臺北簡易庭上列當事人間96年度北簡字第44118號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

丙○

訴訟代理人

李幸恩律師

複代理人

乙○

被告

甲○○

上列當事人間96年度北簡字第44118號確認租金數額事件，於中華民國97年1月25日言詞辯論終結，97年1月31日在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　何曉瀅朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：主 文：確認兩造間就原告所有之房屋門牌為臺北縣萬里鄉○○○路五號即建號一一八八號建物，與被告所有坐落臺北縣萬里鄉○○里○○○○○段三二三之三地號土地間之租金數額為每月新臺幣捌仟玖佰玖拾叁元。

訴訟費用新臺幣壹仟元由兩造負擔。

訴訟標的：確認租金數額請求權。

理由要領：

一、原告主張：

㈠緣被告於民國77年8月間，向訴外人洪劍千購買坐落臺北縣萬里鄉○○里○○段龜吼小段323-3地號土地（下稱系爭土地），門牌號碼為臺北縣萬里鄉○○○路5號之預售屋（下稱系爭建物），上揭建物基地部分已於79年2月19日移轉登記為被告所有，此有土地登記簿謄本影本可查，房屋部份，因訴外人黃詠慈（原名黃淑玲）承受，黃詠慈即自洪劍平繼受上開契約系爭房屋及基地之出賣人地位，黃慈詠並以起造人名義取得該屋所有權。嗣被告請求黃淑玲移轉該屋所有權，惟未獲置理，乃向法院起訴，經鈞院以82年度訴字第1516號判決被告勝訴，並經臺灣高等法院、最高法院先後駁回黃淑玲之上訴、抗告而確定（案號：臺灣高等法院83年上更（一）字第181號、最高法院84年度臺抗字第468民事裁定），是上開建物所有權登記名羲人固為黃慈詠，惟實質上應為被告所有，僅因尚未辦理所有權移轉登記，致名實不符。黃淑玲前曾以上開房屋設定最高限額抵押權予訴外人萬眾，此有建物登記簿謄本影本乙紙可稽。迨92年間，萬眾以債權屆期未受清償實行上開抵押權，聲請強制執行，並依法聲明承受而取得上開房屋所有權，此有建物登記簿謄本影本乙紙可查。萬眾並於96年3月28日將上開房屋出售予原告，此有建物登記謄本、建物所有權狀為證。綜上，系爭土地土地及坐落其上之系爭建物之所有權人分別為彼告及原告。原告與被告就上開上地與房屋間，依法應有土地和租賃關係存在，至租金數額，兩造迄未達成任何協議。

㈡按本件系爭房屋及土地原屬被告所有，被告即係於上開拍賣程序中，將系爭房屋讓與萬眾，亦即該當民法第425條之1第1項規定，僅將房屋所有權讓與他人之情形相符，是依民法第425條之1規定，萬眾與被告間應成立土地租賃關係。

㈢嗣萬眾已將房屋讓與原告，致房、地異主，雖與最高法院48年度臺上字第1456號判例所稱之「土地及房屋同屬一人」之情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，自應類推適用民法第425條之1規定，原告與被告間，應成立土地租賃關係至明。

㈣從而，原告自得依民法第425條之1第2項規定，並依土地第97條第1項、第105條規定，以該土地申報地價5%計算租用基地之租金，依此計算每年租金應為77,080元元（計算式：470x3,280x5%＝77,080）；是每月租金應為6,423元（小數點以下4捨5入，計算式：77,080÷12＝6,423），爰訴請鈞院核定如聲明之租金數額等語，聲明：判決確認原告與被告間就原告所有，房屋門牌臺北縣萬里鄉○○○路5號，建號1188號房屋，與被告所有坐落臺北縣萬里鄉○○里○○○○○段323之3地號土地間之租金數額為每月6,423元。

二、被告則以：系爭房屋與土地，係被告分別與地主林志昇、建主黃淑玲（即黃詠慈）簽訂契約買受，是系爭房屋及土地從未屬同一人，是萬眾與被告間，並無民法第425條之1第一項規定之租賃關係，原告請求並無由。又如認原告主張有理由，則系爭房屋鄰近市場、風景區等，附近之公共設施計有農會、風景站、公園等，有特定公車行經於此，可通往市區各地，交通便利性佳，生活機能及居住品質均甚良好，原告主張租金數額以按公告地價年息5%計算為當，顯亦偏低，應以按年息8%計算為適當等語置辯，聲明：駁回原告之訴。

三、經查原告主張上揭事實，業據其提出與其所述相符之系爭上地登記簿謄本、戶籍謄本、臺灣高等法院83年上更（一）字第出181號判決、最高法院84年度臺抗字第468號判決、建物登記簿謄本三份、建物所有權狀、94年度上字第419號民事判決書、臺灣基隆地方法院94年度民執字第8645號鄭立倫建築師事務所出具之鑑定報告在卷為憑，被告雖前詞置辯，並提出元府建設開發股份有限公司通知單、信函為憑，惟原告稱被告於另訴已自認被告確係於77年8月16日向洪劍平買受系爭土地與房屋乙節，業據其提臺灣高等法院94年度上字第419號民事判決書在卷足考（詳見該判決書第3頁，乙、得心證理由第一點），足證原告上開主張應為有據，是被告抗辯其係分別向林志昇、黃淑玲（黃詠慈）買受系爭土地、房屋，系爭房屋及土地從未屬同一人云云，即難謂可採。

四、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」、「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」民法第425條之1定有明文；次按「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年度第5次民事庭會議決議意旨參照）。查本件系爭房屋及土地原屬被告所有，被告於拍賣程序中，將系爭房屋讓與萬眾，即該當民法第425條之1第1項所規定僅將房屋所有權讓與他人之情形相符。又萬眾既將房屋讓與原告，致房地異主，則揆諸前揭說明，自應類推適用民法第425條之1規定，認兩造間已成立土地租賃關係。

五、查系爭房屋位於比佛利山莊內，建物所臨街道寬度為6公尺面寬，鄰近有市場、風景區，惟無鄰近學區，附近另有農會、風景站、公園等，生活機能及居住品質良尚可，主要之公車站牌位於玉田路上，有特定路線，公車行經於此，可通往市區各地，交通便利性佳，此有原告提出之臺灣基隆地方法院94年度民執字第8645號鄭立倫建築師事務所出具之鑑定報告在卷足參，又系爭土地面積470平方公尺；96年1月之申報地價為每平方公尺3,280元，此有原告提出之系爭土地謄本在卷足稽，是本院審酌土地第97條第1項、第105條規定，爰以該土地申報地價7%計算租用基地之租金，依此計算每年租金應為107,912元（計算式：470x3,280x7%＝107,912）；是每月租金應為8,993元（小數點以下4捨5入，計算式：107,912 ÷12＝8,992.66），爰判決如主文第1項所示。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭