臺灣高等法院民事判決

上訴人

黃莉庭

上訴人

黃家豐

共同訴訟代理人

賴青鵬律師

上訴人

呂啟東

兼上一人

訴訟代理人

王秀娥

被上訴人

邱郁婷

被上訴人

劉佳昱

共同訴訟代理人

李志澄律師

複代理人

林國明律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年3月23日臺灣新北地方法院104年度重訴字第653號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於110年10月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：系爭土地為伊等共有，系爭房屋係未辦理保存登記之建物，上訴人無正當權源，黃家豐、黃莉庭、王秀娥依序分別以1、2、3樓房屋占用系爭土地，呂啟東現占有使用3樓房屋，並受有相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項、第821條、第179條之規定，求為命上訴人自系爭房屋遷出，返還占用土地，呂啟東等3人並給付如附表所示之不當得利(被上訴人逾上開範圍請求部分，未繫屬本院，不予贅述)。原審為上訴人一部敗訴之判決（如附件「原判決主文」欄所示），上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人則於本院減縮起訴聲明如附件。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭房屋為李文龍出資興建，黃家豐等3人輾轉向李文龍買受系爭房屋，然未付清買賣價金，未辦理交屋，故未取得系爭房屋事實上處分權，然依前開買賣契約及讓與之法律關係，伊等有權占用系爭土地。又若認黃家豐等3人對於系爭房屋有事實上處分權，則依占有連鎖及民法第425條之1規定，伊等有權占用系爭土地等語（見本院卷第490頁），資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決（除減縮部分外）關於不利於上訴人之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、被上訴人主張系爭土地為伊等所有，應有部分各1/2，系爭房屋占用系爭土地如附圖所示492⑵部分，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第17-18頁），復經原審於104年12月24日會同兩造及新北市三重地政事務所測量人員履勘現場，並囑託測量系爭房屋占用系爭土地之範圍及記載其現況，亦有勘驗筆錄及該地政事務所檢送之複丈日期104年12月24日之土地複丈成果圖（即附圖）附卷可參（見原審卷第99-101、110-111頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。

四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，伊等得請求上訴人自系爭房屋遷出及返還占用土地，呂啟東等3人並給付伊等相當租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執事項，分述如下：

㈠上訴人並無占有系爭土地之正當權源：

⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土 地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法 院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。系爭土地為被 上訴人所有，上訴人就有以系爭房屋占用系爭土地一事既 不爭執，依上開說明，自應舉證證明占用系爭土地之正當 權源。

⒉上訴人抗辯：系爭房屋為李文龍出資興建，黃家豐、黃莉 庭透過黃水文與李文龍於62年7月14日簽訂買賣契約，買受 1、2樓房屋及重測前臺北縣○○鄉○○○○○○○市○○區○○○○○○○段000○00000○000地號土地（下逕稱地號，合稱OOO等地號土地）應有部分2/3；陳李錢與李文龍於62年7月27日簽訂房屋買賣契約，買受3樓房屋及OOO等地號土地應有部分1/3，嗣陳李錢於63年3月27日將之讓售予王秀娥（見本院卷第490頁），固提出前開買賣契約、受讓契約書為憑（見原審卷第68-71、87-90頁）。被上訴人對於前開買賣契約、受讓契約書形式真正，雖不爭執（見本院卷第420頁），然否認系爭房屋為李文龍出資興建（見本院卷第488頁）。經查：

⑴按建造執照乃行政機關管理都市建築，於行政管理上核發 之文件，故不得專以其記載為建築物所有權歸屬之依據， 惟其起造人之記載，若無其他證據證明建築物之實際出資 起造人另有其人時，亦非不得據以推定為建築物之原始所 有人（最高法院81年度台上字第2782號判決意旨參照）， 是未經登記之不動產，由出資興建之人原始取得所有權， 若無證據足以確定出資興建者，可推定建築執照起造人為 原始所有人。

⑵觀之62年蘆建字第OOO號（下稱OOO號建照）建造執照乙案，係由系爭土地該時所有權人曾國華於61年11月7 日出具土地使用權證明書，同意李張時、陳金盛、蕭桂英（下稱蕭桂英等3人，個別逕稱其名）在OOO等地號土地，建築前、中、後段之永久式店舖住宅（見前審卷㈡139至145頁）；另62年蘆建字第0OO號（下稱OO號建照）建造執照乙案，係由曾國華於61年10月31日出具土地使用權證明書，同意李文龍、曾鈴川、曾信修、曾信義等4人（下稱李文龍等4人，個別逕稱其名）在重測前OOO、OOO-1地號土地上建築永久式店舖住宅（見前審卷㈡第121至128頁），可見前開建照之起造人、坐落土地已有不同。且經本院向新北市政府工務局函詢之結果，該局亦函覆本院：OO號建照、 OOO號建照係分別申請建照執照，應分屬不同建築物等語，有該局110年3月23日新北工施字第1100535820號函可參（見本院卷第183頁），足見OO號建照、OOO號建照所興建之房屋，並非相同。

⑶又經本院提供起造人申請OO號建照時檢附之房屋配置圖（甲屋）、起造人申請OOO號建照時檢附之房屋配置圖（乙屋）及附圖（系爭房屋複丈成果圖），囑請新北市三重地政事務所進行套繪比對之結果，系爭房屋較符合起造人申請OOO號建照時檢附之房屋置圖（乙屋），有該所110年4月19日新北重地測字第106095974號函可參（見本院卷第273頁）；兩造對於系爭房屋之建造執照為62年蘆建字第OOO號（下稱OOO號建照），亦不爭執（見本院卷第491頁），堪認系爭房屋之建造執照為OOO號建照。而李文龍等4人興建房屋申請之建築執照為OO號建照，與OOO號建照興建之房屋，並非相同，既如前述，故上訴人抗辯系爭房屋為李文龍出資興建，依前手與李文龍之買賣契約及讓與之法律關係，主張有占用系爭土地之權源云云，即不足採。

㈡被上訴人得請求上訴人自系爭房屋遷出及返還占用土地：

⒈按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。

⒉被上訴人為系爭土地共有人，應有部分各1/2，上訴人以系 爭房屋占用系爭土地，且無占有系爭土地之合法權源，均 認定如前，則上訴人已妨害被上訴人對系爭土地所有權之 圓滿行使，從而，被上訴人依前開規定請求上訴人自系爭 房屋遷出，及返還占用土地，自屬有據。又上訴人就系爭 房屋無事實上處分權，並據其自陳在卷（見本院卷第490 頁），則其抗辯：若認伊等就系爭房屋有事實上處分權， 依占有連鎖及民法第425條之1規定，有權占用系爭土地云 云，即無審究之必要，併此敘明。

㈢被上訴人得請求呂啟東等3人給付如附表所示相當於租金之不當得利：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得 利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要 件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判決意旨參照）。查被上訴人自100年1月 25日起為系爭土地共有人，上訴人以系爭房屋無權占有 系爭土地迄今等情，業如前述，因此獲得占有使用之利 益，致被上訴人受有無法使用系爭土地之損害，依上說 明，被上訴人請求呂啟東等3人給付相當於租金之不當得 利，即屬有據。

⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。至法定地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。經查，系爭土地於100 年1 月至101 年12月之申報地價為每平方公尺1萬3920元，102 年1 月至104 年1 月之申報地價為每平方公尺1萬7440元，有地價第一類謄本在卷可參（見原審卷第142 頁）；又系爭土地附近步行約1分鐘有公車站牌、夜市、菜市場、步行4分鐘可至三民高中捷運站、步行3分鐘可到蘆洲國小等情，有原審勘驗筆錄附卷可稽（見原審卷第100 頁）。兩造對於若認被上訴人不當得利之請求為有理由，對於此部分請求之計算式、金額如附表所示，並無意見（見本院卷第422頁），則被上訴人請求呂啟東等3人給付如附表所示相當於租金不當得利之本息，均有理由，應予准許。

五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條、第179條之規定，請求上訴人自系爭房屋遷出，及返還占用土地，呂啟東等3人並給付其如附表所示之金額，為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人於本院減縮起訴聲明如附件（見本院卷第532頁），爰由本院將原判決主文第一、二、

三、五項減縮如附件「減縮後主文」欄所示，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。

民事第五庭