臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

蔡朝連

原告

吳月霞

共同訴訟代理人

林衍鋒律師

被告

蔡宗正

訴訟代理人

蘇家宏律師

　　　　　　朱慧倫律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101 年5 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告原起訴請求被告應將坐落於臺北市○○區○○段三小段177 、177 之1 地號（下稱系爭土地）上，門牌號碼臺北市大安區○○○路○ 段77巷8 號建物（下稱系爭建物）之頂樓平台增建物、3 樓樓梯間增建物、4 樓樓梯間增建物拆除，並將頂樓平台、3 樓往4 樓之樓梯間、4 樓往頂樓之樓梯間回復原狀，返還原告及其他全體共有人，嗣於言詞辯論期間，將其聲明更正為被告應將系爭建物3 樓如附圖所示A 部分之增建物、4 樓如附圖所示B 部分之增建物、頂樓平台如附圖所示D 、E 部分增建物拆除，並將3 樓往4 樓之樓梯間、4 樓往頂樓平台之樓梯間及頂樓平台如附圖所示C 、F 、G 、H 部分騰空，返還原告及其他共有人，經查原告上開所為僅為補充或更正其事實上之陳述，非屬訴之變更或追加，依上開規定應屬合法，合先敘明。

二、原告起訴主張：

㈠、系爭建物為兩造及訴外人李思美區分所有，其中1 樓為李思美所有、原告蔡朝連於民國75年間取得2 樓之所有權、原告吳月霞於78年間取得3 樓之所有權、4 樓則於76年、84 年、91年、99年間分別由訴外人陳寶成、王瑾瑜、王佩瑜、林素蘭所有及陸續移轉，並由被告於100 年6 月24日取得所有權迄今，而系爭建物之頂樓平台、3 樓往4 樓、4 樓往頂樓之樓梯間（下稱系爭處所）應為系爭建物全體區分所有權人所共有，然王瑾瑜於取得系爭建物4 樓所有權時，即於系爭建物3 樓往4 樓之樓梯間加裝如附圖所示A 部分之鐵門（下稱A 部分鐵門），於4 樓往頂樓之樓梯間加裝如附圖所示B部分之木門（下稱B 部分木門），使其他區分所有權人不得進出使用系爭建物之頂樓平台，王佩瑜尚於其所有期間，於系爭建物頂樓平台增建含如附圖所示D 、E 部分所示木門、隔間牆之建物，無權占用系爭處所，嗣並由被告繼續占用，侵害全體共有人之權益，屢經催告請求改善仍置之不理，爰由原告代位全體共有人，依所有物返還之法律關係請求被告拆遷返還系爭處所，並請求被告給付原告迄拆遷返還之日止相當於租金之不當得利各新臺幣（下同）5,500 元等語，並聲明：㈠、被告應將系爭建物3 樓如附圖所示A 部分鐵門之增建物、4 樓如附圖所示B 部分木門之增建物、頂樓平台如附圖所示D 、E 部分增建物拆除，並將系爭處所即系爭建物3 樓往4 樓、4 樓往頂樓之樓梯間，及頂樓平台如附圖所示C 、F 、G 、H 部分騰空返還原告及其他共有人全體；㈡、被告應自100 年6 月24日起至騰空返還第1 項聲明所示系爭處所之日止，按月給付原告各5,500 元。

㈡、對被告抗辯之主張：系爭建物固於構造上就1 樓至3 樓樓梯設計為直向，3 樓至4 樓及4 樓至頂樓間之樓梯需迴轉經室內走道始得上樓，惟3 樓及4 樓之構造仍屬相同，各樓層之水錶及水塔亦均設置於頂樓平台，故頂樓平台仍屬全體區分所有權人所共有共用，且系爭建物興建完成後，如附圖所示A 、B 、C 、E 部分之木門、鐵門及隔間牆均未存在，各區分所有權人均得自由進出頂樓平台，原告蔡朝連於76年間出售系爭建物4 樓與陳寶成時，亦未併同售予頂樓平台之使用權，系爭建物區分所有權人間亦未存在頂樓平台由4 樓所有權人使用之分管契約，原告所為請求屬正當行使權利，非為權利濫用。

三、被告則以：兩造及李思美確為系爭建物之區分所有權人，被告亦確於100 年6 月24日取得系爭建物4 樓所有權，並占有使用系爭處所，惟依系爭建物之原始建築設計，除4 樓至頂樓之樓梯部分係登記為4 樓所有權範圍，而供4 樓所有權人專用外，系爭建物頂樓平台亦須經4 樓之室內樓梯始得進出，於構造上及使用上已與系爭建物1 樓至3 樓有所區別，故系爭處所於性質上本應由含被告在內之系爭建物4 樓所有權人單獨所有，非與原告間分別共有，且系爭處所於76年間即由原告蔡朝連隨同系爭建物4 樓一併出售予陳寶成，除於移轉時即已於3 樓往4 樓之樓梯間設置A 部分鐵門以為門禁外，系爭建物頂樓平台之增建物亦於77年間即存在，並由4 樓所有權人專用，原告等區分所有權人多年間均未異議，堪認已具默示分管之合意，兩造間即應受該分管契約之拘束，此外，原告請求被告拆除附圖所示A 、B 、D 、E 系爭處所之增建物，應屬權利濫用，是被告除無需拆遷返還系爭部分外，亦無不當得利等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事實

㈠、系爭建物於64年間由訴外人林友邦原始起造，原告蔡朝連於75年間取得2 樓之所有權、原告吳月霞於78年間取得3 樓之所有權，而系爭建物4 樓原為原告蔡朝連所有，於76年間移轉登記與陳寶成，嗣並分別於84年、91年、99年間依序移轉登記與王瑾瑜、王佩瑜、林素蘭，並由被告於100 年6 月24日因買賣取得所有權迄今。

㈡、系爭建物具同一對外出入宅門，並由內部樓梯進出各樓層，其中1 樓至3 樓樓梯設計為直向，3 樓至4 樓及4 樓至頂樓之樓梯設計為需迴轉經3 樓及4 樓室內走道始得上樓，3 樓至4 樓之樓梯間設有A 部分鐵門，4 樓至頂樓樓梯間設有B部分木門，頂樓平台設有含附圖所示D 、E 部分木門及水泥隔間牆在內之建築物，並區隔如附圖所示C 、F 、G 、H 部分之區域，系爭建物之共用水塔及2 樓至4 樓水錶亦均置於頂樓平台內。

㈢、系爭建物3 樓至4 樓樓梯間之A 部分鐵門，為王瑾瑜取得系爭建物4 樓所有權期間所設。

五、本件原告主張被告無權占用系爭建物屬全體區分所有權人共有之系爭處所，並設置如附圖所示A 、B 、D 、E 部分鐵門、木門及隔間牆，爰代位全體共有人請求被告拆遷返還，並請求相當於租金之不當得利等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、系爭處所是否屬被告單獨所有；㈡、兩造間是否具使被告取得系爭處所專用權之默示分管契約；㈢、原告之主張是否屬權利濫用。茲分別審究如下：

㈠、經查，系爭建物之4 樓層均分別為建物登記，並各為不同所有權人所有，既數人區分一建築物而各有其專有部分所有權，依民法第799 條第1 項、公寓大廈管理條例第3 條第2 款之規定，即由兩造及李思美區分所有系爭建物，而系爭建物含系爭處所在內之正中宅門、各樓層樓梯、頂樓平台等處，既屬系爭建物之附屬建築物而供住戶共同出入、設置共用電錶、水塔使用，且未具獨立建號而單獨登記為一人所有，依民法第799 條第2 項、公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第8 條第1 款、第9 條第1 款之規定，即應屬系爭建物之共用部分，而由住戶全體分別共有其所有權，被告固抗辯系爭建物原屬透天厝，依其原始建築設計，除4 樓至頂樓之樓梯部分係登記於4 樓之所有權範圍內，系爭建物頂樓平台亦須經4 樓之室內樓梯始得進出，於構造上及使用上已與系爭建物1 樓至3 樓有所區別，故系爭處所於性質上本應由系爭建物4 樓所有權人即被告獨立排他使用，非與原告間分別共有，且原告蔡朝連於76年間出賣系爭建物4 樓予陳寶成時，並已隨同轉讓系爭處所，故含被告在內之4 樓所有權人本即具系爭處所之單獨所有權等語，並舉系爭建物61年5 月9 日原始建築檔案圖說、4 樓建物登記第二類謄本各1 紙為據，惟依其所舉建物登記謄本觀之，僅可認4 系爭建物4 樓之室內面積為58.63 平方公尺、陽台為7.38平方公尺，無從據此認定其登記總面積是否已包含4 樓至頂樓之樓梯部分，而系爭建物之構造固自共用大門進入後，其1 樓至3 樓樓梯為直向設計，3 樓至4 樓間及4 樓至頂樓間，則為需迴轉行經3 樓予4 樓室內空間走道始得上樓之螺旋狀設計，惟所以為此建築設計結構之原因眾多，或為室內空間之規劃，或考量系爭建物之深度無法容納自1 樓通往頂樓直向階梯之故，尚難以該結構設計，逕以推認系爭部分即屬系爭建物4 樓所有權人單獨所有，且被告亦未能就陳寶成於76年間買受系爭建物4樓時，業已同時受讓處所之所有權及使用權，及出賣人原告蔡朝連於斯時確具單獨處分系爭處所之權利等情，具體陳述並舉證以實其說，其上開抗辯即難憑採，是堪認系爭處所仍應屬系爭建物之共用部分，而由全體區分所有權人分別共有。

㈡、按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，亦不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。最高法院87年台度上字第1359號、99年度台上字第2278號分別著有判決可資參照。經查：

⒈被告固抗辯依系爭建物3 樓至4 樓樓梯以上之建築構造，即可推認區分所有人全體已有約定系爭處所由4 樓區分所有權人取得專用權之默示合意，且依行政院農業委員會林務局農林航空測量所77年6 月26日、83年3 月6 日航空攝影圖（下稱系爭航空圖）觀之，系爭建物之頂樓平台即有於77年間即有增建部分，可認系爭處所於斯時即已由4 樓區分所有權人占有使用中等語，並舉系爭航空圖、系爭建物現俯拍照片等件為據，惟查，本院無從僅以系爭建物之建築結構，即推認4 樓所有權人即具系爭處所之單獨所有權及專用權，已如前述，而就系爭航空圖及系爭建物現俯拍照片對照觀之，本院除難判斷被告於系爭航空圖所指房屋即為系爭建物外，亦無法以此認定其所指頂樓平台上是否確有建物存在，且亦難就該頂樓平台有無增建部分遽以斷定係由4 樓所有權人取得專用權，被告此部分抗辯，尚難憑採。

⒉惟查，依本院於100 年12月19日至系爭建物內系爭部分勘驗結果，系爭建物頂樓平台如附圖所示C 、H 部分固有新鋪設木質地板，惟依其整體建物之外觀、水泥壁牆及後方如附圖所示G 部分鐵皮屋頂觀之，該頂樓平台加蓋之建物顯已使用日久，並非近年方新搭建，且就被告所舉含3 樓至4 樓、4樓至頂樓樓梯及頂樓平台之新舊照片共15紙互核觀之，除頂樓平台上所加蓋建物與系爭建物於外觀上無法明確區別，堪認其建築時間應甚接近，難認原告主張系爭建物頂樓平台之增建物為王佩瑜取得4 樓所有權期間所加蓋等語屬實外，以系爭處所之3 樓至4 樓及4 樓至頂樓樓梯間迴轉走道部分之舊況觀之，似其使用上與4 樓室內空間並無區隔，故被告抗辯系爭處所長期為系爭建物4 樓所有權人占有使用等語，似非無據，且原告亦不否認系爭建物3 樓至4 樓樓梯間之A 部分鐵門，為王瑾瑜取得系爭建物4 樓所有權期間即84年至91年間所設，而系爭建物4 樓至頂樓間之B 部分木門，則係於此之前即已裝設等情，是益可推認於A 部分鐵門裝設後，系爭處所因他人無從擅自進出，故事實上均由4 樓所有權人所占有使用。原告固主張其曾以言詞請求王瑾瑜拆除A 部分鐵門等語，惟未能舉證以實其說，尚難憑採，是迄原告於100年3 月29日以臺北古亭郵局第555 號存證信函對斯時4樓 住戶林素蘭請求拆遷返還系爭處所時止，他區分所有權人即已長達10餘年以上之期間，容忍系爭處所事實上由系爭建物4樓之所有權人所占有、使用而未予干涉，依上開最高法院判決意旨，即非不得認有默示分管契約之存在，而由系爭建物4 樓所有權人取得系爭處所之專用權，且嗣系爭處所應有部分既隨同系爭建物4 樓之所有權讓與被告，兩造即應同受該分管契約之拘束。

⒊原告復主張被告於買受系爭建物4 樓時曾與原告明確表明不再使用系爭處所等語，並舉100 年7 月18日手機簡訊及100年7 月22日臺北市大安區調解委員會調解書等件為據，惟查，被告固於上開簡訊及調解書陳稱同意棄用樓梯門禁及將系爭建物頂樓平台回歸全體區分所有權人共用等語，惟依被告整體陳述意旨觀之，其僅係表達系爭建物全體區分所有權人得再共同協議其使用權限分配之意，未可認已同意與他區分所有權人另訂分管契約，是原告此部分主張尚難憑採。

六、綜上所述，本院既認系爭建物之區分所有權人間已具默示之分管契約，使4 樓所有權人取得系爭處所之專用權，並於兩造間亦生拘束力，被告即屬有權占有、使用系爭處所，則原告請求被告拆除如附圖所示A 、B 、D 、E 部分之增建物，騰空返還全體區分所有權人如附圖所示C 、F 、G 、H 部分，並按月給付原告自100 年6 月24日起至騰空返還系爭部分之日止，相當於租金之不當得利5,500 元等主張，即均屬無據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述，而本院既認原告無權請求被告拆遷返還系爭處所及給付不當得利，則就原告之主張是否屬權利濫用，即無庸審究，至原告得否另依情事變更原則，就被告占有、使用系爭處所之情事，請求給付相當之對價，或訴請法院變更其分管契約之內容，則屬另一問題，非本院於本訴中所得審酌，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。

臺北簡易庭