臺灣臺北地方法院93年度訴字第2972號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第2972號

原告

戊○○

訴訟代理人

呂康德律師

被告

安泰商業銀行股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

林樹旺律師

訴訟代理人

莊志成律師

被告

僑茂房屋仲介股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

陳適庸律師

複代理人

許博森律師

　　　　　　郭瑋萍律師

上列當事人間回復原狀事件，本院於民國94年5月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、所謂主觀預備訴之合併，因在法院審理此種訴訟時，仍應就各該訴訟全部辯論，僅於先位之訴有理由時，無庸再就後位之訴為裁判，是後位當事人可能未獲任何裁判，致後位當事人地位不安定，與訴訟安定性原則有違，且先位當事人與他當事人間之裁判，對後位當事人並無法律上之拘束力，徒使後位當事人浪費無益之訴訟程序。又如適用民事訴訟法第五十五條共同訴訟人獨立之原則，於一被告（原告）上訴時，其效力不及於其他被告（原告）亦難免有裁判矛盾之可能（最高法院91年度台上字第2308號判決意旨參照）。查，本件原告對於被告安泰商業銀行股份有限公司（下稱安泰銀行）起訴，固屬合法，惟原告對後位被告僑茂房屋仲介股份有限公司（下稱僑茂公司）之訴訟部分，應認其起訴與否屬不確定狀態，依上說明，自不應准許，故本院僅就原告訴請被告安泰銀行返還價金新台幣（下同）3,000,000元部分，為本件訴訟之審理範圍，合先敘明。

二、原告起訴主張：安泰銀行委託僑茂公司，為其銷售門牌號碼台北市○○區○○路357號房屋及坐落土地應有部分（下稱系爭房屋、土地），伊乃於民國93年4月15日經由橋茂公司向安泰銀行以35,000,000之要約，且於買賣要約書中特別約定「①賣方安泰銀行須負擔此標的物、產權債權清楚之過戶。②賣方須保證此標的物無違建之問題。」，並交1,000,000元作為定金。嗣經由僑茂公司之磋商，伊與安泰銀行於同年5月27日達成系爭房屋及土地以上列價金之買賣合意，並簽訂系爭房屋及土地地買賣契約，伊另再交付價金2,000,000，計3,000,000元，作為第一次價金之支付。詎伊委託建築師調閱系爭房屋之竣工圖及使用執照後，才發現系爭房屋業已變更原設計且有多處違建，顯已違反上列之買賣要約書之約定，爰依民法第359條規定，並於同年6月14日以存證信函解除系爭買賣契約，訴請被告應返還上列價金等情。並於本院聲明：㈠安泰銀行應給付原告3,000,000元及加計自93年5月28日起算之法定遲延利息。㈡願供擔保以代釋明請准宣告假執行。

三、安泰銀行則以：系爭房屋及土地係伊向法院拍賣承受而來，並非伊自建，且伊承受後並未為任何之修繕或改建工程。況系爭房屋是經由原告多次至現場察看，始決定購買，且兩造於簽約時特別於系爭買賣契約中約定「本件房屋依現況交屋」，故原告自不得執系爭房屋有違建為由，解除兩造間系爭買賣契約等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

四、查，原告主張安泰銀行委託僑茂公司銷售系爭房屋、土地，其於93年5月27日以35,000,000向安泰銀行購買系爭房屋及土地，並交付共計3,000,000元（含定金1,000,000），作為第一次價金之支付等情，業據提出買賣要約書、買賣契約書等件為證（見本院卷第11至17頁），為安泰銀行所不爭執，堪採信為真。

五、本件應審究者為原告可否以系爭房屋有違建為由，主張系爭房屋有瑕疵，而得與安泰銀行解除系爭買賣契約？茲分別論述如下：

㈠、原告主張：因伊於93年4月15日與僑茂公司簽訂買賣要約書時，即已於該要約書內約定安泰銀行需保證系爭房屋需無違建之問題云云，固據提出系爭買賣要約書為證（見本院卷第11頁）。惟查：

⑴、系爭買賣賣要約書係原告於93年4月15日委託僑茂公司願以總價款35,000,000元購買系爭房屋及土地，委託僑茂公司與安泰銀行磋商之憑據（系爭買賣要約書首段說明參照，見本院卷第11頁），此為原告所不爭執，則依據該買賣要約書第六條固記載：「【陸】買方（指原告）其他要約條件：「①賣方安泰銀行須負擔此標的物、產權債權清楚之過戶。②賣方須保證此標的物無違建之問題。」，惟參酌該買賣要約書第二條亦有約定：「．．．【貳】本要約書經賣方（指安泰銀行）簽署同意出售並通知到達買方（指原告）時，要約始成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣方時，要約始為成立生效。．．．．」以觀，（見本院卷第11頁），可知須賣方（指安泰銀行）於該買賣要約書內簽名，表示同意以要約書之條件出售標的物時，始同意以該買賣要約書作為買賣契約書內容之一部份，亦即若賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣方時，要約始為成立生效。換言之，即買、賣雙方於該要約書內容與正式買賣契約書之內容意旨有不同時，表示買方同意以賣方之新要約而為承諾甚明。

⑵、再觀諸原告於93年4月15日所簽立之系爭買賣要約書，其內並無安泰銀行之簽同意出售之簽章，且依據該要約書委託僑茂公司向安泰銀行為系爭房地之買賣要約，期間自該日起至同年5月16日18：00時為止（見該買賣要約書第【壹】條約定即明，本院卷第11頁），而安泰銀行至93年5月25日始通知僑茂公司同意以35,000,000元價格出售系爭房屋及土地，並於同年月27日簽訂正式之買賣契約書乙節，亦經證人（即僑茂公司已離職而原負責系爭買賣案銷售職員）乙○○、及證人（即安泰銀行職員）丁○○到庭證述明確（見本院卷第121頁、第125頁），並有系爭買賣契約書、安泰銀行93年度第9次不良資產處理審議案件提案表、第四屆第77次常務董事會議紀錄在卷可憑（見本院卷第12至17頁、第137至139頁），足認安泰銀行既未於該買賣要約書內簽名，且安泰銀行亦僅同意以35,000,000元作為出售系爭房屋、土地之價格，至於雙方就系爭房屋及土地之給付、約定等項目，仍應以雙方簽訂之正式買賣契約書為準據。

⑶、又查，原告與安泰銀行於93年5月27日簽訂正式之買賣契約書時，雙方除特別於該買賣契約書中第十四條約定：「本件房屋依現況交屋，倘是否經檢測為海砂屋或輻射屋（逾國家標準時），甲方（指原告）得解除本契約，雙方各負回復原狀責任，有關回復原狀所需相關稅金及費用概由雙方均攤。」（見本院卷第15頁），並無針對系爭房屋及土地若有違建爭議時，而加以規範之約定說明乙事，亦為兩造所不爭執，且證人乙○○於本院證稱：「．．．原告從3月22日第一次看房子到4月15日簽買賣要約書之間有看過三到四次房屋，是由我另外一個同事陪原告去看，．．．．．簽約過程中，兩造曾經就部分的條款是否應列在買賣契約書中進行過協商，後來同意不放在契約書上，至於是哪些條款，我已經不是很清楚。．．．（法官問：簽買賣契約書時原告有無提到系爭買賣標的有無違建情事？）沒有。」等語（見本院卷第122頁），及證人丁○○證述：「（法官問：簽訂買賣契約書是否由你負責？）是，除了我跟原告以外還有證人乙○○及他的同事，還有原告公司的法務及銀行的簽約代書江文杰。簽約之前我有將買賣契約書傳真給原告，因為原告有要求審視買賣契約書，簽約當天原告有特別就房屋是否為海砂屋或輻射屋要求被告安泰商業銀行股份有限公司具結，除此之外我印象中兩造沒有就約款再做協商。（法官問：簽約當天原告有無要求被告安泰商業銀行股份有限公司保證系爭買賣標的沒有違建？）印象中沒有，但是銀行一般處分的實務是會告知買受人房屋的現況依現況交屋。」（見本院卷第121頁、第127頁）等情，核與系爭買賣契約書簽訂內容相符，且兩造對於系爭第14條約定部分，特別以黑體字及黑線標示（見本院卷第15頁），足證，安泰銀行雖同意以原告要約之35,000,000元出售系爭房屋及土地，但於雙方簽立系爭正式買賣契約書時，特別就系爭房屋約定以【依現況交屋】，即安泰銀行變更原告買賣要約書中之要約條件（指賣方〈指安泰銀行〉須保證此標的物無違建之問題），而以新要約即系爭房屋依現況交屋，並獲得原告之同意，故雙方以現況交屋達成買賣之合意至明。

⑷、準此可知，原告於訂約前即多次至系爭房屋察看，並於簽訂正式買賣契約時同意安泰銀行就系爭買賣以現況交屋之新要約，則其原買賣要約書內之要約條件即因安泰銀行之新要約而失其效力，故其自不得再執已失效之買賣要約書之要約條件，對於安泰銀行再行主張系爭房屋有違建之情形。是原告主張：因伊於93年4月15日與僑茂公司簽訂買賣要約書時，即已於該要約書內約定安泰銀行需保證系爭房屋需無違建之問題云云，即無可取。

㈡、又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條前段固定有明文。然查，系爭房屋係安泰銀行由法院拍賣承受而來乙節，有卷附台灣士林地方法院91年6月21日22363號不動產權利移轉證書足參（見本院卷第206至207頁），縱系爭房屋有違建之情事，然兩造既已約定以房屋現況交屋，則安泰銀行除系爭房屋為海砂屋及輻射屋外，安泰銀行均不負物之瑕疵擔保責任，此觀系爭買賣契約書第14條約定自明。況原告於簽訂系爭買賣契約書前，業已多次至系爭房屋現場察看，亦經證人乙○○證稱屬實（見本院卷第121頁），足見原告對於系爭房屋現況知之甚詳，否則其焉會同意系爭房屋以【現況交屋】（見本院卷第15頁）之可能？故原告既同意系爭房屋以現況交屋，嗣後其自不得再執該房屋有違建為由，依據民法第359條規定主張解除契約。

六、從而，原告主張系爭房屋有違建情形，而該違建屬於安泰銀行所擔保之範圍，依據民法第359條前段規定，解除系爭買賣契約，於法無據，應予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

七、又本件事證已臻明確，兩造其餘之主張陳述及所提之證據，均與本院上開判斷無涉，茲不再加以審究，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。