最高法院一○三年度台上字第二○六一號

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第二○六一號

上訴人

黃月理

上訴人

洪玉環

共同訴訟代理人

唐行深律師

上訴人

江俊隆

訴訟代理人

呂文正律師

　　　　　　徐立信律師

上列當事人間請求回復原狀事件，兩造對於中華民國一○二年八月二十日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第三四一號），各自提起一部上訴或上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人黃月理、洪玉環（下稱黃月理等二人）主張：伊等先後於民國七十四年、八十七年五月間向訴外人金登建設股份有限公司（下稱金登公司）、張鳳購買門牌號碼為台北市○○區○○街○○○巷○○號二樓、三樓房屋，對造上訴人江俊隆則於八十年間向其前手劉世俊購買同號五樓房屋（下各稱二樓、三樓、五樓房屋，連同一、四樓合稱系爭房屋），為各該房屋之所有權人，詎江俊隆（原判決誤載為劉世俊）於八十三年底擅自在五樓房屋之頂樓平台，增建未辦理保存登記如原判決附圖（下稱附圖）所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ，面積依序為七十五．七五平方公尺、十一．六四平方公尺、四．三四平方公尺、○．七五平方公尺之建物（下各以編號稱之，合稱系爭頂樓增建物），將屋頂突出部分之公共設施占為增建物室內面積使用，並將系爭房屋廁所之公共通風口封閉、逃生口上鎖、水塔通道加以改裝。縱認金登公司與承購戶簽訂之「房屋預定買賣契約書」（下稱預售契約書）第四條為分管約定，江俊隆仍不得增建違章建物使用，且其使用範圍不包括「住戶必要之公共設施、水塔及架設天線」，而依附圖所示，前開頂樓增建物涵蓋樓梯、水塔、水錶箱及通風口等公共設施，江俊隆管理使用之範圍顯已超過分管約定，應予拆除等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，求為命江俊隆拆除系爭頂樓增建物，並將Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建物占用之頂樓平台返還伊等及全體共有人之判決（黃月理等二人請求返還Ａ部分建物占用之頂樓平台，經原審駁回其此部分上訴後，未據其聲明不服，已告確定）。

江俊隆則以：系爭房屋之原始住戶均係向金登公司購買，並與該公司簽訂屬定型化契約之預售契約書，依該契約書第四條約定，五樓房屋屋頂除設置供樓下住戶必要公共設施、水塔及架設天線外歸五樓所有人保管使用，共有人間已合意成立分管契約。又系爭頂樓增建物已有二十幾年歷史，向由伊使用，鄰居均可共見共聞，共有人對此亦已有默示之同意。而伊增建系爭頂樓增建物後，仍保留足夠空間並顧及大樓公共安全，且經稅捐機關課徵房屋稅。伊並未將頂樓通風口堵塞，且未發現五樓房屋至室外之通氣孔有排氣不良之情形，另為維護上下樓梯之安全性，並避免長期日曬雨淋，改建水塔樓梯通道，亦未影響清洗水塔工程。至逃生口上鎖並更換通往頂樓大門，則係因舊有門片鏽壞，樓下住戶擔心門戶安全，為防止陌生人闖入，由伊自費更換，並交付住戶鑰匙，供共有人自由進出，並無阻礙公共使用。伊於水錶箱上方加蓋鐵皮，係為避免該設備遭浸濕失靈之防護措施，並未違反該水錶箱之管理方法等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：黃月理等二人主張渠等為二樓、三樓房屋、江俊隆則為五樓房屋之所有權人，系爭房屋頂樓平台為系爭房屋區分所有權人共有，江俊隆增建系爭頂樓增建物占有使用該頂樓平台等情，為兩造所不爭，並有建物登記謄本附卷可稽，復經第一審囑託台北市松山地政事務所派員測量，有勘驗筆錄、複丈成果圖可憑，堪信為真。江俊隆所提洪玉環之前手張鳳與金登公司簽訂之預售契約書，其第四條記載：「本約房屋一樓空地之使用權除樓梯間出入走道及公共設施外，其餘均依一樓所有人使用管理，五樓屋頂除設置供樓下住戶必要公共設施、水塔及架設天線外，歸五樓所有人保管使用」等語，有預售契約書可稽，且黃月理等二人於原審提出四樓房屋之共有人鍾玉紅與金登公司所簽訂預售契約書第四條亦係如是記載，而系爭房屋確係金登公司興建完成後登記為其所有，再將各樓層出售，有卷附一至五樓建物登記謄本及異動索引表可佐，自堪認該等預售契約書係金登公司事先列就之定型化契約，該公司與各承購戶以訂立第四條之相同約定應為常態，是金登公司與原始承購戶間所訂預售契約書，就系爭房屋頂樓平台確有分管協議。黃月理等二人否認其餘原始承購戶與金登公司間曾簽訂預售契約書，或簽訂之預售契約書並無上開分管之約定，就此非常態事實並未舉證以實其說，渠等空言否認分管約定，自非可取。惟五樓房屋所有人依分管約定，對於五樓屋頂平台所設置供樓下住戶必要公共設施、水塔及架設天線以外區域之管理使用，仍應以符合全體共有人之利益合法為之。江俊隆增建Ａ、Ｂ（不含水塔及登上水塔之樓梯）、Ｃ（不含水錶箱上之鐵蓋）、Ｄ部分建物，雖均坐落於江俊隆得管理使用而非屬必要公共設施之範圍，然均未曾向建築主管機關請領建造執照，並被列為違章建築經查報拍照存證在案，有台北市建築管理工程處函文、歷年檢舉、查報紀錄可稽，堪認前開部分建物均屬非法之違章建築，不因核課房屋稅而使之成為合法建物。又Ａ部分建物規劃為兩房一衛一廳使用，並將位於浴室內原屬鋼筋水泥直立式之通風設施改由穿越浴室牆面外伸之鋁製排氣管，且於房間轉角處破壞屋頂平台而搭建五樓至屋頂平台之室內樓梯供上下之用，業經原審勘驗在卷，復有照片可考。而Ｂ部分（不含水塔及登上水塔之樓梯）及Ｃ部分（不含水錶箱上之鐵蓋）均係附連於Ａ部分建物屋頂而增建之鐵皮建物，固有遮風避雨之效果，但無非係為Ａ部分建物提供方便進出之目的使用，若Ａ部分拆除，則Ｂ、Ｃ部分即無單獨存在之價值；至位在Ａ部分建物（浴室）範圍內之Ｄ部分建物，其通風口雖無異物遮擋，但改變系爭房屋之通風設施，則非有利於系爭房屋之排氣，有礙公共衛生甚明。足見系爭頂樓增建物屬違章建築，且破壞五樓屋頂結構設置內用樓梯直通屋頂平台，並改變系爭房屋浴室通風設施，亦增加系爭房屋之承載負荷，更造成住戶逃生困難，誠非以有利於系爭房屋之方式管理系爭屋頂平台。縱江俊隆將進出系爭屋頂平台之鐵門鑰匙交付黃月理等二人及其他共有人，亦無法改善此不當之管理方式及逃生風險。再江俊隆於系爭屋頂平台所增建者係違章建築，已違反承購戶與金登公司所簽訂預售契約書附件住戶公約第三條「不作違章增建」之約定，豈會如江俊隆所稱因逾十餘年而視為其他共有人默示同意？且依台北市建築管理工程處檢送之歷年檢舉、查報紀錄，前開違章建築先後多次經人提出檢舉，益見系爭屋頂平台之違建早經共有人反對。江俊隆違反系爭房屋分管約定，於系爭屋頂平台增建違章之系爭頂樓增建物，顯然非以有利各共有人之方法管理使用系爭屋頂平台，自非得以增建前開建物之方式占有使用系爭屋頂平台。從而，黃月理等二人本於共有人之地位，依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求江俊隆將系爭頂樓增建物拆除，即屬有據，應予准許。惟江俊隆依預售契約書之分管約定既對系爭頂樓平台有管理使用之權，則於系爭頂樓增建物拆除後，江俊隆仍有權依適當方法為管理使用該頂樓平台，黃月理等二人請求江俊隆拆除系爭頂樓增建物後，應將Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建物占用之頂樓平台返還渠等二人及全體共有人，則屬無據，不應准許。為其心證之所由得，並審酌兩造其餘攻擊或防禦方法及舉證，認與判決結果不生影響，因而廢棄第一審命江俊隆返還Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建物占用之頂樓平台，及駁回黃月理等二人請求拆除Ａ部分建物之判決，改判駁回黃月理等二人該返還部分之訴；命江俊隆拆除Ａ部分建物，並維持第一審命江俊隆拆除Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建物之判決，駁回其此部分之上訴。

關於廢棄發回部分（即黃月理等二人請求江俊隆返還Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建物占用之頂樓平台部分）：查黃月理等二人一再主張：江俊隆將逃生口上鎖、於通往頂樓平台設置鐵門並加鎖，其他住戶無法進出等語，並提出照片為證（一審北簡字卷第四頁、重訴字卷第一一一、一一二頁、原審卷第九五頁），而原審履勘現場之勘驗筆錄亦記載：五樓頂樓平台與樓梯間有一鐵門可上鎖等語（原審卷第九一頁背面）；又依黃月理等二人受第一審及原審法官勘驗現場之諭知而陳報之照片所示，五樓房屋頂樓平台在Ｂ部分建物下方置有水塔及登上水塔之樓梯、Ｃ部分建物下方置有水錶箱（一審重訴字卷第九○、九一頁、原審卷第九六、九七頁），Ｄ部分位於Ａ部分之室內，現為瓷磚地板，不見可通風之開口（原審卷第一○二頁）；黃月理等二人復主張，該等水塔、樓梯、水錶箱及通風口均屬必要之公共設施，不在分管範圍等情（一審重訴字卷第八六、一二八頁、原審卷第四八、一七六頁），江俊隆對Ｂ部分樓梯水塔屬於預售契約書第四條約定之必要公共設施一節，亦不爭執（一審重訴字卷第一○八頁背面）。綜上以觀，江俊隆似已將屬於公共設施之水塔、樓梯、水錶箱及通風口，排除其他共有人之干涉，而置於自己之管領力之下？果爾，黃月理等二人請求江俊隆將水塔等部分所在之頂樓平台返還渠等及全體共有人，是否全屬無據，即有再推研之餘地。又水塔等部分之位置、面積究為如何？與Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之位置及面積相當否？原審未予釐清，即駁回黃月理等二人請求返還Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建物占用之頂樓平台之訴，自難維持。

黃月理等二人上訴論旨，指摘原判決此不利於其部分為不當，求予廢棄，非無理由。

關於駁回上訴部分（即黃月理等二人請求拆除系爭頂樓增建物部分）：按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。江俊隆既援引預售契約書第四條約定以為其分管之依據，則在未證明有何特別情事而不知該契約書附件之情形下，原審乃據上開事證，綜合研判，並依取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定江俊隆於屋頂平台增建違章建築，已違反預售契約書附件住戶公約第三條「不作違章增建」之約定，進而論斷江俊隆增建行為，非有權占有使用頂樓平台，尚無違反證據法則可言。原審就此部分為江俊隆不利之判決，經核於法並無違誤。又江俊隆對於第一審命其拆除Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建物之上訴，原審於判決理由項下認其應拆除該等部分建物，而於判決主文第四項諭知駁回江俊隆上開部分之上訴，自無主文與理由不符之情事。江俊隆之上訴論旨，就原審採證、認事及解釋分管契約之職權行使，指摘原判決不利於其部分為不當，聲明廢棄，非有理由。至江俊隆於上訴本院後，另抗辯：黃月理等二人縱得請求伊除去侵害，其請求權亦已罹於民法第九百六十三條規定之一年時效期間云云。經核係屬新攻擊防禦方法，依民事訴訟法第四百七十六條第一項規定意旨，本院無從審酌，附此指明。

據上論結，本件黃月理等二人之上訴為有理由，江俊隆之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

Ｖ