臺灣高等法院九十二年度上字第三六四號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度上字第三六四號

上訴人

甲○○

上訴人

丁○○

上訴人

戊○○

上訴人

己○○

上訴人

丙○○

共同訴訟代理人

邱松根律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

吳國輝律師

複代理人

朱韻如

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十二年二月二十四日台灣宜蘭地方

法院九十一年度訴字第三０二號第一審判決提起上訴，本院於九十三年三月二日言詞

辯論終結，判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：請求判決如主文第一、二項所示。

二、陳述：

㈠、被上訴人所有坐落宜蘭縣員山鄉○○○段八六八地號田地面積二二二二平方公尺及同段八六九地號田地面積二二二六．二八平方公尺（以下簡稱系爭田地，重劃前為員山鄉○○段洲子小段二五三內、二五四之三內、二五五號田地），自民國三十八年起，與上訴人丙○○及上訴人甲○○、丁○○、戊○○、己○○等之被繼承人黃文斌訂有耕地租約，並繼續換約，最近之書面耕地租約為八十年九月三日所訂定，租期自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，嗣上訴人甲○○、丁○○、戊○○、己○○之被繼承人黃文斌於八十一年三月十一日死亡，上訴人甲○○等四人繼承系爭土地之耕地三七五租約承租權，曾申請員山鄉公所辦理耕地租約變更續訂，均因被上訴人之異議，而未能辦理，依據耕地三七五減租條例第二十條規定，被上訴人自有會同上訴人辦理租約名義變更及續訂租約之義務。

㈡、系爭田地自八十三年起至八十六年止，因土地重劃無法耕作，應免付租金。八十七年起至今，因被上訴人不同意整地而無法耕作，並請求休耕在案，自無法給付租金。該耕地內佈滿大小石塊，土地滲含有砂石，且高出灌溉溝渠及週邊鄰地約一公尺，非將表土層除去整地，顯無法引水耕作，必須整地改良。依民法第四二一條、第四二三條規定，被上訴人應於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用收益之狀態。被上訴人未保持系爭土地合於租約可供耕作稻谷之狀態，上訴人不能使用收益，自無支付租金之義務。

㈢、依平均地權條例施行細則第十二條規定，系爭田地申請農地改良，應由土地所有權人提出申請，雖宜蘭縣政府於九十一年九月三日以府地三字第０九一００九八八五四號函准由被上訴人提出農地改良申請，但因被上訴人聲明不服而無法申請，為此上訴人自有訴求被上訴人同意整地及向宜蘭縣政府申請農地改良之必要，以利耕作。

㈣、被上訴人於原審自認本件租金係往取債務，被上訴人應前往承租人住處收取租金。被上訴人均未對上訴人丙○○、丁○○、戊○○、己○○催收租金，僅對上訴人甲○○一人請求，效力不及於其他全體上訴人。被上訴人於原審審理時一再表示欲終止租約，不同意上訴人繳納欠租，被上訴人迄未定相當期間向全體承租人催告繳租，其表示終止租約，不合民法第四四０條第一項規定，不生效力。訴訟中雖向上訴人之訴訟代理人催告繳租，但本訴訟代理人對此意思表示未受委任，無權受領。事後上訴人曾於九十二年十二月二日郵寄八十六年至九十一年間之租金約五萬四千元為被上訴人所拒收退回，上訴人乃於同月二十六日向台灣宜蘭地方法院提存所辦理提存清償。況上訴人因被上訴人拒絕提供適合耕作之田地，致無法按租約使用收益，提出同時履行抗辯，拒絕先繳納租金，被上訴人終止租約不生效力。

三、證據：提出耕地三七五租約、黃文斌之蘭縣員山鄉鄉公所九一員鄉農字第一二四五一號函及一三四七九號函、員山鄉深溝村辦公處村長證明書四件、宜蘭縣政府八九府地籍字第０一七六二０號函、宜蘭縣員山鄉公所九二員鄉農字第一四三三三號、第一四三三四號函及丁○○、己○○、丙○○農業用地農業使用證明書、上訴人先後寄予被上訴人之存證信函二件、郵局支票及掛號信封回執、提存書等影本、現場照片十八張等為證，聲請履勘現場及調查系爭田地是否不適於耕作。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：請求判決㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。

二、陳述：

㈠、系爭田地一向是由被上訴人去向承租人黃文斌收取，黃文斌亡故後，被上訴人前後五次去向其子即上訴人甲○○收取租金，均未收到，上訴人甲○○要被上訴人去向上訴人丙○○收取，因不知丙○○地址，且其並未自任耕作，故自八十三年起至今均未繳租。上訴人欠繳租金已逾二年，經被上訴人定期催告均拒繳納，被上訴人已依法通知終止租約。

㈡、系爭田地在八十三年至八十五年間土地重劃確實不能耕作，被上訴人不爭執。但重劃後八十六年至九十一年期間內，上訴人亦未繳納租金，任令耕地荒蕪，竟向員山鄉公所申請休耕，領取補償費。依宜蘭縣員山鄉公所函覆原審法院休耕條件，農地重劃後，只要符合耕作條件，即可報轉作或休耕，足證系爭田地符合耕作條件。原審法院履勘現場亦確定非屬不能耕作。宜蘭縣政府九二年府農務字第０九二０一０二五一六號覆函內容亦認現時符合耕作條件。再依該縣政府九二年府農務字第０九二００六九一九五號函覆內容所示，本案於重劃前土地表層已佈滿土石，非重劃分配所致，農地特別改良由承租人自由為之，無需土地所有權人同意，被上訴人僅要求不可假整地之名開採砂石，並未反對其整地，上訴人拒付租金為無理由。

㈢、被上訴人於本案訴訟前即曾多次向上訴人催討欠租，起訴後於九十一年十月二十一日開庭時再當庭向上訴人催討欠租，並表示若不給付租金要終止租約之意思表示，上訴人迄未繳納，被上訴人已定期催告後終止租約。上訴第二審後，被上訴人於歷次開庭及書狀中均表示上訴人未繳租金定期催告仍未繳，故欲終止租約，至九十二年十一月十八日再以答辯㈢狀為同樣意思表示，並定期於九十二年十一月二十八日前結清欠租，上訴人訴訟代理人於同月十九日收受後逾期未繳，系爭租約已經終止。

三、證據：提出九十二年十一月二十九日終止租約之存證信函及上訴人收件回執為證。

理由

一、本件為租佃爭議事件，經上訴人聲請宜蘭縣政府耕地租佃委員會調解、調處，出租人不服調處，經宜蘭縣政府耕地租佃委員會移送原審法院處理，核與耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定並無不合，先予敘明。

二、本件上訴人主張系爭田地自民國三十八年起，即由上訴人丙○○與其餘上訴人之被繼承人黃文斌共同向被上訴人承租，訂有耕地三七五租約，最近一次書面契約為八十年所訂，租賃期間自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，嗣黃文斌於八十一年三月十一日死亡，由上訴人甲○○、丁○○、戊○○、己○○繼承上開承租權。上訴人已申請宜蘭縣員山鄉公所辦理耕地三七五租約變更續訂，因被上訴人異議而未能辦理，為此依據耕地三七五減租條例第二十條規定，請求被上訴人應就系爭土地與上訴人辦理租約名義變更及續訂租約自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，再自九十二年一月一日起續訂為期六年之租約。又系爭土地重劃後佈滿砂石，且高出水道溝渠約一公尺，須整地改良，依平均地權條例施行細則第十二條規定，請求被上訴人同意上訴人整地改良，及被上訴人應先向宜蘭縣政府申請農地改良，以利耕作。被上訴人則以：系爭田地可供耕作，上訴人只需拾撿地面上之大石頭，且灌溉亦有水源，上訴人任令荒蕪，且自八十三年間起至今未繳納租金，八十六年重整後上訴人有向員山鄉公所申請休耕補償費，竟不履行繳租義務，重劃後自八十六年起算已積欠六年，經催告逾期未清償，業經被上訴人通知終止租約抗辯。

三、得心證之理由：

㈠、本件系爭田地為被上訴人所有，出租予上訴人丙○○及上訴人甲○○、丁○○、戊○○、己○○之被繼承人黃文斌，自民國三十八年起訂三七五耕地租約，並繼續換約，最近一次為八十年九月三日所訂租賃期間自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止。原共同承租人黃文斌於八十一年三月十一日死亡，由上訴人甲○○、丁○○、戊○○、己○○共同繼承系爭耕地三七五租約承租權之事實，有上訴人所提出宜蘭縣員山鄉公所宜員深字第一二三號耕地租約書、黃文斌及其繼承人之稽，系爭田地之租約，於黃文斌死亡後，租賃關係存在於兩造間，為被上訴人所不爭執之事實。

㈡、被上訴人指上訴人自民國八十三年起迄至九十一年止，均未繳納租金之事實，為上訴人所不爭執。惟上訴人主張系爭田地，自八十三年起至八十五年間，因土地辦理重劃無法耕作，應免付租金，於訴訟中被上訴人對此爭點已不再爭執。被上訴人限縮主張上訴人自八十六年起至九十一年止積欠六年租金，據此於訴訟中對上訴人為終止租約之意思表示，故兩造爭執要點為⑴、上訴人主張系爭田地重劃後，未經整地改良無法耕作，因而拒繳租金是否有理？亦即被上訴人以上訴人欠繳租金為理由終止租約是否合法有效？⑵、上訴人請求被上訴人續訂租約及申請農地改良是否有理由？

㈢、系爭田地重劃後，未經整地改良，確實無法耕作收益，有下列事證可以證明：

⒈系爭耕地重劃後，土地確實佈滿砂石，不適於耕作，業經原審法院履勘屬實，有原審卷第四十九頁勘驗筆錄可憑，且有上訴人於本院所提出現場照片附卷可憑。又系爭耕地與鄰地高度落差約六十公分，系爭耕地與灌溉溝渠確有落差難以引水灌溉，此有前揭原審勘驗筆錄及原審卷第五０至五六頁所附現場照片可證。

⒉系爭田地鄰地八七０號地主林阿泉及八六六號地主曾素貞均於土地重劃後有整地才能耕作之事實，亦據上訴人提出鄰地現場照片二張及該鄉深溝村長謝阿牛出具證明書二件為證。

⒊本院函囑宜蘭縣政府農業局調查系爭田地是否須經整地或土壤改良才能耕作，該局以九十二年六月九日府農務字第０九二００六九一九五號函覆稱：灌排水完整，符合重劃條例第十五條規定，倘能清除石塊，則更能符合耕作條件等語，並未調查明確。嗣經本院再函請調查是否可種水稻等，據宜蘭縣政府九十二年九月二十二日府農務字第０九二０一０二五一六號函覆略稱：本案重劃前土地其表層已佈滿土石，重劃完成後個別坵塊之整理工作，應由受分配土地所有權人自行為之。經地政單位派員勘查其鄰地八

六七、八七０號土地，重劃前土地表層亦佈滿土石，重劃完成確依現有給排水工程辦理整地後改種植水稻等情，有該縣政府函在卷可稽。足證上訴人主張系爭田地現狀無法種植水稻為真實可採信。

㈣、按耕地三七五減租條例第十三條第一項前段雖規定承租人對於承租耕地之特別改良得自由為之，其特別改良事項及用費數額，應以書面通知出租人，並於租約終止返還耕地時，由出租人償還之。惟重劃後耕地所有權人依農地重劃條例第十二條規定，就其配得坵塊之整地工作，係農地重劃之延續，依平均地權條例施行細則第十二條規定，農地改良費用證明，應於改良前由土地所有權人先申請驗證，此有宜蘭縣政府八十六年十一月二十六日研商深洲農地重劃區因農地無法耕作，農民請准予進行耕地整理以利耕作一案會議紀錄所載結論可稽。嗣經宜蘭縣政府第十四屆耕地租佃委員會第六次調處決議，同意上訴人進行整地但不得變更使用。經宜蘭縣政府於九十一年九月三日以府地三字第０九一００九八八五四號函通知兩造後，被上訴人即聲明異議，不同意承租人進行整地，有該縣政府會議紀錄、函件及上訴人申請施工整地書、被上訴人異議書附於宜蘭縣政府租佃爭議案件卷可憑。足證上訴人主張系爭田地因被上訴人反對其申請整地改良致無法耕作，為真實可信。

㈤、次查系爭耕地三七五租約書內載明正產物為稻谷，每年應繳租金為稻谷一０六四台斤，有該租約書可稽。依民法第四百二十三條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態，承租人自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。本件租約既以種植水稻為目的，被上訴人自有保持租賃物合於約定種植水稻之使用、收益狀態。系爭租約耕地經農地重劃後，依農地重劃條例第十八條規定，已重新分配，非參加重劃前原可耕作之承租地。而耕地三七五減租條例第十三條第一項所謂承租人對於承租耕地之特別改良得自由為之，係指承租耕地原即合於約定使用、收益之狀態，於保持耕地原有性質及效能外，以增加耕地生產力或耕作便利之目的，從事土地改良而言。此與系爭田地因重劃後新分配之土地佈滿砂石，如未整地改良無法供作種植水稻之用者有別。被上訴人對重劃後無法供耕作之系爭田地，自負有耕地整理、土壤改良使合於約定種植水稻狀態之義務。被上訴人違反出租人之義務，上訴人據此拒絕繳納該期間之租金，自屬正當。按耕地租約在租賃期限未屆滿前，地租積欠達二年之總額時，出租人雖得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定終止租約，惟本件系爭田地因被上訴人違反民法第四百二十三條所定出租人之義務，上訴人無法使用、收益租賃物，係可歸責於出租人即被上訴人之事由，被上訴人所為終止租賃關係之意思表示，違反誠信原則，不生效力。本件租約仍然存在。

㈥、按耕地三七五減租條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或續訂，應由出租人會同承租人申請登記。又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。耕地租佃期間，不得少於六年。前開條例第五條、第六條第一項、第二十條定有明文。耕地租賃權為財產權，自得為繼承之標的。本件原共同承租人黃文斌死亡，其繼承人即上訴人甲○○、丁○○、戊○○、己○○均有耕作能力，有員山鄉深溝村長謝阿牛證明書、宜蘭縣員山鄉公所農業用地作農業使用證明書為證，自得繼承該耕地承租權。從而，上訴人請求被上訴人應就系爭田地，與上訴人丙○○及原承租人黃文斌之繼承人即其餘上訴人續訂租約自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，再自九十二年一月一日起續訂為期六年之租約。被上訴人應就上開二筆田地，同意上訴人整地，並向宜蘭縣政府聲請農地改良，以利耕作，應認為有理由，予以准許。原審未詳加推研，遽認被上訴人以上訴人欠繳租金達二年之總額為由，終止租約為合法，尚有違誤。上訴人據此指摘原判決不當，請求改判應認為上訴有理由，自應由本院將原判決廢棄改判。

㈦、本院既經認定被上訴人未履行民法第四百二十三條出租人之義務，上訴人拒繳租金為正當。又系爭田地於重劃後新分配土地上，佈滿砂石土，不符合耕作條件。縱上訴人曾於八十六年至九十一年間數度向宜蘭縣員山鄉公所申請轉作田菁或辦理休耕、領取政府核發獎勵金，實際上，該地重劃後，並非其原耕作地，而係依農地重劃條例重劃後新分配之土地，其上佈滿大小石頭，未經整理無法耕作，業經本院憑據原審現場勘驗筆錄、上訴人提出之現場照片及囑託宜蘭縣政府調查之結果，認定明確。上訴人雖曾於八十六年至九十一年間，數度申請轉作或休耕，領取獎勵金，固有宜蘭縣員山鄉公所九一員農字第一二四五一號及第一三四七九號函影本為憑。依該鄉公所九十一年十一月十二日九一員鄉農字第一三一六八號函（參見原審卷四二頁）所示「農地重劃後，只要符合耕作條件，而願配合政府實施水旱田利用調整計劃之政策者，即可申報休耕、轉作，據以核發獎勵金」等情，該新分配土地，上訴人既未曾耕作過，何來休耕或轉種情事？其申請核發獎勵金，是否適法已堪置疑？縱曾種植田菁植物供作改良土壤用（按田菁係以其莖葉腐蝕後來改良土質），亦與租地供作一般農產品之種植有別，該獎勵金性質上並非租地生產農作物稻米之代金，被上訴人主張有領獎勵金就要繳納租金，不可採取。其餘兩造關於催告繳租、終止租約等攻擊、防禦方法，均以上訴人有按期繳納八十六年至九十一年度租金義務為前提，本件既經認定上訴人因無耕作系爭田地而無履行繳租義務，其餘爭點自無再論駁必要，併為敘明。

四、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條判決如主文。

台灣高等法院民事第一庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。