最高法院一○三年度台上字第一一四○號

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第一一四○號

上訴人

黃英良

訴訟代理人

鄭文龍律師

訴訟代理人

徐翊昕律師

上訴人

宏普建設股份有限公司

法定代理人

段津華

訴訟代理人

張淑敏律師

　　　　　　黃福雄律師

　　　　　　洪郁棻律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國一○二年十月三日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第二五八號），各自提起上訴或一部上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人黃英良主張：兩造於民國九十七年四月十五日簽訂房屋及土地預定買賣契約書（下分稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，合稱系爭房地買賣契約），由伊以總價新台幣（下同）十五億八千萬元向對造上訴人宏普建設股份有限公司（下稱宏普公司）買受坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○地號土地及其上建照號碼台北市政府九六建字第○五一六號「宏普建設文德段新建大樓」（完工後取名金霸大樓，下稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭房地）。伊已付清自備款三億六千三百四十萬元及規費六百六十九萬三千零七十六元。詎宏普公司未依系爭房屋買賣契約第十四條第一、三項及系爭土地買賣契約第六條約定，於使用執照核發後三個月內將系爭房地所有權移轉登記予伊，經伊於九十八年十二月四日催告履約未果。且系爭房屋因宏普公司設計、施工不當，致有防爆（火）區劃不合格等九大缺失，經伊於九十八年十月三十日、同年十一月二十四日、同年十二月四日定期催告補正，均未置理。伊乃於同年十二月三十一日發函解除系爭房地買賣契約，宏普公司除應返還伊已付價金與規費外，並應按買賣總價百分之二十支付違約金三億一千六百萬元，及九十八年四月二十日至同年十二月三十一日共計八個月租金損失三千五百六十四萬四千一百六十元，合計七億二千一百七十三萬七千二百三十六元。爰依解除契約回復原狀請求權、系爭房屋買賣契約第二十一條第一項、系爭土地買賣契約第十三條第一項、債務不履行損害賠償請求權，求為命宏普公司如數給付，及其中三億七千零九萬三千零七十六元按原判決附表二計付法定遲延利息，其中三億五千一百六十四萬四千一百六十元自起訴狀繕本送達翌日起計付法定遲延利息之判決（自備款中之四千七百四十萬元及規費六百六十九萬三千零七十六元，合計五千四百零九萬三千零七十六元本金部分，經原審為宏普公司不利之判決，該公司未表不服，已告確定）。

上訴人宏普公司則以：對造上訴人黃英良僅獲銀行同意貸款十億五千萬元，而未能取得原約定之足額銀行貸款十一億八千五百萬元，依系爭房屋買賣契約第七條第四項、系爭土地買賣契約第五條第四項約定，黃英良必須先補足差額一億三千五百萬元，始得請求伊移轉系爭房地所有權，其既未能依約補足，自無從以伊遲延辦理所有權移轉登記而解除系爭房地買賣契約。另系爭房屋縱有瑕疵，依系爭房屋買賣契約第十五條第二項第二款約定，伊在交屋前完成修補即可，黃英良另定期催告伊修補，與契約約定有間，其據此主張解除契約，亦不合法。又伊已於九十八年十一月十九日、同年月二十七日、同年十二月十日、同年月二十五日催告黃英良依約補足差額，未獲置理，遂於九十九年一月八日解除契約。而黃英良因有未補足差額之違約情事，應給付按買賣總價百分之二十計算之違約金三億一千六百萬元，經與黃英良本件請求抵銷後，伊僅須退還黃英良自備款四千七百四十萬元及規費六百六十九萬三千零七十六元，合計五千四百零九萬三千零七十六元，伊已於九十九年一月八日通知黃英良領取，自無遲延可言，黃英良請求伊給付該部分遲延利息，顯無理由等語，資為抗辯。

原審以：黃英良於九十七年四月十五日向宏普公司以總價十五億八千萬元買受系爭房地，雙方並簽訂系爭房地買賣契約，約定自備款三億六千三百四十萬元、銀行貸款十一億八千五百萬元、交屋款三千一百六十萬元，黃英良已付清上開自備款及規費六百六十九萬三千零七十六元。系爭房屋於九十八年一月十九日取得使用執照，宏普公司於同年四月六日函知黃英良辦理對保手續，惟黃英良僅覓得上海商業儲蓄銀行（下稱上海銀行）、台新國際商業銀行（下稱台新銀行）、日盛國際商業銀行同意核准貸款各三億五千萬元，合計十億五千萬元，尚短少一億三千五百萬元，上開各情為兩造所不爭執。查系爭房屋買賣契約第十七條第一項、系爭土地買賣契約第八條第一項均約定黃英良於貸款不足額時，須負責補足。而由系爭房屋買賣契約附件七「委託辦理房屋貸款契約書」（下稱系爭委辦房貸契約）第六條、系爭土地買賣契約附件三「委託辦理土地貸款契約書」（下稱系爭委辦土貸契約）第六條約定：於貸款核准後，宏普公司同意由貸款銀行取得第一順位抵押權，並於產權移轉登記予黃英良當日核撥貸款，倘因承貸金融機構核貸金額少於申請金額或黃英良貸款條件不合不能核准時，黃英良同意於收受宏普公司通知之日起七個工作日內以即期票據或現金一次向宏普公司繳清或補足；且均將契約上原有「產權移轉登記完成時」之文字刪除等情以觀，可知兩造係約定若黃英良取得足額貸款，系爭房地之所有權移轉登記與銀行貸款之抵押權設定及撥款係同時為之；若貸款數額不足，則黃英良須先行補足貸款差額，始可請求宏普公司辦理系爭房地所有權移轉登記。參以系爭房屋買賣契約第七條第四項約定：如黃英良無須辦理貸款時，黃英良同意於系爭房屋使用執照取得，產權移轉過戶前通知宏普公司，並同意於收受宏普公司繳款通知書之日起七個工作日內以現金或即期支票繳清，宏普公司則同時辦理本標的物所有他項權利之塗銷，如支票未兌現，經宏普公司以存證信函催繳後七個工作日內仍未繳付者，以黃英良違約論處。且該條項亦將「並於產權移轉登記完成予甲方（即黃英良）當日」之文字刪除，益徵黃英良須先補足貸款差額，始可請求宏普公司辦理系爭房地所有權移轉登記。至證人即本件仲介者超營實業有限公司法定代理人楊仁鈞、員工閔振華，或證稱不記得契約內容詳情或證言前後不一，則無從據為黃英良有利之論斷。再者，黃英良有台北市○○區○○○路○○巷○○號四樓、四五號四樓、內湖區港墘路二二一巷三三號一至九樓及地下三樓等十二戶房屋，並一次購買系爭房地（使用執照記載共四十六戶），足見有相當資力，並熟悉不動產行情、發展潛力及銀行貸款作業，非經濟地位與資訊顯然落後於建商之一般購屋者，應認其具有相當議約能力。兩造既已為前開特約約定，且該約定未悖於誠信原則，兩造自應同受拘束。又系爭房屋買賣契約第十四條第一項、系爭土地買賣契約第六條第一項係約定：於黃英良依約履行情況下，宏普公司應於使用執照核發後三個月辦理所有移轉登記。查黃英良並未依約補足貸款差額一億三千五百萬元，為兩造所不爭，則宏普公司未依前開約定辦理所有權移轉登記，即難謂屬給付遲延。黃英良雖指稱宏普公司未依約協助其取得銀行貸款云云，但查系爭房貸委辦契約第三條僅約定「產權移轉登記之前，乙方（即宏普公司）應盡力協助取得最佳條件之貸款銀行，或由甲方（即黃英良）指定貸款銀行後，委由乙方或乙方指定之專業地政士代辦銀行貸款手續。」，證人楊仁鈞亦證稱本件沒有強制賣方要去找銀行，賣方會幫買方準備一到二個銀行讓買方參考，買方也可以去找自己覺得適合的銀行等語。而宏普公司既曾覓得台北富邦銀行貸款額度八億五千萬元、國際票券金融股份有限公司（下稱國際票券公司）與京城商業銀行貸款額度十億五千萬元，為兩造所不爭，自堪認宏普公司已盡協力義務。至宏普公司於九十三年、九十六年間推出之「台北光點」、「台北人」，與本件係屬不同之預售建案，就貸款差額之處理尚難逕予比附援引。「金霸大樓融資案動撥流程」並非本件買賣契約文件，且載明適用對象為訴外人同皇企業有限公司，對於本件買賣無拘束力可言，尚無從據此推論宏普公司於取得黃英良出具十一億八千五百萬元之保證本票後，即應辦理所有權移轉登記。內政部於九十八年八月十日、一○○年三月二十四日修正公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，均在系爭房地買賣之後，無從溯及適用於本件買賣交易，黃英良執此謂宏普公司於貸款不足時仍應先行辦理所有權移轉登記云云，尚無可取。黃英良所提最高法院判決、司法院司法業務研究會研究意見及公平交易委員會決定及函釋，或與本件事實不同，或與本件爭點無涉，均無從據為黃英良有利之論斷。

黃英良雖又指稱系爭房屋有九大缺失，並於九十八年十月三十日、十一月二十四日、十二月四日定期催告宏普公司修補，宏普公司未依限補正云云，然系爭房屋買賣契約第十五條第二項第二款已明定宏普公司於交屋前完成修繕即可，黃英良所定催告期限顯與契約約定不符，亦難據此認宏普公司有違約情事。從而，黃英良於九十八年十二月三十一日解除系爭房地買賣契約，於法未合；其請求宏普公司給付違約金三億一千六百萬元及債務不履行損害賠償三千五百六十四萬四千一百六十元，均無理由。次查，宏普公司已於九十八年十一月二十七日函催黃英良於七日內繳清貸款差額一億三千五百萬元，黃英良於同年月三十日收受該函，惟黃英良並未依限補足前開差額，顯已違約。宏普公司據此於九十九年一月八日發函解除契約，自屬合法，黃英良於同年月十一日收受該函，應認系爭房地買賣契約於當日發生解除效力，宏普公司本應返還已收價金三億六千三百四十萬元、規費六百六十九萬三千零七十六元。惟系爭房屋買賣契約第二十一條第二項、系爭土地買賣契約第十三條第二項均約定黃英良經宏普公司催告仍未依約付清各筆款項時，宏普公司得沒收契約總價款百分之二十之違約金。核其性質應屬損害賠償總額之預定。爰審酌系爭房地買賣總價達十五億八千萬元，黃英良就房地產交易具有專業知識與經驗，其未能補足之差額一億三千五百萬元逾總價百分之八．五，宏普公司實收資本額二十八億九千九百三十萬六千四百元，系爭房地位於台北市內湖區，交通便利，宏普公司事後轉售他人應非難事等各項因素，前開違約金約定顯屬過高，應予酌減為按買賣總價百分之十計算即一億五千八百萬元。經與宏普公司本應返還之價金抵銷後，宏普公司尚應返還已收價金二億零五百四十萬元及規費六百六十九萬三千零七十六元，合計二億一千二百零九萬三千零七十六元。宏普公司固於九十九年一月八日催告黃英良於十日內領取五千四百零九萬三千零七十六元，惟此提出與債之本旨不符，依民法第二百三十五條、第三百十八條規定，不生提出給付效力，仍應給付原判決附表一（下稱附表一）所示利息。

綜上，黃英良請求宏普公司給付二億一千二百零九萬三千零七十六元及附表一所示利息，洵屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。因而廢棄第一審所為命宏普公司給付超過二億一千二百零九萬三千零七十六元及原判決附表一所示利息部分之判決，駁回黃英良該部分之訴，並駁回宏普公司其餘上訴及黃英良之上訴。

㈠廢棄發回部分（即黃英良請求返還自備款三億六千三百四十萬元，扣除宏普公司未表不服已告確定之四千七百四十萬元，所餘三億一千六百萬元及附表一、附表二編號一、二利息部分）：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。系爭房地買賣契約約定之違約金為損害賠償總額之預定，乃原審確定之事實，惟原審將宏普公司所得請求之違約金酌減為按買賣總價百分之十計算即一億五千八百萬元，僅審酌系爭房地買賣總價達十五億八千萬元，黃英良就房地產交易具有專業知識與經驗，其未能補足之差額一億三千五百萬元逾總價百分之八．五，宏普公司實收資本額二十八億九千九百三十萬六千四百元，系爭房地位於台北市內湖區，交通便利，宏普公司事後轉售他人應非難事等因素，卻未說明宏普公司實際上所受之積極損害及消極損害為何，遽認違約金以一億五千八百萬元為適當，自有可議。因宏普公司以黃英良對其所負之違約金債務為抵銷抗辯，是在原審調查審認宏普公司所得抵銷之數額及與黃英良何者請求抵銷前，除宏普公司未表不服已告確定之自備款四千七百四十萬元及規費六百六十九萬三千零七十六元等本金外，尚無從判斷黃英良所得請求返還之自備款及自備款、規費等利息究為若干，而難為一部之維持，應將此部分全部廢棄發回。兩造上訴論旨，各自指摘原判決此不利於己部分為不當，求予廢棄，均非無理由。末查，宏普公司九十九年一月八日係依系爭房屋買賣契約第二十一條及系爭土地買賣契約第十三條第二項約定，解除系爭房地買賣契約，為兩造所不爭執，並非行使法定解除權，案經發回，宜併注意及之。

㈡駁回上訴部分（即黃英良請求違約金三億一千六百萬元、租金損害三千五百六十四萬四千一百六十元本息部分）：原審以前揭理由，駁回黃英良此部分請求，經核於法並無違背。證人即宏普公司職員蔡敏惠證稱系爭委辦房貸契約第六條「產權移轉登記完成時」之文字與原先討論的付款方式不同，簽約當天伊發現即提出異議，經買方同意後，閔振華予以刪除，兩造並將印章交由閔振華在刪除處用印等語（見一審卷五第八一頁），核與證人閔振華證稱沒有辦貸款時，宏普公司希望款項先繳清，所以刪除前開文字等語（見一審卷十第一二四頁背面）相符，則原審認兩造已特別約定就未能取得貸款部分之差額，黃英良須先行補足，始可請求宏普公司辦理系爭房地所有權移轉登記，難謂有何違背法令。至系爭委辦房貸契約第八條規定：「倘因金融機構停辦貸款及非可歸責於甲方（即黃英良）之事由時，由甲乙雙方以誠信、公平原則協議支付貸款金額方式或同意甲方解約，解約時乙方應將所收價款無息退還甲方，雙方不得請求任何之補償或損害賠償。」（見一審卷一第六九頁）；證人即上海銀行信義分行經理曹晉榮、台新銀行建北分行經理劉吾誠證述系爭房地未辦理所有權移轉及抵押權設定登記，故未撥款等語（見一審卷五第七五至七八頁），則均無礙原審之前開認定。另國際票券公司為宏普公司協助黃英良尋覓銀行融資之洽談對象，黃英良嗣並未同意向該公司貸款，為兩造所不爭執，而卷附金霸大樓融資案動撥流程（見一審卷四第一四四頁），乃國際票券公司業務部就擬貸款項及相關擔保、撥款事項所為說明，原審認其非屬系爭買賣文件，兩造不受拘束，自無違誤。又由宏普公司九十九年一月八日存證信函載有其就已發現瑕疵修繕完畢，如尚有其應負責之瑕疵，依系爭房屋買賣契約第十五條第二項第二款約定，於交屋前完成修繕即可等語（見一審卷二第一四六至一四八頁）以觀，尚難謂該公司明示拒絕修補瑕疵，則原審認黃英良以瑕疵為由解除契約不合法，亦無不當。黃英良上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決結果無關之贅述理由，指摘原判決此部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件黃英良上訴為一部有理由、一部無理由，宏普公司上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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