臺灣臺北地方法院101年度訴字第5078號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第5078號

原告

黃泰山

訴訟代理人

張秀夏律師

訴訟代理人

翁林瑋律師

被告

鴻星建設有限公司

法定代理人

謝財源

訴訟代理人

李保祿律師

　　　　　　鄭錦堂律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國103 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第24條第1 項定有明文。查兩造約定以本院為第一審管轄法院，有合建契約書（下稱系爭合建契約）第17條在卷可憑（見本院卷一第12頁），本院自有管轄權，合先敘明。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：

（一）兩造於民國92年12月5 日簽訂系爭合建契約，由原告提供臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）予被告，與鄰地興建大樓（下稱系爭合建案），依系爭合建契約第3 條第1 項第1 款約定，原告可分得權狀坪數350 坪（含所有公設），但2 樓公設除外，可分得樓層為3 、5 、6 、7 、13樓，不足350 坪由8 樓補足至350 坪，此產權不包括2 樓；同條項第3 款約定原告分得之建物，包括附屬建物及樓梯間、防空避難室、台電受電室、水箱突出物、發電機室、泵浦室、機械室等公共設施，交屋時公設比以25％為原則，故原告依系爭合建契約，理可分得「350 坪之權狀坪數」加上「2 樓公設」，「350 坪之權狀坪數」包括「主建物坪數、附屬建物坪數、公設坪數」，而雙方約定之「公設」範圍，係包含附屬建物（包含陽台、雨遮）及樓梯間、防空避難室、台電受電室、水箱突出物、發電機室、泵浦室、機械式等公共設施面積在內，至於2 樓公設如可登記產權，分配面積為雙方各2 分之1 。

（二）詎原告於本件訴訟中，委請大華不動產估價師事務所針對系爭合建大樓現況，鑑定確認原告實際受分配建物之公設比例為31％（下稱系爭估價報告），專有部分僅占受分配建物面積之69％，可見原告實際受分配建物之公設比例顯逾雙方約定之公設比25％，高出6 ％，被告之分配結果浮增公設坪數，顯有以「無使用效益之公設」混充「專有專用面積」情形，此等公設雖名義登記為原告所有，實質上為虛名，無法專有專用，溢出之6 ％公設效用低於專有面積效用至明，被告違反系爭契約約定公設比25％、惡意浮增公設面積，顯有不完全給付之債務不履行情形，爰依民法第227 條第1 項、第226 條規定，請求被告負損害賠償責任。至債權人因債務人債務不履行，請求金錢賠償，應以起訴時之市價為準，起訴前已經請求者，以請求時之市價為準，原告於本件起訴前，已經發函、催告被告於函到3 日內補正短少給付之主建物面積，被告於101 年11月2日收受該函仍逾期不補正，本件賠償數額即當以101 年11月5 日（即被告101 年11月2 日收受信函後三日）之市價為準，而系爭估價報告肯認公設之面積價值較一般主建物為低，價格應予調降30％，原告受分配房屋公設面積浮增達30.762坪，乘以101 年11月5 日各戶每坪單價後，再乘以調整率30％，即可得各戶浮增公設部分之價格差額，總計價差為新臺幣（下同）7,153,653 元，被告當負此數額之不完全給付損害賠償責任。

（三）綜上，並聲明：⒈被告應給付原告7,153,653 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：

（一）雙方於92年12月5 日簽訂系爭合建契約後，復於92年12月9 日就合建事宜簽訂協議書（下稱系爭協議書），又於93年11月22日簽立分屋協議書（下稱系爭分屋書），同日更與訴外人東亞建築經理股份有限公司（下稱東亞公司）簽訂契約書（下稱三方融資信託契約書），委託東亞公司代兩造向金融機構為建築融資，將系爭合建案之土地、建物標的所有權信託登記予國泰世華商業銀行，建造執照起造人名義信託變更為東亞公司，東亞公司於建物所有權第一次登記完成後，依兩造簽訂之系爭分屋書及附件，將雙方各應分得建物產權移轉登記於兩方名下，為信託目的之完成。系爭合建案之大樓興建完成後，雙方就原告可分得之坪數面積發生爭議，原告主張被告雖已依系爭合建契約、系爭分屋書完成履行移轉登記坪數、車位之義務，然就系爭協議書部分，尚有13.53 坪及地下第二層樓57號車位未移轉，被告彼時則認為系爭分屋書之簽立，既於系爭合建契約、系爭協議書簽立之後，應有取代系爭協議書效果，故被告毋庸再依系爭協議書移轉13.53 坪及地下第二層樓57號車位，經原告向臺灣板橋地方法院（下稱板橋地院）起訴，板橋地院以98年度訴字第194 號事件駁回原告之訴，原告上訴後，經臺灣高等法院（下稱高等法院）以98年度上字第812 號判決認定系爭合建契約、系爭分屋書間，為前後契約補充關係，被告雖已履行系爭合建契約、系爭分屋書內容，然系爭協議書與系爭分屋書為不同契約，無補充關係存在，故廢棄板橋地院一審判決，改判被告應依系爭協議書、系爭合建契約找補原告共計6,127,260 元，案經最高法院駁回被告上訴而告確定（下稱前案）。換言之，前案既已認定系爭合建契約、系爭分屋書存在前後補充關係，被告已經完全履行系爭合建契約、系爭分屋書義務，系爭協議書與系爭分屋書為不同契約，無補充關係存在，重要爭點既經兩造於前訴攻防，又經終局判斷，原告再事起訴，應有違一事不再理原則，縱認本件無受前案既判力效力所及，此等爭執亦生爭點效效力，原告再行爭執，亦有違禁反言原則、誠信原則。

（二）系爭合建契約固約定公設比依25％為原則，惟雙方嗣書立系爭分屋書，已經列載各戶坪數面積，有系爭分屋書所附附件一一覽表在卷可憑（即本判決附表一），故公設比25％為原則之先前約定應已無意義，且觀以系爭分屋書附件一覽表，即可知雙方約定之「公設比」，係指房屋公設面積與總面積（主建物、附屬建物、公設面積加總）之比例，此亦屬眾所皆知之計算方式，而一覽表中公設面積與總面積之比例，確與25％相當，原告自創以陽台、雨遮等附屬建物充作公設，且僅以主建物為總面積核算公設比，實屬荒謬。故而，被告已經依照系爭合建契約、系爭分屋書約定，如數移轉建物坪數且交屋予原告，本件並無公設比逾越25％之不完全給付情形，原告之損害賠償請求，自無可許。

（三）綜上，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉願供擔保，請准宣告免予假執行。

三、兩造不爭執事實（見本院卷二第30頁背面至31頁）：

（一）兩造於92年12月5 日簽立系爭合建契約，約定由原告提供系爭土地予被告，與鄰地興建大樓，系爭合建契約第3 條第1 項第1 款「土地與建物分配方式：地上層部分」約定，原告分得權狀坪數350 坪（含所有公設），但2 樓公設除外，分得樓層為3 、5 、6 、7 、13樓，不足350 坪時由8 樓補足至350 坪，此產權不包括2 樓。同條項第2 款「地下層部分」約定，原告分得地下第2 層8 個機械車位。同條項第3 款約定，原告分得之建物，包括附屬建物及樓梯間、防空避難室、台電受電室、水箱突出物、發電機室、泵浦室、機械室等公共設施，…。公設比以25％為原則（見本院卷一第8 頁背面至第9 頁）。

（二）兩造復於92年12月9 日簽立系爭協議書，約定原告於系爭土地興建大樓完成時，得分得第14層權狀坪數40坪及地下第2 層2 個機械車位（見本院卷一第59頁）。

（三）兩造於93年11月22日再簽立系爭分屋書，第1 條約定被告應分配予原告所提供本約基地（即系爭土地）所蓋建物C棟之3 樓、5 樓、6 樓、7 樓、13樓，各戶登記面積總計約350 坪（詳如附件一—各戶面積登記一覽表），雙方如有面積找補，同意依契約約定進行找補。同約第5 條約定被告除第1 條所列面積、車位外，尚應分配C 棟地上2 層機車位面積32坪予原告（見本院卷一第60至63頁）。

（四）被告於96年3 月間移轉系爭土地上C 棟建物3 樓、5 樓、6 樓、7 樓、13樓面積合計348.86坪、地上第2 層機車面積33.14 坪予原告（見本院卷一第6 頁，即本判決附表二）。

（五）原告前以被告未履行系爭協議書約定等節，請求被告移轉14樓之1 不動產登記及損害賠償（即前案），前案經高等法院以98年度上字第812 號判決後，被告上訴至最高法院，經最高法院以99年度台上字第1379號判決認定上訴不合法，予以上訴駁回而告確定。高等法院98年度上字第812號判決理由三（即前案兩造不爭執事項）記載：「…兩造就合建契約、協議書、分屋書之真正、被上訴人（即本件被告）已依分屋書之約定為第一次分配移轉（見該判決第6 頁）…之事實，均不爭執。」（見本院卷一第72頁）。

四、得心證之理由：原告主張被告分配之房屋權狀面積公設比超過25％，違反系爭合建契約約定，應負不完全給付損害賠償責任，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：

㈠、原告提起本件訴訟，有無違反一事不再理原則？㈡、前案判決是否就本件訴訟存在爭點效？㈢、原告主張被告移轉建物公設比超過25％之不完全給付事由，應負損害賠償責任，有無理由？若有理由，應負賠償金額若干？㈣、本件起訴有無違反禁反言原則、誠信原則？茲分敘如下：

（一）本件起訴，並無違反一事不再理原則，且未受前案既判力效力所及：

⒈按訴訟法上所謂一事不再理原則，又稱重複起訴禁止原則，乃指當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴，而同一事件已有前案確定終局判決者，即不得更行訴求，若有重複起訴情形，法院當依民事訴訟法第249 條第1 項第7 款予以裁定駁回之。至前後兩訴是否同一事件，應由下列方式判斷之：㈠、前後兩訴當事人是否相同；

㈡、前後兩訴之訴訟標的是否相同；㈢、前後兩訴之聲明，是否相同、相反或可代用，此由最高法院90年度台抗字第221 號、82年度台上字第1612號裁判意旨可資參照。

⒉經查，本件原告於前案，係主張被告未履行系爭協議書約定，且於應行移轉登記之房地上，有擅自設定抵押權之不完全給付行為，請求被告依系爭協議書約定，移轉14樓之1 不動產登記，並依民法第227 條第2 項規定，給付5,486,400 元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之損害賠償，可見前案訴之聲明係請求移轉14樓之1 不動產登記、給付上開金額損害賠償；訴訟標的、請求權基礎為系爭協議書約定、民法第227 條第2 項規定，惟觀以原告於本訴之請求，係認被告違反系爭合建契約中公設比25％約定，被告當依民法第227 條第1 項、第226 條規定，給付7,153,653 元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之不完全給付損害賠償，本訴之聲明為上開金額之損害賠償；訴訟標的、請求權基礎則係民法第227 條第1 項、第226 條規定，兩訴當事人雖相同，惟訴之聲明、訴訟標的及其原因事實、請求權基礎，均不相同，本訴之提起，自無違反一事不再理原則，亦不受前案判決既判力效力所及。

（二）前案判決於本件並無爭點效之適用：

⒈按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷。倘前訴訟程序未列為重要爭點或雖列為重要爭點，但未經兩造充分舉證，盡其攻擊、防禦之能事，使當事人適當而完足之辯論，並由法院為實質上之判斷，則無爭點效之適用，最高法院102 年度台上字第22號判決可資參照。

⒉被告雖辯稱：原告於前案在98年11月16日高等法院準備程序期日，自承系爭合建契約、系爭分屋書兩份契約已經完全履行（見本院卷一第91至92頁），並經該院判決理由第7 頁㈢部分，認定系爭合建契約與系爭分屋書有前後契約補充關係，被告已經履行系爭合建契約、系爭分屋書義務（見本院卷一第73頁），可徵前案就此一爭點（即系爭合建契約、系爭分屋書是否完全履行？）已行審理認定，存在爭點效云云。然查，原告於前案中，雖於98年10月27日以準備㈢狀，於98年11月16日準備程序期日，以書狀或當庭陳述不爭執「被告已就92年12月5 日合建契約、93年11月22日分屋協議書完全履行完畢」乙情（見高等法院98年度上字第812 號卷一第177 頁、第199 頁背面、見本院卷一第92頁），而前案高等法院判決理由（即前案兩造不爭執事項）亦記載：「…兩造就合建契約、協議書、分屋書之真正、被上訴人（即本件被告）已依分屋書之約定為第一次分配移轉（即履行合建契約約定分配坪數，見該判決第4 頁）…之事實，均不爭執。（見該判決第6 頁）」等字句，雙方既於前案不爭執「系爭合建契約、系爭分屋書部分已經完全履行」，自難論此節屬前案之重要爭點，而前案法官僅因兩造不爭執此節，始論列於判決理由之不爭執事項，亦難逕論前案法官針對「系爭合建契約是否完全履行」乙節，已令兩造行充分舉證，盡其攻擊、防禦能事，或已使當事人為適當完足辯論，且經法院為實質上之判斷，前案既未就此節為實質審理判斷，即難認前案就此部分之判決理由，於本件存在爭點效，故被告此部分之抗辯，並無可採。

（三）被告移轉予原告之建物公設比，無逾系爭合建契約約定25％之不完全給付情形，原告請求被告負不完全給付損害賠償責任，即非有理：

⒈細酌雙方於92年12月5 日系爭合建契約第3 條第1 項第1款至第3 款約定：「三、土地與建物分配方式：㈠雙方同意土地與建物分配，依左列方式辦理：⒈地上層部分：雙方同意甲方（原告）分得權狀坪數為三五０坪（含所有公設），但二樓公設除外，甲方（原告）分得樓層為三樓、五樓、六樓、七樓、十三樓，不足三五０坪時由樓補足至三五０坪，『此產權不包括貳樓』。其餘坪數皆由乙方（被告）分得，乙方（被告）由頂樓往下水平分配。其中二樓全部登記公設，二樓公設產權由甲、乙雙方再議，因需再與代書研究登記方式，若全部只能登記為公設，又無法對外出售，則雙方同意放棄登記，如可登記公設產權時，由甲、乙雙方各一半。分屋分管須在送建照前雙方確認。

⒉地下層部分：甲方（原告）分得地下第二層八個機械車位。⒊甲方（原告）分得之建物：包括附屬建物及樓梯間、防空避難室、台電受電室、水箱突出物、發電機室、泵浦室、機械室等公共設施，惟交屋時應每層確實核算經甲方同意。公設比以百分之二十五為原則」等內容（見本院卷一第8 頁背面至第9 頁），可知雙方在約定原告分配之權狀坪數350 坪（含所有公設）時，並未將2 樓產權規劃在內，2 樓產權之登記情形，尚待與代書研究登記方式，始能確定，故雙方於締約之時，既未能確保2 樓產權登記情形，此時約定「『公設』比以百分之二十五為原則」，自當以彼時可得確認之分配範圍（即3 、5 、6 、7 、13樓共計350 坪）為公設比規範對象。

⒉兩造於92年12月5 日締結系爭合建契約後，於93年11月22日再簽立系爭分屋書，內載「雙方茲為於九十二年十二月五日，甲方（原告）所有坐落於臺北市○○區○段○○段000 地號土地與乙方（被告）簽訂合建契約書，今就合建分屋達成協議如下，以資共同遵守：依照雙方所訂合建契約書約定，乙方（被告）應分配予甲方（原告）所提供本約基地所蓋建物C 棟之三樓、五樓、六樓、七樓部分、十三樓，各戶登記面積總計約叁佰伍拾坪（詳如附件一—各戶面積登記一覽表）雙方如有面積找補，同意依契約約定進行找補。…甲方（原告）依合建契約應分得地下二層全自動縱橫穿越式機械停車位，編號分別為五十四至六十一號共計捌位，地下室車位及車位公設由車位承購戶持分及使用。乙方（被告）依約定除應分如第一項所列面積、車位予甲方（原告）外，另應分配予甲方（原告）C棟地上二層機車位面積三十二坪（機車位編號：自141 至166 共26位，詳如附件二—附圖）。C 棟二層乙方分得之坪數須供公共使用（Ｃ戶一般事務所3.1 坪除外）。」等內容（見本院卷一第60至61頁），系爭分屋書具體擬定被告應分配予原告之各戶面積登記一覽表（即系爭分屋書附件一—各戶面積登記一覽表，本判決附表一），此一覽表中公設與總面積之比例為24.61 ％（計算式：285.271,158.98100％＝24.61％），與系爭合建契約約定公設比25％相當，更證雙方締結系爭合建契約、系爭分屋書時，就此部分25％公設比之約定真意，並不含括彼時未能確認可否登記產權之2樓，係僅就350坪之範疇為公設比例約定。

⒊雙方對於被告於96年3 月3 日分配予原告之權狀面積，如本判決附表二乙節不爭執（見本院卷二第30頁至該頁背面），並有建物所有權狀20紙在卷可查（見本院卷一第13至22頁背面），原告所受登記公設面積（即3922建號）共計282.41平方公尺，據以與受登記總面積之1153.26 平方公尺計算公設比例為24.49 ％（計算式：282.411153.26100 ％＝24.49 ％），無逾系爭合建契約約定公設比25％，原告主張被告移轉建物之公設比逾越約定之25％，有不完全給付情形，自無可取。

⒋原告雖主張依系爭合建契約第3 條約定文句，可知公共設施包括「附屬建物（即陽台、雨遮）、附屬建物及樓梯間、防空避難室、台電受電室、水箱突出物、發電機室、泵浦室、機械室等」，故公設面積範圍應加計附屬建物之陽台、雨遮部分，而系爭估價報告就此節認定原告實際分配之建物公設比為31％，逾越系爭合建契約約定25％公設比云云。然而：

⑴、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年年上字第1118號判例可資參照。經查，觀以「公設比」之文字意思，即知係指公設與總面積（即專用部分、共用部分加計）之百分比，非指公設與專用部分間之百分比，原告所稱之「公設比」計算方式以附屬建物、公共設施加計面積/ 主建物面積為計算，與前開文字意思及一般社會交易常情未符，並非可取。復詳酌系爭合建契約第3 條約定字句「⒊甲方分得之建物：包括附屬建物及樓梯間、防空避難室、台電受電室、水箱突出物、發電機室、泵浦室、機械室等公共設施」（見本院卷一第9 頁），當指原告（甲方）分得建物範圍，包括「『附屬建物』及『樓梯間、防空避難室、台電受電室、水箱突出物、發電機室、泵浦室、機械室等公共設施』」，「附屬建物」與前述列舉之「公共設施」內容，仍屬有別，據此計算公設時，僅應以公設（公共設施）為計算對象，毋庸再加計附屬建物範圍，原告錯誤解讀上開字意，妄以該等字句解釋附屬建物亦屬公共設施之部分，明顯曲解文義，殊無可採。

⑵、至系爭估價報告雖認被告分配予原告之建物公設比例為31％云云。惟查，系爭估價報告計算原告分得3 、5 、6 、7 、13樓之公設比，尚且加計2 樓公設產權部分（即3925建號），此由系爭估價報告檢附之表十六「價格日期101年11月5 日各筆不動產公設差異計算表」中，「現況公設比31％（B ）」欄位總計面積391.96平方公尺（見系爭估價報告第91頁），實係本判決附表二中3922建號（282.41平方公尺）、3925建號（109.55平方公尺）面積加總而得（計算式：282.41＋109.55＝391.96），故系爭估價報告所計算之公設比，既與系爭合建契約約定之前開真意有別，自難認系爭估價報告所言之公設比31％鑑定結果為可採。

⒌從而，被告移轉予原告之建物公設比為24.49 ％，無逾系爭合建契約公設比25％約定，本件並無不完全給付情形，原告依民法第227 條第1 項、第226 條規定請求被告負損害賠償責任，自非有理。

（四）本件被告既無原告所言之不完全給付情形，原告所為請求，即非有據，至被告其他抗辯事由（即爭點㈣本件起訴有無違反禁反言原則、誠信原則？），本院即毋庸再予審究，併此敘明。

五、綜上，被告移轉予原告之建物公設比，無逾系爭合建契約約定，被告並無原告所言之不完全給付情形，原告依民法第227 條第1 項、第226 條規定，請求被告負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，自非可許。故原告請求被告給付7,153,653 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

附表一、系爭分屋書所附附件一—各戶面積登記一覽表附表二、被告於96年3 月3 日分屋予原告之各戶實際登記面積。