最高法院一○○年度台上字第九四七號

最高法院民事判決　　　　　　　一○○年度台上字第九四七號

上訴人

廖瑞道

上訴人

廖鈞德

上訴人

廖邦雄

共同訴訟代理人

林辰彥律師

複代理人

黃淑怡律師

被上訴人

柯美雲

訴訟代理人

林松虎律師

　　　　　　高進棖律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○○年一月三十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十九年度重上字第八七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人於民國九十三年一月十六日與伊及第一審共同原告廖李良，訴外人廖金水、廖金科、廖志修訂立土地租賃契約書，承租斯時為伊共有坐落台中市○○區○○段第九地號，廖李良所有同段第九－一地號，廖金水、廖金科、廖志修共有同段第九－二地號土地，租賃期間自九十三年五月二十日起至一○三年二月十九日止，約定租賃物限供建築房屋經營遊藝場及其相關行業之用，不得供非法使用。嗣被上訴人以上訴人廖瑞道、廖邦雄名義於上開土地上興建門牌號碼台中市○○○路○段一一三號，及以廖金水、廖金科、廖志修名義興建門牌號碼台中市○○○路○段一一五號房屋。詎被上訴人竟違約於系爭房屋經營非法賭博電玩，復積欠二年以上之租金，伊不得已終止系爭租約，租約既經終止，被上訴人自無權占有系爭土地等情，依民法第四百五十五條前段租賃物返還請求權，第七百六十七條第一項前段所有物返還請求權，求為命被上訴人將坐落台中市○○區○○段第九地號土地上如第一審判決附圖（下稱附圖）Ａ所示造型牆，Ｂ、Ｃ所示建物，Ｄ所示遮雨棚與圍籬，及將坐落同段第九－一地號土地上如附圖Ｄ所示遮雨棚與圍籬拆除，並將上開土地連同坐落同段第九地號土地上如附圖Ｅ所示土地交還伊之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。

被上訴人則以：伊未積欠上訴人租金達二年以上，亦無將承租土地供非法使用情事，上訴人不得終止租約。況廖金水、廖志修已將其土地應有部分移轉他人，應由受讓人承受出租人之地位，廖金水、廖志修已非出租人，渠等二人及上訴人、廖李良、廖金科所為終止之意思表示，不生終止之效力等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回其在第一審之訴，係以：被上訴人於九十三年一月十六日與上訴人及廖李良、廖金水、廖金科、廖志修訂立土地租賃契約書，承租斯時為上訴人共有坐落台中市○○區○○段第九地號，廖李良所有同段第九－一地號，廖金水、廖金科、廖志修共有同段第九－二地號土地，租賃期間自九十三年五月二十日起至一○三年二月十九日止，租約第七條約定：「轉租及使用禁止：非經甲方（上訴人及廖李良、廖金水、廖金科、廖志修）同意，乙方（被上訴人）不得將租賃物（包含土地及房屋）全部或一部轉租、頂讓或以其他方法交由他人使用，但乙方所營事業得委由他人經營。租賃物不得供非法使用或存放危險物品，影響公共安全」；被上訴人於承租土地上興建門牌號碼台中市○○○路○段一一三、一一五號房屋等情，為兩造所不爭執。次查系爭租約係屬單一契約，未經公證，租賃期限逾五年，自無民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃規定之適用，出租人廖李良、廖金水、廖志修雖於出租後將其土地應有部分讓與他人，對於系爭租約不生影響，其出租人仍為上訴人、廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等七人，渠等七人於九十八年十月二十七日以台北金南郵局第八四二號存證信函向被上訴人所為終止之意思表示，難謂不生效力。惟查出租人以承租人積欠租金達二年以上為由收回基地時，須定相當期限催告承租人給付積欠之租金，而承租人於期限內不為給付時，始得終止租賃契約，上訴人並未定相當期限催告被上訴人給付欠租，自不得執以終止租約。又被上訴人固因於系爭土地上所興建門牌號碼台中市○○○路○段一一三、一一五號房屋經營賭博電玩，經台灣台中地方法院（下稱台中地院）判處賭博罪刑，然系爭租約第五條約定：「租賃物之用途：本件承租之土地係供乙方（被上訴人）建築房屋經營遊藝場及其相關行業之用。甲方（上訴人及廖李良、廖金水、廖金科、廖志修）並同意乙方於不破壞租賃物之地形下，得自由使用租賃物，不予干涉」，而被上訴人亦確於其上建築房屋經營「８８８小鋼珠店」遊藝場，即未違反該第五條租賃用途之約定。再土地法第一百零三條第二款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用而言。被上訴人經營「８８８小鋼珠店」遊藝場業務之本身並無違法，其使用系爭土地或房屋自未違反法令。至被上訴人雖在其經營遊藝場期間因電玩賭客兌換現金而觸犯賭博罪行，要係被上訴人個人之違法行為，與該遊藝場業務本身不違法之事實不生影響，尚不能因此即認其非法使用系爭土地或房屋。是上訴人自不得終止系爭租約，租約既未終止，其依民法第四百五十五條前段租賃物返還請求權，及第七百六十七條第一項前段所有物返還請求權，請求被上訴人將系爭土地上之建物拆除，並交還土地，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按土地法第一百零三條第二款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言。承租人意圖營利，提供基地上之房屋做為賭博場所，乃犯罪行為，當然屬於供違反法令之使用。系爭租約係單一契約，約定租賃物不得供非法使用，其出租人為上訴人、廖李良、廖金水、廖金科、廖志修等七人，渠等七人於九十八年十月二十七日向被上訴人為終止之意思表示；被上訴人因於承租土地上所建房屋經營賭博電玩，經台中地院判處賭博罪刑，為原審認定之事實。

果爾，能否謂上訴人不得終止系爭租約，自滋疑問。原審遽謂被上訴人上開行為係其個人之違法行為，不能因此即認其非法使用系爭土地或房屋，上訴人不得終止租約，進而為上訴人敗訴之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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