臺北簡易庭102年度北小字第2002號

被告應給付原告新臺幣捌萬零柒佰捌拾捌元，及自民國一０二年七月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔新臺幣捌佰元，餘新臺幣貳佰元由原告負擔。

本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣捌萬零柒佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。理由要領

一、原告主張：其於民國102 年4 月12日與被告簽訂房屋租賃契約，向被告承租坐落臺北市○○區○○○路0 段00巷0 號1樓房屋，租賃期間自102 年4 月15日起至102 年4 月30日止，租金每日新臺幣（下同）2 千元，其並交付15萬元予被告作為押租保證金。系爭租賃契約於102 年4 月30日因期間屆滿而消滅，被告之子江維明參酌餐飲業慣例要求原告於5 日內清潔並回復原狀交屋，原告於102 年5 月1 日至5 日悉依江維明之指示拆遷系爭房屋屋內、屋外設備，江維明亦每日至系爭房屋督察清理工作，原告於102 年5 月5 日晚間將系爭房屋回復原狀返還予江維明，並經江維明代被告受領完畢，完成點交手續，被告先行返還押租保證金5 萬元予原告，並表示餘額10萬元待水費、電費、電話費結清後即返還，原告旋於102 年5 月6 日結清水費、電費、電話費，並於102年5 月7 日晚間將相關繳費收據送交江維明查核無誤，詎被告嗣竟藉詞不願將押租保證金餘額10萬元返還原告，屢經催償，均未獲置理，爰依系爭租約約定請求被告返還押租保證金餘額10萬元等語。並聲明：被告應給付原告10萬元，及102 年5 月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告抗辯：系爭租約屆期後，原告並未立即遷出，遲至102年5 月5 日始表示擬返還系爭房屋，經被告至系爭房屋查看，發現系爭房屋之外牆有原告架設招牌之鋼架未拆、分離式冷氣水塔管線未拆、雜物堆置未清，系爭房屋內部則天花板壞損、冷媒管、瓦斯管、水管未拆、變電箱分電盤未回復、地磚以不同顏色修補且高低不平、牆壁毀損、廚房位置改變未回復等情，原告既未依系爭租約約定將系爭房屋於租期屆滿前按照原狀遷空交還被告，被告自得依系爭租約第6 條約定，就102 年5 月1 日至102 年6 月1 日期間（計算至被告自行僱工拆除之日），請求按租金5 倍計算之違約金30萬元（每月租金6 萬元×5 ＝30萬元），並依系爭租約第9 條、第11條、第12條約定，請求原告賠償系爭房屋回復原狀費用46,515元、系爭房屋毀損損害158,235 元，及被告因請求原告賠償損害涉訟所支出之律師費5 萬元，合計554,750 元，經以系爭押租保證金餘額10萬元抵充後，原告已無餘額可資請求等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠原告於102 年4 月12日與被告簽訂房屋租賃契約，向被告承租坐落臺北市○○區○○○路0 段00巷0 號1 樓房屋，租賃期間自102 年4 月15日起至102 年4 月30日止，租金每日2千元，其並交付15萬元予被告作為押租保證金（本院卷第33-37 頁）。

㈡原告於102 年5 月5 日將系爭房屋返還被告。

四、得心證之理由：原告主張系爭租約於102 年4 月30日屆滿，其業於102 年5月5 日將系爭租賃物回復原狀並返還予被告，並經被告受領完畢，完成點交手續，被告應將押租保證金餘額10萬元返還原告，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠被告得否請求原告給付違約金30萬元、系爭房屋回復原狀費用46,515元、系爭房屋毀損損害158,235 元、律師費5萬元？㈡原告得否請求被告返還押租保證金餘額10萬元？㈢原告得否請求自102 年5 月6 日起算之遲延利息？茲論述如下：

㈠被告得否請求原告給付違約金30萬元、系爭房屋回復原狀費用46,515元、系爭房屋毀損損害158,235 元、律師費5 萬元？

⒈關於違約金30萬元部分：

⑴「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，系爭租約第6 條第2 項約定甚明（本院卷第35頁）。系爭租約於102 年4 月30日因租賃期間屆滿終止，被告於102 年5 月5 日始將系爭房屋返還被告，為兩造所不爭，被告抗辯其得依上開約定請求原告給付違約金，固非無據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。被告雖因未能取回系爭房屋而罹受損害，然依社會通常之觀念，其所受損害僅為相當於系爭租約所約定每日2 千元之租金損害，原告請求按租金5 倍計算之違約金，顯屬過高，應以租金之1 倍即每日2 千元計算為適當。茲原告於102 年5 月5 日始將系爭房屋返還被告，其占用系爭房屋之日數為5 日，則其應給付之給付之違約金為1 萬元（2,000 ×5 ＝10,000）。

⑵原告雖以兩造合意水費、電費、電話費結算至102 年5 月5日，主張102 年5 月1 日至5 日為房屋整理期間，被告同意其延至102 年5 月5 日交屋，其並無違約情事等語。惟查：兩造合意水費、電費、電話費結算至102 年5 月5 日，係因原告於102 年5 月5 日始將系爭房屋返還被告，迄至102 年5 月5 日止，系爭房屋均由原告實際占有，無從據以推論被告同意原告延至102 年5 月5 日交屋，原告就此有利於己之事實，既未舉證以實其說，其謂其無違約情事，即非可採。

⑶被告固抗辯原告雖於102 年5 月5 日將系爭房屋返還被告，然未將系爭房屋遷空回復原狀，依系爭租約第6 條約定，原告應支付之違約金應計算至被告自行僱工拆除之日即102 年6 月1 日止等語。惟查：被告得請求按租金5 倍計算之違約金，係以原告「不即時遷讓交還房屋」為要件，觀諸系爭租約第6 條約定「如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即被告）每月得向乙方（即原告）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」即明（本院卷第35頁），原告102 年5 月5 日將系爭房屋返還被告時，已將置於系爭房屋內之器具物品全數搬空，有被告所提之照片附卷可憑（本院卷第38-41 頁），足見原告並無不即時遷讓交還房屋情事，至被告是否將系爭房屋回復原狀，僅屬其是否違反系爭租約相關義務之問題，被告尚不得執此請求給付違約金，被告抗辯自102 年5 月6 日起至102 年6 月1 日止亦應計算違約金，尚難憑採。

⒉關於系爭房屋回復原狀費用46,515元、系爭房屋毀損損害158,235 元部分：

⑴「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即原告）取得甲方（即被告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」、「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損害有修繕必要時，由甲方負責修理」，為系爭租約第9 條、第11條所明定（本院卷第35頁）。原告將系爭房屋返還被告時，原告於系爭房屋所設置之門面立柱及雨遮未拆除，系爭房屋屋內油煙汙垢未清理，有原告所提之照片在卷可參（本院卷第55、49、51、52頁），原告主張被告就上開部分未予回復原狀，堪信為真。又門面立柱及雨遮拆除費用為4,500 元，內外牆油煙汙垢清潔費用為6,500 元，廢棄物垃圾清運費用為7,000 元，有原告所提之估價單附卷足憑（本院卷第47頁）。惟外牆清潔費用部分，原告不得請求被告賠償（詳後述），關於屋內油煙汙垢清潔費用應以一半即3,250 元（6,500 ÷2 ＝3,250 ）計算為宜。而門面立柱及雨遮拆除費用為4,500 元，系爭房屋全部拆除工程費用為30,800元（44,300－6,500 －7,000 ＝30,800，本院卷第47頁），依此比例，門面立柱及雨遮拆除之廢棄物清運費用應為1,023 元（4,500 ÷30,800×7,000 ＝1,023 ，元以下四捨五入）。則上開部分回復原狀費用合計8,773 元（4,500 ＋1,023 ＋3,250 ＝8,773 元），加計5%營業稅，原告得請求被告賠償門面立柱及雨遮拆除（含廢棄物清運）、屋內油煙汙垢清潔之回復原狀費用為9,212 元（8,773 ×1.05＝9,212 ，元以下四捨五入）。

⑵被告雖抗辯系爭房屋原係原告親屬向被告所承租，用以經營餐廳，原告嗣出資30萬元向其親屬頂讓店面，買下店面全部裝潢及設施，原告應回復之原狀為其前手向被告承租時之狀態，則原告就系爭房屋全室電線拆除整理4,500 元、冷氣風管拆除整理3,500 元、外露無熔絲開關及插座拆除1,500 元、給排水管線拆除1,800 元、天花板內管線拆除8,000 元、外牆掛架管線及雜物拆除3,500 元、後門區天花板拆除3,000 元、外牆油煙汙垢清潔3,250 元（6,500 －3,250 ＝3,250 ）、PVC 地磚拆除500 元及該部分拆除工程廢棄物垃圾清運5,977 元（7,000 －1,023 ＝5,977 ），加計5%營業稅，合計37,303元（本院卷第47頁），亦應負賠償責任等語。惟查：原告或其配偶馬玉英係自89年間起另行與被告簽訂房屋租賃契約承租系爭房屋，並非繼受其前手與被告間之租賃契約，為被告所是認，而系爭租約第9 條僅約定原告就自行裝設之設施應負責回復原狀，並未特別約定原告應回復之原狀為其前手向被告承租時之狀態，觀諸上開約定即明（本院卷第35頁），被告抗辯原告應將系爭房屋回復至其前手向被告承租時之狀態，尚非有據。又原告或其配偶馬玉英自89年間起始向被告承租系爭房屋，而被告所提之照片均為102 年間所拍攝，該等照片充其量僅能證明系爭房屋設置相關設施，至相關設施何時設置、是否原告所設置、現況是否與原告承租時之狀態不同等，均屬不能證明，被告就其89年間交付系爭房屋予原告時，系爭房屋並未設置上開外牆招牌鋼架、天花板、各類管線、開關、插座等，其變電箱分電盤、地磚顏色、鋪設情形、牆壁、廚房位置等，亦與現況不符，既未舉證證明之，原告即不負回復原狀之義務，被告抗辯原告應賠償上開回復原狀費用37,303元，難謂可採。

⑶被告復抗辯因原告承租期間不當使用，造成系爭房屋地坪磚破損、壁磚及外牆磚破損、壁紙毀損及天花板損壞等，其得請求原告賠償地坪磚修補破損磁磚（含地磚材）、原廚房牆面壁磚修補、牆面開孔及洗洞修補、撕除全室壁紙、全室壁面批土油漆粉刷、室內原有窗戶安裝回復、損壞輕鋼架天花板修補、後門區天花板更新、外牆磁磚破損修補費用合計158,235 元等語（本院卷第53頁）。惟查：承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第438條第1 項、第432 條第1 項前段、第2 項定有明文。依此規定，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務。又「乙方（即原告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損害有修繕必要時，由甲方（即被告）負責修理」，系爭租約第11條定有明文（本院卷第35頁）。依此約定，原告僅就因其過失所致之房屋毀損負損害賠償之責，如為自然耗損之損害，則由被告負責修繕之。原告或其配偶馬玉英自89年間起即承租系爭房屋，其期間長達10餘年之久，被告指稱之地磚、壁磚、外牆磚、壁紙、天花板、油漆等房屋附屬設備，其耐用年數僅10年，該等設備經使用10餘年後部分毀損，其損害應屬自然耗損，被告就該等損害非屬自然耗損，而係原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭房屋所致，既未舉證證明之，其請求原告賠償房屋毀損損害158,235 元，核非有據。

⑷被告於兩造間給付違約金等事件固舉證人許宙雅為證，惟證人許宙雅之證言（本院卷第93-97 頁），僅能證明兩造就原告應否依被告主張回復原狀有所爭執，不足以證明系爭房屋89年間之狀態，亦無以證明被告指稱之房屋毀損損害，係因原告之過失所致，其所為之之證言，自不得採為有利被告之憑據，併予敘明。

⒊關於律師費5 萬元部分：「乙方（即原告）若有違約情事，致損害甲方（即被告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，固為系爭租約第12條所明定（本院卷第36頁）。惟上開律師費用既與訴訟費用並列，訴訟費用應由敗訴之當事人負擔，復為法律規定訴訟費用負擔之原則，探求兩造之真意，應於原告有違約情事，經被告起訴，法院為原告敗訴之判決而應負擔訴訟費用時，原告始應賠償原告因涉訟所支出之律師費用，倘被告故為起訴，復獲全部敗訴之判決，自不應責令原告賠償其因涉訟所支出之律師費用。茲被告得請求原告賠償之違約金、回復原狀費用僅1 萬元、9,212 元，合計19,212元（10,000＋9,212 ＝19,212），已如前述，而被告尚未返還之押租保證金餘額為10萬元，復為被告所不爭，依此計算，被告顯無起訴之必要，其起訴後，經本院以102 年度北簡字第15288 號判決被告全部敗訴，並應負擔訴訟費用，亦有上開判決在卷可憑（本院卷第130-139 頁），被告抗辯原告應賠償其因涉訟所支出之律師費用5 萬元，洵非正當。

㈡原告得否請求被告返還押租保證金餘額10萬元？按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。原告應賠償被告違約金1 萬元、回復原狀費用9,212 元，合計19,212元（10,000＋9,212 ＝19,212），業詳前述，被告抗辯其得以系爭押租保證金餘額抵充，洵屬正當，抵充後，被告應返還之押租金餘額為80,788元（100,000 －19,212＝80,788）。

㈢原告得否請求自102 年5 月6 日起算之遲延利息？按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文。原告請求返還押租保證金餘額，屬無確定期限之債務，其既未舉證於起訴前曾催告被告為給付，依上開規定，被告應自起訴狀繕本送達翌日即102 年7 月20日起負遲延責任，原告請求自102 年5 月6 日起算遲延利息，其超過部分，不應准許。

五、從而，原告依系爭租賃契約約定，請求被告給付原告80,788元，及102 年7 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依聲請為被告預供擔保後，得免為假執行之宣告。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,000 元合 計 1,000 元 由被告負擔80% 即800 元，餘20% 即200 元由原告負擔。