臺灣臺北地方法院94年度重訴字第186號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 94年度重訴字第186號

原告

甲○○

訴訟代理人

溫瑞鳳律師

被告

法定代理人

丙○○

被告

乙○○

共同訴訟代理人

黃啟倫律師

上列當事人間返還價金事件，本院於中華民國94年4月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、查，原告起訴時，原僅列被告居大建設股份有限公司（下稱同）6,720,234元之本息（見起訴狀，本院卷第1宗第4頁）。然因原告係分別向居大建設公司及乙○○購入房地並簽立契約，故嗣後追加被告乙○○，並因被告提出同時履行抗辯而變更聲明為：㈠被告乙○○應於原告辦理附表一所示不動產移轉登記及交付與被告乙○○時，給付原告5,160,000元之本息；㈡被告居大建設公司應於原告辦理附表二所示不動產移轉登記及交付與被告居大建設公司時，給付原告1,613,080元之本息，原告此部分訴之變更、追加，係屬請求之基礎事實同一，且被告乙○○亦事後同意原告之追加，核與民事訴訟法第255條第1項第1、2款規定相符，自應准許。

二、原告主張：被告居大建設公司興建「悅鑽新第」預售屋，標榜「日式投資商務小豪宅」。傳單上圖片，美侖美奐，並有樓梯通往夾層屋，其銷售人員，並出示樓上、樓下平面圖與原告。原告久居美國返台工作，不諳建築法規，因被告之廣告傳單，及銷售小姐之遊說，便於民國93年1月11日與被告買賣契約書、預售停車位買賣契約書。原告向被告承買預售屋訂立上開買賣契約書後，已依約繳付分期款1,900,000元。被告於房屋未完工點交前，向中國國際商銀行辦理房屋貨款3,480,000元，並將貸款交付被告，故原告已將價金共計5,380,000元繳清，又原告並於交屋繳款179,788元，合計原告繳款共計5,644,234元。然原告所購入之建物係由被告公然以違法之夾層屋，和陽台外推，使原告誤以為室內面積，足供作為主臥室、禪坐和室、工作書房之用訂立買賣契約。且被告完工後交付之房屋，係將原建築設計圖上之外牆拆除，外推到陽台外側，亦即將原設計圖上之陽台，作為室內面積使用。尤其原告所購之系爭房屋，原設計圖二側均有陽台。扣除陽台後，室內面積，連建一間浴廁，亦有不足，被告將浴廁亦移到陽台位置興建。原告係購買住家，被告亦係以，不得變更為住家用，足證被告詐欺原告，訂立買賣契約。原告依民法第92條、第359條及第360條規定，以起訴狀繕本請求損害賠償。又原告所繳價金及其他費用共計5,644,234元。被告乙○○承認收到4,300,000元，其餘1, 344,234元為被告居大建設所收取。被告既有違約情事原告自得依據房屋買賣契約第19條約定，請求被告賠償按所收價款20％之違約金。並聲明：㈠被告乙○○應於原告辦理附表一所示不動產移轉登記及交付與被告乙○○時，給付原告5,160,000萬元；被告居大建設公司應於原告辦理附表二所示不動產移轉登記及交付與被告居大建設公司時，給付原告1,613,080元；及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：兩造並無將買賣標的房屋「可合法施作夾層」作為契約內容之一部分，亦未隱匿本件買賣標的房屋部分係屬陽台，而本件房屋之基地係屬使用分區之第3種住宅區，依臺北市土地使用分區管制規則第9條之規定，第3種住宅區除可作為住宅使用外，並可作為事務所使用，本件房屋委無違反使用分區而為使用之情事。至原告並未提出任何證據可證明被告曾故意為不實說明或隱匿之情事，或被告於本件買賣契約之簽訂過程中，並無任何欺罔之行為。原告既以書立之聲明書知悉本件房屋將為陽台外推之2次施工，並無因錯誤之情事而簽立系爭契約。且本件買賣契約書及訂購單中約定之房屋面積均未包含隔層或夾層之面積，被告並已於銷售廣告中載明：本案銷售為樓層挑高之建物，住戶自行2次施作隔層或夾層裝修者，係屬未經建築許可之施作，並不列入產權面積就其合法性，另有關隔層或夾層等2次施工均有遭主管機關拆除或處罰之危險及可能，且載明於契約書中，堪認本件房屋之上層部分非屬本件買賣契約之內容，本件房屋自無原告所稱之瑕疵存在。而被告居大建設公司僅收受原告給付之買賣價金1,083,920元，非如原告所稱之1,344,234元。退步言之，如本院認原告得撤銷或解除本件買賣契約，被告於原告將系爭房屋、停車位及土地移轉登記並交付與被告前，依法亦得為同時履行之抗辯等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，被告願供擔保，請准予免為假執行。

四、查，原告於93年1月11日分別與被告乙○○、居大建設公司簽約，買受如附表所示之土地、房屋及車位，原告繳付被告3,920元，及車位買賣價金280,000元，合計為1,083,920 元。另交付被告乙○○應僅收受土地買賣價金3,180,000元，及車位買賣價金1,120,000元，合計為4,300,000元。又被告完工後所交付之房屋，有將原建築設計圖上之外牆拆除，外推至陽台外側等情，業據原告提出買賣契約書、繳款統計表及臺北市政府工務局所提出系爭建物使用執照內附平面圖為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

五、原告主張其係受被告詐欺而為簽訂系爭契約之意思表示，自得撤銷其意思表示，且本件被告所交付之房屋有瑕疵，原告自得解除契約，並請求損害賠償，被告則否認有何詐欺原告之行為及系爭房屋有原告所稱之瑕疵，並以前揭情詞置辯，故本件之首應探究原告是否受被告詐欺而締結契約及系爭房屋是否存有原告所稱之瑕疵，而使原告得據以解除契約。現析述如后：

（一）關於原告是否受被告詐欺而締約之爭點部分：按受詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責。最高法院44年台上字第75號判例著有明文可參。原告主張其係受被告詐欺，無異係以被告公然以違法之夾層屋，和陽台外推，使原告誤以為室內面積，足供作為主臥室、禪坐和室、工作書房之用。而訂立買賣契約。且被告完工後交付之房屋，係將原建築上之陽台，作為室內面積使用，甚至將浴廁亦移到陽台位置興建。又原告係購買住家，被告亦係以住宅區房屋出售，但被告係以挑高4.5公尺設計為事務所用，不得變更為⒈兩造並無將買賣標的房屋「可合法施作夾層」作為契約內容之一部分：

⑴本件房屋不動產買賣契約書（下稱房屋契約書）第1條約定，並未包括隔層或夾層部分之面積。又房屋契約書第2條所記載之房屋面積共計24.31平方公尺（7.35坪），包含主建物面積計6.36平方公尺，附屬建物9.78平方公尺，共用部分面積8.17平方公尺（見本院卷第1宗第16頁）。並未包含夾層面積在內。

⑵綜觀本件房屋買賣契約書非但全無有關買賣標的房屋具有夾層之構造或得合法興建夾層之記載，更於房屋契約書第24 條第2項明載：買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能等語，並經原告確認無誤後，親自簽名於其下（見本院卷第1宗23頁正面、背面）；另於原告書立之聲明書中亦載明：「二、……另有關室內隔層裝修建議部分，係本人於交屋後，視實際生活上之需要，自行付費裝修，與賣方無涉。」（見本院卷第1宗第135頁）。足證，本件兩造委無以買賣標的房屋得合法興建夾層作為其契約內容之一部分。

⑶況一般交易觀念上，預售屋銷售廣告所示房屋之室內裝潢僅屬建議，而非買賣契約內容之一部，自不得遽謂預售屋銷售廣告所示房屋室內裝潢之圖片，即當然為契約內容之一部分。

⒉被告並未隱匿本件買賣標的房屋部分係屬陽台：

⑴本件房屋買賣契約書第2條明確載明房屋面積之計算包括主建物、附屬建物及共用部分，至於前開部分之面積所包含項目計算方式則詳如契約附件1面積計算說明書所載，而依據該計算說明書第2條第⑵項之說明，所謂之「附屬建物」，即指陽台、入口雨遮（見本院卷第1宗第25頁），自應認本件原告所買受之房屋部分係包括陽台在內。況，依房屋買賣契約書附圖1房屋平面圖，更清楚標示陽台所在之位置（見本院卷第1宗第35頁），前開資料既於兩造簽約之時，即交付原告知悉並明瞭兩造之權利義務關係，堪認被告己明白告知有關本件買賣標的房屋部分係屬陽台之事實，並未為任何隱匿。

⑵原告書立之聲明書第1條載明「本人希望所承購之房地之陽台、出入口雨遮、天井、屋頂平台、機房、機車停車位、法定空地、露台及外牆等加作、外推或開窗之裝修，使其更適合本人日常生活起居及使用上更為方便。」等語（見本院卷第1宗第135頁），亦足證被告於簽約時，確已知悉本件房屋將為陽台外推之2次施工，故自難認被告確有將陽台外推致原告的使用之空間加大，有何對原告隱匿或施以詐術之處。

⒊本件房屋無違反使用分區而為使用之情事：

⑴本件房屋之基地係屬使用分區之第3種住宅區，已明載於本件房屋買賣契約書第1條第1款，復有台北市政府工務局檢送之92建字第0323號建造執照卷宗內使用執照存根可稽，而依臺北市土地使用分區管制規則第9條之規定，第3種房屋委無原告所稱違反使用分區而為使用之情事。

⑵本件房屋之銷售廣告中，均載明本件房屋為「商務小豪宅」，可作「商務」使用；且於本件預售房屋買賣契約書中，亦未約定買賣標的房屋使用執照核准用途為住宅。

⒋本件被告並無以廣告使原告誤以為室內面積，足供作為主臥室、禪坐和室、工作書房之用，進而訂立買賣契約：原告起訴狀檢附之銷售廣告所載明之專案名稱為「樂鑽新第」，且該案所坐落位置與本件系爭房屋明顯不同（見本院卷第1宗第12頁），顯與本件無涉；又原告94年3月7日民事追加及準備書狀檢附之銷售廣告，其上雖有標明「主臥房＋禪坐和室＋工作書房」等內容（見本院卷第161頁），然其上記載「全新裝潢完美屋」，且所標示最低總價分別為498萬、588萬與698萬，均遠高於本件本件房屋及土地之總價金為3,980,000元，故被告辯稱該份廣告，應為本件房屋興建完成後所製作之成屋銷售廣告應係可採。查，原告係於93年1月11日簽訂本件房屋及土地買賣契約，且為預售契約，亦無可能因該銷售廣告而決定購買本件買賣標的房屋，原告主張依該銷售廣告主張本件買賣標的房屋應有「主臥房＋禪坐和室＋工作書房」顯屬無據。

⒌原告簽訂本件買賣契約時，並無任何錯誤之情事：次按，所謂之違章建築者，應按相關建築法令而為認定，依任何人不得因不知法律而免除責任之法理，原告本應自行瞭解法令之規定，換言之，系爭房屋得否施作夾層或隔層，得否為陽台外推之2次施工，純屬法令規章之範疇，要非被告所得施詐或隱飾。況86年間，即已爆發夾層屋之糾紛，並經主管機關及媒體多方宣導，業為一般人所週知，且於本件賣契約簽訂之前後，尚有多位民意代表分別就夾層屋之爭議召開記者會或提出質詢，此並有原告所提出之媒體報導可稽，原告就其於本訴中所述有關夾層所生之爭議自當知之甚詳，另本件買賣契約第24條第2項更明載買受人倘就房屋為2次施工（含隔層裝修等），將來均有遭主管機關拆除或處罰之危險與可能等語，並經原告確認無誤後簽名於其下，自堪認原告實已明知或可得而知上述隔層或夾層之裝修，均有被主管機關拆除或處罰之危險與可能。。

（二）關於原告是否得主張依瑕疵擔保之規定解除本件買賣契約，請求原告返還價金之爭點部分：本件買賣契約書及訂購單中約定之房屋面積均未包含隔層或夾層之面積，被告並已於銷售廣告中載明，而本件房屋買賣契約業已載明本件房屋陽台之面積，再於附圖標示其位置，並經原告指示後始由被告代為施作陽台外推之裝修，且兩造並未約定買賣標的房屋使用執照核准用途須為住宅，均已如前述。故原告仍執前開事由主張其所買受之房屋有前開瑕疵，而得進而得向被告為解除契約之意思表示並請求被告返還價金，顯無可採。

五、綜上所述，被告並無任何詐欺之行為，本件買賣標的房屋亦無原告所稱之瑕疵存在，被告自不負任何損害賠償之責任。從而，原告主張依據請求被告返還其所交付之價金並按房地總價款20％計算之違約金，顯屬無據，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。