最高法院一○一年度台上字第一七一六號

最高法院民事判決　　　　　　一○一年度台上字第一七一六號

上訴人

黃智淳

訴訟代理人

朱俊雄律師

訴訟代理人

劉炳烽律師

被上訴人

王建榮

被上訴人

王琳玲

被上訴人

王佩玲

共同訴訟代理人

楊進興律師

被上訴人

盧建州

訴訟代理人

顏華歆律師

被上訴人

林廖玉

訴訟代理人

謝碧鳳律師

上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○○年十一月九日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第四二七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段四小段第六○四地號土地及其上建物即台北市○○路三二一巷二三號一至四樓房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人陳森正、陳森茂、陳秀雄所共有。

系爭房屋於民國七十一年間經法院查封拍賣，由訴外人盧益村拍定取得，嗣由訴外人黃阿詳於七十五年七月十日買受取得房屋所有權。黃阿詳於八十八年六月九日將系爭房屋贈與伊。房屋基地即坐落台北市○○區○○段四小段第六○四地號土地（下稱系爭土地）則於八十二年七月二十日由訴外人王鳳池向法院投標拍定，於八十八年七月三日辦妥所有權移轉登記。嗣王鳳池於九十三年十一月四日死亡，該土地由訴外人王甘印芝及被上訴人王琳玲、王佩玲、王建榮（下稱王建榮等三人）繼承，由王建榮等三人於九十五年九月十九日繼承登記取得所有權，除將部分應有部分移轉國有財產局抵繳遺產稅外，其餘應有部分十萬分之八萬九千零四十五則於九十六年間轉賣予被上訴人盧建州，於九十六年八月二日完成所有權移轉登記。系爭土地、房屋經法院分別拍賣而異其所有權人，依修正後之民法第四百二十五條之一規定，應推斷王鳳池之繼承人即王甘印芝及王建榮等三人默許黃阿詳繼續使用系爭土地，認雙方有租賃關係存在。依土地法第一百零四條規定，伊對於王建榮等三人就系爭土地出賣時有優先承買權。詎王建榮等三人於九十六年八月二日將系爭土地轉賣被上訴人盧建州時，竟未以書面通知伊行使優先承買權，另盧建州明知伊有優先承買權存在，復未通知伊，再將系爭土地出賣予知情之被上訴人林廖玉，並辦理所有權移轉登記，依土地法第一百零四條第二項規定，伊得主張渠等之買賣契約及物權移轉契約均無效等情。爰依土地法第一百零四條規定，求為命㈠林廖玉及盧建州就系爭土地，權利範圍十萬分之八萬九千零四十五、登記日期：九十九年六月十五日、登記收件字號：九十九年（30）信義字第一三六三九○號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈡盧建州、王建榮等三人就系爭土地，權利範圍十萬分之八萬九千零四十五、登記日期：九十六年八月二日、登記收件字號：九十六年信義字第一九四五○○號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈢王建榮等三人應以新台幣（下同）一千二百八十八萬八千八百元整，將系爭土地與上訴人訂立書面買賣契約售予上訴人，並將系爭土地所有權移轉登記予上訴人之判決。

（第㈢項聲明，上訴人原請求王建榮等三人應按其與盧建州間於九十六年八月二日辦理移轉登記之土地買賣契約之同一條件，與上訴人訂立書面買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記與上訴人之判決。）被上訴人王建榮等三人則以：上訴人之前手黃阿詳就系爭土地主張優先承買權，業經最高法院以八十八年度台上字第五三七號判決其敗訴確定在案，上訴人之權利自不能大於其前手，其再對系爭土地主張有優先承買權，自有未合。又伊出售系爭土地予盧建州時，與上訴人就拆屋還地事件正在訴訟中，無可能通知上訴人優先承買，上訴人於九十六年間就系爭土地主張有優先承買權，為無理由；被上訴人林廖玉則以：王建榮等三人出賣系爭土地予盧建州時，上訴人並無土地法第一百零四條規定之優先購買權，則盧建州再出售系爭土地與伊，上訴人亦無優先承買權，並無通知其承買之必要，上訴人訴請其塗銷所有權移轉登記，非有理由各等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：系爭房屋原為陳森正、陳森茂、陳秀雄所共有，於七十一年間經法院查封拍賣，由盧益村拍定取得，嗣由黃阿詳於七十五年七月十日輾轉買受取得該房屋所有權，並於八十八年六月九日將之贈與上訴人。又系爭房屋坐落之基地即系爭土地則於八十二年七月二十日由王鳳池拍定，於八十八年六月四日取得權利移轉證明書。

王鳳池於九十三年十一月四日死亡，該土地由王甘印芝及王建榮等三人繼承，後由王建榮等三人於九十五年九月十九日辦理繼承登記取得所有權，並將部分應有部分移轉國有財產局抵繳遺產稅。王建榮等三人於九十六年間再將系爭土地轉賣予盧建州，再由盧建州於九十九年六月十五日以買賣原因將之移轉登記予林廖玉。王鳳池於八十八年間對黃阿詳之繼受人即上訴人及訴外人台北市私立北大幼稚園（下稱北大幼稚園）、黃培榮起訴請求拆屋還地，經台灣台北地方法院以八十八年度重訴字第二六九○號判決其敗訴，經王鳳池提起上訴，由最高法院以九十九年度台上字第六三號判決駁回王鳳池之繼承人王甘印芝及王建榮等三人之上訴而告確定，為兩造所不爭之事實。最高法院九十九年台上字第六三號判決王鳳池敗訴確定之理由略以：系爭房屋及土地之所有人原既屬相同，因先後出賣而異其所有人，王建榮等三人（即王鳳池繼承人）未能舉證證明系爭房地於歷次買賣時，有特別情事可解釋為契約當事人之真意係限於賣屋而無基地使用之情形，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨及民法第四百二十五條之一規定，應推斷王建榮等三人默許系爭房屋繼續使用系爭土地，雙方之法律關係為租賃關係。至黃阿詳雖前對王鳳池就系爭土地主張有不定期租賃關係及法定地上權，而提起確認優先購買權存在之訴訟，經最高法院八十三年度台上字第一三○九號、八十八年度台上字第五三七號判決敗訴確定，其訴訟標的與本事件並不相同，不受該判決之拘束。王建榮等依民法第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條第一項規定，請求上訴人及北大幼稚園、黃培榮自系爭房屋遷出，並給付損害金，為無理由。次查上訴人於九十七年一月在前開之拆屋還地訴訟期間，已知悉系爭土地移轉之事實，未表示行使優先承買權。又上訴人於九十九年六月二十九日本件訴訟審理中亦已知悉盧建州於九十九年六月十五日將系爭土地移轉予林廖玉之事實。再上訴人於一○○年十月二十六日本件言詞辯論時係以八十二年七月二十日王鳳池拍定系爭土地之價額一千二百八十八萬八千八百元主張優先購買權，惟王建榮等三人於九十六年八月二日出賣系爭土地予盧建州，依土地登記申請書內之土地所有權買賣移轉契約書之記載，買賣價款為三千七百三十八萬四千六百五十三元；另盧建州於九十九年六月十五日出賣予林廖玉時，依盧建州通知國有財產局行使優先權之存證信函載稱買賣價款為八千萬元，足見系爭土地價額已有上漲，且價額差距龐大，上訴人以十八年前之價額主張優先購買權，其權利之行使，難謂無違反誠信原則。從而，上訴人本於土地法第一百零四條第一項規定，訴請被上訴人將系爭土地如上開聲明所示㈠、㈡之所有權移轉登記予以塗銷及命王建榮等三人以一千二百八十八萬八千八百元與伊訂立書面買賣契約，並辦理系爭土地所有權移轉登記，為無理由等詞，為其判斷之基礎。

按土地法第一百零四條第一項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第二項規定，其契約不得對抗優先購買權人，故承租人之優先購買權具有物權之效力。此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。又買賣價額屬買賣主要條件之一，出租人通知承租人優先承買時自應將出賣與他人之買賣價額一併通知，承租人始能抉擇是否願優先承購，不得僅以承租人知悉買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務。本件上訴人就系爭土地得否主張優先承買權，攸關當事人間之權利義務，自應先予釐清。原審未於判決理由內說明，已嫌疏略，且王建榮等三人出售系爭土地時並未通知上訴人優先購買，為被上訴人所不爭，而上訴人於審理中，既已主張被上訴人出售系爭土地未通知其優先購買，並表明是項所有權之移轉對其不生效力，亦與上訴人得否進而主張塗銷被上訴人間之所有權移轉登記頗有關連，原審就此恝置不論，尤有判決不備理由之違法。次查被上訴人拒絕提出系爭土地買賣契約書或買賣條件，上訴人無從確實主張買賣同一條件究竟為何，且上訴人在原審言詞辯論前始主張因被上訴人拒絕提出系爭土地買賣契約書，故以一千二百八十八萬八千八百元優先承買等語（見原審卷㈡第一頁、第一四二頁）。原審依王建榮等三人移轉與盧建州之土地登記申請書內所附之土地所有權買賣移轉契約書記載，認王建榮等三人與盧建州間之買賣價額為三千七百三十八萬四千六百五十三元，此金額是否為雙方之實際交易價額，仍非無疑，倘若非虛，亦應曉諭上訴人是否同意以此價額優先承買，乃原審未加闡明，令兩造為必要之陳述，即認上訴人於系爭土地地價高漲後，始聲明以低價行使優先購買權，有違誠信原則，而為上訴人不利之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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