最高法院一○二年度台上字第一九八四號

最高法院民事判決　　　　　　一○二年度台上字第一九八四號

上訴人

恆陞精密科技股份有限公司

法定代理人

卓換奎

訴訟代理人

蕭明哲律師

被上訴人

莊仁俊

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國一○一年十一月二十一日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第二六五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國九十九年十一月六日向台灣桃園地方法院（下稱桃園地院）拍賣取得坐落桃園縣蘆竹鄉○○段○○○○地號土地所有權應有部分十萬分之二○○三及其上同段三一

一、三二七建號即門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○路○段○○○○號及六六之一○號房屋（下稱系爭房屋，與土地則合稱系爭房地）所有權全部，並於同年十一月二十三日辦竣房地所有權移轉登記。詎上訴人無何正當權源占有系爭房屋，而受有相當於租金之利益，致伊受有損害，依民法第七百六十七條第一項前段、第一百七十九條規定，伊自得請求上訴人遷出系爭房屋，並返還不當得利等情，爰求為命上訴人自系爭房屋遷出，並給付新台幣（下同）二十一萬五千四百二十六元（即自九十九年十一月十二日起至一○○年七月七日止不當利益）及自一○○年十二月九日起算之法定遲延利息，暨自一○○年七月八日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付二萬七千五百三十二元之判決（被上訴人其餘之訴未繫屬本院，不予贅述）。

上訴人則以：伊並非無權占有系爭房屋，而係基於受讓訴外人許嘉惠就系爭房屋之租賃權占有。伊於九十五年七月二十一日與許嘉惠簽訂轉讓承租權契約書時，系爭房屋所有權登記名義人和彰環科股份有限公司（下稱和彰公司）派員到場表示同意，以出租人地位與伊成立租賃契約，並由民間公證人作成公證，該租賃契約自有買賣不破租賃原則之適用，伊繼續占有系爭房屋，即有正當權源。又伊為善意占有人，對於本件起訴狀繕本送達前占有系爭房地所獲利益，不負返還之義務等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張系爭房屋為其所有，現為上訴人占用，為兩造所不爭。雖上訴人抗辯其基於租賃關係占用，但查訴外人許嘉惠與系爭房地原所有權人興碟科技股份有限公司（下稱興碟公司）簽立之租賃合約書，為不定期之租賃契約，且未經公證，故許嘉惠對於嗣後自興碟公司買受取得系爭房地所有權之和彰公司，不得主張適用民法買賣不破租賃規定。上訴人於九十五年七月二十一日與許嘉惠簽訂承租權轉讓契約書，自許嘉惠受讓其對興碟公司之承租權，亦無從對和彰公司主張其就系爭房屋有租賃關係。和彰公司於上訴人自許嘉惠受讓承租權時，固曾為同意表示，惟係被動同意上訴人受讓許嘉惠對於興碟公司之租賃權，依債之相對性，且無追及效力，租賃關係僅存在特定當事人間即上訴人與興碟公司間。上訴人與和彰公司間復未另定有租賃契約，自無從擴張解釋和彰公司之同意，認上訴人與和彰公司有租賃關係存在。上訴人自許嘉惠受讓之租賃，既係未經公證之不定期租賃，且與和彰公司間亦無租賃關係，自不得援引民法第四百二十五條第一項規定，抗辯其占用系爭房屋有正當權源。至和彰公司與興碟公司之調解，則與上訴人是否有權占用無涉。此外，上訴人復不能舉證證明其有何權限占用系爭房屋，其占用該房屋即屬無權占有，被上訴人自得依民法第七百六十七條第一項前段規定，請求上訴人遷出。上訴人無權占用被上訴人所有系爭房屋，而受有無需支付租金，卻得使用該房屋之利益，致被上訴人受有無法使用、出租系爭房屋之損害，被上訴人亦得依不當得利法則，請求上訴人返還相當於租金之不當得利。上訴人受讓租賃權時，出租人興碟公司並非系爭房屋登記之所有權人，上訴人辯稱斯時其為善意占有人，要無可採。爰審酌上訴人占用系爭房屋係供公司營運使用，被上訴人按遠低於交易價值之系爭房屋課稅現值三百三十萬三千八百元年息百分之十計算相當於租金之不當得利，自九十九年十一月十二日被上訴人取得系爭房屋權利移轉證書起至提起訴訟前一日即一○○年七月七日止，為二十一萬五千四百二十六元，自一○○年七月八日起每月二萬七千五百三十二元，尚屬合理。綜上所述，被上訴人請求如其前揭聲明所示，於法有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查上訴人在原審迭次辯稱：上訴人係基於九十五年七月二十一日之承租權轉讓契約書取得系爭房地合法承租人之地位，且該承租權轉讓契約書亦經當時系爭房地所有權人即和彰公司到場表示同意，並作成公證書，是當事人間之意思應可解為和彰公司係以出租人之地位與上訴人間成立租賃契約，自有民法第四百二十五條買賣不破租賃規定之適用等語，足見該承租權轉讓契約書之約定內容及公證書所載意旨為何？與上訴人此項抗辯是否可採，頗為關切。而遍尋卷內訴訟資料並無上開承租權轉讓契約書及公證書，以資憑認。倘上訴人前開抗辯為可採，其占用系爭房屋是否無正當權源，即有再推研之餘地。乃原審就此未詳予調查審認，復未於判決理由項下說明其得心證之理由，而以和彰公司僅被動同意上訴人受讓許嘉惠對於興碟公司之租賃權，為上訴人不利之判斷，不無可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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