臺北簡易庭103年度北小字第1283號

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　 103年度北小字第1283號

原告

康和御花園公寓大廈管理委員會

法定代理人

蘇瑞宗

訴訟代理人

古明文

被告

張美玲

訴訟代理人

施振源

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國103年7月24日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）85,200元，及自訴狀送達之日起至清償日止，按年息10％計算之利息，嗣於民國103 年7 月10日具狀更正請求金額為66,624元，及自訴狀送達之日起至清償日止，按年息10％計算之利息（卷第105 頁）。此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定相符，應予准許。

二、原告主張：被告為原告所管理康和御花園公寓大廈門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 號1 樓及地下室（下稱系爭房屋）之區分所有權人，依康和御花園公寓大廈住戶規約（下稱系爭規約）第10條第2 項及93年12月26日93年度區分所有權人會議之決議，自94年1 月起，被告應按月繳納管理費【計算式：60元（坪）×坪數（各棟樓層面積）+50 元】，系爭房屋面積共28.3坪（1 樓建物面積15.35 坪、地下室面積12.95 坪），故被告每月應繳納管理費1,748 元【計算式：（60×28.3）＋50＝1,748 】。嗣康和御花園公寓大廈分別於101 年10月13日、102 年10月19日之101 年度、102 年度區分所有權人會議決議該社區1 樓店面住戶之管理費收費標準應與其他住戶相同，故仍應依法追繳歷年來未繳足之管理費。而被告自97年11月起至101 年10月止，應繳納83,904元【計算式：1,748 ×48＝83,904】，惟被告每月僅繳納360 元，尚積欠66,624元【計算式：83,904－（360 ×48）＝66,624】迄未給付。爰依系爭規約第10條第5 項及公寓大廈管理條例第21條規定，起訴請求被告給付積欠之管理費，及按年息10％計算之利息等語，並聲明：被告應給付原告66,624元，及自訴狀送達之日起至清償日止，按年息10％計算之利息。

三、被告則以：101 年度區分所有權人會議決議，應係自101 年11月1 日起施行，原告自無理由要求被告補繳自97年11月起至101 年10月止之管理費，依公寓大廈管理條例、系爭規約第10條第1 、2 項之規定，原告追繳97年11月至101 年10月之管理費差額並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、查被告為系爭房屋之區分所有權人，康和御花園公寓大廈於92年9 月16日訂立系爭規約，被告自82年3 月迄今每月繳交360 元管理費；康和御花園公寓大廈於101 年10月13日召開之101 年度區分所有權人會議決議對於店面戶依據相關法律規定追繳歷年來未繳足之管理費差額，並於102 年10月19日召開之102 年度區分所有權人會議決議確認收費標準之具體方式為：自87年4 月起，管理費之計算公式為：60元×每戶坪數。另自94年1 月起，每月每戶增收50元；1 樓店面住戶繳費與其他住戶同，並無例外等情，業據原告提出公寓大廈管理組織報備證明（卷第6 頁）、臺北市政府92年10月9 日函（卷第9-10頁）、系爭規約（卷第11頁）、康和御花園公寓大廈101 、102 年度區分所有權人會議紀錄表（卷第29-30、33-35 頁）、住戶與店面管理費及公共基金收費明細表（卷第32頁）為憑，復為兩造所不爭執，堪信屬實。至原告主張被告應給付上開欠繳管理費，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：於101 年10月13日、102 年10月19日始召開之康和御花園公寓大廈101 、102 年度區分所有權人會議，其中關於1 樓店面住戶須追繳足額管理費之決議，得否溯及於該等決議日期前生效？茲論述如下：

㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。復按關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以決定之，惟在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查（最高法院93年度臺上字第2218號判決意旨參照）。又按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，而認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度臺上字第2347號判決意旨參照）。「法律不溯既往」，為一般法律適用之原則，除立法明文規定溯及既往外，均不得溯及既往，此項原則於法規性命令，亦有其適用（最高法院85年度臺上字第3107號判決意旨參照）。

㈡康和御花園公寓大廈101 年度區分所有權人會議第四項決議採第3 方案（即店面戶與住戶在大樓的所有權人責任與義務均相同，店面戶應負相同繳交各項費用（含基金）之義務，不應有所例外或免除），並自101 年11月1 日起施行之情，有101 年10月13日召開之康和御花園公寓大廈101 年度區分所有權人會議紀錄表（卷第30頁）為憑，足見該次區分所有權人會議係決議自101 年11月1 日起始賦予店面戶應與其他住戶相同繳交各項費用之義務，此徵諸第四項決議明確記載「自101 年11月1 日起施行」等語即明，是本件原告向被告請求補繳97年11月至101 年10月間之管理費差額，核與上開101 年度區分所有權人會議第四項決議內容有違，原告請求是否有據，已有疑義。

㈢原告雖主張康和御花園公寓大廈101 年度區分所有權人會議第5 項決議（下稱系爭決議）採第1 方案（即對於店面戶歷年未繳之費用，依據相關法律規定，追繳歷年來未繳足之管理費差額）云云。惟原告自承其先前並未定有系爭規約，亦未向政府報備成立，無從對被告提出訴訟追繳等語（卷第3頁），參以於92年9 月16日訂立之系爭規約並未載明店面戶應繳之管理費究係何等具體數額，有系爭規約（卷第11頁）可參，足見於101 年10月13日召開康和御花園公寓大廈101年度區分所有權人會議之前，系爭規約內容或康和御花園公寓大廈區分所有權人會議決議均未針對該社區店面戶管理費調漲事項有何明確規範，則被告於97年11月至101 年10月間對其所有系爭房屋每月應繳管理費為360 元之基礎事實，應有正當合理信賴，揆諸前揭說明，區分所有權人會議之決議效力原則上亦不得溯及既往，以維持法秩序之安定，是原告請求所依據之系爭決議效力，顯有疑問。

㈣又按關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規定，惟公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定：本條例未規定者，適用其他法令之規定。而公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定（最高法院93年度臺上字第2347號判決意旨參照）。而總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2 項定有明文，是公寓大廈住戶區分所有權人決議之內容若違反法令或規約者，亦應屬無效。依原告提出之康和御花園大廈87年6 月1 日函文（店面戶管理費擬調漲協調問卷函）說明欄記載：基於社區管理費收入不足以支應各項正常管理支出，擬於12月份住戶大會提案決議，社區內部住家每坪管理費由50元調漲至60元；店面用戶管理費擬由360 元調整至460 元等語（卷第28頁），足見原告擬調漲店面戶管理費係因社區管理費收入不足以支應正常管理支出所致。惟觀諸上開函文說明欄第二項亦明載：管理委員會考量店面用戶未直接使用社區內各項設施及開支，但依據公寓大廈管理組織，店面仍隸屬於康和御花園大廈整體之一戶，仍可使用社區內各項設施等語（卷第28頁），堪認原告知悉店面戶未直接使用社區內各項設施及開支，致與其他住戶收取之管理費數額有差異，始須特別以上開協調問卷函文徵詢店面戶對於調漲其管理費之意見。然店面戶與其他住戶間既因是否直接使用社區內設施之基礎事實未盡相同，致關於收取管理費之數額存有差異，此差別待遇尚難認有何明顯不合理之處，經衡量因系爭決議致原告所得利益與被告因而所受之損失，倘原告因社區管理費收入不足以支應支出，當可於101 年10月13日召開之康和御花園公寓大廈101 年度區分所有權人會議決議通過後調漲全體住戶管理費，應無以102 年10月19日召開之102 年度區分所有權人會議決議確認收費標準，溯及向被告請求追繳97年11月至101 年10月間依嗣後決議確認之收費標準計算未繳足管理費之必要，揆諸前揭說明，原告係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人即被告不利之分擔決議或約定，堪認系爭決議之內容應屬權利濫用，且違反法律不溯既往原則，倘容任其效力得拘束被告，將難以維持法治國之法安定性原則及信賴保護原則，是因系爭決議內容應屬無效。

五、綜上，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第10條第5 項，請求被告給付管理費66,624元，及自訴狀送達之日起至清償日止，按年息10％計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,000 元合 計 1,000 元