臺灣高等法院94年度上字第230號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 94年度上字第230號

上訴人

甲○○

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

林國漳律師

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國93年11月 9日臺灣宜蘭地方法院93年度訴字第 163號第一審判決提起上訴，經本院於94年 8月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段八０四地號土地（下稱系爭耕地）原為訴外人李屋、李振及被上訴人之父李榮賢共有，前由訴外人即上訴人之父吳順發承租，並與土地所有人訂立耕地三七五租約，嗣被上訴人之父李榮賢於民國八十六年間將其應有部分贈與被上訴人。系爭耕地原承租人吳順發於八十二年四月十一日死亡，上訴人欲繼承承租權，曾向當時系爭耕地共有人李榮賢、李振及李屋商議協同辦理承租人繼承租約變更登記，然因有積欠租金之爭議，而無結果。至八十七年九月二十四日，上訴人單獨向礁溪鄉公所辦理繼承租約之登記，然當時鄉公所承辦人員未注意李榮賢所有之應有部分已移轉予被上訴人，而誤通知李榮賢並張貼公告，致使被上訴人無法提出異議，鄉公所即准許上訴人辦理租約繼承變更承租人名義之申請，並同時訂租約為自八十六年一月一日至九十一年十二月三十一日。於九十二年一月九日，上訴人復向礁溪鄉公所提出辦理耕地三七五租約變更及續約申請，鄉公所承辦人員又未依規定通知被上訴人，而准上訴人續訂租約之申請，並訂租約自九十二年一月一日至九十七年十二月三十一日，影響被上訴人及其他共有人之權益至鉅。況上訴人自八十九年間起，即未在系爭耕地上自任耕作，而將土地交由訴外人偕金連耕作，已違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第十六條第一項之規定，原訂租約為無效，被上訴人自得本於所有權之權能，依民法第七百六十七條之規定，請求上訴人塗銷系爭耕地三七五租約之登記，並將系爭耕地返還被上訴人及其他共有人。爰聲明：上訴人應將其在被上訴人所有系爭耕地即坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段八０四地號土地上之耕地三七五租約登記予以塗銷，並將上開土地返還被上訴人及其他共有人。

二、上訴人則以：系爭耕地確仍由其自行耕作，惟因土地面積只有二千五百平方公尺，自己購入農耕機不划算，始僱人用農耕機去翻土整地，近年來因伊體力或時間關係，始雇用偕金連從事部分農耕工作，然伊與偕金連僅有僱傭關係，並無農租關係，自無轉租情事，被上訴人主張租約無效，非可採信等語，資為抗辯。並聲明：駁回被上訴人之訴。

三、原審判決上訴人應將其在被上訴人所有系爭耕地即坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段八０四地號土地上之耕地三七五租約登記予以塗銷，並將上開土地返還被上訴人及其他共有人。上訴人聲明不服，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則求為駁回上訴。

四、本件兩造不爭執之事實：系爭耕地為被上訴人與訴外人李振及李屋所共有，上訴人在其上有耕地三七五租約之登記，最近一次經礁溪鄉公所准為續約登記之租約期間為自九十二年一月一日起至九十七年十二月二十一日止，為兩造所不爭，並有被上訴人提出之土地登記謄本一件，及宜蘭縣礁溪鄉公所以九十三年十月十五日礁溪民字第０九三００一四三二三號函覆本院所附上訴人「出租人未申請收回，承租人申請續訂」核承租人續訂租約通知書等相關資料可證，堪信為真實。

五、本件之爭點，胥在上訴人承租系爭耕地，是否有不自任耕作，而使租約罹於無效之情形。本件被上訴人主張上訴人未自任耕作，而將系爭耕地交由訴外人偕金連耕作，並提出與偕金連之對話錄音帶一捲及錄音帶譯文一件為證。上訴人雖辯稱：系爭土地不大，自購農耕機不划算，始僱人以農耕機翻土整地，近年來因伊體力或時間關係，始雇用偕金連從事部分農耕工作，然伊與偕金連僅有僱傭關係，並無轉租情事云云，查證人偕金連固到場證稱：「是由上訴人出錢僱我耕作，幫他犛田、巡水，一期一分地九百元，我也幫他人耕作，土地就在系爭耕地的旁邊，所以順便幫上訴人耕作。」、「（法官提示錄音帶譯文並告以要旨，詢問證人有無意見）系爭耕地是上訴人僱我耕作沒錯，因為我自己在鄰地也有耕作，只做一期第二期由上訴人辦理休耕，不過播種後我是去巡視，上訴人有時候有空就會去看，收成是交由上訴人處理。」等語，就為上訴人在系爭耕地上耕作乙節，雖稱係受僱於上訴人，然另名證人即曾於礁溪鄉公所調解本件兩造租佃爭議事件之調解委員何仙助到場結證稱：「（法官問：就證人所知在該地區目前耕作人是否常僱人以農機進行耕作？）我之前也是承租田地的人，但是土地面積較小，自行購買農機不划算，所以請人整地、施肥、插秧、收成等，現在都是用農機在做，親自做的是一些較輕便的如噴農藥、巡水、灌溉水等事，巡水的事很重要，如果缺水稻子就會長不好。」等語。查系爭耕地係種植水稻，縱耕作人基於成本及效率考量，選擇以僱用他人以農耕機等機械耕作以代替人工之方式為耕作，然對於輕便及須持續及長期間注意之工作，如噴農藥、巡水等，當不致均僱用他人為之。本件依證人偕金連所證，系爭耕地係伊犁田、巡水，在播種（應為插秧）後，是伊前往巡視，上訴人則係有空時到現場觀看，則所有耕作行為均為證人偕金連所為，縱使伊所證收成係交由上訴人云云屬實，亦無從認實際耕作人為上訴人。況證人偕金連雖於原審當庭播放被上訴人提出之錄音帶後，稱無法辨認與被上訴人對話之人是否為伊，然於播放錄音帶前，經原審提示錄音帶譯文並告以要旨，證人偕金連並未否認為真正，原審詢其是否認識被上訴人，被上訴人是否曾找過伊時，伊亦稱以前不認識被上訴人，是被上訴人來找伊詢問系爭耕地是否由伊耕作等語，足認被上訴人提出之錄音帶及譯文內容為真正。而依卷附錄音帶譯文所示，證人偕金連雖表示不知道為上訴人耕作之地號，然稱因為伊田地與上訴人（承租）之土地相連，上訴人叫伊耕作，自八十九年間始耕作至九十三年，耕作一期（指春耕一期稻作），犛田、播田、割田全部由伊耕作，上訴人耕作不划算；因田埂（指伊之田地與系爭耕地間之田埂）在田中間耕作不方便，故伊今年花費六千多元挖取田埂；伊播種一冬（指一期），收成算伊的，剩一冬上訴人去辦休耕；上訴人無耕作，因為上訴人有工作，無法耕作等語，已證明上訴人並未在系爭耕地上耕作之事實。故上訴人之抗辯，並不實在，應認被上訴人之主張為真實。

六、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，亦分別為民法第七百六十七條、第八百二十一條所明定。本件上訴人雖就系爭耕地有承租權，並經登記在案，然上訴人既未在系爭耕地上實際為耕作行為，而係交由證人偕金連耕作，即有違減租條例第十六條第一項承租人應自任耕作之規定，依同條第二項之規定，原租約歸於無效。原租約既已無效，則上訴人就系爭耕地有三七五耕地租約之登記，即對被上訴人及其他共有人之所有權之行使有所妨害，且上訴人對系爭耕地亦已喪失合法占有使用收益權源，則被上訴人依前開減租條例及民法之法律規定，起訴請求上訴人應將系爭耕地三七五租約之登記予以塗銷，並將土地返還被上訴人及其他共有人，即有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

七、結論：本件上訴為無理由，依法判決如主文。

民事第十三庭審判長法 官 張宗權

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。