最高法院一○一年度台上字第一一一四號

最高法院民事判決　　　　　　一○一年度台上字第一一一四號

上訴人

陳寶源

上訴人

陳寶成

上訴人

陳寶富

上訴人

陳信忠

上訴人

陳信全

共同訴訟代理人

吳順龍律師

被上訴人

易中豪

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○○年五月二十四日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第四一號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊經由台灣士林地方法院（下稱士林地院）拍賣程序，取得坐落台北市○○區○○段三小段（下稱三小段）二二四地號土地（下稱系爭土地）之所有權，於民國九十七年七月一日辦畢登記。上訴人陳寶源、陳寶成、陳寶富、陳信忠、陳信全及第一審共同被告陳保發（下稱陳寶源等六人）無合法占有權源，在系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示H、I部分搭蓋台北市○○區○○段三小段三○一五八建號、門牌號碼台北市○○○街○段一六八號、一六九號三層樓建物（下稱系爭建物），將部分一樓及搭蓋之違建出租予第一審共同被告力勤彩藝印刷有限公司（下稱力勤公司）使用，其餘部分一樓、二樓及違建之三樓，供渠等家族居住使用，侵害伊之所有權等情，依民法第七百六十七條第一項規定，求為命上訴人自系爭建物遷出，並拆除系爭建物，及返還如附圖所示H、I部分土地予伊之判決（未繫屬本院者，不予贅敍）。

上訴人則以：陳寶源、陳寶成、陳寶富、陳保發及訴外人陳保林（已死亡，陳信忠、陳信全為其繼承人，下稱陳寶源等五人）之母劉省於五十九年間，向訴外人台北市七星農田水利會（下稱七星水利會）承租系爭土地，並購買相鄰之三小段二二七、二二八地號（下稱二二七、二二八地號）土地，於其上興建系爭建物，劉省死亡後，由陳寶源等五人繼承。陳寶源等五人於八十二年三月二十四日向七星水利會買受取得系爭土地所有權，於同年十月一日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予訴外人李志雄，李志雄復將系爭土地所有權移轉登記予訴外人林輝燕。嗣因林輝燕未清償銀行貸款，致系爭土地遭債權人聲請士林地院拍賣由被上訴人取得所有權。陳寶源等五人於八十二年十月一日將系爭土地移轉登記予李志雄時，依民法第四百二十五條之一規定，陳寶源等五人就系爭土地與李志雄成立租賃關係。陳保林已死亡，其承租權由陳信忠、陳信全繼承，陳寶源等六人與李志雄成立租賃關係，租期至系爭建物滅失或不堪使用時為止。林輝燕與被上訴人係系爭土地之受讓人，應承受系爭租賃關係，被上訴人不得訴請拆屋還地等語，資為抗辯。

原審以：系爭建物係劉省所興建，嗣劉省死亡，其繼承人為陳寶源等五人，旋陳寶林死亡，陳信忠、陳信全為其繼承人。次查民法第四百二十五條之一係於八十八年四月二十一日增訂公布，於八十九年五月五日施行，且無溯及適用之規定，上訴人係於八十二年十月一日將系爭土地之所有權移轉登記予李志雄，自無上開法條規定之適用。又陳寶源等五人依與訴外人蔡錦勝訂立之合建協議書第二條約定，向七星水利會申購系爭土地，於八十二年三月二十四日取得系爭土地所有權，於同年十月一日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予李志雄，堪認陳寶源、陳寶成、陳保發、陳保林等四人與蔡錦勝訂立八十年四月二十四日協議書（下稱系爭協議書）之原意，係由陳寶源、陳寶成、陳保發、陳保林等四人提供土地（包括系爭土地及二二七、二二八地號土地）與蔡錦勝合建，陳寶源等五人僅係為履行系爭協議書之約定及達成合建之目的，出名向七星水利會申購系爭土地，渠等並無價購系爭土地之真意，此與民法第四百二十五條之一增訂前最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨所指「土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣」之情形有別。縱認陳寶源等五人為系爭土地形式上之所有權登記名義人，而有上開「土地及房屋同屬一人」之情形。然蔡錦勝要求陳寶源等五人出名向七星水利會申購系爭土地，目的係為維持系爭土地及二二七、二二八地號土地之完整性，以利重建建物，陳寶源等五人係以所提供土地之價值，作為取得合建房屋之對價，其就系爭土地及

二二七、二二八地號土地上之原有系爭建物，並無留存之意。再依系爭協議書第四條、第五條約定，陳寶源等五人並無將系爭土地及二二七、二二八地號土地與其上之建物分別出售之意，與之合建者亦無默許陳寶源等五人就系爭建物繼續使用系爭土地之真意。陳寶源等五人將系爭土地所有權移轉登記予李志雄，並無「土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，所欲保障土地上建物經濟價值及不動產安定性之情形，李志雄亦無默許陳寶源等五人繼續使用系爭土地之真意。況陳寶源於原審自陳願意向被上訴人承租系爭土地，亦可證兩造間就系爭土地並無租賃關係存在。上訴人所有系爭建物，無合法權源占用如附圖所示H、I部分土地，被上訴人依民法第七百六十七條第一項規定，請求上訴人有自系爭建物遷出，並拆除系爭建物，及返還如附圖所示H、I部分土地，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按訴訟標的對於共同訴訟人全體必須合一確定者，其中一人或數人上訴之效力，及於全體，就該訴訟所為之判決，於該共同訴訟人間不容歧異，不得命為分別辯論或僅為一部之終局判決，而應同時辯論並為全部之終局判決。系爭建物係劉省所興建，劉省已死亡，上訴人陳寶源、陳寶成、陳寶富、陳信忠、陳信全及第一審共同被告陳保發係其繼承人或再轉繼承人，為原審認定之事實，而被上訴人係主張系爭建物無權占用系爭土地，請求陳寶源等六人自系爭建物遷出、拆除系爭建物、返還占用之土地，其訴訟標的對於共同訴訟之陳寶源等六人，自必須合一確定，應同時辯論並為全部之終局判決。乃原審竟僅以陳寶源、陳寶成、陳寶富、陳信忠、陳信全為上訴人，命為辯論及判決，自有可議。

次查民法第四百二十五條之一雖係於八十八年四月二十一日始增訂，並於八十九年五月五日施行，且無溯及適用之規定，本院四十八年台上字第一四五七號判例亦僅謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。惟於前揭法條施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以該判例或上開法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義。陳寶源等五人係於七十二年一月二十八日取得系爭建物所有權，於八十二年三月二十四日取得系爭土地所有權，嗣於八十二年十月一日將系爭土地所有權移轉登記予李志雄，被上訴人輾轉自李志雄取得系爭土地所有權（見第一審卷一三頁以下、

二一、二二、六○、六一頁）。果爾，能否謂兩造間就系爭土地無租賃關係，自不無研求之餘地。原審見未及此，遽以前揭理由謂兩造間就系爭土地無租賃關係，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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