臺北簡易庭104年度北簡字第10600號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　 104年度北簡字第10600號

原告

台灣金聯資產管理股份有限公司

法定代理人

黃定方

訴訟代理人

陳永嚴律師

被告

蔡太國

被告

吳皓羽

被告

張仁傑

被告

張文峯

被告

謝秋安

共同訴訟代理人

張本皓律師

上列當事人間104年度北簡字第10600號返還不當得利事件，於中華民國105年4月11日言詞辯論終結，同年月29日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　江哲瑋朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：伊於民國104年2月16日因拍賣取得登記坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）所有權應有部分6分之4，系爭土地上建有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號地上5層、地下1層建物（下稱系爭建物），其中被告蔡太國為系爭建物2樓所有權人，被告吳皓羽為3樓所有權人，被告張仁傑、張文峯為4樓共有人，應有部分各2分之1，被告謝秋安為5樓所有權人（另1樓及地下1層則為訴外人陳００所有，並共有系爭土地應有部分186分之62，即6分之2）。惟被告並非系爭土地之共有人，其無權占有系爭土地，受有相當租金之利益致伊受損害，自應按系爭土地102年申報地價新臺幣（下同）79,668元年息10%計算不當利得，每月各層樓為14,274元（土地面積129平方公尺×1/6×79668×0.112＝14274，元以下四捨五入，下同），其中104年2月16日起至104年7月16日止計5個月利得各為71,370元（14274×5＝71370），並應自104年7月17日起按月各給付伊14,274元等情。為此爰依不當得利之法律關係，聲明：被告（除張文傑、張文峯外）應各給付原告71,370元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並應自104年7月17日起按月各給付原告14,274元；另被告張文傑、張文峯應給付原告71,370元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並應自104年7月17日起按月給付原告14,274元，並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭土地之原所有人係訴外人張金理（原名張麗娜），於78年間自建自售，並簽訂買賣契約預售系爭房地2、3樓予訴外人王振耘（其中3樓部分原買受人為訴外人葉世卿，再由葉世卿換約轉售予王振耘）、4樓予訴外人莊沐霖（原名莊慧華）、5樓予訴外人許來有，自已仍保有1樓及地下一樓。系爭建物79年建築完工後並由上開各買受人辦理系爭建物第一次所有權登記，惟張金理嗣因故無法辦理系爭土地所有權應有部分移轉登記予各買受人，始無償由各買受人使用系爭土地。後被告自上開各買受人處因拍賣或買賣而輾轉登記取得系爭建物2至5樓所有權，則上開各原始買受人即王振耘等人既本於買賣關係，有權占有系爭土地，被告基於「占有連鎖」法理，亦得對系爭土地原所有權人張金理主張有權占有，原告係金融專業公司，並為系爭土地原所有人張金理之抵押權人，對此應知之甚詳，其於104年2月16日因拍賣自張金理處取得系爭土地應有部分6分之4，亦應繼受上開占有連瑣之法律關係，自不得對伊主張無權占有，更不得請求被告給付相當租金之不當得利。又系爭土地左右毗鄰變電所及臺北市立第一殯儀館，面臨建國建國高架橋等嫌惡設施，環境不良，且法定空地56.56平方公尺遭系爭建物1樓所有權人占用搭蓋鐵皮屋，自不得算入伊占用系爭土地面積，原告請求之相當租金之不當利得亦屬過高等語，資為抗辯。聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查原告於104年2月16日因拍賣而自原訴外人張金理處，登記取得系爭土地所有權應有部分6分之4，系爭土地上建有系爭建物，其中被告蔡太國為系爭建物2樓所有權人，被告吳皓羽為3樓所有權人，被告張仁傑、張文峯為4樓共有人，應有部分各2分之1，被告謝秋安為5樓所有權人（另1樓及地下1層則為訴外人陳００所有，並共有系爭土地應有部分186分之62，即6分之2）之事實，有原告提出之土地、建物登記謄本可憑（見本院卷第8-11頁），並為被告所不爭，堪認實在。原告主張被告並無系爭土地所有權應有部分，被告所有系爭建物2-5樓係無權占有系爭土地，請求被告給付相當租金之不當得利，被告則以上開情詞置辯，否認為無權占有系爭土地，經查：

㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。本件系爭房屋與土地原均登記為上訴人所有，若非因民法夫妻財產歸屬之特別規定，而將登記於上訴人名下之系爭房屋認定為上訴人之夫鍾伯仁所有，本即屬於上訴人一人所有，並經上訴人同意將系爭土地及系爭建物一併設定抵押權為其夫鍾伯仁所負債務之擔保，而認知於鍾伯仁未能清償債務時，系爭建物即可能被拍賣由第三人（被上訴人）取得所有權，則上訴人於被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權後，自應推斷其默許被上訴人繼續使用系爭土地，而得類推適用上開判例與法條之規定，始無悖於誠信原則及社會正義之要求，最高法院95年台上字第551號判決意旨可資參照。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425五條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題，最高法院93年台上字第1328號判決意旨亦可參照。

㈡查系爭土地原為訴外人張金理（原名張麗娜）所有，於78年間自建自售，並簽訂買賣契約預售系爭房地2、3樓予訴外人王振耘（其中3樓部分原買受人為訴外人葉世卿，再由葉世卿換約轉售予王振耘）、4樓予訴外人莊沐霖（原名莊慧華）、5樓予訴外人許來有，自已仍保有1樓及地下一樓。系爭建物79年建築完工後，因張金理發生財務困難及土地產權問題，致僅由上開各買受人以起造人名義辦理系爭建物第一次所有權登記，系爭土地因而無法辦理所有權應有部分移轉登記予各買受人之事實，已據被告提出原告所不爭之系爭土地登記簿影本、使用執照存根、本院79年度全字第2123號王振耘與張麗娜間假扣押聲請狀、葉世卿與張麗娜間不動產買賣契約書、王振耘與葉世卿間不動產買賣契約書、系爭建物3樓登記簿影本各1件可憑（見本院卷第54、55頁，第91-98頁），並經本院調取系爭建物79年使字235號使用執照卷宗核閱無誤，核與證人王振耘結稱「當時我住在隔壁26號6樓，剛好隔壁興建預售，我就買了2戶，付了570幾萬元。合約就是買二層房屋，當時買的時候有包含土地的持分，持分是多少我忘了。契約書我沒有留下來。當初土地持分要過戶的時候，因為地主欠銀行錢，所以沒有辦法過戶，當時我買一坪27萬元，一層約22坪，我已經付清自備款約570萬元，但要辦理土地過戶的時候，當時房屋所有權是有登記到我名下，但後來因為我財務出問題，房子才被拍賣。我當初的買價每坪27萬元，確實是有包含土地的持分，不可能只買房屋不買土地。」「我的印象我預售的時候我就買了房子，我按進度及按期給付自備款，結果土地要過戶時才出了問題，因為地主無法過戶給我。」（見本院卷第142頁背面、第143頁）及證人莊沐霖（原名莊慧華）證稱「是在80幾年時，透過裝潢公司老闆林志倫的介紹向地主買的，是興建中就購買的預售屋。」「簽約時有包含房屋及土地的持分。」「後來查出部分土地是水利局的，所以造成土地無法過戶。房子蓋到一半，只是空殼時就被法院查封了。」「蓋到一半時，才發現土地有問題，地主又不出面，所以去告他，後來我們贏了。我買的時候一坪30幾萬元，我錢交到400多萬元，發現土地有問題，就沒有繼續繳，就開始訴訟了。」等語（見本院卷第144頁），證人許來有證稱「好像當時要辦理土地過戶時，辦不下來，才知道產權不清。」（見本院卷第143頁背面），可見系爭建物本係訴外人張金理（原名張麗娜）出資興建，並於未完工前即將系爭建物2至5樓及系爭土地應有部分以預售方式出賣予證人王振耘、莊沐霖（原名莊慧華）及許來有，為節省稅費始將系爭建物2-5樓以證人王振耘、莊沐霖及許來有名義為共同起造人，系爭建物2-5樓嗣後始因而以證人王振耘、莊沐霖及許來有名義辦理第一次所有權登記，但實質上系爭土地及系爭建物於完工時均係同屬訴外人張金理所有，僅係因採預售方式而以買受人王振耘、莊沐霖及許來有名義辦理系爭建物第一次所有權登記而與系爭土地異其登記名義人而已。至證人即訴外人張金理之婆婆張金蘭雖證稱當時王振耘、莊沐霖及許來有僅有購買房屋，並未購買土地云云，尚與上開系爭建物3樓不動產買賣契約書所載買賣標的包含系爭土地應有部分6分之1不符，且證人張金蘭亦證稱「當時買屋的人我都沒有接觸，都是我兒子（周子榮）去處理的」（見本院卷第141頁背面），其既未親自參與見聞買賣事宜，所供自不足採，足見訴外人張金理就系爭建物並無僅限於賣屋而無基地之使用情形可言。

㈢系爭土地原所有權人張金理（原名張麗娜）因採預售方式建屋出售而以買受人王振耘、莊沐霖及許來有名義為共同起造人，進而辦理系爭建物第一次所有權登記，致與系爭土地異其登記名義人，但系爭建物係張金理出資興建先行預售，於79年完工時，實質上係與系爭土地同屬張金理所有。而張金理僅將系爭建物2-5樓所有權讓與證人王振耘、莊沐霖及許來有，雙方嗣因張金理發生財務及產權問題而未讓與系爭土地應有部分。張金理後於104年2月16日因法院強制拍賣而由原告受讓系爭土地應有部分6分之4，系爭建物2-5樓嗣亦因拍賣及買賣而由王振耘、莊沐霖及許來有輾轉讓與予被告，已如前述，則系爭土地及其上系爭建物實質上同屬訴外人張金理一人所有，而先後將系爭建物2-5樓及系爭土地應有部分6分之4讓與相異之人，揆諸首開說明，自應類推適用民法第425條之1規定，其房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。是被告受讓系爭建物2-5樓，與受讓系爭土地應有部分6分之4之原告間應推定成立租賃關係，被告縱須支付相當之租金對價，非可當然「無償使用」系爭土地，然仍不影響其對於系爭建物就坐落系爭土地之「有權使用」，自無成立不當得利或侵權行為之可言。從而，原告主張被告係無權占有系爭土地應有部分6分之4，伊得依不當得利規定請求被告給付相當租金之損害賠償云云，即不足採。至被告得否依租賃之法律關係，請求被告給付租金，要屬別一法律問題，尚非本案所得審究，附此敘明。

四、綜上所述，系爭建物2-5樓於79年完工時雖以王振耘、莊沐霖及許來有名義，辦理系爭建物第一次所有權登記，但係因系爭土地原所有人張金理於其上出資興建系爭建物先行預售，致異其登記名義人，實質上系爭建物與系爭土地均同屬張金理一人所有，而有先後讓與房屋與土地予相異之人情形，自應類推適用民法第425條之1規定，其房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。是被告輾轉受讓系爭建物2-5樓，與受讓系爭土地應有部分6分之4之原告間應推定成立租賃關係，被告縱須支付相當之租金對價，非可當然「無償使用」系爭土地，然仍不影響其對於系爭建物就坐落系爭土地之「有權使用」，自不構成不當得利。從而原告本於不當得利之法律關係請求被告（除張文傑、張文峯外）應各給付原告71,370元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並應自104年7月17日起按月各給付原告14,274元；另被告張文傑、張文峯應給付原告71,370元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並應自104年7月17日起按月給付原告14,274元，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦因敗訴而失所依附，應併予駁回。

五、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附此敘明。

六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 3,090元 由原告預繳證人張金蘭日旅費 530元 由原告預繳證人王振耘等3人日旅費 1,590元 由被告預繳合 計 5,210元