臺灣臺北地方法院99年度訴字第2425號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2425號

原告

張耘韡

訴訟代理人

游朝義律師

被告

卓林美雲

訴訟代理人

邱鎮北律師

複代理人

莊守禮律師

上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國99年11月 3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告前於民國97年 9月10日與被告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買其所有坐落於臺北縣板橋市○○段215、215之7地號土地（下稱系爭土地），權利範圍均為5分之1，伊並於簽約同時給付被告新臺幣（下同）420,000元。依系爭契約第9條、第10條及第11條約定：「本買賣標的物確應為公共設施保留地之道路用地，依土地稅法第39條第2 項規定免徵土地增值稅…」、「乙方（即被告）保證本買賣標的物無被第三人佔用或設定、非公共禁止通道、亦無被法院查封等情事…」、「簽約後如甲方（即原告）違反本約各條款時，已付價金由乙方沒收；如乙方違反本約各條款，應退還已收價金及賠償價金一倍之違約金給甲方」。嗣伊於簽約後經現場會勘，竟發現系爭土地均有遭第三人占用之情事，致伊無法將系爭土地作為容積移轉使用，使雙方簽訂系爭契約之目的無法達成。伊隨即於同年11月5 日以存證信函催告被告排除第三人占用，嗣被告於同年月12日於存證信函覆以並無違約情事，並要求伊繼續履約，伊於同年月14日再去函催告被告限期排除第三人占用，並檢附93年6 月30日修正之都市計畫容積移轉實施辦法，詎被告竟於同年月21日回覆稱系爭土地並無伊所述無法辦理容積移轉情形云云，伊不得已方於同年月27日去函通知被告解除系爭契約，並催告被告返還所受領之價金420,000 元，另再賠償所收價金一倍即840,000 元與原告，然被告迄未返還及賠償。又依被告函覆伊內容觀之，被告就系爭土地遭第三人占用之事實並不爭執，僅主張尚得辦理容積移轉，故被告確已違反系爭契約第10條約定，則原告購買系爭土地之目的係作為容積移轉使用，然系爭土地既已遭占用，顯違反現行都市計畫容積移轉辦法第17條第1項第2款規定，而不得辦理容積移轉，系爭契約目的無法達成，爰依民法第226條、第256條規定解除契約，另依民法第259 條規定及系爭契約第11條後段約定，請求被告返還已付價金與賠償違約金。並聲明：㈠被告應給付原告1,260,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：系爭契約簽訂緣於土地開發代書事務所來函，知悉被告所有系爭筆土地有公共設施（道路用地、公園用地），詢問有無意願出售，被告遂與土地開發事務所聯繫並進而與原告簽約，是原告就系爭土地有無第三人占用情形早已知悉，且原告亦知系爭土地除被告以外其餘5分之4之權利範圍，前已捐贈政府作為容積移轉，兩造更於系爭契約第16條約定：「本買賣不動產標的物應可做容積移轉之公共設施保留地…」，原告嗣來函稱系爭土地被第三人占用，致無法為容積移轉使用等語，顯與上開其餘5分之4權利範圍之土地早已捐贈之情形不同，應非事實。系爭土地屬都市計畫之公共設施用地，且其餘5分之4權利範圍之土地確已捐贈政府作為容積移轉使用，是並無原告所稱無法移轉之情形，原告自始未聲請容積移轉，對被告去函告以無不得辦理移轉等語又置之不理，僅片面主張因第三人占用而欲解除契約，被告方依系爭契約第11條前段約定，沒收原告已付價金。又系爭土地上並無都市計畫容積移轉辦法第17條第1項第2款所規定之建築改良物，亦未遭第三人占用，況上開規定未含括第三人占用之情形，是原告稱系爭土地因遭占用而無法聲請容積移轉云云，實屬無據等語，資為抗辯。並聲明：除陳明願供擔保請准宣告免為假執行外，如主文所示。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告於97年 9月10日向被告購買其所有坐落於臺北縣板橋市○○段215、215之7地號等2筆土地（即系爭土地），權利範圍各為5分之1，約定買賣價金840,000 元，兩造並簽立土地買賣契約書，原告已給付被告簽約金420,000元。

㈡原告購買系爭土地之目的係作為容積移轉使用。

四、兩造爭執之事項：

㈠系爭土地是否有土地買賣契約書第10條所指，被第三人占用之情形？

㈡系爭土地是否有違反都市計畫容積移轉辦法第17條第1項第2款規定，而不能辦理容積移轉之情事？

㈢原告可否以買賣契約目的無法達成為由，依民法第226 條、第256條解除契約，並依民法第259條規定及系爭契約11條後段約定，請求被告返還已付價金420,000元並賠償違約金840,000元？

㈣被告可否以買賣契約書第11條前段約定，沒收原告已付之價金420,000元，並以此主張抵銷？

五、法院得心證之理由：

㈠原告主張系爭土地有系爭契約第10條所約定被第三人占用之情事，業為被告所否認，且依被告所提出由原告拍攝之系爭土地現場照片所示（見本院卷第62至64頁），系爭土地現為供公眾通行之通道，除於通道兩側停放車輛外，並無任何遭第三人占用之情形，且原告對於照片之真實性亦未否認，則原告主張系爭土地遭第三人占用云云，顯未盡其舉證之責，應認無據。原告雖主張系爭土地有遭第三人以雨遮、招牌占用之情形云云，並聲請勘驗現場，惟原告所稱遭第三人以雨遮、招牌占用之情形，業已顯示於前開卷附照片，且原告自陳照片所示情形自97年至今均未變更等語（見本院卷第77頁），則系爭土地之現狀既已可由卷附照片加以確認，自無另行勘驗現場之必要，其所為證據調查之聲請，核屬無據。復觀諸前揭照片，原告所稱雨遮及招牌乃架設於系爭土地兩側房屋牆面之上，並無任何支架設於系爭土地之上，顯與民法第940 條所稱占有須具備事實上管領力之情形有別，原告以此主張系爭土地遭第三人占有云云，仍屬無據，難以採信。

㈡按直轄市、縣（市）主管機關受理容積移轉申請案件後，應即審查，經審查不合規定者，駁回其申請；其須補正者，應通知其於十五日內補正，屆期未補正或補正不完全者，駁回其申請；符合規定者，除第六條第一項第一款之土地及接受基地所有權人依第九條之一規定繳納代金完成後逕予核定外，應於接受基地所有權人辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉：二、清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。但送出基地屬第六條第一項第三款者，其因國家公益需要設定之地上權、徵收之地上權或註記供捷運系統穿越使用，不在此限。」都市計畫容積移轉實施辦法第17條第1項第2款定有明文。又都市計畫容積移轉送出基地土地改良物之認定及處理原則亦明定：「…一、容積移轉送出基地土地改良物之認定原則依據土地法第五條之規定：『本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。附著於土地之農作物之其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。』對於送出基地土地改良物之認定原則如下：1.建築物，屬地籍重測區內非因都市計畫變更產生之原有合法建築物者除外。2.圍牆。3.花台，屬公有物除外。4.巡守崗，屬公有物除外。5.遮雨棚：以支架座落送出基地，以全部垂直投影面積計算。6.其他雖非屬土地改良物，惟基於安全與環境維護，應予移除或整理者」。本件原告雖主張前揭照片所示雨遮及招牌即屬容積移轉土地上需清理之土地改良物云云，惟上開原則已明定遮雨棚應以「支架座落送出基地，以全部垂直投影面積計算」為準，觀之卷附現場照片，原告所指之遮雨棚所附著之支架，並未坐落於系爭土地中之215 地號土地上，而系附著於該土地旁之他人住宅牆面上，為他人所有建築之部分，尚無足認定屬215 地號土地上之土地改良物。又查機車行招牌及雨遮，自現場照片觀之，亦無支架坐落於系爭土地中之215之7號地號土地上之情形。況且上開所述招牌及雨遮，亦無前揭認定及處理原則所規定「基於安全與環境維護」而應予移除或整理情形。從而，原告主張系爭土地上有應清理之土地改良物云云，顯與事實不符，自無從採信。且查經本院函詢系爭土地得否辦理容積移轉之相關事宜，臺北縣政府函覆略以：「…另有關旨揭土地（即系爭土地）上現有土地改良物處理方式，目前辦理程序係於辦理實質審查（現地會勘）後，對送出基地土地改良物視佔用情形給予期限補正，於補正期限內清理土地改良物完成者，仍屬通過實質審查，本府將依審查程序許可送出基地容積移轉」等語，此有臺北縣政府99年10月14日北府城開字第0990983076號函附卷可稽（見本院卷第70至71頁）。是本件縱有原告所稱之土地改良物存在，惟被告仍可於期限內補正以通過主管機關之實質審查，履行系爭契約之給付義務，惟原告自簽訂契約後從未送件申請辦理容積移轉許可，使被告無從依臺北縣政府審查程序加以補正，原告逕自認定系爭土地不得辦理容積移轉，並主張有給付目的不達之給付不能情事，殊屬無據。從而，系爭土地上並無應清理之土地改良物，原告主張被告未清理土地改良物，而違反都市計畫容積移轉辦法第17條第1項第2款之規定致無法取得容積移轉云云，委無可採。

㈢按簽約後如甲方（即原告）違反本約各條款時，已付價金由乙方（即被告）沒收；如乙方違反本約各條款，應退還已收價金及賠償價金一倍之違約金給甲方。此為系爭契約第11條所明定。又按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。民法第226條第1項、第256 條分別定有明文。依前開認定，系爭土地並無遭第三人占用之事實，且亦無因有未清理之土地改良物而無法送出基地取得容積移轉之給付不能情事，是本件被告既未違反系爭契約，亦無民法第226 條所規定可歸責於債務人之事由致給付不能之情形，原告主張依系爭契約第11條、民法第226條第1項、第256條、第259條等規定，請求被告返還已付價金420,000 元，並賠償價金一倍即840,000 元之違約金，洵屬無據，難以准許。又原告前揭請求既無理由，則被告所為抵銷之抗辯，即無庸再予論述，附此敘明。

六、綜上所述，原告主張系爭土地遭第三人占用，及違反計畫容積移轉辦法第17條第1項第2款規定而有給付不能之情事云云，均未能舉證證明，難認其主張為真，而被告所為辯解，堪認有據。從而，原告依民法第259 條規定及系爭契約第11條約定，請求被告給付1,260,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。