臺灣臺北地方法院105年度重訴字第461號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第461號

原告

建新興業股份有限公司

法定代理人

鄭信煌

訴訟代理人

張家豪律師

被告

林秀玲

訴訟代理人

孫大龍律師

上列當事人間給付租金事件，本院於民國105 年10月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件原告與被告簽訂之「不動產租賃契約書」（下稱系爭租約）第8 條約定，兩造合意以本院為第一審管轄法院，故本院就本件訴訟自有管轄權（見105 年度店補字第148 號卷，下稱補字卷第7 頁背面）。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件起訴時聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,138 萬2,059 元，及自民國102年5 月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見補字卷第1 頁）；嗣於訴訟進行中變更聲明如後述（見本院卷第13頁、第64頁正背面）。核原告所為上開聲明之變更，為減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。

三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴時，雖有前開訴之聲明減縮之情形，惟減縮聲明為適法，已如前述。至於其減縮聲明後，就其請求被告給付394 萬元所據之事實，原告先於105 年7 月27日言詞辯論時主張：被告未依約給付原告於「98年5 月4 日起至100 年5月3 日止」之租金等語；嗣於105 年9 月8 日再以書狀變更為：被告未依約給付原告「100 年5 月4 日起至102 年5 月3 日止」之租金等語（見本院卷第57頁），雖主張給付租金之期間有所不同，惟其訴之當事人及訴之聲明均未變更，訴訟標的（即兩造間因系爭租約第3 條所生之債權債務關係）亦相同，有前開本院言詞辯論筆錄及原告所提民事更正暨準備㈡狀附卷可參（見本院卷第44頁背面、第57頁），足見原告僅係補充事實上及法律上之陳述，非屬訴之變更或追加。被告辯稱原告因見其為時效抗辯，方為上開訴之追加，其不同意原告為訴之追加云云（見本院卷第62頁、第64頁背面），尚屬無據。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造前於87年4 月4 日簽訂系爭租約，約定由原告將其所有坐落於深坑鄉烏月段烏月小段之高爾夫球場及占有之土地，占地面積約53.3甲（下合稱系爭土地），出租予被告，租期自87年5 月4 日起至102 年5 月3 日止，年租金為200 萬元（未稅），1 年收取1 次，應於每年5 月1 日前支付，另租金按年調漲百分之1 。詎被告未依約給付，尚欠自100 年5 月4 日起至101 年5 月3 日止之租金227 萬6,187 元，及自101 年5 月4 日起至102 年5 月3 日止之租金229 萬8,948 元，共計457 萬5,135 元。原告固曾向本院提起民事訴訟請求被告給付上開租金，經本院102 年度重訴字第448 號給付租金事件受理在案（下稱前案訴訟），並於102年6 月10日由被告收受該民事起訴狀。惟原告於93年5 月12日經主管機關臺北市政府以府建商字第09313158400 號函廢止登記在案，此後清算人迭經變更，於前案訴訟進行中，原告斯時之清算人王玉楚以「詳讀卷證與相關人員訪談後，本件爭執已另有解決方案」為由，於103 年2 月17日具狀承受訴訟，並同時撤回前案訴訟，惟迄今原告對被告之租金債權仍未收回，兩造亦無其他解決方案，致原告權益受損，清算程序無從順利進行。前案訴訟雖經撤回，仍無礙前案訴訟起訴狀送達被告所生催告效果。為此，爰依系爭租約提起本件訴訟，一部請求被告給付所欠租金394 萬元，及自前案訴訟起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息。並聲明：㈠被告應給付原告394 萬元，及自102 年6 月11日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告於85年11月2 日與訴外人曾士能（於100 年3 月9 日歿）結婚，婚後於87年4 月4 日與曾士能至深坑遊玩時，臨時依曾士能指示，在訴外人林炫志位於深坑之住所，與原告簽訂系爭租賃契約。惟被告對於系爭租約之內容並不知悉，亦未細閱，訂約前更未曾與原告有任何接觸或協商，復無資力支付高額之土地租金，其僅係依隱名代理之法律關係，為曾士能簽訂系爭租約而已，且原告依上情，亦應可推知被告係代理曾士能簽訂系爭租約，是被告自非該契約之當事人。又原告、林炫志及曾士能三方，曾於87年3 月4 日所簽訂之「土地合作開發契約書」，系爭租賃契約簽訂之目的實係為保障該土地合作開發契約書之履行，避免該土地合作開發契約書之約定開發之土地遭法院強制執行，故曾士能與原告係通謀虛偽意思表示，不實簽訂系爭租約，該契約應屬無效。況且，系爭土地自始至終均由林炫志占有使用，原告未曾將系爭土地交付被告使用收益，自不得依系爭租約請求被告給付租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第65頁正背面）：

㈠兩造於民國87年4 月4 日簽訂系爭租賃契約，載明由被告向原告承租系爭土地，租金為200 萬元（不含稅），租金收取方式為每年支付乙次，於每年5 月1 日前支付（第1 次支付時間為87年5 月5 日），租金每年調加百分之1 （見補字卷第7 頁）。

㈡依系爭租賃契約約定，自100 年5 月4 日起至101 年5 月3日止之租金為227 萬6,187 元，應於100 年5 月1 日前給付；自101 年5 月4 日起至102 年5 月3 日止之租金為229 萬8,948 元，應於101 年5 月1 日前給付。

㈢原告曾依系爭租賃契約向被告請求給付自98年5 月4 日起至102 年5 月3 日止之租金1,138 萬2,059 元，經本院102 年度重訴字第448 號給付租金事件受理在案（即前案訴訟），該民事起訴狀繕本於102 年6 月10日送達被告。於訴訟進行中，原告清算人王玉楚於103 年2 月17日提出民事聲明承受訴訟暨撤回狀，撤回前案訴訟（見補字卷第16頁）。

㈣原告、訴外人林炫志及被告配偶曾士能三方，於87年3 月4日簽訂土地合作開發契約書，約定共同開發系爭土地（見本院卷第35至37頁）。

五、得心證之理由原告主張兩造間曾簽訂系爭租賃契約，故依系爭租賃契約一部請求被告給付自100 年5 月4 日起至102 年5 月3 日止之租金394 萬元及自前案訴訟起訴狀繕本送達被告翌日即102年6 月11日起算之法定利息等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告是否隱名代理曾士能與原告簽訂系爭租賃契約？被告或曾士能與原告間簽訂之系爭租賃契約是否係通謀虛偽意思表示而應為無效？兩造間是否成立爭系租賃契約？㈡原告是否有將系爭租賃土地交付予被告使用收益？㈢原告依系爭租賃契約一部請求被告給付自100 年5 月4 日起至102 年5 月3 日止之租金394 萬元及自102 年6 月11日起算之法定利息，有無理由？茲分敘如下：

㈠按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為（顯名代理），惟實際上依其他情形足以推知其有代理本人之意思，而為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院98年度台上字第1570號判決參照) 。

㈡經查，系爭租賃契約雖由被告出面簽訂，此為被告所是認（見本院卷第18頁）。惟參證人即系爭租約所載之見證人簡維能於前案中證稱：伊係系爭租約之見證人之一，當時見證的地點或在場人有誰伊忘了，但伊見證的風格是其他見證人及

甲、乙雙方的當事人都會在場；系爭租約未載明土地之地號及地目，那時伊有說要寫，曾士龍（按即曾士能，其對外自稱曾士龍）說沒關係；因為系爭租約第2 條也很不明確，伊質疑這樣不好，曾士龍說沒關係，他相信出租人。伊記得因為曾士龍有蒐集樹木的習慣，很多地方都有在種樹，故系爭租約第5 條、第7 條有記載土地上植物、建築物、工作物部分，是曾士龍特別說要寫進去的；後來曾士龍公司經營不順，後續就沒有再運作；被告是曾士龍的太太，沒有介入與伊討論租約內容，伊感覺被告只是契約的名義人等語（見本院卷第32、33、34頁），及證人即系爭租約所載之見證人林炫志於前案中證述：伊於84年起向原告承租系爭土地，在87年間簽訂系爭租約之前，原告股東葉新福帶著被告先生曾士龍到山上找伊，曾士龍問伊是否願意合作開發，又說若伊放棄原本租約，伊不出資，曾士龍願意給伊百分之20或30之股份，伊答應後，曾士龍就另與原告談條件；系爭租約是寫好後才給伊簽名，簽約時有曾士龍、簡律師（按即簡維能）和其他人，共4 、5 人在場，但伊沒看過被告；當時葉新福代表原告公司，帶曾士龍介紹給伊認識，他們都已經談好，再與伊談。系爭租約第5 、7 條之規定，係因當時要做老樹公園，老樹很很值錢，若土地沒有順利取得的話，老樹要移回給曾士龍。伊不認識被告，也不知被告之身家背景、經濟狀況等語（見本院卷第28頁背面至30頁），可知系爭租約之前，係由原告公司與曾士能先行接洽，而後才一同與林炫志商談合作，且嗣後有關系爭租約之簽訂亦係由曾士能參與租約條文之擬定，被告除具名簽立系爭租約外，全無與系爭租約內容之協商等情明確。且前開證人等就簽立租約之情節證述互核大致相符，堪信所證非虛。則依原告自始即與曾士能接洽簽訂系爭租約並相互商談租賃條件之情以觀，原告當時顯係有意將系爭土地出租予曾士能使用，而非被告；俟曾士能指示其配偶即被告出面簽訂系爭租約時，依證人簡維能、林志炫所證，亦均未見原告對此有何質疑，且見證人簡維能仍係與曾士能確認系爭租約內容，顯見當時無論係原告或在場見證人等，主觀均認知曾士能方為系爭土地之真正承租人。從而，被告辯稱伊僅係隱名代理曾士能簽約，原告亦知悉伊係代理曾士能之意思等語，尚非無據。原告主張其與被告間成立系爭租約云云，即非可採。

㈢原告雖另以本院89年6 月7 日87年度民執宙字第13118 號執行筆錄記載：「第三人林秀玲代理人在場稱前開租約上之土地是我○（按該字跡無法辨識）於83年4 月4 日向建新興業（股）公司董事即建新公司之法代承租」等語（見補字卷第9 頁），被告於前案102 年8 月2 日言詞辯論時陳稱：「因為當時有一個合作，有筆農地用我的名字買，所以才叫我出來簽約…曾士能要對外開發土地，其中有一小塊土地要用我的名字買的，所以由我出面與原告簽約」等語（見補字卷第10頁背面），及系爭租約第3 、4 行記載「本租約不影響民國87年3 月4 日甲方（按即原告）、林炫志及曾士龍所訂定之「土地合作開發契約書」等語（見補字卷第7 頁），主張被告係以自己名義與原告簽約，並無代理曾士能之意思云云。然參前揭執行筆錄及被告所提出本院87年度民執字第00000 號執行事件所附委任書狀影本記載「委任人林秀玲、受任人葉清峯」等語（見本院卷第41頁），可知該執行事件係由葉清峯以被告代理人之名義出席，惟被告否認有委任葉清峯為其代理人之情事，且前開執行案卷業經銷燬而無從調取，有本院調卷單、檔案銷燬目錄1 份在卷可參（見本院卷第69至70頁），是亦無法確認葉清峯其人為何及其代理權之存否。惟縱認其曾代理被告出席前開執行事件之現場，揆之被告係隱名代理曾士能簽訂系爭租約，而具名於該租約上，則事後僅得以其為契約形式上之承租人名義，向外表明系爭土地為租賃土地之行為，尚屬常情，要難據此即反認其簽約時無代理曾士能之意思。又被告於前案中所為上揭陳述，僅係陳明曾士能之所以指示其隱名代理簽約之內部動機，亦尚無從推認其無代理曾士能之意思。再者，系爭租約書之上揭記載亦僅係表明系爭租約對於上述「土地合作開發契約書」之效力無影響而已，與被告是否代理曾士能簽約乙節無涉，是原告前開所指，均非可採。

六、綜上所述，原告既知悉被告係代理曾士能與之簽訂系爭租約之事實，揆諸上開說明，被告所為簽約之行為仍對本人即曾士能發生代理之效力，則系爭租約即係成立於原告與曾士能之間。從而，被告僅係曾士能之代理人，並非系爭租約之當事人，則原告依據系爭租約約定，一部請求被告給付所欠租金394 萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核與本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。