臺灣高等法院103年度上易字第705號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度上易字第705號

上訴人

歐陽杏如

訴訟代理人

游勝韃律師

被上訴人

彭懷瑩

訴訟代理人

曾信嘉律師

複代理人

袁裕倫律師

　　　　　　方明光

上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年4月29日臺灣士林地方法院102年度訴字第1136號第一審判決提起上訴，本院於103年11月13日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人聲明求為判決：

㈠原判決廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人聲明求為判決：

㈠上訴駁回。

㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、被上訴人主張：民國（下同）101年10月8日，兩造簽訂買賣契約，上訴人將其名下門牌號碼臺北市○○區○○路000號7樓房屋及其坐落土地（下合稱系爭房地。建物稱為系爭房屋，7、8樓內部打通為樓中樓，8樓為未辦保存登記之頂樓增建房屋），以新臺幣（下同）3450萬元出售予伊，約定在101年11月16日交屋。伊已付清價金，上訴人亦依約將系爭房地移轉登記予訴外人即伊兒子彭冠瑜，並完成點交手續。交屋後，伊委請訴外人許俊明進行整修，遂將8樓木地板及其他裝潢拆除，竟發現系爭房屋8樓之樓梯上方天花板、房間天花板、地板、窗簾盒，以及系爭房屋7、8樓連接處內外牆及屋頂均有漏水情形（下合稱系爭漏水瑕疵）。依買賣契約第8條第5款、標的物現況說明書（下稱屋況說明書）第9項，兩造約定系爭房屋並無漏水情事，上訴人自應就系爭漏水瑕疵負瑕疵擔保責任。修補瑕疵費用為41萬0257元，回復漏水位置原有裝潢需花費70萬2135元，合計為111萬2392元（410,257+702,135 =1,112,392），伊得依民法第359條減少該部分價金，上訴人並應自其受領價金返還該筆款項予伊。爰依民法第359條、第179條，訴請上訴人應給付被上訴人111萬2392元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息等語（原審為被上訴人全部勝訴判決，利息起算日102年7月31日。上訴人不服而提起上訴）。

三、上訴人則以：在101年11月16日交屋前，系爭房屋並無漏水情事；迨交屋後1個月，被上訴人始主張系爭房屋發生漏水，足見漏水等情事係在交屋後始發生，伊毋庸負擔瑕疵擔保責任。伊接獲通知後，委託仲介人員黃志翔前去現場查看，但是裝潢遭被上訴人全部拆除，無法確認漏水狀態，更無從查明其發生原因。即使系爭漏水瑕疵存在，也是因為是因系爭房屋老舊所產生，但是被上訴人在簽約前即明知系爭房屋係老舊建築，故伊並無瑕疵擔保責任可言。此外，被上訴人聲稱修補漏水與室內裝潢同時施工，不合常情，其主張相關費用共計111萬2392元，並不可取等語，資為抗辯。

四、兩造不爭執事實：（見本院卷第30頁背面、第37頁筆錄）

㈠101年10月8日，兩造就系爭房地訂立買賣契約，買賣總價為3450萬元，並約定在101年11月16日交屋。被上訴人已付清價金，上訴人將系爭房地所有權移轉登記至被上訴人所指定之彭冠瑜名下，並完成點交手續。系爭房屋7、8樓內部打通為樓中樓，8樓為未辦保存登記之頂樓增建房屋。（見原審卷第11-15頁契約書、53頁屋況說明書）

㈡買方、賣方仲介人員分別為蔡振南、黃志翔。系爭房屋於交付前，曾經由上訴人就系爭7、8樓室內重新裝潢。交付時，系爭房屋室內現況如原審卷第129至156頁下方照片。

㈢交屋後，被上訴人委請室內設計師許俊明進行整修。整修工程進行中，將8樓木質地板及其餘裝潢拆除。

㈣訂立本件買賣契約前，上訴人委請訴外人品悅工程有限公司裝修系爭房屋，雙方簽訂裝修合約書，不含追加工程之工程總價為320萬元。（見原審卷第121頁至第128頁契約書、第129頁至第156頁裝潢前後相片）

㈤被上訴人主張系爭房屋8樓漏水位置，如原審卷第107頁平面圖之8樓樓梯上方天花板（標示a）、房間A天花板及地板（標示b、c、d）、房間B窗簾盒及地板（標示e、f、g）、7、8樓連接處內外牆及屋頂（見原審卷第33頁編號5、6相片、第34頁編號8相片、第108-114頁相片，以及第178-180、第189-194頁相片）。社團法人中華民國建築技術協會平面圖，將「8樓」誤載為「7樓」（見同上卷第30頁）

㈥被上訴人發現系爭房屋漏水，曾通知買方仲介蔡振南，並轉知賣方仲介黃志翔、上訴人。兩造於101年12月15日上午共同至系爭房屋查看，上訴人委由訴外人許森宏出面，被上訴人、許俊明、蔡振南、黃志翔均出席；當日並未達成結論。

㈦彭冠瑜（被上訴人兒子、系爭房屋所有權人）申請社團法人中華民國建築技術協會（下稱建築技術協會）鑑定漏水原因。建築技術協會勘查當日，被上訴人並未通知上訴人或賣方仲介，僅通知許俊明陪同（兩造、仲介人員皆未在場）。102年1月10日，建築技術協會指派林平昇建築師會同許俊明進行會勘，檢視系爭房屋屋內查驗情形，並拍照，於102年3月22日完成（102）鑑字第233號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告，見原審卷第16-38頁）。

㈧被上訴人於102年3月間委請英典聯合法律事務所，發函通知上訴人，初估修復費用41萬0257元；並請其速與被上訴人聯繫協商系爭房屋修繕事宜。上訴人回函寄至彭冠瑜地址，因招領逾期遭退回。（原審卷第39-52頁、第88頁）

㈨買賣契約第8條第5款約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（指上訴人）應負瑕疵擔保責任」。上訴人並於屋況說明書第9項「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」（見原審卷第13、53頁）

㈩被上訴人主張漏水狀態以及上訴人裝潢，業經被上訴人自行雇工修繕完畢。系爭房屋室內，目前已無任何漏水狀態。

五、被上訴人主張兩造簽訂買賣契約，伊以3450萬元購得系爭房地，上訴人亦將系爭房地移轉登記予伊指定之彭冠瑜，並完成點交手續。但是，101年11月16日交屋後，竟發現系爭漏水瑕疵，合計修復漏水及回復裝潢費用達111萬2392元，故上訴人應依瑕疵擔保與不當得利法則返還伊111萬2392元本息等語。為上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件爭點為：

㈠系爭房屋於101年11月16日交屋時，有無漏水瑕疵？㈡被上訴人修補漏水及回復漏水區域裝潢，所需費用為何？

六、系爭房屋於101年11月16日交屋時，有無漏水瑕疵？

㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」、「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」，民法第354條第1項、第356條第3項定有明文。再者，買賣契約第8條第5款約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（指上訴人）應負瑕疵擔保責任」。上訴人並於屋況說明書第9項「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」（見不爭執事項㈨），應認兩造約定系爭房屋符合一般房屋之品質，該屋並無漏水情事。迨101年11月16日交屋後，依通常情形，被上訴人無法立即查明系爭房屋8樓因日晒雨淋、防水材料變質，經由縫隙以致產生漏水之瑕疵；故被上訴人發現漏水並通知上訴人，上訴人即應負瑕疵擔保責任。

㈡經查，證人林平昇建築師於原審103年2月18日庭期結證稱：「（問：你是否曾受委任鑑定位於臺北市○○區○○路000號7樓、8樓漏水原因的鑑定事件？）是，但不是7、8樓，是7樓，但上面有夾層，所以算是樓中樓」、「（問：可能簡述受委任及鑑定過程？）是受102年1月2日受彭冠瑜之申請，中華民國建築技術學會指派我做鑑定。我是在1月10日下午2時前去照相，所照照片均為屋頂下夾層，也就是7樓部分沒有任何漏水，都是8樓夾層，不過我後來鑑定報告平面圖有錯誤，誤用7樓的平面圖。…」、「（問：你當天會勘時，所看到的狀況為何？）…我當時看8樓夾層，沒有看到滴水，但有看到鑑定報告內附照片所示的畫面，但有看到潮濕的痕跡，是潮濕的」、「（問：漏水相關的位置你是否記得？）8樓的房間裡面牆壁，還有8樓的樑（證人當庭於8樓平面圖標示並簽名），夾層漏水的位置如我所標示」、「（問：鉛筆標示處為何意？）鉛筆標示處為有看到黑色潮濕痕跡之處，有在漏水的位置。標示數字則表示照相的位置。5的位置是樑的位置，有漏水的狀況」、「（問：最後你做出了判斷，漏水原因為何？）我的看法是此房屋已經30幾年，都會有潮濕漏水的狀況，如我的鑑定報告所寫」、「（問：就專業來說，修復漏水與查定漏水，只看外觀判斷較佳，還是全部拆除較佳？）當然是全部拆除加以檢查判斷為好…」、「（問：已經拆除，又有大雨狀況，是否也會造成漏水？）這樣最好，拆掉又碰到下雨，對抓漏最清楚，最好」等語（見原審卷第170-172頁筆錄）。林平昇僅係鑑定人員（彭冠瑜委託建築技術協會鑑定，該協會囑託林平昇鑑定），與兩造並無特殊利害關係，並結證願負偽證刑責，其證詞應無偏頗之虞，堪可採信。依林平昇前述證詞及平面圖（見原審卷第183頁），系爭房屋完工已30餘年，因相關材料變質等因素而衍生漏水；核與系爭鑑定報告所載「十、鑑定結果：本案經到場勘查結果標的物滲水之原因如下；⒈本案標的物建築完成距今已32年，係上層樓版因年久日晒雨淋、防水材料變質產生之瑕疵，若逢結構體有細裂紋處自易因滲透到天花板及牆壁」相符（見同上卷第19-20頁）。足見系爭房屋完工已32年，因上層樓版因年久日晒雨淋、防水材料變質產生之瑕疵，雨水會自結構體細裂紋處滲透至系爭房屋8樓屋內，此一瑕疵可能因裝潢遮蓋，以致被上訴人無法於交屋後立即察覺。

㈢證人許俊明亦於同一庭期到庭結證稱：「（問：系爭房屋是由你負責設計裝潢嗎？）是」、「（問：請敘述設計裝潢之過程？）…原來7、8樓房間部分為木地板，我建議更換的地方是房間的木地板，房間以外沒有木地板，原來就是磁磚。…」、「（問：實際裝修，為何要比原計畫變動多？）我是12月10日開工，本來只要打掉木地板換裝磁磚，拆除8樓房間的木地板時，發現地板裡面有潮濕的狀況，發現後通知彭先生後，第二天又發現天花板滴水，彭先生說要連天花板拆除，我開工時，從11月21日至12月10日間，大概下了100多釐米的雨量，是雨天（庭呈天氣資料1件），我10月到系爭房屋看的時候，並沒有下雨。8樓發現漏水位置，是房間及樓梯上方」、「（問：提示本院卷第107頁以下平面圖及照片，發現漏水的位置，是否如照片所示？）證人許俊明答：是。一開始是發現地板潮濕，我馬上通報彭先生，彭先生馬上指示說要拆除天花板，看漏水的狀況如何」、「（問：後來做何處置？）一開始只有拆木地板，隔天發現天花板滴水，又決定拆除天花板及其他地板磁磚。…」、「（問：裝潢拆除後，有否發現比原來只拆木地板漏水面積大嗎？）有，因為拆地板時，只有看到地板有潮濕狀況，天花板拆除之前，有滴水，拆除時水是用流下的，裡面有鋼筋鏽蝕後產生的銹水及裂縫。鈞院卷107頁平面圖只是標示漏水位置，各位置可能是天花板或是地板漏水，各漏水部分為：A部分是天花板漏水、B部分是天花板漏水、C部分是天花板漏水、D部分是地板漏水，E部分是天花板漏水、F、G部分是地板漏水」、「（問：系爭房屋漏水原因，你是否能判斷？）可以，因為下雨才漏水，在我們10月1、29日看屋時沒有漏水，連滴水痕跡都沒有，我認為他有油漆修飾過。後來下雨天才漏水，浮出表面，所以就我的經驗可能是外牆或天花板有縫隙而漏水，而不是水管漏水」等語（見原審卷第163-164頁筆錄）。許俊明僅係受被上訴人委託進行裝修工程之人員，與兩造並無特殊利害關係，並結證願負偽證刑責，其證詞應無偏頗之虞。依許俊明證詞及天氣資料（見原審卷第181-182頁），在101年11月16日交屋後，伊即在101年12月10日前去施作裝潢，因時值天雨，8樓出現漏水情事。對照林平昇證稱拆除房屋裝潢後遇到大雨，更容易看清楚漏水狀態；則許俊明於拆除系爭房屋8樓裝潢後，因下雨始發現系爭房屋8樓漏水情事，尚符合常情。

㈣證人許森宏固於原審同一庭期結證稱：「（問：你是否受被告之委託，來處理臺北市○○區○○路000號7樓、8樓的相關工程事務？）有」、「（問：請敘述受委託的事項？）我受被告委託，做8樓部分的抓漏工程，時間是在前年（指101年）大概暑假過後，那陣子剛有颱風經過」、「（問：提示本院卷第107頁，經過情形為何？）我上去本院卷第107頁所示（證人於平面圖上做記號並簽名）B、E旁之位置，在這兩個位置有在滴水，由天花板屋角到牆壁中線位置有滴水」、「（問：你有無向屋主反應及建議？）有。後來做了防水與天花板混凝土破洞修補，以防水材料加以灌注，修復工程費用約8萬餘元」、「（問：101年12月15日上午，原屋主是否有委託你會同買主到系爭房屋會勘？）有。那天我一進去，全部的裝潢全部拆除，…我當天沒有看到漏水之狀況，是有看出來我原來抓漏的地方，也就是B位置混凝土地方，有以前漏的痕跡，但已經沒有水的痕跡，因為我修復時天花板裝潢沒有拆除，所以我當然也沒有看到那個狀況。至於E旁邊位置沒有看到有漏水，只有B位置有以前漏水的痕跡，其他地方都沒有看到有漏水」、「（問：當天為何要請你過去會勘現場？是誰請你去的？）是被告，他說那個房子有漏水，叫我過去看看。我過去一看，全部已經拆除，只有留電視牆」、「（問：根據你的專業，要抓漏是否要全部拆除，才能知道漏水狀況？）我的專業就是如果有水管經過之處，如果沒有，我就排除該處的漏水狀況就好，基本上漏那裡，抓那裡」、「（問：如果不考慮錢，要全部將漏水處理掉，該如何處理？）沒有必要拆除沒有漏水的地方，那裡漏就處理那裡，目前沒有人叫我全部拆除過」等語（見原審卷第167頁背面至169頁背面筆錄）。依許森宏證詞，固然曾在101年暑期檢查並修補系爭房屋8樓漏水問題，但是僅針對水管附近檢測，且當時8樓仍有裝潢，伊只就目視漏水區域為檢測及修補。許森宏既未要求上訴人拆除8樓裝潢以檢測房屋整體狀況，故其證詞尚不足推論101年11月16日交屋時系爭房屋8樓結構縫隙均已完成修補。

㈤上訴人又謂系爭房屋即使有瑕疵，也是因為是因系爭房屋老舊所產生，但是被上訴人在簽約前即明知系爭房屋係老舊建築，故伊並無瑕疵擔保責任可言（見本院卷第66-67頁）。惟查，上訴人於簽約時已約定系爭房屋並無漏水瑕疵（見第㈠小段理由），此一辯詞洵無足採。

㈥從而，被上訴人向上訴人買受系爭房屋，上訴人於101年11月16日點交房屋，被上訴人當時無法經由目視發現系爭漏水瑕疵，迨其僱請許俊明重新施作裝潢，因雨發現系爭漏水瑕疵，並即刻通知上訴人。兩造遂於101年12月15日至現場會勘（見不爭執事項㈥），依民法第354條第1、2項、第356條第3項規定，上訴人應就系爭漏水瑕疵負瑕疵擔保責任。

七、被上訴人修補漏水及回復漏水區域裝潢，所需費用為何？

㈠按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第359條、第179條定有明文。又按系爭房屋8樓因年久日晒雨淋、防水材料變質，以及結構裂縫產生系爭漏水瑕疵，依社會交易觀念，欠缺房屋應有品質及效用，造成房價減損。從而，被上訴人修理系爭房屋8樓漏水費用、回復漏水位置裝潢之費用，均得自買賣價金酌減之；該部分款項如已支付上訴人，亦得請求其依照不當得利法則返還。

㈡系爭漏水瑕疵之修補漏水費用為41萬0257元，此經屋主彭冠瑜委託建築技術協會鑑定，並有系爭鑑定報告在卷可稽（見原審卷第16-38頁）。證人林平昇亦在原審103年2月18日庭期證稱：「（問：提示本院卷第20頁，這個是你做出的修復費用參考表，是何意義？）第一個項目是拆除項目，因為已經受損，無法弄新的材料去進行。第二項是屋突旁有磁磚，要全部打掉，因為屋突有斜面，所以要拆除，再請抓漏的，將我所指的7-8處，先為防漏的處理，然後上下兩面要以防水水泥砂漿粉刷，粉刷完撲平，再用3米PU鋪設。我列舉的項目都是必要，單價都是中華民國建築技術學會規定的單價。其他零星費用也是中華民國建築技術學會按一般成規去規定的價格。數量是我按照實際看到的情形概估，相關面積我會勘時有查定」、「（問：你所估驗修復漏水情形，是否有考慮室內裝潢要恢復的費用？）沒有，我只是照我現場看到的狀況評估，不會考慮裝潢」（見原審卷第171頁筆錄），則被上訴人主張系爭漏水瑕疵之修補費用為41萬0257元，應屬可信。上訴人空言否認前述估價資料，尚無可採。

㈢其次，兩造締約前，上訴人曾花費320萬元裝潢系爭房屋7、8樓（見不爭執事項㈣）；是以系爭房屋裝潢價值已列為買賣價金3450萬元之一部，則被上訴人修補系爭漏水瑕疵而拆除裝潢，亦屬前開瑕疵所造成價值減損。再依林平昇及許俊明前開證詞，實際滲漏狀態因裝潢覆蓋而不易檢測，若需徹底根除滲漏，須拆除原有覆蓋之裝潢，全面檢測始能根絕等語（見原審卷第172頁筆錄、第166頁筆錄背面）；參酌系爭房屋8樓漏水位置多達7處（見不爭執事項㈤），故被上訴人因為全面檢測漏水而拆除系爭房屋8樓裝潢，確屬必要。經查，修補漏水後，回復該部分裝潢需花費70萬2135元，此有許俊明所出具裝潢報告書可證（見原審卷54- 61頁）。其次，前開報告書所列裝潢項目，均為系爭房屋8樓原有木作裝潢拆除、搬運、清運，及拆除過程通常可能破壞之管線修復，並按原裝潢形式回復之工程費用，核屬必要之回復裝潢費用。參以許俊明於原審103年2月18日庭期證稱：「（問：拆除後，做何處置？）重新裝修，漏水部分有請其他專業廠商另行估價施工，漏水與裝修一起做…」「（問：系爭房屋漏水原因，你是否能判斷？）…修漏水部分是另行請廠商估價施作」、「（問：提示本院卷第60-61頁，這份資料意義為何？）…十一、這份估價單是發現漏水後，為了修復拆除，恢復到原交屋前的狀況所需要花的費用，沒有加入彭先生原來交代要改做或是他主觀上施作更改之項次在內。這份估價單只是應原告要求，為修復漏水、拆除8樓相關設施之後，假定要恢復成原交屋的狀況所需花費的費用加以估計」等語（見原審卷第164-165頁筆錄），堪認修補系爭漏水瑕疵後，回復系爭房屋8樓原有裝潢之費用為70萬2135元。對照上訴人在締約前裝潢系爭房屋7、8樓，花費共計320萬元（見不爭執事項㈣），益徵被上訴人主張回復裝潢費用70萬2135元，確屬可信。上訴人空言系爭房屋8樓裝潢毋庸全數拆除，被上訴人所稱70萬2135元裝潢費用並非必要，且漏水與裝潢同時施工，不符常情云云，洵無足採。

㈣從而，被上訴人主張系爭房屋有系爭漏水瑕疵，遂在102年3月29日發函，主張在修補與裝潢數額內減少價金（見原審卷第39-41頁律師函），故其主張買賣價金應酌減111萬2392元（410,257+702,135 =1,112,392），上訴人所受領該部分價金，應依不當得利返還伊，應屬可取。

八、綜上所述，被上訴人主張兩造簽訂買賣契約，伊以3450萬元購得系爭房地，上訴人亦將系爭房地移轉登記予伊指定之彭冠瑜，並完成點交手續。但是，伊事後竟發現系爭漏水瑕疵，修復漏水及回復裝潢費用達111萬2392元，均屬可取。從而，被上訴人依據民法第359條、第179條規定，訴請上訴人應給付被上訴人111萬2392元，及自起訴狀送達翌日起（102年7月31日）至清償日止按年息5％計算之利息；洵屬正當，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、被上訴人於本院並未主張損害賠償請求權（見本院卷第37頁筆錄背面）。至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。

十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二十庭