臺灣臺北地方法院101年度訴字第4062號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第4062號

原告

游如明

訴訟代理人

劉孟錦律師

複代理人

黃宗哲律師

複代理人

蔡尚樺律師

被告

呂雅萍

訴訟代理人

蔡富強律師

複代理人

張育純

上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國103 年2 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經查，本件原告起訴聲明第1 項為：被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上，如附圖所示黃色部份（約2.95平方公尺）（面積以實測為準）範圍內之地上物（樓梯）拆除，並將占用土地騰空交還原告及其他全體共有人（見本院調解卷第3 頁），嗣於民國102 年6 月6 日具狀更正聲明第1 項為：被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上，如附圖所示A 部分（二層平台，面積2 平方公尺，下稱A 部分）、B 部分（一、二層樓梯間，面積5 平方公尺，下稱B 部分）、C 部分（一層平台，面積6 平方公尺，下稱C 部分）、E 部分（二層伸縮雨棚，面積10平方公尺，下稱E 部分）之地上物拆除，並將占用之土地、外牆騰空交還原告及其他全體共有人（見本院卷第87、159 頁），原告確定請求拆除地上物之範圍，核屬補充或更正事實上陳述，非訴之變更或追加，合先陳明。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：原告為附表一編號3 土地（下稱系爭土地）上建物「福園大廈」之區分所有權人，所有附表一編號1 建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路00段000 巷00弄0 號3 樓）、共有系爭土地，被告為同大廈區分所有權人，所有附表一編號2 建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路0 段000 巷00弄0 號2 樓），被告為便利其於該處2 樓營業，未經該建物區分所有權人會議決議，擅自占用原告、其他區分所有權人共用之法定空地、防火巷及建物外牆，於土地、大樓外牆搭建1 至2 樓之外梯（下稱系爭樓梯，附表二、附圖A 、B 部分）、占有1 樓平台（附表二、附圖C1、C2部分）、設置伸縮雨棚，侵害原告、全體共有人對於該址建物、土地之所有權，危害公共安全甚鉅。爰本於建物共有人地位，依民法第767 條第1 項前段、後段、第821 條規定請求被告將系爭樓梯、伸縮雨棚拆除，將占用大樓外牆返還予原告、建物共有人全體；本諸系爭土地所有權人地位，依民法第767 條第1 項前段、後段、第821 規定，請求被告將系爭樓梯、占有一樓平台、伸縮雨棚拆除，返還占有土地予原告及共有人全體；依民法第184 條第2 項規定，認被告違反公寓大廈管理條例第4 條第1 項、第5 條、第6 條第1 項第5 款及第9 條、建築法第77條第1 項，有違反保護他人法律，應拆除系爭樓梯，擇一依前揭請求權，請求被告拆除附圖所示A、B 、C 、E 地上物，返還占有建物外牆、系爭土地與原告及全體共有人，並聲明：㈠、被告應將附圖A 、B 、C 、E部分地上物拆除，將占用土地、建物外牆騰空交還原告及其他全體共有人；㈡、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：系爭樓梯坐落在該址1 樓房屋平台、2 樓被告所有房屋後陽台間，屬被告專有部分，而陽台內之牆面非公寓大廈管理條例所指大樓外牆，原告即非共有人，而1 樓平台（附表二C1部分）亦屬於被告專有部分，一樓平台超出168 公分部分（附表二C2部分），雖屬防火巷，但被告與該址建物其他區分所有權人間，存在分管契約，自屬有權占用。被告於89年8 月24日向前手購買該址2 樓房屋時，系爭樓梯即已存在，被告係依現況繼受，該梯存在迄今已逾20年以上，原告係於100 年8 月24購入被告樓上同址3 樓房屋，買受時既明知福園大廈1 樓前後之法定空地歸1 樓住戶、屋頂平台歸頂樓住戶管理使用受益之分管約定，該分管約定包括系爭樓梯部分，分管約定自對原告有拘束力，退步言之，縱令系爭樓梯使用到法定空地，然1 樓住戶與被告對於使用法定空地，均有支付對價，自非無權占用情形，並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、願供擔保，請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第104 至該頁背面）：

（一）兩造分別所有坐落系爭土地上附表一編號1 、2 所示建物，為系爭土地共有人、「福園大廈」建物區分所有權人。

（二）附表二編號1 、2 地上物，均為被告所有，附表二編號12 樓平台（A 部分），為2 樓陽台前半段。

（三）附表二編號3 之1 樓平台，包含C1、C2部分，超出樓梯外168 公分部分（即C2部分）屬於防火巷。

四、原告主張自身為附表一編號1 建物所有權人、編號3 系爭土地共有人，被告無權占用附表二A 、B 、C1、C2、E 部分，應將占用建物外牆、土地騰空返還予原告、其他全體共有人，然為被告所否認，並以上詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、被告是否無權占有A 、B 部分？（即A 、B 部分是否為被告所有陽台？）㈡、被告是否無權占有C1、C2部分？⒈C1、C2是否為被告設置？⒉C1是否為被告專有部分？⒊被告有無繼受前手與其他共有人之分管契約？㈢、被告是否無權占有E部分？⒈被告是否為伸縮雨棚所有權人？⒉該伸縮雨棚是否無權占有？茲分敘如下：

（一）被告是否無權占有A 、B 部分？（A 、B 部分是否為被告所有陽台？）

⒈被告占有A 、B 部分：被告自承A 、B 部分（2 樓平台、1 至2 樓系爭樓梯）係被告購入附表一編號2 建物時即存在部分（見本院卷第142 頁），而本院勘驗該址，且函詢臺北市建築管理工程處，復比照該建物先前領有之65使字第669 號使用執照、勘驗複丈成果圖，可知A 部分為先前2 樓陽台前半段；B 部分為2 樓陽台後半段，（原來2 樓陽台）現已遭拆除改為通達1 樓之2段式鐵製樓梯（即系爭樓梯），惟此等拆除改建，無任何向臺北市建築管理工程處申請執照紀錄，非原核准構造物，位置應非2 樓住戶專有部分，經該處前以96年4 月24日北市都建字第00000000000 號函查報為違建在案（然尚未結案），有本院勘驗筆錄、臺北市建築管理工程處102 年5 月29日北市都建使字第00000000000 號、102 年7 月8 日北市都建照字第00000000000 號、102 年10月22日北市都建使字第00000000000 號、102 年12月4 日北市都建使字第00000000000號函各1 份在卷可查（見本院卷第40至41頁、78至81、97、118 至120-1 、183 頁），A 部分本即該址2 樓（即被告所有附表一編號2 建物）陽台之部分，但拆除改建之1 至2 樓系爭樓梯B 部分，屬違章建築物，被告購入時即已存在，顯見被告係繼受取得該部分事實上處分權人，B 部分亦當為被告所有，被告占有A 、B 部分乙情，應可認定。

⒉被告就占有A 部分，非無權占有；但占有B 部分，為無權占有：

⑴、A 部分：A 部分既本為被告所有該址2 樓陽台之前半段，對照附表一編號2 建物65使字第669 號使用執照觀之，該部分產權應歸附表一編號2 建物建號所有，有臺北市大安地政事務所102 年11月29日北市大地測字第00000000000 號函文在卷可查（見本院卷第166 頁），被告既為附表一編號2 建物所有權人，就A 部分2 樓陽台前半段之占有，即屬有權占有。

⑵、B 部分：

①B 部分系爭樓梯之改建，係將2 樓陽台後半段，搭設2 段式鐵梯通達1 樓，樓梯係依附附表一編號2 建物、同址1樓建物之部分外牆而設，經本院勘驗確認在卷，有勘驗筆錄、現場照片19張存卷可參（見本院卷第42至53頁），至外牆牆面所有權人認定，參照該址建物「福園大廈」65年建物所有權第一次登記時，臺灣省政府63年6 月28日府民地甲字第64611 號令頒臺灣省土地複丈規則第20條規定「建物平面圖測繪邊界如左：獨立建物所有之牆壁，以牆的外緣為界…。」，修正後現為地籍實施規則第273 條：「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界…」，可知該址1 、2 牆面產權，應以1 、2 樓樓地板中心為分界，樓地板以下1 樓側邊牆面屬1 樓所有；樓地板中心以上2 樓側邊牆面屬2 樓所有，有臺北市大安地政事務所102 年11月29日北市大地測字第00000000000 號函文存卷可查（見本院卷第166 頁），系爭樓梯設置區域既非僅依附樓地板中心以上2 樓側邊牆面（見本院卷第52至53頁照片4 張），2 段式樓梯向下延伸至1 樓平台，顯見該梯設置範圍，有逾被告所有2 樓側牆面區域，故占有逾被告所有2 樓側牆面之區域，自難謂占有有據。

②復按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1 項規定處理，該住戶並應於1 個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔，公寓大廈管理條例第8 條定有明文。經查，「福園大廈」1 、2 樓側牆面之外牆所有權，雖分屬1 、2 樓建物所有權人所有，惟在該處拆除原2 樓陽台，將其後半段改搭設通往1 樓之系爭樓梯（即B 部分），揆以上開條文，應該當前揭規定中在公寓大廈外牆面，設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為之「其他類似行為」，除應依法令規定辦理，並得區分所有權人同意，始可為之，否則當負回復原狀責任，而系爭樓梯之改建，既經認定為違建在案，有臺北市建築管理工程處102 年7 月8 日北市都建照字第00000000000 號函文存卷可證（見本院卷第97頁），系爭樓梯設置方式及坐落位置，又係連通坐落兩造及其他共有人共有之系爭土地上，被告雖為土地共有人之一，但共有人未經全體共有人同意之占用處分行為，仍屬無權占用，可資確認。

③另被告抗辯系爭樓梯雖屬違建，但其搭建係在84年6 月18日公寓大廈管理條例第8 條制定公布施行前，即完工存在，依內政部營建署93年7 月19日營署建管字第0000000000號函文、最高行政法院92年度判字第1322號判決意旨、法律不溯及既往之法理，應無公寓大廈管理條例適用餘地云云（見本院卷第199 頁）。然而，原告爭執系爭樓梯之設置於84年6 月28日之前，被告復未就系爭樓梯設置時間，舉證以實其說，自難遽信被告抗辯之節為真，另綜以證人黃淑蕙（「福園大廈」4 號7 樓區分所有權人）在庭證稱：我在75年左右購入「福園大廈」4 號7 樓房屋，居住迄今，「福園大廈」一層兩戶，分為2 號、4 號，我購買該房子時，沒有1 樓至2 樓之平台、樓梯，不知何時興建，也不知何人所蓋等語（見本院卷第105 頁背面至106 頁）、該址96年4 月24日違建查報案件明細表（查報文號0000000-00000000000 號），上載1 至2 樓系爭樓梯，於96年時，認定為「拆後重建之新違建」（見本院卷第214 頁），顯徵系爭樓梯之設置時點，非於84年6 月18日之前，故應有公寓大廈管理條例上開條文適用，可堪認定，被告此部分置辯，並無可信。

④被告又辯以該址存在區分所有權人分管協議，被告與1 樓住戶有多支出管理費用，系爭樓梯應為有權占有云云，並以證人黃淑蕙（「福園大廈」4 號7 樓區分所有權人，於該處加蓋頂樓）證言為證。然而，證人黃淑蕙到庭證稱：我不知道「福園大廈」建物興建後，建物區分所有權人針對1 樓所有權人使用1 樓防火巷或法定空地；頂樓所有權人使用頂樓，有存在分管約定，而1 、2 樓支付管理費用與其他樓層不同，是因為商家與住家支付管理費用不同等語（見本院卷第105 至106 頁）。證人黃淑蕙之證言，完全否認該址存在分管協議，且管理費用實係因住用或商用用途不同，而有高低差異，與被告上揭辯詞完全歧異，被告復未提出其他證據佐證分管契約，自難信此節抗辯為真，洵無可採。

⑶、從而，被告占用A 部分，為有權占有；占有B 部分，為無權占有等節，可堪認定。

（二）被告無權占有C1、C2部分，又無分管契約存在：

⒈被告雖否認C 部分之平台木板，為其架設，非被告專有部分，且無事實上處分權云云。然而，被告現將自身所有附表一編號2 建物，出租予訴外人山點水創意行銷有限公司（下稱山點水創意行銷公司），為兩造所不爭執，並有公證之租賃契約1 份在卷為憑（見本院卷第112 至該頁背面），山點水創意行銷有限公司負責人林忠佑於本院以證人身分具結證稱：被告是我的房東，當時租賃範圍就是2 樓全部，至2 樓平台（A 部分）、2 樓平台至1 樓鐵梯（B部分，系爭樓梯）、1 樓平台木質地板（C1、C2部分）、欄杆、伸縮雨遮（E 部分）、階梯，均非我設置，我向被告承租時之現況即係如此，我在該處只有搭建營業用招牌「AQCAVA」部分等語（見本院卷第142 頁背面至143 頁背面），由該等證言，可知被告係以所有權人、事實上處分權人自居，出租上開A 、B 、C1、C2、E 部分予山點水創意行銷公司，至為明確，被告空詞否認C1、C2部分之所有權、事實上處分權，應無可採。

⒉C 部分區分為C1、C2部分，C1部分1 樓木質平台（168 公分以內）於使用執照上標繪為「空地」、原規劃為1 樓店鋪另一出入口，C2部分1 樓平台（168 公分以外）係防火巷區域，均不屬建物登記項目，依法不得辦理建物登記，而平台（C1、C2部分）之設置，未申請執照，應為違建物，又因無建物產權登記資料可供提供，土地所有權人即系爭土地（該址仁愛段六小段104 地號）所有權人，有本院勘驗筆錄、臺北市建築管理工程處102 年5 月29日北市都建使字第00000000000 號、102 年7 月8 日北市都建照字第00000000000 號、102 年10月22日北市都建使字第00000000000 號、102 年11月29日北市大地測字第00000000000 號函檢附系爭土地登記資料各1 份在卷可稽（見本院卷第40至41、78至79、97、166 、172 至182 頁），C1、C2部分不論於使用執照上標繪為「空地」或「防火巷」，所有權人均為系爭土地所有權人共有，被告未得全體共有人同意，占用1 樓木質平台C 部分，自當為無權占有，可予認定。

⒊被告雖屢稱該址存在分管契約，然除上開證人黃淑蕙證言外，又無其他證據佐證，悉如前述，自難信被告抗辯繼受前手分管契約為真，所為抗辯，並非可信。

（三）被告無權以伸縮雨棚占有附圖E 部分：

⒈被告雖抗辯附圖E 部分之伸縮雨棚，非伊設置，非所有權人云云。然審以承租人即證人林忠佑之前揭證言（見本院卷第142 頁背面至143 頁背面），明確證明被告係以所有權人、事實上處分權人自居，出租A 、B 、C1、C2、E 部分乙情，被告臨訟否認為伸縮雨棚所有權人，應無可信。

⒉揆以公寓大廈管理條例第8 條上開規定，在公寓大廈外牆設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，應依法令規定辦理，並得區分所有權人同意，被告設置之伸縮雨棚占有附圖E 部分，既未得原告、該址建物其他區分所有權人同意，顯與前揭規定未符，為無權占用，亦堪確認。

（四）末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，最高法院62年台上字第1803號判例意旨可資參照。經查，被告占有B、C 、E 部分，未經原告及系爭土地共有人、建物其他區分所有權人同意，為無權占有使用，詳述如前，原告得本於系爭土地共有人、建物區分所有權人之地位，請求被告拆除B 部分系爭樓梯、C 部分1 樓平台、E 部分伸縮雨棚，將占用系爭土地、建物外牆，返還予原告及其他全體共有人。

五、綜上，原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，請求被告拆除B （系爭樓梯）、C （1 樓平台）、E （伸縮雨棚）部分，返還占有系爭土地、建物予原告及全體共有人，為有理由，應予准許；逾此範圍請求（即請求拆除A 部分），為無理由，應予駁回。而本院既就民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，認原告請求為有理由，原告主張之其餘請求權部分，則無庸再予審究，併予陳明。

六、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。

七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。