臺灣高等法院106年度上易字第630號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度上易字第630號

上訴人

陳崇齡

訴訟代理人

徐揆智律師

訴訟代理人

林幸慧律師

被上訴人

周冠嫺

被上訴人

陳東松

共同訴訟代理人

黃建復律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國106 年3 月29日臺灣臺北地方法院104 年度訴字第4450號第一審判決提起上訴，本院於106 年8 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件上訴人主張：伊母親即訴外人陳珠鳳於民國62年11月19日受分配取得坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000○號建物即門牌同區○○街000 巷0 弄00之0 號0 樓未辦理保存登記房屋（即臺北市○○街第2 期整建國民住宅中之1 戶，下稱系爭房屋）之承購權，嗣於93年10月14日死亡，伊以繼承人名義向台北市政府都市發展局（下稱台北市都發局）申請變更承購人名義獲准後，向臺北市松山地政事務所辦畢系爭房屋所有權第1 次登記。詎臺北市松山地政事務所經審查無誤予以公告後，被上訴人周冠嫺（下稱姓名）竟於公告期間表示異議，並提起訴訟，先位聲明請求確認系爭房屋為其所有，其就系爭房屋之所有權登記請求權存在，台北市都發局及伊應容忍其辦理所有權第一次登記；備位聲明則請求確認其就系爭房屋之承購權存在，台北市都發局及伊應協同其辦理承購人名義變更及所有權第一次登記，經原審法院99年度北訴字第4 號（下稱4 號民案）判決駁回其訴，周冠嫺提起上訴，復先後經本院以99年度上字第590 號（下稱590 號民案）判決、最高法院以100 年度台上字第1205號裁定駁回而告確定。伊為系爭房屋所有權人，周冠嫺及其子即被上訴人陳東松（下稱姓名；與周冠嫺合稱被上訴人）占有系爭房屋為無正當權源，妨礙伊對系爭建物所有權之行使，自應返還，且被上訴人受有占有使用之利益，亦應返還所受相當於租金之利得等情。爰依民法第767條第1項前段、第184條第1項前段、第185條、第179條規定，求為判命被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還與上訴人，並連帶給付新臺幣（下同）245,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，另應自104年11月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付上訴人5,000 元之判決。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還與上訴人。㈢被上訴人應連帶給付245,000 元本息。㈣被上訴人應自104年11月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付上訴人5,000 元。

二、被上訴人則以：陳珠鳳取得系爭房屋承購權後，將該項權利連同房屋之占有使用權一併轉讓與張喜漢，張喜漢再將上開權利轉讓與周冠嫺之父周明文，周明文復將同一權利讓與周冠嫺供結婚所用。周冠嫺自75年6 月5 日居住使用迄今，並負責繳納系爭房屋之貸款本息及稅捐完訖，依占有連鎖之法理為有權占用系爭房屋，陳東松為周冠嫺之子，經周冠嫺同意而住於系爭房屋內，於法有據。上訴人係陳珠鳳之繼承人，應概括承受陳珠鳳就系爭房屋之一切權利義務，其起訴請求返還房屋及不當得利，屬權利濫用。至第4 號民案之訴訟標的及攻防方法均與本件不同，不得以該判決理由作為伊等無權占有系爭房屋之依據。另上訴人請求給付金額顯屬過高，依系爭房屋屋齡狀況及所在地區附近行情，應以每月3,000 元作為計算標準方為適當等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

三、查：系爭房屋現登記為上訴人所有，然由被上訴人占有使用中等情，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、建物所有權狀、戶籍謄本（見原審卷第7-8 、16-17 頁）在卷可稽，堪信為真實。

四、被上訴人是否無權占有系爭房屋或侵害上訴人之所有權：

㈠、上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋，妨礙伊對系爭建物所有權之行使，為被上訴人所否認，辯稱：陳珠鳳取得系爭房屋承購權後，將該項權利連同房屋之占有使用權輾轉讓與張喜漢、周明文、周冠嫺，周冠嫺乃自75年6 月5 日設籍居住使用迄今，繳納系爭房屋之貸款本息及稅捐完訖，周冠嫺依占有連鎖之法理有權占有系爭房屋，陳東松經周冠嫺同意一併住於系爭房屋，為有正當權源等情。

㈡、按以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人固應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，惟受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277 條但書所揭公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之責。經查：

⒈陳珠鳳於62年11月19日簽立「承購整建住宅契約」（下稱系爭契約）向臺北市政府承購系爭房屋，當日點交該屋，並約定房屋總價94,615元9 角整，簽約時應一次繳付價金之20%，剩餘之80% 價金即76,000元則分15年計180 期繳納，且臺北市政府係將系爭契約之簽訂、執行及代收價款等事項委由臺北市銀行辦理，有上訴人不爭執為真正之系爭契約、臺北市銀行代收平民住宅貸款本息攤還簿、臺北市銀行國宅貸款分期攤還送款簿（存根）在卷可稽（見原審卷第159 、146-154頁），可知陳珠鳳繳付系爭房屋頭款並受點交系爭房屋後，就未清償之尾款部分獲臺北市銀行貸與76,000元，分15年計180 期攤還。

⒉而陳珠鳳於62年11月19日經臺北市政府點交而取得系爭房屋之占有後，未繳清所欠臺北市銀行房貸前，即將該屋出租與張喜漢，嗣更與張喜漢達成買賣之意思表示合致，約定由張喜漢支付權利金45萬元及代繳剩餘房貸作為對價，取得陳珠鳳就系爭房屋所有之承購權及占有使用權，陳珠鳳並將臺北市銀行代收平民住宅貸款本息攤還簿交付與張喜漢，以便張喜漢直接代繳剩餘房貸。其後因張喜漢無力支付剩餘房貸尾款，乃於75年農曆4 月前，將其自陳珠鳳受讓之所有權利以50萬元讓與周明文，周明文先行支付定金10萬元，並陸續繳納尾款，張喜漢一併將臺北市銀行代收平民住宅貸款本息攤還簿交付與周明文，以供其續繳系爭房屋之房貸，陳珠鳳與張喜漢間及張喜漢與周明文間均未簽訂書面文件，僅有口頭約定：陳珠鳳係讓與系爭房屋之承購權及占有使用權，受讓人繳清所餘貸款後，陳珠鳳需配合向國宅處辦理所有權移轉登記等情，業據張喜漢於590 號民案中證述明確（見原審卷第72頁反面-75 頁）。次以：

⑴周明文為向張喜漢購買系爭房屋之承購權及占有使用權，因而向金融機構貸款45萬元，有台北市第五信用合作社貸款分期攤還簿與貸款分期攤還存根（見原審卷第155-157 頁）附卷可按。

⑵而系爭契約、臺北市銀行代收平民住宅貸款本息攤還簿、臺北市銀行國宅貸款分期攤還送款簿（存根）、房屋稅繳款書收據目前皆由周冠嫺所持有，為上訴人所不爭執，周冠嫺並提出臺北市銀行營業部核發之77年11月8 日承購整建住宅價款繳清證明書（見原審卷第158 頁），堪信後續房貸確由周冠嫺繳納完畢無疑。

⑶周冠嫺另提出持有之陳鳳珠印章（下稱系爭印章）一枚，主張所蓋用出之印文與系爭契約上之印文相符，經原審將系爭印章與系爭契約送交法務部調查局問題文書鑑識實驗室（下稱鑑識實驗室）鑑定，該實驗室以重疊比對、特徵比對之方法鑑定據覆：系爭印章之印文與系爭契約上之印文相同，有鑑識實驗室之鑑定書附卷可憑（見原審卷第202-203 頁）。

⒊查系爭契約、印鑑章為陳珠鳳承購系爭房屋之重要文件，臺北市銀行代收平民住宅貸款本息攤還簿、臺北市銀行國宅貸款分期攤還送款簿（存根）則為陳珠鳳繳納房屋貸款之應備文件，前揭資料現均由周冠嫺保管中，而張喜漢證稱陳珠鳳將系爭房屋之相關權利讓與伊，伊再轉讓與周明文，受讓人有繳納房屋貸款本息之義務等語，與周冠嫺陳稱伊父周明文將系爭房屋之占有使用權讓與伊供結婚所用，伊須繳納系爭房屋之貸款本息等情，互核相符，因認被上訴人抗辯陳珠鳳將系爭房屋承購權及占有使用權輾轉讓與張喜漢、周明文至周冠嫺，周冠嫺自75年6 月5 日占用迄今，須繳納系爭房屋之貸款本息及稅捐完訖等情，應堪採憑。

⒋上訴人雖主張：陳珠鳳與張喜漢間暨張喜漢與周明文間，俱無買賣系爭房屋之書面契約，亦無價金交付之證明，難認渠等間確有買賣關係存在，縱令存在，陳珠鳳亦因張喜漢未給付價金而解除買賣契約。4 號民案確定判決理由，已認定陳珠鳳與張喜漢間暨張喜漢與周明文間並無買賣系爭房屋之情事，已生爭點效。陳珠鳳自81年2 月起因中風惡化成為植物人後，居住護理之家直至93年10月14日死亡，上開文件、系爭印章不無被他人取走之可能等情。惟查：

⑴按法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張而足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人適當完全辯論之結果，已為實質之判斷者，除原判斷顯然違背法令、或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或當事人之程序權未受應有之保障外，於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，俾符民事訴訟法上之誠信原則並達訴訟經濟之目的。查4 號民案之審理，並未訊問證人張喜漢，而張喜漢證詞之新訴訟資料足以推翻該案之判斷，故前揭4 號判決理由之判斷，無從拘束本院。

⑵次按98年1 月23日修正刪除之民法第760 條規定「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之」，同次修正第758 條規定為「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之」，修法理由揭櫫『現行條文第七百六十條之「書面」，究為債權行為，或為物權行為，適用上有不同見解，爰增訂第二項，並將上述第七百六十條刪除』，尋繹上開修法之脈絡，可知不動產買賣之債權契約本得以言詞方式成立之，不以書面為必要。況依系爭契約第5 條約定「本契約承購住宅於乙方（即陳珠鳳，下同）未將全部價款本息繳清前其產權仍屬甲方（即臺北市政府，下同）所有」、第7 條「乙方繳清全部住宅價款本息後應俟甲方統一辦理所有權移轉登記手續將承購住宅移轉為乙方所有」（見原審卷第159 頁），可知於陳珠鳳繳清全部價款前，尚未取得系爭房屋之所有權，系爭房屋所有權仍屬臺北市政府所有，無法辦理所有權移轉登記，職故陳珠鳳與張喜漢間暨張喜漢與周明文間買賣契約之標的，均為系爭房屋之承購權及占有使用權，亦經張喜漢證述如前，其等自無向稅捐稽徵機關、地政機關提出書面買賣契約以辦理核稅、移轉登記之必要，上訴人以陳珠鳳與張喜漢間暨張喜漢與周明文間並未訂立書面買賣契約為由，遽指渠等間並無買賣關係，要屬無據。

⑶又上開買賣關係，迄今已逾30年，尚難以張喜漢未能提出價金交付之證明文件，即認張喜漢未交付價金；縱令張喜漢未完全給付買賣價金，僅生陳珠鳳或上訴人得否依約請求張喜漢給付其餘價金之問題，與買賣契約是否存在無涉。至上訴人主張陳珠鳳因張喜漢未給付價金而已解除買賣契約或系爭契約等文件及系爭印章被他人取走云云，並未能舉出任何證據證明，難以採憑。

㈢、再按民法第767 條第1 項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉與第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467 條第2 項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事。依前㈡所述，陳珠鳳取得系爭房屋承購權後，業將該權連同房屋之占有使用權出售讓與張喜漢，張喜漢基於該買賣契約有合法占有系爭房屋之權利。張喜漢嗣將上開承購權及占有使用權出售與周明文，周明文基於周喜漢與周明文間之買賣契約，因而取得占有使用系爭房屋之權利，周明文其後再將同一權利轉讓與周冠嫺並交付占有，則周冠嫺基於占有連鎖之原理，具有正當占有使用系爭房屋之權利，陳珠鳳不得向被上訴人主張無權占有。而上訴人為陳珠鳳之繼承人，應概括繼承陳珠鳳之義務，故上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋乙節，顯不足採。又陳東松為周冠嫺之子，出生後即與周冠嫺共同居住於系爭房屋內迄今，業據被上訴人陳明在卷，並有戶籍謄本在卷可參（見本院卷第95-96 頁），係得到周冠嫺之同意而占有系爭房屋，亦非無權占有。依上所述，被上訴人占有系爭房屋而為使用、收益，有法律上之權源，並非不法侵害上訴人之所有權，上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋，妨礙伊對系爭建物所有權之行使，依民法第767 條第1 項前段、第184條第1 項前段，請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還與伊，即屬無據。上訴人進而主張被上訴人應連帶給付相當於租金之不當得利或其因此所受之損害，均無理由。

五、綜上所述，周冠嫺基於買賣關係及占有連鎖之原則，具有占有系爭房屋之正當權源，陳東松得到周冠嫺之同意而占有系爭房屋，均非無權占有。從而，上訴人依民法第767條第1項前段、第184條第1項前段、第185條、第179條規定，請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還與上訴人，並連帶給付相當於租金之不當得利或其因此所受之損害，俱無理由。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第九庭