臺北簡易庭九十年度北簡字第二五四四號

宣　 示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　　　 九十年度北簡字第二五四四號

原告

甲○○

被告

大友為房屋仲介有限公司

法定代理人

王雲臺

訴訟代理人

廖宗宜

右當事人間九十年度北簡字第二五四四號損害賠償事件於中華民國九十年六月二十一

日上午十一時在本院台北簡易庭第二法庭公開宣示判決出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到。

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主　　文：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

訴訟標的及理由要領：

一、原告主張被告之銷售員廖宗宜於民國九十年二月一日看到原告所刊載之房地出售廣告，以電話毛遂自薦願有條件的爭取代銷之機會，雙方約定被告需在九十年二月五日前將二間浴室之洗臉盆、馬桶、水箱裝好固定完畢，並同時將㕑房後陽台之地磚、地板排水貼好完畢，在雙方約定好條件下，原告當天下午就與被告簽訂委託銷售契約（以下簡稱系爭契約），孰料被告經原告連日催促安排工人去上開房地作裝洗臉盆、地磚等工作，被告原是稱工人沒空，後於九十年二月五日索性以電話表明除非原告免去被告負擔前揭裝修工程服務責任，否則被告將終止系爭契約，因原告堅持被告應僱工從事上開裝修工程，被告決定單方終止系爭契約，原告為了舉證，先於九十年二月五日晚上將已備妥之被告單方解除契約書傳真到被告公司，以便次日能很順利的接受被告單方終止契約之意思表示。原告受有下列之損害：㈠依系爭契約第十條規定，委託人終止契約之罰責為支付必要之銷售費用即銷售價格之百分之二為新台幣（下同）九萬三千八百元，推知被告廣告、人力等營業費用需在銷售期間依約履行運用，但因被告終止契約而未履行造成損害，相較系爭契約第十一條違約之處罰為委託人仍應支付百分之四之服務費予受託人規定，類推罰則相對，被告違約以致上開房地因被告終止契約另行由不確定之第三人仲介，違約處罰為百分之四即十八萬七千六百元。二者之間，原告選擇依契約第十一條第一項第一款以十八萬七千六百元作為本銷售契約之積極損害。

㈡上開裝修工程費經估算為一萬五千元，被告原需依債務履行在九十年二月五日前負責，原告受有一萬五千元裝修工程費之積極損害。㈢因被告故意不依約履行銷售致使一個月之銷售期白白虛度，如以銷售底價四百六十九萬元減去百分之四佣金後，原告售出後可實得四百五十萬元，四百五十萬元之最低定存年息百分之七計一個月可獲二萬六千二百五十元之利息收入，此為原告因被告不履行一個月之銷售期間以致滯銷造成原告所失利益二萬六千二百五十元。被告迄今仍未賠償原告，爰依系爭契約第十一條第一項第一款、不動產經紀業管理條例第二十六條、民法第二百二十七條，請求被告賠償二十二萬八千八百五十元，及自九十年二月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。被告則以：因原告於九十年二月一日說裝修工程雇用工人之工資只要幾千元就夠了，所以伊答應由被告負擔，但伊於同年月三日帶工人去看房子估計工資要一、二萬元，所以伊在同年月四日告訴原告終止契約，原告沒有受到任何損害，伊毋須賠償原告等語，資為抗辯。

二、原告主張兩造於九十年二月一日簽訂房地產委託銷售契約書，約定原告自九十年二月一日起至九十年三月一日止，委託被告仲介銷售坐落台北市○○區○○段一小段一五二地號權利範圍四分之一土地，及其上門牌號碼同市中山區○○○路四七九巷十四號三樓房屋，銷售底價為四百六十九萬元，並約定被告需在九十年二月五日前將二間浴室之洗臉盆、馬桶、水箱裝好固定，並將㕑房後陽台之地磚、地板排水貼好，洗臉盆、馬桶、水箱、地磚由原告提供，其餘由被告提供，嗣於九十年二月五日，被告向原告表明要終止系爭契約，並於同年月六日將上開房地點交及將鑰匙交還原告之事實，業據原告提出房地產委託銷售契約書、「契約解除書」各一件為證，被告除稱：伊於九十年二月四日就告訴原告終止契約外，對其餘之事實並不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。

三、原告主張類推適用系爭契約第十一條第一項第一款委託人應支付百分之四之服務費予受託人規定，被告違約以致系爭房地因被告終止契約而另行由不確定之第三人仲介，違約處罰為百分之四即十八萬七千六百元，原告應賠償原告十八萬七千六百元之積極損害云云。按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第二百一十六條第一項定有明文。查系爭契約第十一條：「違約之處罰：⒈委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬，並應全額乙次付予受託人：⑴委託期間，委託人自行將本契約房地產標的物出售或另行委託第三者仲介者。：：」，請求權人乃受託人，又類推適用的法理，在於「相類似者，應為相同的處理」，而本件之情形與上開契約條款約定之情形並無任何類似之處，自無類推適用上開條款之餘地。且遍觀系爭契約並無就受託人終止契約之情形，預為約定損害賠償之數額，另參酌系爭契約第十條：「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之；如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用視已進行之委託期間等實際情形，由受託人向委託人請領之。但最高不得超過委託銷售價格之百分之二。」規定在委託人終止契約之場合，受託人亦僅得就實際之銷售支出請求賠償，足認原告以實際上受有損害為前提，方得請求損害賠償，原告仍應就其實際上受有損害及損害之數額負舉證之責。原告主張其受有上開十八萬七千六百元之積極損害乙節，為被告所否認，原告復未舉證以實其說，洵無足取，是原告此部分之請求，即屬無據。

四、又原告主張其受有一萬五千元裝修工程費之積極損害云云，為被告所否認，按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；又當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第五百二十八條、第五百四十九條第一項分別定有明文。本件兩造雖在系爭契約第三條附註約定被告需將系爭房屋內二間浴室之洗臉盆、馬桶、水箱裝好固定完畢，並將㕑房後陽台之地磚、地板排水貼好完畢，然此係原告依約得請求被告給付之內容，惟查被告於九十年二月四日至二月六日間對原告為終止系爭契約之意思表示乙節，為原告所不爭執，依上開規定，系爭契約已合法終止，並自終止時起向後失其效力，原告已不得再請求被告依約為上開給付，自亦不得主張此部分為積極損害而請求賠償。況原告尚未實際支出一萬五千元之情，為原告所不爭執，難謂原告受有一萬五千元之損害。是原告請求被告賠償裝修工程費一萬五千元，亦屬無據。

五、另原告主張其因被告故意不依約履行銷售致使一個月之銷售期白白虛度，如以銷售底價四百六十九萬元減去百分之四佣金後，原告售出後可實得四百五十萬元，四百五十萬元之最低定存年息百分之七計一個月可獲二萬六千二百五十元之利息收入，此為原告因被告不履行一個月之銷售期間以致滯銷造成原告所失利益二萬六千二百五十元云云，按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任，不動產經紀業管理條例第二十六條固定有明文。然按依通常情形或依已定計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第二百一十六條第二項定有明文。所謂可得預期之利益，並非指僅有取得利益之希望或可能，需具有客觀的確定性始可。本件原告主張上開利息為所失利益云云，然原告僅有取得系爭房地價金或價金利息之希望，縱在受託人未終止系爭契約之情形，系爭房地在委託銷售之期間內是否能賣出並順利取得價金，客觀上均不確定，原告此部分之主張，自不構成所失利益。足見原告請求被告賠償二萬六千二百五十元之利息收入，即乏所據。

六、從而，原告據以提起本訴，請求被告給付二十二萬八千八百五十元，及自九十年二月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與本件判決之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。台灣台北地方法院台北簡易庭法院書記官 唐步英