最高法院一○一年度台上字第一三六八號

最高法院民事判決　　　　　　一○一年度台上字第一三六八號

上訴人

中泰賓館股份有限公司

法定代理人

林命群

訴訟代理人

莊秀銘律師

複代理人

甘義平律師

訴訟代理人

劉宗欣律師

訴訟代理人

盧柏岑律師

訴訟代理人

鍾薰嫺律師

被上訴人

長興利企業有限公司

法定代理人

陳建榮

訴訟代理人

蔡順雄律師

訴訟代理人

陳怡妃律師

訴訟代理人

王寶輝律師

訴訟代理人

商桓朧律師

被上訴人

陳建榮

被上訴人

林命嘉

被上訴人

陳佳玲

共同訴訟代理人

王寶輝律師

　　　　　　商桓朧律師

上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國一○一年三月二十七日台灣高等法院第二審更審判決（九十八年度重上更㈠字第一○四號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十年七月一日與被上訴人長興利企業有限公司（下稱長興利公司）簽訂土地租賃契約（下稱八十年租約），將所有後方靠近長春路邊面積約四百五十坪空地（即重測分割前台北市○○區○○段一小段三六三之二、三六三之三至之五地號部分土地）出租與該公司開設停車場，約定月租新台幣（下同）五萬元，租期至八十五年十二月三十一日止。是項租賃應於租期屆滿消滅，如認未於斯時消滅，伊因有使用上開土地之必要，已於八十九年三月十三日通知長興利公司於同年七月一日終止租賃關係。詎長興利公司以其於八十二年二月一日與伊就坐落重測分割前台北市○○區○○段一小段三六三、三六三之一至之五地號土地（下稱三六三等六筆土地，該等土地嗣分割出三六三之六至之八地號，其中三六三之一至三六三之四及三六三之八地號土地業經上訴人於九十三年五月五日及十一日以贈與為原因移轉登記與台北市所有）另訂有租期二十年之基地租賃契約（下稱八十二年租約），取代八十年租約。惟該八十二年租約係伊與長興利公司通謀虛偽而簽訂，應屬無效，詎該公司認其就三六三之五地號土地，及三六三之七地號如原判決附圖（下稱附圖）一所示黃色部分土地有租賃關係存在，伊自有提起確認之訴之必要。又長興利公司自八十年租約之租期屆滿後，繼續占用伊所有如附圖一所示黃色及綠色部分、面積共一九○七平方公尺土地（下稱系爭一九○七平方公尺土地，含上開三六三之五地號土地，及三六三之七地號如附圖一所示黃色部分土地），為無權占用，受有利益，伊得請求其返還自八十八年八月一日起至九十三年四月三十日止之不當利得二千八百五十六萬二千三百三十七元。又被上訴人陳建榮、陳佳玲先後為長興利公司負責人，被上訴人林命嘉原為伊之董事，渠等共同簽訂侵害伊之八十二年租約，依民法第一百八十五條規定，應負連帶賠償責任等情。求為㈠確認長興利公司就三六三之五地號土地、三六三之七地號土地如附圖一所示黃色部分之租賃關係不存在，㈡命被上訴人連帶給付二千八百五十六萬二千三百三十七元，及加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。

被上訴人則以：長興利公司與上訴人簽訂八十年租約後，即使用系爭一九○七平方公尺土地，經營停車場。嗣基於雙方真摯之意思，訂立八十二年租約取代八十年租約，長興利公司亦均按八十二年租約給付租金多年。縱認八十二年租約係通謀虛偽而簽訂，因該租約得區分為系爭一九○七平方公尺土地，及除該部分外其餘土地，雙方之真意在於長興利公司仍使用系爭一九○七平方公尺土地，其餘部分土地僅象徵性增加租金，則依民法第一百十一條但書規定，長興利公司與上訴人就系爭一九○七平方公尺土地部分仍成立租賃關係，於租期未屆滿前使用該部分土地，自非無權占有，上訴人無權請求不當得利等語，資為抗辯。

原審以：系爭八十年租約關於租賃標的記載：「中泰賓館西邊靠近長春路路邊面積約四五○坪之土地……做為開設停車場之用」

等語，雖未明確約明地號及實際面積，惟衡諸長興利公司自簽約後，始終僅占用系爭一九○七平方公尺土地，為兩造所不爭，堪認上開租賃標的之位置及面積即為該部分土地。又該租約約定租金第一年月租五萬元，第二年起按前一年度地價稅率調整幅度調整；而八十二年租約之租賃標的為上訴人所有之三六三等六筆土地，租賃面積為一一七○一平方公尺（依土地登記簿謄本記載該六筆土地之面積為六七五○平方公尺），第一年月租六萬元，第二年起按政府公佈之物價指數調整，上限不超出百分之三。則八十二年租約所載之租賃面積約為八十年租約租賃面積之六倍（以三六三等六筆土地實際面積計算，亦為八十年租約租賃面積之三．五倍），租金竟僅為八十年租約之一．二倍，差距只一萬元，與常情相違；且八十二年租約第一條雖記載上訴人同意出租三六三等六筆土地與長興利公司，做為建築房屋或開設餐廳、或經營休閒娛樂事業、其他商業、或經營辦公大樓、旅館、或停車場之使用等語，然依土地利用平面配置圖所示，長興利公司始終僅占用其中系爭一九○七平方公尺土地，其餘部分土地除上訴人經營之蒙古烤肉餐廳、游泳池及網球場外，已無空地，上訴人倘依約需交付其餘部分土地與長興利公司，勢無法再經營該等餐廳、網球場等，亦與其利益相悖。況該租約所約定之上開租用土地用途，除停車場外，均非長興利公司之營業項目。參以長興利公司果欲擴大承租範圍，以致於八十二年間尚須另訂租約取代當時尚未到期之八十年租約，理應係有急需，焉有多年來仍維持使用系爭一九○七平方公尺土地，而未請求上訴人交付擴大承租之其餘部分土地，不合情理。又被上訴人陳稱，當時上訴人之董事長趙璧芝決定將中泰賓館等土地交林命群繼承，為免林命群嗣後將中泰賓館後方土地（即三六三等六筆土地）轉售他人，乃決定將之出租與長興利公司，並約定租期二十年，以收牽制之效等語，足見上訴人與長興利公司均無就三六三等六筆土地中除系爭一九○七平方公尺土地外之其餘部分土地訂立租約之意思，雙方就八十二年租約中關於該其餘土地部分應屬通謀虛偽而無效。再者，八十二年租約第十一條第一項明載：「當事人雙方同意前於八十年七月一日及八十一年九月一日簽署之土地租賃契約，自本租約簽署之日起作廢，並以本租約取代之」等語，並約定租期回溯自八十一年九月一日起二十年。長興利公司自八十一年起至八十九年七月一日均有付租與上訴人，並自八十三年間起租金自每月六萬元（不含營業稅）逐年提高至八十九年間之每月七萬四千四百五十二元，其中八十二年七月三十一日付租十六萬元，係補足八十二年租約溯及發生效力期間與八十年租約之月租差額，有上訴人開立與長興利公司之統一發票等件附卷可稽。衡之八十年租約如未被八十二年租約取代，上訴人與長興利公司就系爭一九○七平方公尺土地之租賃關係，應於租期屆滿即八十五年十二月三十一日即消滅，上訴人豈會於其後仍繼續收取長興利公司所付之租金，並以租金為名出具統一發票。可見上訴人主張其係依八十年租約收取租金云云，為不可採。則長興利公司既依八十二年租約付租與上訴人，而其實際僅使用系爭一九○七平方公尺土地，堪認其給付之租金係使用該部分土地之對價，即其與上訴人間就系爭一九○七平方公尺土地，有以月租六萬元，嗣逐年依約調漲之訂約真意，取代八十年租約。至上訴人八十二年二月八日董事會紀錄記載：「林董事命嘉提：本公司後面空地擬繼續租賃與長興利案。決議：通過，請林董事命嘉全權處理」等語，雖證人即當日列席董事會之葉春明、李明哲於台灣台北地方法院檢察署檢察官偵訊時證稱該議案未討論，未見過八十二年租約云云。然兩造就八十二年租約形式上存在並不爭執，而依該董事會提案，益徵上訴人有將系爭一九○七平方公尺土地繼續出租與長興利公司之意，尚難憑上開證言，認定該租約全部均屬通謀虛偽。另上訴人八十二年四月二十日股東臨時會提及之「慶城街旁土地」、八十四年六月二十八日股東常會提及之「慶城街以西之後段土地」、八十七年七月三十日股東常會提及之「游泳池原址興建地下一層地上二層餐廳」，並無證據證明亦包含系爭一九○七平方公尺土地，自無從據以認定上訴人無出租該部分土地與長興利公司之意。八十二年租約之租賃標的為三六三等六筆土地，上訴人實際出租與長興利公司之系爭一九○七平方公尺土地，與除該部分之其餘土地，性質上係屬可分，該租約之目的亦僅係將系爭一九○七平方公尺土地由長興利公司承租，繼續經營停車場，足認該租約就該一九○七平方公尺土地部分非通謀虛偽之意思表示，且除去無效部分，仍可成立租賃契約，應屬有效。長興利公司與上訴人就系爭一九○七平方公尺土地租賃關係既尚屬存在，其本於該租賃關係使用該等土地，自非無權占用。綜上，上訴人訴請確認長興利公司就系爭一九○七平方公尺土地中之三六三之五地號土地、三六三之七地號土地如附圖一所示黃色部分之租賃關係不存在，並依不當得利及侵權行為法律關係，訴請被上訴人連帶給付二千八百五十六萬二千三百三十七元本息，洵非正當，不應准許。並說明兩造其餘攻擊防禦方法無礙判決結果，因而廢棄第一審除確定部分外之所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回其上訴。經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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