最高法院一○一年度台上字第一六四三號

最高法院民事判決　　　　　　一○一年度台上字第一六四三號

上訴人

賴建元

訴訟代理人

陳鵬光律師

訴訟代理人

張子柔律師

被上訴人

游明樺

訴訟代理人

周慧貞律師

上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國一○○年九月二十日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第六○○號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：訴外人張呂阿甚於民國七十九年間在其所有坐落宜蘭縣冬山鄉○○○段一○八○、一○八一、一○八一─一、一○八二、一○八三、一○八四地號（重測前為同鄉○○段一

六一七、一六一七─一地號，下稱系爭土地）上興建門牌同鄉○○路○段八十七號房屋（下稱系爭房屋），於民國九十四年五月六日辦妥建物保存登記，嗣於九十五年七月十一日將建物出售予林士娟並辦理所有權移轉登記。系爭房屋及土地於七十九年十一月十三日至九十五年七月十日間，同屬張呂阿甚一人所有，林士娟買受系爭房屋，依民法第四百二十五條之一規定，對系爭土地推定有租賃關係存在。縱認無法定租賃關係存在者，林士娟向張呂阿甚承租土地建築系爭房屋之增建部分，亦屬租地建屋關係，伊再自林士娟繼受系爭房屋，亦得對系爭土地主張租賃關係。系爭土地經台灣宜蘭地方法院（下稱宜蘭地院）九十八年度司執字第九八八二號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣，上訴人拍定買受，伊得依法主張行使優先購買權等情，爰依土地法第一百零四條第一項、民法第四百二十六條之二第一項規定，求為命確認伊就系爭土地有優先承買權存在之判決。

上訴人則以：林士娟與張呂阿甚就系爭土地成立無償之使用借貸關係，非有償之租賃關係。系爭房屋為鋼鐵架造之鐵皮屋已二十年以上，無相當價值，且依農業發展條例之規定，系爭土地地目為田，其上房屋依法僅係供農業使用之農舍，無民法第四百二十五條之一規定之法定租賃關係存在，亦無民法第四百二十六條之二規定之適用。被上訴人對系爭土地既無租賃關係存在，其主張行使優先承買權，為無理由等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：按承租人之優先承買權，必須出租人將出賣條件通知承租人後，始有表示承買或放棄承買可言，系爭執行事件拍賣公告雖記載「如有第三人欲主張符合法定優先承買權資格者，應於拍定前檢附相關證明到院」，然土地於拍定前價格未確定，前開文字僅係提醒優先承買權人得依同一拍定條件行使權利，難認係土地法第一百零四條所稱之出賣通知，被上訴人未於拍定前檢附相關證明陳報執行法院，不得視為放棄或喪失其優先權。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文，在於保障社會經濟利益兼顧受讓人利益。是前手有民法第四百二十五條之一適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋者，亦有利用該土地之必要，基於相同維護社會經濟需求，房屋其後繼受者亦有同受民法第四百二十五條之一之保護，該條規範目的性應為同一解釋。查張呂阿甚於七十九年間興建並於九十四年五月六日辦理保存登記之房屋，面積五八．五平方公尺，然系爭房屋自八十年起課稅面積為四九九．五平方公尺，除五八．五平方公尺主建物外，另有

二九三、一四八平方公尺之鋼鐵造增建物，張呂阿甚其後將上開主建物及鋼鐵造增建物售予林士娟、林士娟再於九十九年五月十日售予被上訴人，被上訴人亦得主張民法第四百二十五條之一規定之適用，推定在房屋得使用期限內有法定租賃關係。證人林士娟提出之租地建物契約書係於八十三年四月三十日所立，契約書簽立前已有增建部分之存在，張呂阿甚於陳報狀陳稱：伊於七十九年底增建部分鐵皮屋自用，八十三年同意林士娟加蓋倉庫等語，系爭房屋現在面積五三四．五一平方公尺，扣除八十年間房屋課稅面積四九九．五平方公尺，是張呂阿甚同意林士娟加蓋之倉庫僅三五．○一平方公尺，就此部分林士娟與張呂阿甚成立租地建屋關係。因張呂阿甚未向林士娟追索租金，林士娟因認張呂阿甚無償提供土地，惟張呂阿甚於出售房屋後基於祖孫情誼未予追索租金，人情之常，難認彼等成立無償之使用借貸關係，此由張呂阿甚於原審陳報狀陳稱：「九十五年七月四日將建物所有權出售給林士娟…土地續租」即明。土地法第一百零四條第一項前段規定所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，被上訴人為系爭房屋之受讓人，就系爭土地有法定租賃關係存在，而得主張對系爭土地有依同樣條件優先購買之權。張呂阿甚於七十九年間興建房屋時，即係以當時重測前之一六一七、一六一七─一等二筆土地全部申請使用建築執照及使用執照，則被上訴人就該二筆土地重測後之系爭土地全部均得主張優先購買等詞，為原審心證之所由得，並說明其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，因而廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，判決如被上訴人上訴聲明所示，經核於法洵無違誤。末查原審綜合斟酌證據後，認定林士娟就自行增建部分與張呂阿甚間有租地建屋關係，張呂阿甚未向林士娟追索租金，非謂渠等間成立使用借貸關係等情，核無違背法令。且被上訴人於第一審準備書㈢狀已主張：倘系爭房屋其餘增建部分，係林士娟經張呂阿甚同意租地後所興建，伊亦得依法行使優先承買權（第一審卷第一八一頁），並無上訴人指摘原審認作主張之情事。又被上訴人受讓張呂阿甚興建之主建物及鋼鐵造增建物，就建物坐落之重測前一六一七、一六一七─一地號即重測後系爭土地有法定租賃權，為原審確定之事實，按基地承租人行使土地法第一百零四條第一項前段之優先承買權，係請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件訂立書面契約，所謂同樣條件諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等，查張呂阿甚所有系爭土地經宜蘭地院拍賣，拍賣公告載明合併拍賣，以總價最高者為得標，本標土地上之建物所有權人如符合土地法第一百零四條或民法第四百二十六條之二規定者，有優先購買權等語，則被上訴人行使優先承買權，當須受該合併拍賣之條件拘束，原審因之確認被上訴人就系爭土地所有權全部有優先承買權存在，於法並無不合。上訴論旨，復執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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