臺灣高等法院民事判決

上訴人

潘彥潔

上訴人

潘彥江

上訴人

潘雲辰

上訴人

李國瑜

上訴人

李國嘉

上二人共同訴訟代理人

劉岱音律師

上訴人

洪麒博

上訴人

洪聖能

上訴人

洪威勳

上八人共同訴訟代理人

陳守文律師

上八人共同訴訟代理人

郭千華律師

被上訴人

祭祀公業法人新北市楊六賽

法定代理人

楊政信

訴訟代理人

林凱律師

蔡宜衡律師

上列當事人間請求定地上權存續期間事件，上訴人對於中華民國108 年5 月31日臺灣新北地方法院106 年度重訴字第757 號第一審判決提起上訴，本院於108 年12月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人所有坐落新北市○○區○○段000地號土地（重測前為臺北縣○○市○○○○○段○○○○段000000地號土地，下稱685 地號土地）及同段686 地號土地（重測前同前開小段116-82地號土地，下稱686 地號土地，合稱系爭土地）。上訴人各別所有如附表二所示建物坐落685 、686 地號土地上，其等前手於民國66年間、建物興建完成時，即取得系爭土地之地上權設定登記，約定每戶每年地租分別為新臺幣（下同）627 元（685 地號土地）、573 元（686 地號土地），建物轉讓迄今，已使用土地逾40年，雙方既未就地上權定有存續期間，為確保土地使用收益效能最大化及促進整體社會經濟發展，請求依民法第833 條之1 酌定如原審判決所定18年又146 日地上權存續期間，就地租部分，先位請求擇一依民法第835 條之1 第1 項、第227 條之2 第1 項、類推適用同法第442 條規定調整地租；備位請求擇一依同法第835 條之1 第2 項、第227 條之2 第1 項規定，酌定如原審判命之地租金額等語。（原審判決依民法第833 條之1 及前開先位聲明酌定地上權存續期間如上述，調整地租如附表三所示。駁回先位聲明其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴。）被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：附表一之地上權登記存續期間欄為「空白」，依目前登記實務應屬「定有期限」、且「永久存續」，「未定期限」者，應登記為「未定」。縱論本件為未定期限地上權，設定目的係建築房屋，現附表二建物屋況、使用功能均完善，原審之鑑定單位以預測推估方式認定建物僅有18.4年使用期限，不當限制上訴人對系爭土地之經濟利用，故本件無定地上權存續期間必要。而雙方並無地上權地租約定，原審以民法第835 條之1 第1 項調整地租，應有違誤，亦無依民法第227 條之2 第1 項、第835 條之1 第2 項酌定地租必要，否則有違誠信。另調整地租應僅可按增漲之地價稅額為據，併酌以上訴人實際利用面積、權利範圍為調整上限，原審依土地法第97條第1 項、第105 條規定，審酌土地坐落位置、工商繁榮程度，亦有違誤等語置辯。上訴聲明：（一）原判決關於附表一所示地上權存續期間、命上訴人等八人應給付年地租，及應自106 年7 月12日給付調整後每年地租之訴部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第261 至262 頁）：

（一）685 、686 地號土地於61年10月9 日因分割轉載而登記為被上訴人所有（權利範圍均為全部）。

（二）上訴人八人各別所有附表二所示建物，其等前手於66年間在建物興建完成時，即取得建物分別坐落685 、686 地號土地之地上權設定登記（各別建物坐落土地詳附表二所示），目前土地登記簿上仍設有附表一所示之地上權，土地登記謄本上地上權之存續期間、地租欄位均記載為「空白」。

四、被上訴人主張上訴人之建物坐落系爭土地，且有未定期限地上權設定登記，迄今已逾20年，爰請求酌定存續期間、調整或酌定地租，然為上訴人所否認，並以前詞抗辯，是本件爭點厥為：（一）附表一所示之地上權為「未定期限」或定有「永久存續」期限之地上權？（二）被上訴人請求酌定附表一所示之地上權存續期間，是否有據？若是，存續期間為何？（三）被上訴人請求調整地上權地租，是否有理？若是，應調整金額若干？茲分述如下：

（一）附表一所示地上權為「未定期限」之地上權：

⒈系爭土地之土地登記第一類謄本上地上權存續期間、地租欄位均記載為「空白」，有謄本1 份在卷（見原審106 年度板司調字第489 號卷〈下稱調解卷〉第11至14頁），並為雙方所不爭執（兩造不爭執事項㈡），復審以上訴人受讓前手地上權時之設定登記申請資料、歷年土地登記簿謄本（見原審卷一第255 至359 頁），可知附表一所示地上權在設定或移轉登記時，存續期間欄位亦記載「空白」，自難謂該等地上權係定有「永久存續」期限。又觀之原法院另案函詢新北市中和地政事務所，地上權登記存續期間記載「空白」，如何推知雙方就存續期間合意內容？該所以106 年11月7 日新北中地登字第1064077452號函覆原法院：「…當事人申請設定地上權登記，經登記後，已為地上權等之內容，方能發生物權效力，始足以對抗第三人。…旨揭標的地上權係於62年間辦竣地上權登記，存續期間欄位空白。參依當時土地登記規則規定，存續期間係依當時雙方間之約定，倘當事人間未約定，且向登記機關申請地上權登記時案附申請書或契約書皆未載明存續期間，登記簿上存續期間欄位則未予登記而有空白情形。」等語（見原審卷二第203 至205 頁），可知為附表一地上權登記之新北市中和地政事務所，就前開法規之登記作業習慣，係當事人間未約定，且未於申請書或契約書明載存續期間，即於登記簿上存續期間欄位記載「空白」，非係約定永久存續。再徵以雙方不爭執本件地上權之設定目的，係為使上訴人各別建物坐落系爭土地之基地使用，房屋有其使用年限，無法永久存續，更證附表一之地上權為「未定期限」。

⒉上訴人以最高法院86年度台上字第3585號、本院103 年度重上字第226 號判決民事判決意旨，論土地登記謄本上存續期間欄位記載為「空白」，即代表沒有期限、永久存續云云。惟細察最高法院86年度台上字第3585號判決之紛爭事實，土地登記簿上該欄位係記載「無期」（見本院卷第159 至161 頁），地政機關將相關資訊轉載至電子謄本時，登載為「空白」，此與本件土地登記簿謄本上自始無登載存續期間，兩者情形不同，自不得比附援引。而本院103 年度重上字第226 號判決事實，存在「系爭地上權甲（存續期間欄位記載『空白』）、乙（存續期間欄位記載『無定』）」，該判決參酌各別之地上權登記申請書內容（前者記載為「自37年10月27日起共永久年」；後者記載為「自38年11月28日起），依當事人設定地上權時真意，論系爭地上權甲之存續期間為「永久」；系爭地上權乙存續期間為「未定」（見本院卷第163 至178 頁），此情又與本件地上權登記申請書於存續期間欄位記載始終空白、無記載其他內容等狀況有別，亦不得相提而論，故上訴人以前開判決置辯，應無可採。

（二）被上訴人依民法第833 條之1 請求酌定附表一所示地上權之存續期間，為有理由，存續期間酌定如附表三「地上權存續期間」欄所示：

⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833 條之1 定有明文。本條規定，係於99年2 月3 日修正公布，依民法物權編施行法第24條第2 項，自公布後6 個月施行；依同施行法第13條之1 ，於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之。故該條文具有溯及適用於修正施行前未定期限地上權之效力。復審以該法條修正理由「地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。」等內容，更徵法院酌定存續期間之立法目的，係為求發揮土地經濟效用，兼顧土地所有權人及地上權人兩方利益。再按，形成判決固於判決確定時，始發生形成力，惟此係指形成力本身發生之時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及既往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形成之法律效果即溯及既往發生。本件訴請定系爭地上權存續期間，性質上屬形成之訴，法院所定存續期間之起算日，似非不得溯及既往發生效力（最高法院104 年度台上字第2157號判決意旨參照）。

⒉附表一所示地上權係未定期限，已如前述。685 地號土地上之地上權人分別為李國嘉、李國瑜、洪麒博、洪聖能、洪威勳，其地上權分別自訴外人吳國勝、蔡敦雄、洪朝騫、郭香貴受讓，於102 年10月15日、103 年4 月3 日、103 年7 月30日、104 年5 月12日、104 年5 月12日登記（吳國勝、蔡敦雄、洪朝騫、郭香貴分別自66年3 月18日、65年6 月22日、81年1 月31日、66年3 月18日為地上權登記）；686 地號土地上之地上權人分別為潘雲辰（於66年3 月18日為地上權登記）、潘彥潔、潘彥江，潘彥潔、潘彥江之地上權分別自潘金發、郭菜受讓，於105 年10月13日、105 年10月13日登記（潘金發、郭菜分別於66年3 月18日、66年3 月18日為地上權登記，潘金發、郭菜係於66年2 月9 日受讓自潘盛榮），有歷年土地登記謄本、地上權設定登記申請資料各1 份在卷（見原審卷一第255 至359 頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第280 至281 頁），地上權存續期間均逾20年，被上訴人依民法第833 條之1 規定，請求定地上權存續期間，應認有據。至上訴人辯稱：附表一所示地上權因建築房屋之成立目的仍存在，屋況及使用功能均完善，無定地上權存續期間必要云云。惟民法第833 條之1 係規定地上權未定有期限者，「存續期間逾20年」或「地上權成立之目的已不存在時」，法院即得因當事人請求定地上權存續期間，本件地上權存續期間既逾20年，被上訴人此部分請求，即依法有據，上訴人抗辯再兼備地上權成立目的不存在始得請求等語，並非有理。

⒊兩造均不爭執上訴人之前手於66年間、附表二所示建物興建完成時，即取得系爭土地之地上權設定登記，地上權設定目的係供建物坐落基地之用。而附表二所示建物為鋼筋混凝土造，有建物使用執照、建物登記謄本在卷（見原審卷一第475 至482 頁），依固定資產耐用年數表所示，鋼筋混凝土建造住宅之耐用年數為50年（見原審卷一第441頁）。原審囑託社團法人新北市建築師公會鑑定「建物安全使用年限」、「建物傾斜角度或程度？是否影響建物安全使用年限？」，該公會依照技術性、功能性、經濟性使用判斷建物壽命，建議：「本案引用內政部研究，預測推估『殘餘壽命』為2.22年，雖業界並無通用或共識，可完整而明確計算出鋼筋混凝土建築物之『安全使用年限』，但PSERCB電腦結構專用程式，初步評估結果為『耐震能力有疑慮』。再依經濟性使用壽命，卻又有政府機關或公會團體之公告耐用年限，這也不是建築物真正的『安全使用年限』。考量技術分析『殘餘壽命』及『耐震能力有疑慮』，雖可經由高額費用結構補強延續使用，再考慮經濟性直接耐用年數仍有18.4年（按依『新北市政府地價調查之建築物改良物耐用年數』鋼筋混凝土造建築物『耐用年數』60年，扣除標的建築物至鑑定會勘日止，已使用41.6年之剩餘『耐用年限』）。建議採用：18.4年（標的物結構安全不含於本鑑定範圍）」等語，有108 年3 月7 日鑑定報告書附卷可考（見鑑定報告第26頁），審以該報告係該工會本諸建築專業，實地場勘建築物，以科學及電腦程式確認建物傾斜狀況，再按前開方式綜合評估，鑑定結論堪認合理可信，故酌定本件地上權存續期間自本件訴訟繫屬日106 年7 月12日（見調解卷第3 頁）起18.4年（即18年又146 日），存續期間酌定如附表三「地上權存續期間」所示為適當。

（三）被上訴人請求調整附表一所示之地上權之地租，為有理由，調整後地租如附表三「調整後之每年地租」欄所示：

⒈按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租顯失公平者，當事人得請求法院增減之，民法第835 條之1 第1項定有明文。經查，附表一所示地上權於上訴人前手設定時及讓與地上權登記申請書等資料，地租欄位固均記載為「空白」，有他項權利證明書、土地登記謄本各1 份在卷（見原審卷一第269 、285 、295 、311 、321 、331 、336 至337 、342 至343 、349 至359 頁）。惟審以685地號土地地上權前手、訴外人蔡敦雄、686 地號土地地上權前手、訴外人潘盛榮前於60年間，以自55年1 月起向被上訴人承租前開土地之不定期租賃契約，向被上訴人承租前開土地為由，請求依民法第442 條規定調整租金，有本院63年度上字第950 號判決在卷（見原審卷二第207 至226 頁），另潘盛榮曾以與被上訴人就土地存在不定期租約，被上訴人自57年起拒收租金，依法提存租金後，依約請求設定地上權登記，有臺灣臺北地方法院61年度訴字第8926號判決存卷可考（見原審卷二第227 至231 頁）。而上訴人李國嘉前於106 年2 月23日以被上訴人拒收地租為由，提存103 年1 月1 日至106 年12月31日共計4 年地租；上訴人洪麒博、洪聖能、洪威勳於同日以同一事由，提存101年1 月1 日至106 年12月31日共計6 年地租；上訴人潘彥潔、潘彥江於105 年11月1 日以同一事由，提存86年1 月1 日至105 年12月31日共計20年地租，有提存書各1 份在卷（見調解卷第25至29頁），提存書上「提存原因及事實」欄位明確記載提存地租數額，為685 地號土地每年每戶627 元；686 地號土地每年每戶573 元，兩造亦不爭執此等提存數額係依前開判決認定之調整後地租數額為繳納（見本院卷第282 頁），審以上訴人除受讓前手關於地上權設定登記外，並未提出亦有受讓前手與被上訴人間就系爭土地租賃關係之相關證據，可見前開提存金係出於地上權、用益物權關係，始繳付地上權地租，地租數額即上述判決認定調整後地租數額，上訴人抗辯因誤認其等間有土地租賃關係而行繳付云云，應非可取。至上訴人李國瑜、潘雲辰雖未提存地租，但其等所有建物與其他上訴人同址，其情應與其他上訴人約定狀況一致，理無同址、同地號土地之地上權地租約定歧異之可能，故認兩造間就附表一所示地上權前已存在地租約定。

⒉又按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同。然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似。故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（司法院院字第986 號解釋可資參考）。而租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決參照）。上訴人所有附表一建物於66年間領得使用執照後，並無改建或增建情形，有新北市政府工務局107 年1 月16日新北工施字第1070067606號函檢附資料在卷可稽（見原審卷一第475 至485頁），建物坐落系爭土地面積固無變動，惟今昔時空背景有別，不動產價值因工商發展已有大幅增長，審以建物位於新北市永和區博愛街內，坐落基地之GOOGLE地圖、建物現場及週遭環境彩色照片（見調解卷第30至34頁、原審卷一第217 至227 頁），可見該址地理位置、交通便利，依Google地圖顯示步行至捷運頂溪站僅450 公尺、6 分鐘，附近有多所學校、圖書館及諸多遊樂休憩場所，生活機能及工商繁榮程度均良好，非60年間可得比擬，則被上訴人以土地價值增漲，認原定地租不公平，依民法第835 條之1 第1 項規定，請求調整本件地上權地租，應認有理。

⒊又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項及第105 條分別定有明文。此等城市地方房屋租金之約定，於本件調整地租情形，亦可參考。而685 、686 地號土地於106 年1 月之公告地價均為每平方公尺32,200元，又公告地價80％為申報地價，土地申報地價則為每平方公尺25,760元（見原審卷一第213 、215 頁），審酌上開建物基地坐落位置之交通、生活機能及工商繁榮狀況等一切情狀，及上訴人用益地上權可獲得經濟價值、所受利益，認以系爭土地106 年申報地價年息8 ％計付地租為適當，調整如附表三「調整後之每年地租」欄位所示。至上訴人以最高法院102 年度台上字第1157號判決，認本件地租調整僅得以土地價值升降、地價稅增漲稅額為調整依據云云。惟細繹前開判決（見本院卷第187 至189 頁），係依民法第835 條之1 第2 項規定請求法院「酌定」地租，自不拘束本院就此節係依同法第835 條之1 第1 項規定「調整」、增減地租之認定，故上訴人抗辯應以地價稅增漲稅額為計算標準云云，自無可取。

五、從而，被上訴人依民法第833 條之1 規定，請求酌定地上權存續期間為有理由，酌定期間自本件訴訟繫屬日即106 年7月12日起至附表三「地上權存續期間，18年又146 日」所示。另被上訴人先位請求依民法第835 條之1 第1 項調整地租，亦有理由，調整後租金如附表三「調整後之每年地租」欄所示。被上訴人就先位聲明係請求擇一為有利判決，故先位聲明部分之其他請求權基礎，及備位聲明部分之請求權基礎，均毋庸再予審究，併予敘明。原審判決酌定地上權存續期間，且依被上訴人先位聲明請求調整地租有理由，判決上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。

民事第十三庭