明事項，依前揭規定，於法自無不合，應予准許。

四、又被告群義公司於言詞辯論終結前，提起反訴請求原告給付本件房地買賣之居間報酬，屬與本訴攻擊防禦方法相牽連之訴訟標的，依民事訴訟法第260條之規定，亦無不許之理。

五、末按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例參照）。本件買賣關係是否存在，攸關原告是否對仍被告吳秀瀅負有出賣人責任，及其得否請求返還系爭房地之所有權狀或沒收價金等權利義務狀態，堪認原告對此確有確認利益，自應准其提起本件確認之訴，均先說明。

貳、實體方面：

一、本訴部分：

㈠原告起訴主張：

1.原告前於97年4月17日透過被告群義公司之仲介與被告吳秀瀅簽訂買賣契約，以總價5,800萬元，將原告所有如附表所示房地賣予被告吳秀瀅（下稱系爭買賣契約）。依約被告吳秀瀅應於簽約時將第一期簽約款580萬元匯入被告兆豐銀行潭子分行保證專戶內（帳號：000-00-000-0-0000-0號，下稱系爭履約保證專戶）作為履約保證，再依過戶流程依序給付備證用印款、完稅款及尾款等，雙方並約定最遲應於97年6月17日完成點交。又依契約第10條之約定，被告如未按期履行各項義務或交付價金者，遲延期間每逾1日應按該期期款千分之一計算懲罰性違約金予原告；如經原告以書面催告，送達7日內仍未支付者，原告得解除契約並沒收已付價款充作違約金。然被告吳秀瀅在將第一期款580萬元匯入系爭履約保證專戶後，即未再支付任何價金，且經原告於97年5月22日、6月18日先後發函催告，仍不予理會，原告遂於97年7月1日再以存證信函向被告吳秀瀅表示解除系爭買賣契約，並主張沒收已付價金。惟被告吳秀瀅於收受上開通知後，反而向原告表示解約，並向本院起訴請求原告返還該580萬元予伊云云，終經本院97年度重訴字第1047號、臺灣高等法院99年度重上字227號判決駁回其訴確定在案。詎料，被告吳秀瀅自知理虧，竟又改要求原告依原契約繼續履行，無視系爭買賣契約已經原告於97年7月1日合法解除在案，顯然無理。是以，原告與被告吳秀瀅間對於系爭買賣契約是否繼續存在既有爭執，原告即有提起本訴排除此項危險之確認利益。

2.承上，系爭買賣契約既經原告合法解除，並向被告吳秀瀅表示將依契約第10條沒收已付價金在案，則依原告、被告吳秀瀅及被告兆豐銀行三方所簽署之價金履約保證書第2條第1點：「...自簽發日起逾4個月未結案件之『交易安全備償專戶』餘額，買賣雙方同意本行依下列方式處理：...㈡依法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書，支付予應得款項之對象」之約定，原告自得請求被告兆豐銀行將系爭履約保證專戶內之價金580萬元交付原告。

3.又原告前已依系爭買賣契約第4條之約定，將系爭房地之所有權狀交予被告群義公司。今買賣契約已經解除，被告群義公司即無保有該所有權狀之正當權源，原告訴請被告群義不動產經紀公司返還該權狀，自有理由等語。

4.並聲明：⑴確認原告與被告吳秀瀅間於97年4月17日就附表所示房地之買賣關係不存在；⑵被告兆豐銀行應將履約保證專戶帳號第000-00-000-0-0000-0內之價金580萬元交付原告；⑶被告群義公司應將附表所示房地之所有權狀正本返還予原告。

㈡被告則以：

1.被告吳秀瀅以：依系爭買賣契約第4條約定，原告本應於97年5月17日前備齊一切過戶所需資料並完成用印手續交予被告群義公司收執；被告吳秀瀅則應於同日將第二期款匯入系爭履約保證專戶。可見被告吳秀瀅繳付第二期款與原告應提出過戶所需一切資料間，為同時履行關係。然本件原告並未依約於97年5月17日以前提出印鑑證明及身份證件等過戶所需資料，僅提出系爭房地所有權狀，被告吳秀瀅自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付第2期款；原告以被告吳秀瀅遲延給付為由解除系爭買賣契約，顯然無據。又原告雖於97年5月22日、6月18日先後催告被告吳秀瀅付款，然其催告內容誤認被告吳秀瀅為應提出過戶資料之一方，自不能認為已經合法催告，解約亦應無效。退步言，倘認原告解除契約為合法，衡諸原告實際並未受何損害，且於原告主張解除契約後，房價飆漲、原告亦持續將系爭房地出租予他人獲利至少760萬元等情，應認原告主張沒收已付之580萬元價金為違約金，顯有過高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

2.被告群義公司則辯稱：被告群義公司不爭執已於97年4月17日收受原告交付之系爭房地所有權狀正本，惟因買賣雙方現對買賣契約是否業已合法解除有爭執，致群義公司無從決定是否返還。倘本院審理認為買賣契約業經原告合法解除，被告群義公司即定將所有權狀返還原告等情。並聲明：原告之訴駁回。

3.被告兆豐銀行則係以：依原告、被告吳秀瀅及被告兆豐銀行所簽訂之價金履約保證書第1條第2項第2款、第2條第1款之約定，本件買賣雙方違約、解約之認定，應由被告群義公司書面認定之事實為準；有關系爭履約保證專戶內之價金應否返還，則應由買賣雙方共同出具指示書、或依法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書，被告兆豐銀行始得憑之辦理支付予應得款項之人。是以，本件原告欲請求系爭履約保證專戶中之款項，應向被告群義公司起訴，命其向以書面通知被告兆豐銀行支付上開款項予原告，或由買賣雙方共同出具指示書、或持法院確定判決而確認價金歸屬對象後，始得請求被告兆豐銀行支付價金，而非逕行對被告兆豐銀行起訴。換言之，本件訴訟標的尚未屆履行期，原告上開請求，自欠缺權利保護必要。即認原告係預為請求將來保證責任之履行，惟被告兆豐銀行對於買賣契約是否業經合法解除、或系爭履約保證專戶中之價金歸屬對象均未表爭執，亦未就將來經確認後之保證責任預先表示不為履行，原告自無預為請求之必要等詞為辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈢兩造不爭執之事項：

1.原告於97年4月17日與被告吳秀瀅簽訂不動產買賣契約書，以總價5,800萬元將名下如附表所示不動產賣予被告吳秀瀅，被告吳秀瀅並已依約於當日將第一期款580萬元匯入指定之被告兆豐銀行潭子分行履約保證專戶（帳號為：000-00-000-0-0000-0號）。

2.依系爭買賣契約第4條第1項之約定，原告應於97年5月17日前備齊一切過戶所需證件資料並完成用印手續交付被告群義公司；被告吳秀瀅則應於同日將第二期款580萬元匯入上開履約保證專戶。

3.原告已於97年4月17日將如附表所示不動產之所有權狀正本交予被告群義公司，目前仍於被告群義公司保管中；至於印鑑證明及身分證明文件等其他過戶所需資料則始終未交付。

4.被告吳秀瀅迄今尚未給付第二期款。為此，原告曾先後於97年5月22日及同年6月18日發函合法催告（本院卷第82頁），後又於同年7月1日寄發蘆洲郵局240號存證信函向被告吳秀瀅表示解除買賣契約之意思。

㈣得心證之理由：

1.原告請求確認買賣關係不存在部分：

⑴原告主張其已於97年7月1日以被告吳秀瀅未依限支付第二期款為由，解除系爭買賣契約之事實，為被告吳秀瀅所不否認。然被告吳秀瀅另以其未付款，係因原告未依約於97年5月17日前備齊過戶所需一切文件並完成用印，故其得主張同時履行抗辯拒絕付款，原告不得以此解除契約等語置辯，是原告此部分主張首應審究者，即為被告吳秀瀅上開同時履行抗辯一節是否有據。

⑵按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院50年台上字第1550號判例意旨可參。經查，被告吳秀瀅於原告97年5月22日、6月18日發函催告給付買賣價金時（見本院卷第18-20頁、第21-23頁），係以原告違反其於買賣契約中有關每月可穩收租金20萬元之承諾、被告吳秀瀅應得依錯誤之規定撤銷買賣之意思表示，並依民法第113、114條規定請求返還系爭履約保證專戶中已付之第一期款等事由，否認系爭買賣契約之效力，拒絕否款等情，有被告吳秀瀅於97年8月6日向臺灣板橋地方法院提出之起訴狀（案號為：該院97年度重訴字第341號）、及被告吳秀瀅於97年6月8日寄予原告表示撤銷錯誤意思表示之台北敦南郵局第793號存證信函影本附於該案卷宗可參，此已經本院依職權調閱上開卷宗查核無誤。由此可知，被告吳秀瀅於原告催告付款、進而解除契約前，始終爭執系爭買賣契約應已因其撤銷錯誤之表示而罹於無效，而從未以原告亦須同時履行備齊過戶所需文件為理由，拒絕付款甚明。是以，縱然原告亦自承其依約應於97年5月17日前提出所有過戶所需文件，惟其事實上僅交付系爭房地之所有權狀，而未同時交付其他文件如印鑑證明、身分證明文件等語在案，而難謂原告已完全履行其契約義務，然被告吳秀瀅既未於原告依給付遲延規定解除系爭買賣契約前行使同時履行抗辯權，揆諸前揭判例意旨，被告吳秀瀅事後亦無從阻卻因自己給付遲延所生之責任，要屬顯然。從而，原告於97年7月1日以被告吳秀瀅遲延給付第二期款為由解除買賣契約應為有效，兩造間就如附表所示不動產之買賣關係應不存在。

2.原告請求被告兆豐銀行給付系爭履約保證專戶中之580萬元價金部分：

⑴被告兆豐銀行對於原告與被告吳秀瀅間之買賣契約是否業已合法解除、系爭履約保證專戶中之款項應交予何人未表爭執，然辯稱：依三方簽訂之價金履約保證書約定，原告欲請求給付專戶內之價金，僅得由被告群義公司出具書面付款指示通知、買賣雙方共同出具合意指示書、或持法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書等方式為之，不得逕行訴請被告兆豐銀行給付，亦不得於判決確定前，即預為請求給付等詞。

⑵經查，依原告、被告吳秀瀅與被告兆豐銀行於97年4月22日簽訂之價金履約保證書第2條第1款、第2款，係分別約定：「本保證書有效期間為自簽發日起算4個月。於期間內如買賣雙方已完全履行不動產買賣契約書之相關義務，或有解除契約之情事發生，或本行已履行前條交付買賣價金之責任，本保證書亦當然失效。自簽發日起逾4個月未結案件之『交易安全備償專戶』餘額，買賣雙方同意本行依下列方式處理：㈠依買賣雙方合意之指示書辦理（須加蓋與「不動產買賣契約書」上相符之簽章）或；㈡依法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書，支付予應得款項之對象」、「買賣契約書經合意解除或有無效事由者，本行免負履約保證責任」（見本院卷第42頁）；以及系爭買賣契約已經原告合法解除等情以觀，可知被告兆豐銀行已不負履約保證責任，原告欲請求被告兆豐銀行返還系爭履約保證專戶內之價金，依約即應以買賣雙方合意出具指示書、或由原告持法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書為必要。本件買方即被告既不同意被告兆豐銀行將款項交付原告，原告又未提出任何確定判決為據，即逕行提起本件訴訟請求被告兆豐銀行給付上開款項，縱認因原告解除買賣契約為有理由，故系爭履約保證專戶內之580萬元價金即應全數充作違約金給付予原告，亦難謂其履行之條件業已成就，是原告此部分主張，自非有據。

⑶原告雖又主張為求紛爭一次解決，本件應有預為請求之必要云云。惟按民事訴訟法第246條所謂請求將來給付之訴者，係以債權已確定存在，僅請求權尚未到期，因到期有不履行之虞，為其要件（最高法院85年度台上字第1385號判決意旨參照）。而查，姑不論原告如是主張，已明顯違反前揭履約保證契約第2條第1款之約定目的，被告兆豐銀行乃國內甚具規模之商業銀行，其將來之履行能力本應堪信無虞。且被告兆豐銀行與原告或被告吳秀瀅間並無特殊親疏關係，無論將系爭款項交付何人，對於被告兆豐銀行而言均不生利害關係，足認其於本案中拒絕將履約保證專戶內之款項給付予原告，僅係為避免一旦給付，倘與將來法院判決結果不同時所可能致生之爭議，而非對於原告為價金歸屬權人一事有所爭執，此觀系爭價金履約保證書中本約定「應持法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書」方得請求付款之立意即明；佐以被告兆豐銀行於其答辯狀中復再次明白載稱：被告兆豐銀行對於原告與被告吳秀瀅間之買賣契約是否業經合法解除、及專戶中價金歸屬對象並無任何爭執等語（見本院卷第55頁），益見倘日後經法院以判決認定上開專戶內價金確應歸屬於原告確定後，被告兆豐銀行亦將遵守該認定結果將價金給付予原告，並無任何日後將不履行之虞可言。果爾，則原告提起於履行條件成就前，提起將來給付之訴請求被告兆豐銀行預將履約保證專戶內之580萬元交予原告，即核與前揭規定之要件不符，難予准許。

3.原告請求被告群義公司返還如附表所示不動產之所有權狀正本部分：原告已於97年4月17日依其與被告吳秀瀅間之買賣契約第4條第1項，將如附表所示不動產之所有權狀正本交予被告群義公司收執，以便辦理移轉登記之事實，為兩造所不爭。而今，上開買賣契約已為原告合法解除，業經本院認定明確，可知被告群義公司持有該不動產所有權狀之法律上原因已不復存在；參以被告群義公司亦自稱，如經認定系爭買賣契約已經合法解除，其當即將所有權狀返還原告等語，益徵被告群義公司確係無權占有如附表所示不動產之所有權狀。故而，原告請求被告群義公司返還上開所有權狀，洵屬有據。

㈤綜上所述，被告吳秀瀅未依約如期將第二期款580萬元匯入指定之履約保證專戶，構成違約，經原告合法催告仍未繳納，是原告以97年7月1日蘆洲郵局第240號存證信函向被告吳秀瀅為解除買賣契約之意思表示，自於法有據；而該買賣契約既經原告合法解除，則渠等二人間之買賣關係應已不存在，堪予認定。準此，則被告群義公司原依上開買賣契約自原告收執系爭房地之所有權狀，即隨之溯及喪失法律上原因，而應予返還。至於原告另依上開買賣契約第10條約定，主張得沒收被告吳秀瀅已匯入被告兆豐銀行履約保證專戶之價金580萬元為違約金，故請求被告兆豐銀行交付該580萬元予原告一節，則因原告與被告兆豐銀行所簽訂之價金履約保證書第2條第1款已明定價金返還之履行條件為「應持法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書」，故難認本件已符合上開履行條件。從而，原告請求確認與被告吳秀瀅就如附表所示不動產之買賣關係不存在、請求被告群義公司返還上開不動產之所有權狀正本，均有理由，應予准許；然原告另請求被告兆豐銀行將系爭履約保證專戶內之買賣價金580萬元部分，則因不符履行條件，為無理由，不應准許。

二、反訴部分：

㈠反訴原告（群義公司）反訴主張：反訴被告係委託反訴原告居間仲介尋找系爭房地之買主，雙方並於97年4月16日簽訂買賣仲介委託書、於翌日再訂「買賣委託書內容更改附表」，更改委託期間為97年4月17日至同年月18日、仲介服務費為130萬元。嗣反訴原告即順利於97年4月17日覓得吳秀瀅願以5,800萬元購買系爭房地，買賣亦已成交，可見反訴原告已經履行居間義務，反訴被告自應給付仲介服務費130萬元，且此不因其與吳秀瀅間之買賣契約事後是否解除而受影響。再者，反訴被告雖稱居間報酬請求權應類推適用民法第127條第7款或第8款有關承攬或商人供給商品費用請求權之2年短期消滅時效，並主張時效抗辯云云，惟居間之性質與之完全不同，自無類推適用之餘地，是自反訴原告於97年4月18日得請求給付居間報酬之日起算15年，反訴原告於100年7月11日提起反訴，顯未罹於消滅時效等情。並聲明：1.反訴被告應給付反訴原告130萬元及自反訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息；2.反訴原告願供擔保請准宣告假執行。

㈡反訴被告（張友鋒）則以：反訴兩造間所成立者為居間契約，由反訴原告提供訂約之機會予反訴被告，重在完成一定工作，性質與承攬或商人供給商品類似，故應類推適用民法第127條第7款、第8款之2年短期消滅時效；本件反訴被告係於97年4月17日與吳秀瀅簽訂買賣契約，距反訴原告於100年7月11日提起反訴已逾兩年，故其請求已罹於時效，反訴被告得拒絕給付。即使認為應適用一般15年消滅時效，依反訴兩造所訂之買賣仲介委託書第4條第2項以觀，亦可知雙方係約定以買賣成交且履約保證金專戶內有款項為付款條件，而今系爭履約保證專戶內價金之歸屬尚有爭議，上開付款條件是否成就即仍未明。且依一般仲介實務，通常須待買賣價金全數支付完畢時，始應給付居間報酬；而吳秀瀅僅支付第一期款後即未再給付，反訴被告自仍無須給付居間報酬。退步言，倘認反訴原告仍得請求居間報酬，觀諸反訴原告於簽訂買賣仲介委託書之翌日，即覓得買主吳秀瀅，其所任勞務僅短短1日，竟請求高達130萬元之報酬，顯然不成比例，反訴被告亦得援引民法第572條規定請求酌減上開居間報酬等語為辯。並聲明：1.反訴原告之訴駁回；2.願供擔保請准免予假執行。

㈢經查，反訴原告主張兩造係於97年4月16日與簽訂買賣仲介委託書，並於翌日再簽買賣委託書內容更改附表，依更改後之委託契約，本件委託期間為97年4月17日至同年月18日止、仲介服務費則為130萬元等事實，為反訴被告所不爭，堪認可信。然反訴原告另主張反訴被告應依約給付居間報酬130萬元一節，則經反訴被告以：本件已罹於居間報酬請求權之兩年短期消滅時效；又兩造約定應以履約保證專戶內之款項給付報酬，而系爭專戶內之款項應否歸屬於原告尚有未明，故給付條件尚未成就；縱認反訴原告之請求為有理由，請求數額亦與其勞務間顯不相當，應予酌減等語為辯。是反訴部分之爭點即為：1.居間報酬請求權之時效期間應否類推適用民法第127條第7款或第8款之兩年短期消滅時效規定，或應適用同法第125條之一般規定？2.本件居間報酬之給付應否以系爭履約保證專戶內之款項歸屬於原告或有款項存在為履行條件？3.反訴被告請求酌減居間報酬，有無理由？茲分述如下：

1.居間報酬請求權應適用一般15年消滅時效期間：按請求權，因15年間不行使而消滅，但法律所定期間較短者，依其規定。而經細繹民法第126條、第127條有關短期消滅時效等規定之文義，可見居間報酬之請求權並無應適用短期時效之特別規定，是依前揭法文，則本件自應適用15年一般消滅時效期間，至為明確。反訴被告雖辯稱：居間性質與承攬、或商人供給商品之性質相近，是其消滅時效期間應類推適用同法第127條第7款、第8款：「左列各款請求權，因2年間不行使而消滅：...七、技師、承攬人之報酬及其墊款；

八、商人、製造人、手工業人所供給之商品及產物之代價」之規定，故自本件買賣契約於97年4月17日成立時起計，反訴原告至100年7月11日始提起反訴，應已罹於時效云云。惟按承攬與居間固然屬於供給勞務之契約，但前者係以發生結果（工作之完成）為目的，供給勞務不過為其手段而已，居間則係以為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介此類勞務之供給為目的，即除供給上開勞務外，並無其他目的，或須保證工作之完成，是二者之契約目的、性質實迥然有異；此觀民法債各編亦各就承攬及居間分節設有不同規定即明。是反訴被告辯稱居間與承攬性質相近，前者應類推適用後者之短期時效規定云云，顯無足採。又所謂民法第127條第8款所定，商人、製造人、手工業人所供給之商品及產物之代價，則係指商人就其所供給之商品及製造人、手工業人就其所供給之產物之代價而言，且核其立法目的乃因此項代價債權多發生於日常頻繁之交易，故賦與較短之時效期間以促從速確定。而本件仲介委託契約係以不動產交易之居間為其標的，衡諸一般社會現狀，本不具上開日常頻繁交易之特徵；況且此項基於居間契約所生之債，亦非所謂商人、製造人、手工業人所供給之商品及產物之代價，自無類推適用前項短期時效規定以保護債務人之必要。是以，反訴被告援引前項短期時效規定，並據以行使時效抗辯，不足採認。

2.本件居間報酬請求權業已符合履行條件，為有理由：依反訴兩造所簽之買賣仲介委託書第5條之約定：「買賣成交者，受託人向委託人收取服務報酬為實際成交價之百分之4」；兩造事後雖再簽更改附表，惟該附表中對於上開付款要件並未為不同約定，僅係將報酬數額自「實際成交價之百分之4」更正為「130萬元」，可知反訴原告之居間報酬請求權，係以買賣成交為唯一要件（以上分見本院卷第76頁反面、第78頁）。又同約第4條第2項雖約定：「委託人（即反訴被告）同意履約保證專戶代支付下列款項：...㈢仲介服務報酬...」，惟觀諸上開約款係規定「委託人同意...」，及履約保證專戶內之款項於買賣契約有效成立之前提下，本應歸屬委託人即反訴被告，而非反訴原告得逕行領取以滿足居間報酬債權等情，可知該約定僅係賦予反訴原告另一報酬給付方式之選擇，立意應係藉此擔保居間報酬之給付，屬有利於反訴原告之約定；否則上開約款自不應約定如上，且上開第5條亦不應僅規定以「買賣成交」為其唯一要件，而未同時載明須以履約保證專戶內有款項足以支付為要。是反訴被告片面將此解作本件居間報酬之履行條件，顯屬無據。此外，本件買賣契約事後雖經原告合法解除，然按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照），本件反訴被告以此拒絕給付居間報酬，亦難認有據。從而，反訴原告請求反訴被告給付居間報酬，應已合於約定之要件，為有理由。

3.反訴被告請求酌減居間報酬，要屬無據：末按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條固然定有明文。惟有關居間人所任勞務之價值為何、相較於約定報酬是否過高等情事，既屬有利於報酬給付義務人之事實，依舉證責任分配之原告，自應由主張該事實之人即報酬給付義務人就此負擔舉證責任。查，反訴被告辯稱本件報酬過高，無非僅以反訴兩造係於97年4月16日簽訂買賣委託契約，反訴原告即於翌日覓得買主吳秀瀅，逕行推論反訴原告僅給付1天之勞務云云為據。然反訴原告就此已明確否認，並主張：本件事實上早於簽約日即97年4月16日之前，反訴被告即已以口頭委託反訴原告銷售系爭房地，而反訴原告亦即著手尋找買主，於順利覓得買主吳秀瀅後，方與反訴被告補簽系爭買賣委託書，此乃仲介實務之常態，反訴被告所稱僅花費1日即覓得買主云云並非事實；況且仲介公司於接受客戶委託前，平日亦須花費甚多人力、物力蒐集區域不動產相關資訊，以便在接受委託後，得以手上掌握之潛在買方迅速配對，加快交易之成立等語，衡情並非全然虛妄，非不可信。而反訴被告既未提出何等事證、或提出任何調查證據之聲請，以推翻上情，依前揭舉證責任分配之結果，自難逕認反訴被告請求酌減約定之居間報酬為可採。

㈣基上所述，反訴原告依兩造所定買賣仲介委託書第5條之約定暨其更改附表，請求反訴被告給付居間報酬130萬元，核與契約所定要件相符；反訴被告主張應適用兩年短期消滅時效，並為時效抗辯，又依民法第572條規定請求酌減居間報酬等節，則均屬於法無據。從而，反訴原告請求反訴被告給付130萬元，及自反訴狀繕本送達翌日即100年7月13日（見本院100年9月14日言詞辯論期日筆錄第2頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。

叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

肆、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。