臺灣臺北地方法院九十三年度訴字第三六二八號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十三年度訴字第三六二八號

原告

丙○○

訴訟代理人

黃啟倫律師

被告

甲○○○

訴訟代理人

乙○

右當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國九十三年十月二十八日言詞辯論終結

，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國九十三年四月二十日簽訂土地租賃契約書，約定由原告向被告租賃坐落台北市○○區○○段八七之一一地號土地（下稱系爭土地），面積一千九百七十九點六二平方公尺，供原告興建托兒所、幼稚園等兒童學習教育場所使用之建築物，租賃期限自九十三年八月二十日起至一百零三年八月十九日止，租金第一年每月含稅新台幣（下同）三十六萬元，押租金八十四萬元。原告為支付上述押租金並已交付被告支票號碼為ＣＡ0000000（下稱系爭支票一）、ＣＡ0000000（下稱系爭支票二）、發票日為九十三年四月二十日及九十三年十月二十日，面額均為四十二萬元之支票二紙，其中系爭支票一已兌現。詎料，嗣於原告擬依法申請建造執照時，竟發現台北市政府業於九十二年一月七日公告「修訂基隆河附近地區細部計劃暨配合修訂主要計畫案內『基隆河附近地區使用分區與都市設計管制要點』案」計畫書，並自九十二年一月八日生效。系爭土地係屬街廓編號Ａ４之商業區，依上述管制要點第一條第四項規定、土地及建築物使用組別容許表，幼稚園、托兒所均非系爭土地之原計畫使用範圍，故須先將系爭土地總容積樓地板面積之二分之一以上作原計畫允許使用組別之使用，始可將剩餘部分作為幼稚園或托兒所使用，與系爭租賃契約本旨不符，而係以不能之給付為標的，依民法第二百四十六條之規定應屬無效。否則，被告亦因可歸責其之事由致無法履行交付供作興建托兒所、幼稚園等相關兒童學習教育場所使用之建築物，其並已向被告為解除契約之表示，故被告所受領之押租金即無法律上之原因，原告自得依關於不當得利之規定，請求被告返還其所受領之押租金。況，即便認系爭契約非屬無效抑或被告並無給付不能之情事，然原告早於九十三年六、七月間即向被告為解除或終止契約之意思表示，被告並無受有損害，如被告依據租賃契約以二個月租金之充作違約金顯有過高之情事，亦請酌減違約金之數額。並聲明：㈠被告應給付原告四十二萬元，及自九十三年四月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並返還原告系爭支票二。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造所簽訂之土地租賃契約第七條之目的，係擔心原告作違法使用對其限制，且系爭土地並非不得作托兒所使用，被告並無原告所稱給付不能之情事，本件應是因為原告於簽約後自己不想承租土地，契約應仍屬有效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

（一）兩造於九十三年四月二十日簽訂土地租賃契約書，約定由原告向被告租賃系爭土地，面積一千九百七十九點六二平方公尺，契約書第七條載明「乙方（即原告）承租之土地僅供興建托兒所、幼稚園、安親才藝補習班等相關之兒童教育學習場所使用，不得放置危險物品或供非法使用影響公共安全，如有危害情事，由乙方負責賠償」。兩造並約定租賃期限自九十三年八月二十日起至一百零三年八月十九日止，租金第一年每月含稅三十六萬元，押租金八十四萬元。原告為支付上述押租金並已交付被告系爭支票一、二，其中系爭支票一並已兌現。

（二）原告起訴前，曾就兩造間關於返還押租金事件聲請調解但未成立。其並於九十三年八月十六日以存證信函向被告主張兩造間之租賃契約無效，又縱被告否認無效，原告亦已為解除或終止契約之表示，請求被告返還押租金。

（三）系爭土地屬台北市政府修訂基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與都市計畫管制要件計畫案中街廓編號Ａ４之商業區。被告於九十三年七月九日出具申請書向台北市政府都市發展局（下稱台北市政府都發局）函查系爭土地是否得申請設置托兒所、幼稚園等使用，經台北市政府都發局函覆結果為「得允許使用但使用之容積樓地板面積不得超過申請基地總容積樓地板之二分之一」。

四、得心證之理由：按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第二百四十六條第一項前段及第四百二十三條分別定有明文。原告主張系爭土地不能全數供作契約約定使用目的，應屬以不能之給付為契約之標的而使租賃契約無效；又縱認並非無效，惟原告亦以因可歸責被告為給付不能事由向被告解除或終止契約之表示。被告則否認本件有原告所稱給付不能之情事，並以前揭情詞置辯，故本件之主要爭點厥為：㈠兩造間租賃契約第七條關於系爭土地使用目的之限制之真意為何；㈡系爭土地是否有不能供契約目的之用，而有原告所稱給付不能之情事。現就本件之爭點析述如后：

（一）兩造間就租賃契約第七條關於土地使用目的約定之真意為何：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第四百二十一條第一項定有明文。故關於租賃契約僅須由出租人以物租與承租人使用、收益，並由承租人支付租金契約即為成立。至於承租人承租之目的為何，雖非為契約必要之點，惟如締約當事人有合意使該目的為契約之內容時，自亦得拘束締約之雙方。查，兩造間之租賃契約第七條約定：「乙方（即原告）承租之土地僅供興建托兒所、幼稚園、安親才藝補習班等相關之兒童教育學習場所之用，不得放置危險物品或供非法使用影響公共安全，如有危害情事，由乙方負責賠償。」（見本院卷第一二頁），已將原告承租系爭土地之目的明訂於契約條款中，足見兩造於締約磋商過程中，原告應已向被告表明承租土地之目的為何，且經被告明確告知得為該目的使用後，兩造始合意將原告承租土地之用途明訂於契約條款中。故本件被告已知悉原告承租系爭土地之使用目的，並以此限制原告關於系爭土地之使用，則被告自應使該土地能供作為兒童教育學習場所之用，否則將使原告預定之契約目的無法達成。

（二）系爭買賣契約是否有原告所稱之給付不能情事：按，所謂給付不能，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現者稱之。本件兩造所簽訂者為租賃契約，被告本應有依照契約約定之內容交付租賃物與原告使用、收益之義務，被告雖提出台北市都發局之函文證明系爭土地得供作幼稚園、托兒所使用，辯稱本件並無原告所稱以不能之給付為契約之標的云云。然查，依據台北市政府於九十二年一月七日公告，次日生效之「修訂基隆河附近地區細部計劃暨配合修訂主要計畫案內『基隆河附近地區使用分區與都市設計管制要點』案」計畫書中載明，系爭土地係屬街廓編號Ａ４之商業區，依上述管制要點第一條第四項規定、土地及建築物使用組別容許表，幼稚園、托兒所均非系爭土地之原計畫使用範圍，此有「基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與都市計畫管制要點、修正前後對照表在卷可稽（見本院卷第二五頁）。又台北市都發局於九十三年七月二十二日以北市都規字第○九三三二七二八四○○號就被告申請關於系爭土地是否得申請設置托兒所、幼稚園使用之疑義解釋時，其函覆結果略為：系爭土地之使用分區為「商業區（供一般商業使用）」，依都市計畫書之規定，可申請設置土地使用分區管制規則第四組學前教育設備（一）幼稚園，及第八組社會福利設施（一）托兒所，惟其允許使用之容積樓地板面積不得超過申請基地總容積樓地板之二分之一（見本院卷第五十頁）係屬相符。足見，原告須先將系爭土地總容積樓地板面積之二分之一以上作原計畫允許使用組別之使用，始可將剩餘部分作為幼稚園或托兒所使用。惟原告承租系爭土地既專供幼稚園、托兒所等兒童教育學習場所使用，但此等用途並非系爭土地原先核准使用之類別範圍雖台北市都發局有上開二分之一放寬使用說明，但原告之所以承租面積廣達一千九百七十九點六二平方公尺之系爭土地，並約定租賃期間長達十年，第一年每月租金高達三十六萬元，第二年調整為每月四十八萬元，第三年後並每二年調高月租金額之百分之五，係評估後其所承租之土地面積認定足供其妥善開發、建設相關規模之兒童教育園區設備以容納其所欲招收之學童人數，且應認兩造合意之租金對於其所從事之業別係屬可負擔之成本。然系爭土地既因台北市政府修訂土地使用分區與都市設計管制要點，限制上開土地之總容積樓地板面積少於二分之一之面積方得為幼稚園、托兒所使用，已使原告承租系爭土地得使用之樓地板面積立即減少一半以上，顯與兩造於契約中所明訂之租賃系爭土地本旨不符，自應認系爭契約而係以不能之給付為標的，依民法第二百四十六條之規定應屬無效。

（三）綜上，本件租賃契約之標的物即系爭土地原先核准使用之類別種類既不包括兩造所約定之原告承租之使用目的，自應認係以不能之給付為契約標的，而為無效，故原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還其所受領之押租金，即屬有據。從而，原告請求被告給付已兌現系爭支票款項四十二萬元及另交付尚由被告執有之系爭支票二，為有理由，應予准許。另原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。

五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。