臺北簡易庭九十一年度北小字第二О五七號

臺灣臺北地方法院台北簡易庭小額民事判決　　　　九十一年度北小字第二О五七號

原告

狀元吉第大樓管理委員會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

賴栢榮

被告

甲○

右當事人間給付管理費事件，本院判決如左：

主 文：

被告應給付原告新台幣貳萬肆仟元，及自民國九十一年九月二十四日起至清償日止，

按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新台幣肆佰伍拾參元由被告負擔。

本判決得假執行，但被告於假執行程序實施前，以新台幣貳萬肆仟元為原告供擔保後

，得免為假執行。

理由要領：

壹、原告主張：

一、按原告狀元吉第大樓管理委會，係經大樓區分所有權人，按公寓大廈管理條例及章程規定，選出委員所組成，每屆委員任期壹年，經委員推選出主任委員代表大樓住戶對外對內為意思表示，原告之組織業經台北市政府准予核備再案（府寓證字第Ｏ三三六號）。查原告於民國 (下同)八十九年七月二十日召開第十屆第四次、八十九年八月卅一日第十屆第五次會議決議，依住戶公約第五章第十條調整管理費，因外來車位所有人使用本大樓地下停車場之外，亦同時使用電梯及其他大樓公共設施，如照明、清潔、建築物維護、門禁管理等，相對增加原告管理業務費用，基於使用付費之公平原則，停車位所有人同時屬於住戶繳住家或公司管理費者不加收車位管理費，外來者加收壹仟元。查原告大樓共計一百六十五個車位，其收入根本不足應付所付之管理（車道出入廿四小時管理員）、維護（水電、清潔、消防檢查、設備維修）等費用，又因本大樓住戶（即住戶擁有房子、車位者），已有繳交較高住家管理費，獨立停車位住則無，卻享有同等之管理品質，對於沒有車位者卻繳交較高管理費，其所交之管理費竟需分攤修理維護停車場之不足費用，顯屬不公平，故原告基於合理付費及公平原則調高非住戶而僅有停車位者管理費用新台幣（以下同）壹仟元完全合情合理。況且依公寓大廈管理條例第廿四條第六款規定，管理委員會對大廈之收益、公共基金及其他經費之收支保管及運用，係其職務上之行為，故調整管理費尚屬原告之職務上之權責範圍。

二、被告自八十九年八月起至九十一年八月止只繳交每個月五百元，共繳交一萬三千五百元，其餘每月應繳未繳之一千元，合計二萬四千元。被告應給付原告前述期間不足金額二萬四千元。

貳、被告之抗弁：

一、原告主張之事實，無非係依據狀元及第大樓管理委員會第十屆第四、五次管理委員會會議之決議，及依狀元及第住戶公約第五章第十條調整住家車位管理費之規定。然查該決議並非基於區分所有權人會議之決議，此其一；且該決議明確違反誠信及公平原則，此其二；況被告甲○係狀元及第大樓獨立停車位所有權人，每月均按時繳納停車五百元，並無拒繳納之情事，有繳納證據所有附，此其三。至於被告未依原告自訂大樓住戶公約繳納調整後之差額管理費一千元，其理由如下：

(一)、按行使權利，履行義務應依誠實信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。原告主張依該委員會之決議，自八十九年八月起調整停車費，每個月停車管理費分為：「該大樓住戶停車管理費五百元：大樓住戶租給非大樓住戶之停車管理費一千元：非該大樓住戶之獨立停車住之停車管理費一千五百元」，顯係違反違誠信及公平原則，因獨立車住所有人因停車而使用大樓之設施與大樓住戶之停車住所有權人並無不同，蓋住戶如無停車住自無須進入地下停車場，即獨立車住所有人與有車住之大樓住戶均須至地下停車場，故其應繳納之停車管理費為不同之規定，顯不合理。否則，該大樓住戶停車管費五百元，而大樓住戶租給非大樓住戶之停車管理費卻是一千元：同係大樓住戶，只因房子係租來的，其停車使用設施成本即有不同，原告又如何自圓其說。

(二)、原告另主張該決議係經管理委員會多次討論，亦邀請異議者討論後所作決議，然參照公寓大廈管理條例第十八條第一項第四款規定: 「區分所有權人．依區分所有權人會議決議繳納。」及八十五年五月一一十七日公佈之公寓大廈規約範本第十條有關公共基金、管理膚之繳納應經區分所有人會議之決議，是原告陳稱為該管理委員會之權責之法律見解容有誤會。另原告稱依公寓大廈管理條例第三十四條第六款規走，係屬該管理委員會職務上之行為云云，惟查該款之規定係指有關收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用而言，無關公共基金之繳納，或公共基金繳納數額之變更，依公寓大廈管理條例施行細則第二條第四款規孚．「共有部分、約定部分管理、維護費用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力。」，原告之狀元及第大樓管理委員會組織及管理規章第五章第四條．第一項第三款規定．每一車位每月分攤新台幣五百元一被告依該規定繳納並無不合。且該管理委員會之決議根本就是以眾欺寡，違反誠信公平原則，因獨立停車位所有權人僅為少數人，表決時，就算全數反對亦抵不過人數眾多的住戶，是原告行使權利，額然是以侵害被告之權利為目的，故原告的主張應無理由。

(三)、另查原告所提之狀元及第大樓管理公約規章第八章附則第四條規定「本規章經住戶大會決議後生效，如需修正得經住戶大會通過後修正。」，及公寓大廈管理條例第三十一條有關規約之訂定或變更等特殊事項之議決比例，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」，是原告所提之該狀元及第大樓管理公約規章是否業已生效，或變更後業經區分所有權人會議絕對多數之議決通過並非無疑。是原告之主張顯無理由。

(四)、又原告主張依狀元及第大樓管理公約規章第十條：「為維持前後管理服務之一致性，管委會得參考物價波動情形，公務人員調新及各種公用事業費率等調整幅度，調整各項經費收入。」云云，惟查法律行為，違反強制規或禁止之規定者無效，民法第七十一條著有明文，有關公寓大廈所設置之公共基金應經區分所有權人會議之決議前已述及，是原告所提之狀元及第大樓住戶公約管理規章將有關公共基之繳納及繳納數額之變更，授權管理委員會決議之規定，顯係違反法律之強制規定，故應屬無效，且縱令該規章有效，惟原告卻無從說明何以被告須負擔較高之管理費，以及原告之決議是否符合憲法平等原則之精神，並非無疑。況該規章所規定之內涵係指在遇有物價波動、公務人員調薪及各種公用事業費率調整等情形時，為維持管理委員會在運用各項經費時不致短絀，授權管理委員會而為全盤性、普遍性的對所有住戶或區分所有權人調整各項經費收入，以符合實際管理需要：並非授權管理委員會得任意調整，甚而為個案性、特殊性之調整，是原告之見解顯被告管理費之動機與目的為何？其對於被告等特定對象為不公平之決議，是否具有懲罰被告等而有權利濫用之情事？或其是否旨在損害被告之權利？

參、得心證理由：

一、被告對於自八十九年八月起至九十一年八月止只繳交每個月五百元，共繳交一萬三千五百元之停車管理費，其餘每月未繳一千元，合計未繳金額為二萬四千元並不否認，惟以管理費之調漲應由區分所有權人會議決定，乃原告未依區分所有權人之會議而調漲，認不應有效；且其又依該大樓住戶與否而區別不同等級之停車管理費為違反公平原則云云。

二、按「專有部份、約定專用部份之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定得用部份之使用人為之，並負擔其費用。」「『共用部份』、『約定共用部份』之修繕、管理、維護，由『管理負責人』或『管理委員會』為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」、「前項共用部份、約定共用部份之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第十條第一項、第二項、第三項分別定有明文。查系爭大樓之停車位，應認係屬該條所指之『共用部份』或『約定共用部份』，則該部份之管理費依該條之規定，應由『管理負責人』或『管理委員會』為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但共用部份之管理、維護費用，『區分所有權人會議』或『規約』另有規定者，自應依該規定自明。再「收益、公共基金或其他經費之收支、保管及運用，係管理委員會之職務之一」，同條例第三十四條第六款亦定有明文。

三、查，本狀元吉第大樓設有管理委員會，每屆委員任期壹年，經委員推選出主任委員代表大樓住戶對外對內為意思表示，而該組織業經台北市政府准予核備再案（府寓證字第Ｏ三三六號）。且原告亦依公寓大廈管理條例第三十四條第六款之規定，為執行其「收益、公共基金或其他經費之收支、保管及運用」之職務，經訂定狀元吉第大樓管理公約規章，該規章第五章經費、第十條費用調整，規定「為維持前後管理之一致性，管委會得參考物價波動情形、公務人員調薪及各種公用事業費率等調整幅度，調整各項費用。」，此有原告提出之前揭資料附卷可證，依前揭所述公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項及同條例第三十四條第六款之規定，原告自有權利依『定狀元吉第大樓管理公約規章第五章第十條』之規定調整管理費用，被告稱應依『區分所有權人會議』決定才可，並不可採。再原告調整系爭管理費用亦分別於八十九年七月二十日、八十九年八月三十一日，經該管理委員會第十屆第四次、第十屆第五次會議之決議通過，此亦有該會議紀錄附可證，應屬合法有效。

四、被告稱原告依該大樓住戶與否而區別不同等級之停車管理費為違反公平原則云云，然查，因外來『車位所有人』除使用系爭大樓之『地下停車場』之外，亦同時使用『電梯及其他大樓公共設施』，如照明、清潔、建築物維護、門禁管理等，相對增加管理委員會管理業務之費用，且該本大樓住戶（即住戶擁有房子、車位者），已有繳交『較高住家管理費』，獨立停車位住則『無』，卻享有同等之管理品質，對於『沒有車位』者卻繳交較『高』管理費，其所交之管理費竟需分攤修理維護停車場之不足費用，顯屬不公平，是原告對於系爭車位修理費之調整正符合『合理付費』及『公平原則』所為，被告抗弁稱此調整為違反公平原則，亦非可採。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他主張與事證，對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、綜上所述，應認被告之所弁均不足採，從而，原告請求被告給付應繳未繳之車位管理費二萬四千元及自起訴狀繕本送達於被告之翌日 (即九十一年九月二十四日)起至清償日，按年息百分之五計算之遲延利息，為有理由，應准許。

肆、本件訴訟標的金額在新台幣十萬元以下，依民事訴訟法第四百三十六條之二十規定，應職權宣告假執行，但被告陳明願供擔保，請准免為假執行，爰酌定擔保金額並宣告之。

伍、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

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