臺灣高等法院101年度建上字第42號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 101年度建上字第42號

上訴人

戎億建設股份有限公司

法定代理人

吳亦寬

訴訟代理人

林雯澤律師

訴訟代理人

溫藝玲律師

訴訟代理人

郭志剛律師

訴訟代理人

林大偉律師

訴訟代理人

王宏濱律師

被上訴人

傅奕豪

被上訴人

高好鑾

被上訴人

劉淑儀

被上訴人

林正山

被上訴人

歐翠英

被上訴人

王承浩

被上訴人

林淑慧

被上訴人

洪維捷

被上訴人

林禹彤

被上訴人

單也真

被上訴人

林秋鳳

被上訴人

唐文龍

被上訴人

蔡幸桑

被上訴人

張文蘭

被上訴人

游仙娥

被上訴人

蕭俊仁

被上訴人

賈玉鳳

被上訴人

朱貴蒂

被上訴人

曾俊超

被上訴人

曾麗嘉

被上訴人

陳清真

被上訴人

廖美美

被上訴人

李家珍

被上訴人

張卉蘋

被上訴人

林依虹

被上訴人

王瑗憶

被上訴人

傅奕強

被上訴人

陳雪敏

被上訴人

鄧貴安

被上訴人

吳會軍

被上訴人

蔡雨玲

被上訴人

鄭淳仁

被上訴人

劉亞藝

被上訴人

李朝聖

被上訴人

蔡麗昭

被上訴人

洪瑞星

被上訴人

柯宇玲

被上訴人

許淑娟

被上訴人

葉淑姬

被上訴人

楊南輝

被上訴人

林宜芳

共同訴訟代理人

詹德柱律師

上列當事人間請求違約金事件，上訴人對於中華民國100 年12月30日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第934 號第一審判決提起上訴，本院於102 年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人傅奕豪等41人起訴主張：

㈠被上訴人傅奕豪等41人分別於民國（下同）94年間與上訴人簽立房屋暨土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），向上訴人買受其興建規劃之「碧潭有約─潭碧樓」建案（下稱系爭建案），兩造約定系爭建案第一期工程即A 、B 、C 、D 棟結構體與捷運設施共構之建築物、第二期工程即E 、F 棟結構體未與捷運設施共構之建築物最遲均應於94年7 月1 日前開工，若核准使用執照相關單位無法同意核准以分期方式領取各部分之使用執照，系爭建案第一期、第二期工程應於開工日後3 年3 個月日曆天內完成領取使用執照；若核准使用執照相關單位同意以分期完成領取部分使用執照，系爭建案第一期工程即應於開工日後2 年3 個月日曆天內完成領取使用執照，而第二期工程應於開工日後3 年3 個月日曆天內完成領取使用執照，上訴人如遲延完工，每逾1 日應按被上訴人已繳付之房屋總價萬分之5 給付違約金。

㈡上訴人於94年1 月27日申報開工，系爭建案使用執照相關主管機關亦無拒絕同意以分期方式核發使用執照，是上訴人就系爭建案第一期工程本應於開工日後2 年3 個月日曆天（即96年4 月26日）完工領取使用執照；第二期工程則應於開工後3 年3 個月日曆天（即97年4 月26日）完工取得使用執照。詎上訴人竟遲至98年8 月4 日始取得系爭建案第一期、第二期工程之使用執照，故截至98年8 月3 日止，上訴人就系爭建案第1 期工程部分至少已遲延830 日，第2 期工程部分則遲延465 日，被上訴人自得請求上訴人每日按已繳付之房地總價萬分之5 給付違約金。爰依民法第231 條第1 項之規定及系爭契約第9 條第4 項之約定提起本訴。

㈢求為判決：

⒈上訴人應給付被上訴人如附表一請求金額欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒉願供擔保，請准予宣告假執行。

二、上訴人則以：

㈠系爭建案係於94年8 月4 日舉行開工典禮，被上訴人亦係依前揭日期計算各期給付價金之基準，且依系爭契約第9 條第2 項第3 款之約定，應以使用執照「核准日」為完工日期。是以，被上訴人既未舉證證明使用執照相關單位同意以分期方式領取部份使用執照，依系爭契約第9 條第2 項第1 款之約定，上訴人只需於開工日後3 年3 個月日曆天內取得使用執照之核准，即屬完工。

㈡系爭建案之施作延宕有下述不可歸責於上訴人之事由，依系爭契約第9 條第5 項及民法第230 條之規定，上訴人無庸負遲延責任：

⒈上訴人於94年7 月21日發現系爭建案所在兩側道路排水溝侵入工程地界，致使無法完成連續壁主體工程施工之情事，遲至95年2 月17日方藉遷移工程排除該施工障礙，系爭建案因而延宕工期共計212 天。

⒉上訴人於94年7 月15日發現E 、F 棟建物有捷運舊有油槽設施，導致連續壁無法施工，經各相關單位協調後，遲至95年1 月3 日方完成油槽遷移，連續壁主體工程因而被迫遲延工期共達173 天。

⒊上訴人於94年9 月13日對A 、B 、C 、D 棟建物原舊有2樓結構預留柱之鋼筋取樣後，發現保護基座舊有結構預留筋因時間久遠，原有預留筋柱頭已有腐蝕情況，導致無法接續施工，需重新進行結構補強，經上訴人於95年3 月20日完成補強工程後，方能接續地上結構施工，系爭建案工程因而延宕工期189 天。

⒋上訴人於97年6 月3 日依規定填報門牌申請書向改制前之臺北縣新店市公所（下稱新店市公所）申辦門牌編訂，依一般作業流程約3 日即可完成，本件卻因里鄰整編規劃等因素，新店市公所遲於97年10月3 日始完成門牌編訂，共計延誤系爭建案工期123 天。

⒌依「臺北縣政府核發使用執照標準作業流程說明」之規定，核發使用執照之標準作業時間原僅需28日，而系爭建案本體建物完工後，因都市設計審議委員會對於親水平台之要求，使改制前之臺北縣政府於上訴人申請使用執照後近8 個月，方於98年4 月9 日核准。

㈢縱認上訴人須負遲延責任，因兩造約定之完工日為使用執照核准日，非取得使用執照之日即98年8 月4 日為計算違約金之基準，且被上訴人請求之違約金亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。

三、原審判決上訴人應給付各被上訴人如原審判決附表二請求金額欄所示之金額，及自99年6 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服。上訴人提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、本件不爭執事項：

㈠被上訴人等41人分別於94年間陸續與上訴人簽立系爭契約，向上訴人購買由訴外人大億開發股份有限公司（下稱大億開發公司）投資興建之捷運新店線新店站聯合開發案第一期、第二期房屋；其中A 、B 、C 、D 棟建物為第一期工程；另E 、F 棟建物係屬第二期工程。

㈡被上訴人（除鄧貴安外）至97年11月4 日止，已繳納之買賣總價款如原審卷㈠第196 頁至第197 頁「被上訴人截至97年11月4 日當時，實際繳付之房地總價款」欄所示；被上訴人至98年8 月3 日止，已繳納之買賣總價款如原審卷㈠第196頁至第197 頁「被上訴人截至98年8 月3 日當時，實際繳付之房地總價款」欄所示。

㈢臺北縣政府於93年10月14日就系爭建案核發93店建字第662號建造執照，其上記載：領照日為93年11月17日，開工期限為領照後6 個月內，竣工期間為自開工核准日起77個月。

㈣臺北縣政府工務局於98年4 月9 日就系爭建案核發98年店使字第512 號使用執照，其上記載：發照日為98年4 月9 日，領照日為98年8 月3 日，開工日為94年1 月27日，竣工日為97年8 月20日。

五、本件爭點：

㈠上訴人有無逾期完工之情形？

⒈系爭建案之開工日期為何？

⒉系爭建案實際之完工日期為何？

㈡如有逾期完工之情事，上訴人有無可歸責事由？

㈢如係因可歸責於上訴人之事由致逾期完工，被上訴人各得請求之違約金金額為何？得否酌減之？

六、上訴人有逾期完工之情形：

㈠系爭建案之開工日為94年1 月27日：按起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6 個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為3 個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力，建築法第54條第1 項、第2 項定有明文。

⒈查系爭建案建造執照之領照日為93年11月17日，建造執照記載開工期限為領照後6 個月內開工，有建造執照在卷可稽（原審卷㈠第308 頁），亦即最遲於應於94年5 月17日前開工，若未能於領得建造執照之日起6 個月內開工，依上開規定，上訴人應申請展期。

⒉上訴人於94年1 月27日申報開工，經主管機關准予備查，有使用執照在卷可稽（原審卷㈠第171 頁），此日期符合建造執照之規定，參以系爭契約第9 條第1 項約定：本案之第一、二期最遲應於94年7 月1 日前開工（原審卷㈠第9 頁），亦符合系爭契約約定最遲開工日之約定，揆諸首揭規定，申報開工日期既為起造人會同承造人及監造人主動申報，經主管機關備查，有值得信賴之公示外觀，可為開工日認定之標準，是系爭建案之開工日為94年1 月27日，可以認定。

㈡依系爭契約約定，系爭建案第一期工程工期應於96年4 月26日完工、第二期工程工期應於97年4 月26日完工：

⒈查系爭契約第9 條第2 項第1 款約定：若核准使用執照相關單位無法同意核准本案以分期方式領取各部分之使用執照，則本案第一、二期工程應於開工日後3 年3 個月（日曆天）完成領取使用執照。同條項第2 款約定：若核准使用執照相關單位同意本案以分期方式領取部分使用執照，則本案第一期工程應於開工日後2 年3 個月（日曆天）內完成領取使用執照；第二期工程應於開工日後3 年3 個月（日曆天）內完成領取使用執照。

⒉次查，臺北縣政府以96年6 月7 日北府工施字第0000000000號函覆訴外人大億開發公司（即系爭建案投資人）略以：據申請建造執照工程部分使用執照乙節，請設計監造建築師先行檢討完工部分之工程是否符合建築技術規則相關規定，且符合內政部所頒建築物部分使用執照核發辦法規定後，提出申請辦理。嗣於96年6 月13日，原大建築師事務所擬提出部分使用執照之申請，再次函詢臺北縣政府工務局。臺北縣政府於96年6 月27日函覆略稱：依設計監造建築師事務所檢討說明結果，核與內政部所頒建築物部分使用執照核發辦法第4 條規定未盡相符，其所請仍依臺北縣政府96年6 月7 日北府工施字第0000000000號函辦理（本院卷㈢第69頁、卷㈡第225 頁）。依上事證，訴外人大億開發公司僅就申請部分使用執照疑義發函詢問臺北縣政府，並未實際提出分期領取部分使用執照之申請，可以認定。

⒊證人雷志遠即系爭建案承攬營造商坤福營造股份有限公司（下稱坤福營造公司）北區工區經理固證稱：上訴人當時希望能用分期的方式領取使用執照，但實際沒有，臺北縣政府認為如果先核發A 到D 棟使用執照，會有安全上的顧慮，所以沒有部分核發，臺北縣政府希望能在E 、F 棟做好後一起核發使用執照等語（原審卷㈡第245 頁至反面）。惟查，訴外人大億開發公司僅函詢臺北縣政府關於分期核發使用執照，並未實際申請分期領取部分使用執照而遭主管機關拒絕核發，詳前⒉所述，不符合系爭契約第9 條第2 項第1 款前段之約定，上訴人抗辯系爭建案第一、二期工程之工期均為開工日後3 年3 個月，即非可採。

⒋綜上，系爭建案第一期工程工期應為開工日後2 年3 個月日曆天，即96年4 月26日應完工；第二期工程應於開工日後3 年3 個月日曆天，即97年4 月26日應完工。

㈢系爭建案實際之完工日為98年4 月9 日：按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解。

⒈查系爭契約第9 條第2 項第3 款約定：開工、完工期限……甲方（即被上訴人）同意以使用執照核准日為完工期限日期，並依使用執照取得時程，配合本約其他條款之約定辦理相關事項（原審卷㈠第9 頁）。上開文義明白，系爭建案完工日以使用執照核准日為準。且依建築法第70條規定，使用執照之核發，係於建築工程完竣後，由起造人會同承造人及監造人申請，經主管建築機關查驗完竣其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符發給。是系爭建案實際完工日應以核發使用執照日即98年4 月9 日為準（原審卷㈠第171 頁），可以認定。

⒉系爭契約第7 條第1 項係約定房屋施工標準以領得使用執照為符合完工標準；第10條第1 項係約定房屋產權移轉登記以領取使用執照且買方依約履行義務後一定期限內將產權移轉；第19條第1 項係約定房地點交以取得使用執照後一定期限內辦理交屋。上開係關於施工標準、產權移轉登記、房地點交之約定，非涉及完工日之約定。且領取使用執照並未涉及主管機關查驗建案設備是否與圖說相符，被上訴人主張以領取使用執照之日期即98年8 月3 日為系爭建案實際完工日，不符建築物建造完成之意義，為不可採。

㈣綜上，系爭建案開工日為94年1 月27日，依系爭契約第9 條第2 項第1 款約定，⑴第一期工程工期應於96年4 月26日完工，然第一期工程實際完工日為98年4 月9 日，第一期工程逾期完工714 日。⑵第二期工程工期應於97年4 月26日完工，然第二期工程實際完工日為98年4 月9 日，第二期工程逾期完工349 日。

七、系爭建案逾期完工，有不可歸責於上訴人之事由：

㈠查系爭契約第9 條第5 項第2 款約定：因政令限制、天災地變、或其他不可歸責於乙方（即上訴人）之事由時，致乙方不能如期完工時，乙方不負遲延竣工之責，甲方（即被上訴人）不得行使本條第3 、4 項之權利。

㈡臺灣省土木技師公會依臺灣臺北地方法院100 年度訴字第2225號李建鋒等與戎億建設股份有限公司損害賠償事件，就⑴上訴人於93年1 月5 日與臺北市簽訂臺北都會區大眾捷運系統土地開發投資契約書時起，迄至94年8 月4 日新店市公所辦理現場會勘，確認基地土地使用範圍前，此段期間，上訴人得否就當時之現有資料發見系爭工程A 、B 、C 、D 、E、F 棟之地下室連續壁壁體結構工程，遭新店市文中路及新店路兩側路邊公共排水溝侵占系爭工程建築基地之土地地界，致無法按照臺北縣政府建管機關核准之建築執照圖面施工？若無法發見，公共排水溝遷移工程是否影響系爭工程進度網圖要徑作業之進行？若有影響，應展延工期若干？若有經上訴人於開工前就工址現況進行調查，展延工期之情形是否即得避免？⑵上訴人於93年1 月5 日與臺北市簽訂臺北都會區大眾捷運系統土地開發投資契約書時起，迄94年7 月15日與臺北市政府捷運工程進行現場會勘前，此段期間上訴人得否就當時現有資料發見系爭工程坐落土地存有捷運舊有油槽設施？若無法發見，捷運舊有油槽設施遷移工程是否影響系爭工程進度網圖要徑作業之進行？若有影響，應展延工期若干？若有經上訴人於開工前就地下埋設物進行調查，展延工期之情形是否即得避免？⑶上訴人於93年1 月5 日與臺北市簽訂臺北都會區大眾捷運系統土地開發投資契約書時起，迄93年9 月13日對系爭工程A 、B 、C 、D 棟原舊有2 樓結構預留柱之鋼筋取樣前，此段期間上訴人得否就當時之現有資料發見原舊有保護基座結構預留鋼筋已腐蝕？若無法發見，原舊有保護基座結構預留鋼筋有無補強之必要？若有必要，其補強工程是否影響系爭工程進度網圖要徑作業？若有影響，應展延工期若干？等爭議，作成101 年6 月6 日（101 ）省土技字第2350號鑑定報告書（本院卷㈡第54至138 頁）。經查：

⒈關於公共排水溝侵入建案地界部分：

⑴鑑定報告第4 至6 頁記載略以：上訴人於93年1 月15日與臺北市簽訂臺北都會區大眾捷運系統土地開發投資契約書時起，迄94年8 月4 日新店市公所辦理現場會勘確認基地土地使用範圍前，即使上訴人有事先就基地位置實施測量放樣之先前作業，亦僅能依所測量之資料初步判斷系爭建案A 、B 、C 、D 、E 、F 棟之地下室連續壁壁體結構工程，是否遭新店市文中路及新店路之兩側路邊公共排水溝侵占工程建築基地之土地地界，惟因無主管機關之確認，無法獲知實際是否有被侵占之事實，可歸屬無法發見；本鑑定認為影響日期應由連續壁開始施工時間至公共排水溝遷移完成日止，即由94年8 月22日至95年2 月17日止，共計180 日（本院卷㈡第61至63頁）。

⑵上訴人於94年3 月至5 月進行鄰房現況鑑定，有中華民國建築技術學會94年6 月21日（94）鑑字第520 號鑑定報告書在卷可稽（本院卷㈢第118 至134 頁）。訴外人大億開發公司就公共排水溝鄰本案基地建築線內事宜，於94年7 月21日發函請求新店市公所協助辦理會勘（本院卷㈡第82頁）。由上可認，上訴人發現公共排水溝侵占建築基地，仍須經主管機關新店市公所會勘確認，且公共排水溝之遷移屬新店市公所之權責範圍，非上訴人進行建築基地現況鑑定後即可自行遷移。上訴人抗辯此情事影響工程進行係不可歸責於伊，可以採信。

⑶公共排水溝侵入建案地界乙節，係影響系爭建案連續壁之施工，有上訴人所提路權線與連續壁相對位置圖可稽（本院卷㈡第83至86頁），亦即此項事由影響第一期工程（即A 、B 、C 、D 棟）及第二期工程（即E 、F 棟）之進行，可以認定。

⒉關於捷運站體發電機地下舊有油槽遷移部分：

⑴鑑定報告第6 至7 頁記載略以：94年7 月15日上訴人與臺北市政府捷運工程局進行捷運新店線新店站聯合開發基地安全圍籬設置前會勘，當日會勘結論並無捷運舊有油槽設施遷移一事，出現油槽移設或其他位置之可行性，係在94年8 月10日之會勘紀錄，依上訴人所提油槽位置彩色照片，油槽係埋設於地下，非構築於地上之建物，尚難發現系爭工程坐落之土地存有捷運舊有油槽設施。本鑑定認應以94年8 月10日為發現起算日，惟第一層土方開挖時間為94年10月9 日，另依95年1 月3 日油槽會勘紀錄「電機備用油箱於94年12月30日施作完成，並於當日點收給捷運公司」，故工期之展延即由94年10月9 日至95年1 月3 日止，共計87日。本工程即使有經事前之調查，油槽係埋設於地下，非構築於地上之建物，尚難發現系爭工程坐落之土地存有捷運舊有油槽設施（本院卷㈡第63至64頁）。

⑵系爭建案之A 、B 、C 、D 棟係位於新店捷運站舊有結構上，有系爭建案原始現況照片、系爭建案完成立體模擬圖在卷可稽（本院卷㈢第57至58頁）。新店捷運站油槽之建築體結構固存在於地面上可視範圍（本院卷㈠第203 至208 頁）。惟查，油槽結構埋設於地下，位於地下室開挖範圍內，且該油槽內尚存有油料2,500 公升，是自94年8 月10日發現油槽位於地下室開挖範圍內，臺北市政府捷運工程局、上訴人、臺北大眾捷運股份有限公司（下稱捷運公司）等相關單位就原有油槽遷移方案，陸續討論移設位置，因遷移油槽方式不可行，改為抽出油料交捷運公司保管，有臺北市政府捷運工程局94年8 月10日、9 月8 日、10月4 日、10月20日會議紀錄、坤福營造公司95年1 月3 日油槽會勘會議紀錄表可憑（本院卷㈠第210 至227 頁）。由上事證，可認上訴人進行建築基地現況鑑定後，無法自行排除捷運站體舊有油槽設施，須與臺北市政府捷運工程局、捷運公司等單位協商如何移置油槽內之油料。上訴人抗辯此情事影響工程係不可歸責於伊，可以採信。

⑶捷運站體舊有油槽設施位置係位於地下室開挖範圍，影響系爭建案連續壁之施工（本院卷㈠第199 頁），亦即此項事由影響第一期工程（即A 、B 、C 、D 棟）及第二期工程（即E 、F 棟）之進行，可以認定。

⒊關於舊有結構預留鋼筋柱與續接器鏽蝕補強部分：

⑴鑑定報告第7 至8 頁記載略以：94年9 月13日對系爭工程A 、B 、C 、D 棟原舊有2 樓結構預留柱之鋼筋取樣前，如僅依舊鋼筋外觀之鏽蝕程度是無法判定其強度是否符合強度標準。原舊有保護基座結構預留鋼筋除強度無法達到設計要求外，尚有鋼筋數量不足之情形，故有補強之必要。補強工程進行時，2 樓以上之結構體無法興建，故對系爭工程之要徑作業產生影響。上訴人提送碧潭有約工程原預定進度與因遭遇舊有結構預留補強延誤時程說明表，受影響工期自94年9 月13日至95年3 月20日，共計189 日（本院卷㈡第64至65頁）。

⑵查系爭建案A 、B 、C 、D 棟擬興建於新店捷運站舊有結構上，舊有2 樓結構預留柱原有混凝土包覆，有系爭建案原始現況照片、原預留柱打石中照片在卷可稽（本院卷㈢第57頁）。又舊有結構預留鋼筋腐蝕、鋼筋數量不足之情事，有捷運新店線新店站聯合開發大樓新建工程異常工作報告書可憑（參上訴人101 年4 月9 日民事陳報暨調查證據聲請狀附件3-4 ，外放），此屬原捷運結構範圍，不可歸責於上訴人，而A 、B 、C 、D 棟係興建於舊有捷運結構之上，故關於舊有結構預留鋼筋柱與續接器鏽蝕強度不足，有補強之必要。是以，上訴人抗辯於破壞混凝土保護層後就鋼筋取樣始發現有強度不足及鋼筋數量不足之情形，須進行補強工程，係不可歸責於伊之事由影響工期，可以採信。

⑶舊有結構預留鋼筋柱與續接器鏽蝕補強，係影響第一期工程（即A 、B 、C 、D 棟）之進行，可以認定。

⒋關於門牌編訂公部門作業遲延部分：

⑴鑑定報告第8 至9 頁記載略以：系爭工程申請戶數為792 戶，門牌初編主管機關核准日為3 日，如考量本案戶數較多核准時間應加長，推估合理時間應以10日正常之行政時間。查新店市公所97年6 月30日函文上訴人以「依臺北縣村里鄰編組調整自治條例第7 條規定，提出新編11至16鄰門牌編訂案」，又於97年8 月19日函文上訴人「經與張南里辦公處協調後，碧潭有約社區A 、B 、C 、D 、E 、F 棟門牌編至1 鄰至5 鄰（原鄰里不予重新編組）」；復又於97年8 月21日函文上訴人「依臺北縣村里鄰編組調整自治條例規定：里鄰整編應綜觀考量里內各鄰戶數全面規劃之，且以提升服務市民品質，不擾民原則，故為求慎重計，故再行實地會勘。」，上述新店市公所起初以新編11至16鄰門牌編訂案，又以碧潭有約社區A 、B 、C 、D 、E 、F 棟門牌編至1 鄰至5鄰，復為求慎重計，再行實地會勘。實非上訴人所能掌控，畢竟主管機關是否里鄰整編，應已瞭若指掌，而非一再重複行政里鄰整編之作業。本案依正常作業時間以10天為主管機關之行政時間，而上訴人從申請自97年6月3 日至97年10月3 日核准，達123 天，扣除10天合理之行政時間，不可歸責天數應為113 日（本院卷㈡第65至66頁）。

⑵查訴外人大億開發公司於97年6 月3 日申報門牌，新店市公所於97年6 月12日完成現地會勘，提出新編11至16鄰門牌編訂案，嗣於97年8 月19新店市公所函稱不重新編組，又於97年8 月21日函稱再行實地會勘，有訴外人大億開發公司97年8 月15日函、新店市公所97年6 月30日、年8 月19日、8 月21日函在卷可稽（本院卷㈡第123 、117 、12 1頁）。可認門牌編訂之作業流程延宕不可歸責於上訴人。

⑶訴外人大億開發公司於97年6 月3 日申請門牌至新店市公所至97年6 月30日提出新編11至16鄰門牌編訂案，該作業期間為27日，超過門牌編訂一般為3 日之作業時間。審酌系爭建案申請門牌達792 戶（本院卷㈡第113 頁），及新店市公所第一次門牌編訂案作業時間為27日，是上開鑑定報告認10日為本件合理行政作業時間為可採。又此項事由係屬系爭建案全部戶數門牌編訂，係影響第一、二工期之進行，可以認定。

⒌關於親水平台事件影響使用執照核發部分：

⑴鑑定報告第9 至10頁記載略以：本案親水平台原開發案並無規劃，係於93年6 月2 日臺北縣都市設計審議委員會專案小組會議加入「有關跨越道路之人工平台及人行天橋之有關設施，其使用管理維護計畫，應確實與新店市討論，其具體共識應納入報告書中敘明。前述具體共識應予建築施工放樣前辦理完成，並納入本件建築執照中載明。」，本案依李祖原建築師事務所於97年5 月1日「捷運新店線新店總站聯合開發案親水平台協調會議紀錄」，其表示「當初都審核備時，為利建照申請，所以將親水平台與建築本體作一切割，因此在申請建照時，並未包括這一部分」，97年10月23日臺北縣都市設計審議委員會第117 次會議，臨時提案第二案「原則同意親水平台使照與建築主體分開辦理，辦理方式及保證金以專簽方式辦理」。本案原開發案並無親水平台之規劃，後因臺北縣都市設計審議委員會加入，另於第117 次會議中尚有「原則同意親水平台使照與建築主體分開辦理，辦理方式及保證金以專簽方式辦理」，應可見出親水平台與建築主體係分開辦理，惟臺北縣政府未將「保證完成親水平台之興建」與使用執照之申請核發連結在一起，致使照之核發異於平常之申請案，方會以專簽方式辦理。本案97年8 月29日申請使用執照至98年4 月9日（鑑定報告誤載為29日）主管機關核准發照日止，扣除主管機關行政作業28天，不可歸責於上訴人之天數應為196 日（鑑定報告誤算為216 日）（本院卷㈡第66至67頁）。

⑵關於親水平台之興建係於93年6 月2 日臺北縣都市設計審議委員會專案小組會議加入，嗣於97年10月23日第117 次會議始提案親水平台使用執照與建築主體分開辦理，故於97年10月23日之前，上訴人即知悉應興建親水平台，且並無親水平台與建物主體可分開申請使用執照之專案。再查，本案使用執照申請時程於97年8 月29日第一次掛件申請使照，因預審文件不符，經臺北縣政府工務局於97年9 月1 日退件；97年10月3 日第二次掛件申請使照，以97年10月3 日北工施字第0000000000號函訂於97年10月13日竣工查驗。98年1 月14日第三次掛件申請使照，因書圖文件不符，於98年3 月2 日退請補正，嗣經核對使照書圖文件無誤，於98年4 月9 日核准使照在案，有臺北縣政府工務局99年1 月18日北工施字第0000000000號函在卷可稽（原審卷㈡第239 至240 頁）。上訴人於97年8 月29日第一次掛件申請使用執照時，計有使用執照申請書填寫不確實、修改竣工圖併案變更設計申請書填寫不確實、未檢附最新一期營造業近期稅卡、監造人竣工查驗檢查報告表填寫不確實等14項需補正項目；98年1 月14日第三次掛件申請，仍有起造人名冊產權是否共同持分、未檢附騎樓地順平照片、防火門出廠證明數量不符等10項須補正項目，有臺北縣政府工務局北工施字第0000000000號、第0000000000號函稿在卷可稽（本院卷㈡第176 至177 頁反面），上訴人申請使用執照非僅因親水平台之爭議而無法取得，且申請使用執照應附文件均屬上訴人應備妥之責任範圍。上訴人辯稱保證親水平台興建影響使用執照核發，係不可歸責於伊之事由影響工期等語，為不可採。

⒍綜上，不可歸責於上訴人之事由計有：⑴公共排水溝侵入建案地界，影響自94年8 月22日至95年2 月17日、⑵捷運站體發電機地下舊有油槽遷移，影響自94年10月9 日至95年1 月3 日、⑶舊有結構預留鋼筋柱與續接器鏽蝕補強，影響自94年9 月13日至95年3 月20日、⑷門牌編訂公部門作業遲延，於97年6 月3 日提出申請，不可歸責日數113日，可以認定。故關於第一期工程（即A 、B 、C 、D 棟）之進行受上開第⑴、⑵、⑶及⑷項事由之影響，其中第⑴、⑵、⑶項事由期間有部分重疊，應自94年8 月22日計至95年3 月20日止，為211 日；另第⑷項事由影響日數為113 日，以上合計第一期工程不可歸責上訴人之日數為324 日。第二期工程（即E 、F 棟）之進行受第⑴、⑵、⑷項事由之影響，其中第⑴、⑵項事由期間有重疊，應自94年8 月22日計至95年2 月17日止，為180 日；另第⑷項事由影響日數為113 日，以上合計第二期工程不可歸責上訴人之日數為293 日。

㈢綜上，第一期工程遲延714 日，扣除不可歸責於上訴人事由324 日，上訴人應負逾期竣工390 日之責（計算式：714 －324 ＝390 ）。第二期工程遲延349 日，扣除不可歸責於上訴人事由293 日，上訴人應負逾期竣工56日之責（計算式：349 －293 ＝56）。

八、被上訴人各得請求之違約金如附表二判決金額欄所示，且不予酌減：

㈠經查：

⒈系爭契約第9 條第4 款約定：除有本條第5 項規定之情形外，如乙方（即上訴人）逾期完工者，每逾期一日乙方應按甲方（即被上訴人）依本約已繳付之房地總價款萬分之5 計算違約金予甲方。

⒉系爭建案第一期工程依約應於96 年4月26日完工，實際則於98年4 月9 日完工，扣除不可歸責於上訴人之事由影響工期之日數324 日，上訴人應負逾期竣工390 日之責；第二期工程依約於97年4 月26日完工，實際則於98年4 月9日完工，扣除不可歸責於上訴人之事由影響工期之日數293 日，上訴人應負逾期竣工56日之責，詳前理由七所述。依前揭約定，上訴人未於96年4 月26日完成第一期工程、未於97年4 月26日完成第二期工程，違約責任即發生，應以購買第一期房屋之被上訴人傅奕豪等人於96年4 月26日所繳付之價金、購買第二期房屋之被上訴人朱貴蒂等人於97年4 月26日所繳付之價金，作為上訴人給付違約金之基準。關於被上訴人實際已繳房地總價款，據上訴人於99年11月8 日陳報各被上訴人繳納數額，經被上訴人核對部分相符，並稱其餘無法核對（原審卷㈠第177 至179 頁、卷㈥第5 頁），惟自上訴人99年11月8 日陳報被上訴人實際已繳房地總價款表至本院言詞辯論終結止，被上訴人未爭執上開數額之真正，可認被上訴人繳納買賣價金數額如附表二「已繳納之買賣價金」欄所示為實。從而，上訴人因逾期完工，應按逾期日數、被上訴人已繳付之房地總價款萬分之5 ，給付被上訴人如附表二判決金額欄所示之違約金。

㈡按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年台上字第909 號裁判意旨參照）。

⒈查系爭契約為上訴人自行擬定、製作，必已周全考量履約時程、契約內容之合理性，一般承購戶僅能配合簽訂上訴人所擬製之契約內容。上訴人於自己違約時，否定自己制訂之契約內容，辯稱違約金約定過高，實有違誠信。上訴人就違約金之計算定為每逾期一日應按買方已繳付之房地總價款萬分之5 ，經核與內政部公告之預售屋買賣契約書範本第11條第2 項「賣方如逾期前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息」相同，且以每日萬分之5 計算違約金，相當於週年利率18.25%，未逾越法定年利率20% 之上限。又被上訴人購買房屋多屬自住，因上訴人遲延而無法入住，縱該房屋之房價上漲，被上訴人非必然受益。上訴人辯稱被上訴人受有房價上漲之利益，被上訴人實際損失與違約金數額間相當懸殊等語，為不可採。

⒉上訴人未立證證明本件違約金有過高之情事，揆諸前揭說明，上訴人既已盱衡自己履約之進度、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，自行擬定違約金計算標準，且未舉證約定之違約金額過高而顯失公平，上訴人應受該違約金約定之拘束。上訴人抗辯本件違約金應予酌減，為不可採。

㈢綜上，被上訴人主張依系爭契約第9 條第4 項約定、民法第231 條第1 項規定，請求上訴人給付如附表二判決金額欄所示違約金，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6 月19日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾前開應准許範圍之請求，為無理由，應予駁回。

九、上訴人下列抗辯，為不可採：

㈠查系爭契約第9 條第1 項約定：本案之第一、二期建築工程最遲應於94年7 月1 日前開工。上開文字約定明白，94年7月1 日係指開工之最晚日期。系爭建案建築執照載明應於領照後6 個月內開工，是上訴人於94年1 月27日申報開工，符合建築規範之開工日，亦符合系爭契約之約定。另系爭契約第5 條第1 項、第2 項關於被上訴人應按期給付款項予上訴人之約定，係買賣價金分期給付之約定，上訴人有權通知被上訴人繳款日期，不能據此認定系爭建案開工日期。上訴人辯稱系爭建案之實際開工日為94年7 月1 日，為不可採。

㈡系爭建案之實際完工日為98年4 月9 日使用執照核准日，本件遲延日數係以98年4 月9 日為計算依據，詳前理由六之㈣所述。是自使用執照核發後，至上訴人於98年8 月3 日領取使用執照期間，不影響本件工程遲延日數之認定。上訴人抗辯系爭建案因公部門延宕於副本用印影響使用執照領取，自98年4 月9 日使用執照核發至98年8 月3 日取得使用執照計117 日之耽延，係不可歸責於上訴人乙節，無須審酌。

十、被上訴人下列主張，係不可採：

㈠依上訴人提出中華民國建築技術學會（93）店建字第662 號建造執照新建工程鄰房現況鑑定報告書之記載，訴外人坤福營造公司於94年3 月1 日申請系爭建案之現況鑑定，就基地旁標的物進行室內、室外目視可見範圍會勘、紀錄、拍照存證，對各標的物作水準高程（沉陷點）測量及垂直傾斜測量，有該鑑定報告書在卷可稽（本院卷㈢第118 至134 頁）。惟查，關於⑴公共排水溝侵占基地地界，須配合新店市公所將之遷移；⑵捷運站體發電機地下舊有油槽，須配合相關單位將油料移置點交予捷運公司；⑶舊有結構預留鋼筋柱與續接器鏽蝕乙節，因存在於舊有捷運結構體上，須進行補強工程否則不能繼續於其上興建房屋。亦即上開第⑴、⑵項事由，縱上訴人於鑑界或現況鑑定時發現，仍須配合其他單位進行後續遷移、移置工作，非能自行排除該障礙事由；第⑶項事由，亦需進行系爭工程以外之額外補強工程，否則其上無法興建房屋，均不可歸責於上訴人。被上訴人主張上訴人可於放樣前進行鑑界及現況鑑定時發現，並於原訂施工工期排除之，係可歸責於上訴人等語，尚非可採。

㈡臺北市政府捷運工程局99年11月18日北市捷聯字第00000000000 號函固稱：系爭工程於94年1 月27日開工，原預定於101 年6 月完工，因提前完成，於98年8 月3 日取得使用執照，投資人大億公司並未向該局申請展延工期……工程施工時，鋼筋及續接器之試驗均符合契約03200 章3.03之規定……上訴人於開發過程中從未提出有關不符CNS 規範之情事，亦未申請追加預算及展延工期（原審卷㈢第120 頁至反面）。惟查，舊有結構預留鋼筋柱與續接器鏽蝕，確實有強度不足之情事，有捷運新店線新店站聯合開發大樓新建工程異常工作報告書可稽（參上訴人101 年4 月9 日民事陳報暨調查證據聲請狀之附件3-4 ，外放），上訴人未向臺北市政府捷運工程局申請展延工期，係因提前完成，與系爭建案逾期完工，係基於不同之契約規範，不能以上訴人未向臺北市政府捷運工程局追加預算及申請展延工期，逕認此事由未影響工期。

㈢關於門牌編訂作業，上訴人自97年6 月3 日申請至97年10月3 日核准，係因新店市公所重複行政里鄰整編之作業，已超出合理行政作業時間，此係不可歸責於上訴人之事由，詳前理由七之㈡⒋所述。門牌初編未完成為影響使用執照之核發之情事之一，此觀上訴人於97年8 月29日第一次申辦使用執照須補正項目第8 項即明（本院卷㈡第176 頁至反面），是因新店市公所門牌編訂作業遲延期間，亦應屬不可歸責於上訴人之事由致完工逾期。

十一、綜上所述，上訴人主張本於系爭契約第9 條第4 項之約定、民法第231 條第1 項之規定，請求被上訴人給付如附表二判決金額欄所示之違約金，為有理由，應予准許，逾上開應准許範圍，不應准許，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。

十三、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79 條、第85條第1項，判決如主文。

民事第二庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

附表一：被上訴人起訴請求金額┌──┬───┬────┬───────┬──────┐│編號│姓 名│買賣總價│主張上訴人遲延│請求金額 ││ │ │ │天數 │ │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 01 │傅奕豪│1038萬元│ 830日 │107萬9000元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 02 │高好鑾│1065萬元│ 830日 │124萬0850元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 03 │劉淑儀│1700萬元│ 830日 │141萬1000元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 04 │林正山│1000萬元│ 830日 │104萬5800元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 05 │歐翠英│ 925萬元│ 830日 │90萬0550元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 06 │王承浩│ 942萬元│ 830日 │86萬3200元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 07 │林淑慧│ 598萬元│ 830日 │68萬0600元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 08 │洪維捷│1060萬元│ 830日 │94萬2050元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 09 │林禹彤│ 420萬元│ 830日 │39萬4250元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 10 │單也真│ 448萬元│ 830日 │40萬2550元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 11 │林秋鳳│ 350萬元│ 830日 │29萬0500元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 12 │唐文龍│ 303萬元│ 830日 │30萬7100元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 13 │蔡幸桑│ 309萬元│ 830日 │26萬1450元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 14 │張文蘭│ 338萬元│ 830日 │28萬6350元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 15 │游仙娥│ 365萬元│ 830日 │36萬1050元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 16 │蕭俊仁│ 267萬元│ 830日 │27萬3900元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 17 │賈玉鳳│ 300萬元│ 830日 │28萬2200元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 18 │朱貴蒂│ 970萬元│ 465日 │52萬5450元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 19 │曾俊超│ 940萬元│ 465日 │44萬4075元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 20 │曾麗嘉│ 940萬元│ 465日 │44萬4075元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 21 │陳清真│1203萬元│ 465日 │79萬9800元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 22 │廖美美│1265萬元│ 465日 │83萬9325元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 23 │李家珍│ 610萬元│ 465日 │39萬5250元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 24 │張卉蘋│ 598萬元│ 465日 │34萬8750元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 25 │林依虹│1230萬元│ 465日 │72萬7725元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 26 │王瑗憶│1416萬元│ 465日 │97萬6500元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 27 │傅奕強│1413萬元│ 465日 │99萬2775元 ││ │陳雪敏│ │ │ │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 28 │鄧貴安│ 613萬元│ 465日 │40萬6875元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 29 │吳會軍│ 652萬元│ 465日 │42萬3150元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 30 │蔡雨玲│1090萬元│ 465日 │71萬8425元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 31 │鄭淳仁│ 880萬元│ 465日 │49萬2900元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 32 │劉亞藝│1016萬元│ 465日 │57萬4275元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 33 │李朝聖│1030萬元│ 465日 │55萬5675元 ││ │蔡麗昭│ │ │ │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 34 │洪瑞星│ 620萬元│ 465日 │36萬2700元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 35 │柯宇玲│ 630萬元│ 465日 │36萬7350元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 36 │許淑娟│ 628萬元│ 465日 │42萬7800元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 37 │葉淑姬│1018萬元│ 465日 │47萬6625元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 38 │楊南輝│1160萬元│ 465日 │68萬1225元 │├──┼───┼────┼───────┼──────┤│ 39 │林宜芳│1128萬元│ 465日 │53萬0100元 │└──┴───┴────┴───────┴──────┘