臺北簡易庭101年度北簡字第8651號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　 101年度北簡字第8651號

原告

台灣知多家股份有限公司

法定代理人

角嘉一郎

訴訟代理人

林明正律師

複代理人

林育生律師

被告

松崗資產管理股份有限公司

法定代理人

朱國榮

訴訟代理人

謝侑純

上列當事人間返還不當得利事件，於中華民國102年5月30日言詞辯論終結，同年7月3日下午5 時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯陳建憲朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：

主文

事實及理由

原告主張：

㈠坐落臺北市○○○路0段00號3樓、3樓之1、4樓、4 樓之1等建物（下稱系爭建物）原為訴外人成霖建設股份有限公司（原名甘霖建設股份有限公司，下稱成霖公司，）所有，由訴外人新采國際開發股份有限公司（下稱新采公司）承租後，經成霖公司同意，再轉租予被告（原名文魁資訊股份有限公司，曾更名為統一元氣資產管理股份有限公司，現更名為松崗資產管理股份有限公司），作為經營商場（即松岡時尚購物中心）之用，嗣於民國98年10月30日由被告再轉租位於系爭建物3樓、編號T02號之櫃位（下稱系爭櫃位）予原告，並約定租期自98年11月1日起至101年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）22萬元（含稅），或當月營業額抽成10% ，兩者取其高。

㈡嗣因成霖公司積欠債務，系爭建物經公開拍賣程序，由訴外人龍巖股份有限公司（下稱龍巖公司）拍得，並於100年5月26日取得本院於100年5 月5日核發之不動產權利移轉證書，而龍巖公司隨即發函要求所有商家遷讓返還房屋，原告及其他商家感到訝異，向被告詢問時，被告表示系爭建物雖屬成霖公司所有，然成霖公司曾於93年9 月15日出具同意書予新采公司，同意將系爭櫃位轉租予被告，租期自93年9 月15日起至108年9月14日止，故被告係得合法轉租者，並要求原告繼續依約繳付租金、安心使用，原告與其他商家乃繼續支付5、6月份租金予被告，然原告於同年7 月29日再次收到龍巖公司發函催告原告搬遷之通知，被告仍要原告安心，並可暫停支付租金。

㈢詎料，龍巖公司於100年8月17日對原告提出遷讓房屋、給付租金及相當於租金之不當得利訴訟（即本院100年度重訴字第868 號），於前開訴訟進行中，被告雖提出同意書辯稱係向新采公司承租系爭建物經營購物中心，有民法第425 條買賣不破租賃之適用，惟當龍巖公司要求被告提出租賃契約書經公證之證明時，被告竟無法提出，至此，原告方知被告自100年5月26日龍巖公司取得系爭建物所有權後，即無出租系爭櫃位之權限，竟仍向原告收取100年5、6月之租金合計44萬元。又因被告不能排除第三人就系爭櫃位主張權利，致原告已不能為約定之使用，原告自亦得依民法第436 條準用第435條第2項規定，以本起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示。爰依不當得利法律關係提起本件訴訟，請求被告返還已繳之租金44萬元及押租金66萬元，共110萬元等語。並聲明：被告應給付原告110 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年7月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

被告則以：

㈠系爭建物於前開公開拍賣程序時，即於拍賣公告使用情形載明：「2491、2492建號係作賣場相通使用，由新采國際開發股份有限公司（當時法定代理人為周再發）出租予文魁資訊股份有限公司，租約載明得轉租，租期自93年9月15日至108年9 月14日。另據承租人提出前所有權人周再發之使用同意書，債務人並以上開租約之存在作為抗辯理由，故租約效力尚不容否認，抵押權人如有異議宜另循聲請除租解決。拍定後不點交。」，故龍巖公司縱取得系爭建物之所有權，亦無使用、收益權，且龍巖公司與被告間就租賃權之爭執，尚在審理中。

㈡再者，被告向原告收取系爭租金，係本於兩造間租賃契約，故被告受有該利益，非無法律上原因。其次，於本院100 年度重訴字第868 號民事判決理由中亦記載「被告知多家公司對於原告（即龍巖公司），於原告起訴（即100 年8 月17日）前得主張其為善意占有人」、「按善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言」（見該案判決書第36、37頁，即本卷第101 、102 頁）。從而，原告對龍巖公司於100年8月17日前因占有系爭房屋之使用及收益，既不負返還義務，則何來損害之有？是，以原告依民法第179 條規定，主張其受有損害、被告無法律上原因而受有利益云云，顯非可採，應無理由。

㈢復以，按兩造間租賃契約第8條第2項：「乙方（即原告）應於終止租約或租期屆滿之日將櫃位回復原狀並返還租賃標的物，如逾期不返還，....，每逾一日並應給付貳倍計算之懲罰性違約金，且甲方（即被告）並得沒收本契約第三條所示之各項費用（即租金與押租金）作為損害賠償之一部分，....。」及第9條第4 項：「乙方違反本契約，...，甲方除得沒收乙方已給付之二個月押租金及管理費、清潔費、水電空調費等充作懲罰性違約金之一部，....。」等約定，原告仍繼續占用系爭櫃位，迄未將系爭櫃位回復原狀並返還租賃標的物，被告自得依前揭約定沒收系爭租金及押租金。又原告主張自起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，則系爭租約業已於101年7月4日終止，原告自101年7月5日起至102年4月19日止，尚應給付懲罰性賠償金4,678,666元（計算式：220,000÷30×2×319=4,678,666），被告並依民法第334 條規定，主張抵銷。

㈣又依系爭租約第6條第2項：「租賃物及公共設施之結構設備均屬甲方所有，乙方應負善良使用人之注意義務管理使用，不得擅自變更或逕行改裝或另接水電，若任意毀損破壞，均應限期恢復原狀，並負賠償責任。」是以，原告自系爭租約終止後，無法律上原因使用收益系爭櫃位上之結構設備裝潢，應構成不當得利，而該結構設備裝潢在財務報表上金額為120,576,818 元，原告應返還被告使用上開裝潢工作物之利益即120,576,818 元。至原告雖稱：被告所有之冷氣空調設備、供電設備、一切裝潢等，已因動產附合為不動產之重要成分，為不動產所有人（即龍巖公司）取得所有權云云，惟被告出租購買並維護之冷氣空調設備、供電設備、電燈、手扶梯及一切裝潢等，衡諸一般社會常情，應屬可輕易分離之動產，是否須毀損不能分離或者分離需費過鉅而附合成為不動產之重要成分，非無疑義。況且，龍巖公司得標買受之系爭建物，當時即不點交，系爭建物內之動產即屬被告所有，未併付拍賣，龍巖公司並未取得系爭建物內之動產之所有權。從而，原告使用上開設備、裝潢等，自應依兩造間租約第6條、第3條等約定，支付對價予被告，然原告迄未返還系爭櫃位，亦未支付對價予被告，即為不當得利，被告自亦得主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

下列事項為兩造所不爭執，並有系爭租約、本院不動產權利移轉證書、臺北信維第3386號存證信函、友理法律事務所函、民事起訴狀、本院100年度重訴字第868號民事判決在卷可稽（見本院卷第6至14、16至24、84至108頁），堪信為真正，自得採為判決之基礎：

㈠兩造於98年10月30日簽立系爭租約，由原告向被告承租系爭櫃位，租期自98年11月1日起至101年10月31日止，每月租金（含稅）22萬元或當月營業額抽成10%，兩者取其高。

㈡系爭建物原為成霖公司所有，嗣經本院95年度執字第41908號委託台灣金融資產服務股份有限公司以99年度北金職字第168 號清償債務執行事件，將系爭建物公開拍賣，由龍巖公司於100年4月19日拍定，本院並於100年5 月5日核發不動產權利移轉證書，於100年5月26日由龍巖公司收受。

㈢龍巖公司於100年6月9日寄發存證信函、100年7 月29日寄發律師函，要求原告在內所有商家遷讓並返還房屋，嗣於100年8 月17日對原告、被告及其他商家提出遷讓房屋、給付租金及相當於租金之不當得利訴訟。

㈣本院100年度重訴字第868號民事判決認原告在龍巖公司起訴前，得主張其為善意占有人，惟自上開案件繫屬起迄與龍巖公司重新簽立租約止，係無權占有系爭櫃位，並應返還相當於租金之不當得利1,017,902元。

得心證之理由：原告主張已合法終止租約，依不當得利之法律關係，請求被告返還100年5、6 月已支付租金44萬元，及押租金66萬元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告是否已合法終止系爭租約？㈡原告得否請求被告返還100年5、6月已支付之租金44萬元、押租金66萬元？被告主張抵銷，是否有理由？茲分述如下：

㈠原告是否已合法終止系爭租約？

⒈按租賃關係存續中，承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，得終止租約，民法第436 條準用同法第435條第2項規定甚明。經查，原告主張龍巖公司前於本院95年度執字第41908號強制執行事件拍賣程序，以1,201,110,000元買受系爭建物及2489建號（門牌號碼臺北市中正區○○○路0 段00號房屋地下4、5層）建物暨其坐落基地，於100年5 月26日取得本院100年5月5日核發之北院木95執壬字第41908 號不動產權利移轉證書，並業已完成所有權移轉登記等事實，為被告所不爭執，並有原告提出與所述相符之不動產權利移轉證書附卷可稽（見本院卷第11頁），堪認龍巖公司自領得上開不動產權利移轉證書之日即100年5月26日起取得系爭建物之所有權。而龍巖公司於取得系爭建物所有權後，迭於100年6月9日、100年7 月29日發函催告原告遷讓並返還系爭櫃位，嗣於100年8月17日對原告、被告及其他商家提出遷讓房屋、給付租金及相當於租金之不當得利訴訟等情，亦為兩造所不爭執，並有臺北信維第3386號存證信函、友理法律事務所函、民事起訴狀在卷可稽（見本院卷第12至14、16至24），顯見原告業因第三人龍巖公司就系爭櫃位主張權利，致不能為約定之使用、收益甚明。是原告以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，揆諸前開規定，應認系爭租約業於101年7月4日合法終止。

⒉本件被告固辯稱其向新采公司承租系爭建物經營購物中心，有民法第425 條買賣不破租賃之適用，是有權出租予原告，原告租賃權並未受損，仍得使用、收益系爭櫃位云云。然查，成霖公司與新采公司所簽房屋租賃契約書期限逾5 年，且於本院100年度重訴字第868號案件審理中，被告始終未曾提出經過公證之租賃契約乙情，為兩造所不爭執，並經本院調閱前開卷宗確認無訛，堪認成霖公司與新采公司間之租賃契約，因未經公證，依民法第425條第2項規定，至龍巖公司100年5月26日取得本院民事執行處核發之系爭建物權利移轉證書時止，已逾5 年，即失其效力，不得對抗龍巖公司。而新采公司既將系爭建物轉租予被告，換言之，自100年5月26日起新采公司即屬無權占有，向新采公司承租系爭建物之被告亦自100年5月26日起屬無權占有，而無從對抗龍巖公司。故向被告承租系爭櫃位之原告自無從對抗龍巖公司。

⒊被告另辯稱龍巖公司應受臺灣金融資產服務公司第3 次拍賣公告上所載「拍定後不點交」之拘束，是其仍有系爭建物使用、收益權云云。惟按系爭房屋既經法院拍賣，由被上訴人標得，並辦畢所有權移轉登記，上訴人自不得以其與原所有人間之買賣權利義務關係，對抗被上訴人。上訴人繼續占用系爭房屋，對於被上訴人而言，不能認有合法之權源。至於拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓（最高法院70年度台上字第19號判決要旨參照）。臺灣金融資產股務公司之拍賣公告上雖載明拍定後不點交，惟此部分核屬係告知投標人因執行債務人（成霖公司）主張就執行標的物有租賃關係存在，執行法院於拍定後不負責點交而已，非謂以拍定人須繼受租賃契約為拍賣條件，或買受人於取得所有權不得依法請求占有人遷讓為條件。蓋執行法院就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，其性質雖與買賣之法律行為無異，惟執行標的物之承租人並非拍賣之買賣法律行為當事人，法院之拍賣公告亦非可視為承租人之意思表示，承租人自無從依拍賣公告，就其內容與拍定人成立意思表示之合致，自無違反誠信原則之可言。被告此部分抗辯，並無可取。是被告執台灣金融資產服務公司第3次拍賣通知抗辯其為有權占有系爭建物云云，即非可採。

㈡原告得否請求被告返還100年5 、6月已支付之租金44萬元、押租金66萬元？

⒈查原告因龍巖公司主張權利而函催返還，致不能就系爭櫃位之使用、收益，自屬有權利瑕疵之情事，則原告依民法第436條準用第435條第1項規定，請求減少100年5月26日起至6月30日止之租金264,000元（計算式220,000÷30×6＋22,000=264,000 ，元以下四捨五入，以下同），自屬有據。被告固辯稱原告於另案本院100年度重訴字第868號民事判決認定於龍巖公司起訴（即100年8月17日）前得主張善意占有，因此項占有使用所獲利益，對龍巖公司不負返還之義務，何來損害之有？云云；然原告既依法得請求減少租金，則在減少之範圍，被告受領原告支付租金之法律上原因即不存在，自應返還其利益予原告。是原告請求被告將已收取之該部分租金264,000 元返還，為有理由，應予准許；逾此範圍，則為無理由。至原告可否對龍巖公司主張善意占有，與被告是否構成不當得利，並無關連性，附此敘明。

⒉按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，固發生當然抵充之效力。但於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院87年度台上字第1631號、81年度台上字第1630號判決意旨參照）。被告辯稱於系爭租約終止後，原告迄未將系爭櫃位回復原狀並返還租賃標的物，依系爭租約第8條、第9條第4 項之約定，被告自得沒收約押租金，及請求懲罰性違約金，並以該金額主張抵銷乙節，雖據原告所否認，惟按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，，民法第455 條定有明文。又按出租人並不以租賃物之所有人為限，兩造間就系爭土地訂有土地租約，其租期至68年12月31日屆至，既為上訴人所不爭，被上訴人復於租期屆滿前表示反對續租，則承租人（即上訴人）於租期屆滿後，即有返還租賃物與出租人即被上訴人之義務，不生當事人適格與否問題（最高法院69年台上字第3727號判決意旨參照）。系爭租約已於101年7 月4日經原告合法終止，業如前述，原告自復有返回系爭櫃位與被告之義務，原告徒以被告就系爭櫃位之占有無合法權原而拒絕返還予被告，實屬無據。又原告迄於本院言詞辯論終結前均未返還系爭櫃位予被告，則被告依系爭租約第8條第2 項之約定，得請求原告給付101年7月5日起至102年4 月19日止懲罰性賠償金4,678,667元（計算式：220,000÷30×2×319=4,678,667），被告僅請求以4,678,666元範圍內為抵銷，即屬可採。至被告主張依系爭租約第9條第4項之約定沒收押租金部分，觀諸系爭租約第9條第4項係約定：「乙方違反本契約，經甲方終止契約時，甲方除得沒收乙方已給付之二個月押租金....」等語，但本件並非原告違反系爭租約，經被告終止，是被告自不得依第9條第4項沒收原告已給付之押租金。

⒊又本件經被告抵銷後，原告已無得請求之餘額，是自無再行審酌被告主張因原告未返還系爭櫃位結構設備裝潢，以120,576,818元抵銷是否有理由之必要。

綜上，原告依不當得利法律關係，請求被告給付原告110萬元，及自101年7 月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既無理由而經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，爰併予駁回之。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第7879條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 11,890元合 計 11,890元