最高法院一○三年度台上字第二三七五號

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第二三七五號

上訴人

毅昌建設有限公司

法定代理人

汪昌國

訴訟代理人

何榮源律師

複代理人

林銘龍律師

被上訴人

謝煥郎

上列當事人間請求移轉所有權登記等事件，上訴人對於中華民國一○三年三月三十一日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第八○二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊前向原審共同被告亞青建設股份有限公司（下稱亞青公司）董事長、上訴人實際經營者汪昌國，及亞青公司董事、上訴人董事長吳伯毅接洽，購買亞青公司、上訴人共同推出在台北縣八里鄉（現改制為新北市○里區○○○里○段○○○○段○○○○○○地號等二十筆土地（現已合併為一筆○○○地號土地）內所興建「美麗溫泉」建案其中六樓C3、C4二戶預售房屋及編號○○號停車位暨基地（下稱系爭房地）。因其二人表示上訴人為美麗溫泉建案之推案公司，且為建造執照之起造名義人，因此其二人乃於民國九十六年十二月七日以上訴人名義與伊簽訂系爭房地買賣契約。縱認亞青公司是否為本件買賣關係之當事人不明，然上訴人將系爭建物起造人名義及土地所有權轉讓予亞青公司，上訴人顯已無從履行與伊間之買賣契約，伊亦得依民法第二百二十六條規定，請求上訴人負損害賠償責任。因近日房地產價格高漲，伊所購買之系爭房地市價已超過原約定價金新台幣（下同）八百八十八萬元，對於伊所受之損害額，伊先以本件買賣價金計算為一部請求等情。爰依上揭民法規定，求為命上訴人給付四百四十四萬元本息之判決（未繫屬本院者，不予贅列）。

上訴人則以：伊前法定代理人吳伯毅向被上訴人借貸二千萬元，原約定利息為年息百分之三十，第一年期滿給付六百萬元，因被上訴人認為保障不足，要求年息提高至百分之五十，且溯自九十六年十二月八日起算兩年，期滿給付四千萬元，因吳伯毅為免被上訴人抽銀根，除由伊簽發本票，並於九十七年七月十日與被上訴人重新簽訂九十六年十二月七日股東投資契約，及簽訂美麗溫泉建案全部二十八戶房地及六個停車位，虛載價金四千萬元全部付清之買賣契約。同日被上訴人表示願以實價購買系爭兩戶房地，堅持將簽約日期倒填為九十六年十二月七日，及在買賣契約之繳款明細表上，載明九十六年十二月七日五項期款全部付清，將來再以前開借貸本息抵付。然因伊與系爭合建案地主發生糾紛，無法動工，被迫取消該建案，而與承購戶解約並退款。被上訴人要求吳伯毅重新簽訂股東投資契約書，將上開借貸關係改成被上訴人投資伊在台北市南港區之東京雙星建案，並以實價六成購買東京雙星建案的兩戶房地及兩個停車位，依約倒填日期為九十六年十二月七日，其餘條件與前一股東投資契約同，吳伯毅並代表上訴人與被上訴人合意解除系爭房地買賣契約。截至一○○年三月十七日止，系爭建案僅完成工程百分之零點五，地上尚無建物存在，被上訴人不可能付清全部價款。故被上訴人並未實際支付價金，且與伊合意解除系爭買賣契約，被上訴人請求伊賠償損害為無理由等語，資為抗辯。

原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決部分廢棄，改判如被上訴人上述聲明，無非以：上訴人自認吳伯毅代表其與被上訴人簽訂系爭二戶房地買賣契約，及在買賣契約書繳款明細表上記載九十六年十二月七日五項期款全部付清等節，並有系爭房地買賣契約書可憑。另被上訴人與上訴人分別於九十五年十二月八日、九十六年十二月七日簽訂股東投資契約書，載明被上訴人投資二千萬元於上訴人開發之坐落台北縣八里鄉○○里○段○○○○段○○○地號等計二十筆土地之「美麗溫泉」案。足認上訴人與被上訴人間就彼等訂立系爭房地買賣契約，及因其他資金往來關係而認被上訴人已付清買賣價金達成合意。而吳伯毅雖證稱因美麗溫泉建案無法進行，上訴人與被上訴人簽訂南港東京雙星建案之投資契約書，即一併解除系爭房地買賣契約，有向被上訴人取回二十八份美麗溫泉房地買賣契約，然就系爭房地二件買賣契約書，後來不了了之等語。然上訴人既又與被上訴人簽訂投資契約書，且雙方亦另有簽立多件文件，何以未在嗣後簽立之投資契約書或以其他書面表明上開事由，復未取回系爭房地買賣契約，吳伯毅之證述自難採信。另上訴人取消系爭房地之建案，亦非可據為其與被上訴人合意解除契約之證明。又上訴人已非系爭房地之起造人，無法履行系爭房地買賣契約，為兩造所不爭執，則被上訴人主張上訴人給付不能，請求上訴人損害賠償，應屬有據，系爭房地總價為八百八十八萬元，被上訴人請求上訴人及亞青公司共同給付該金額，即係請求上訴人給付四百四十四萬元。從而被上訴人依民法第二百二十六條第一項規定，請求上訴人給付四百四十四萬元本息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查因兩造有其他資金往來關係，及上訴人又與被上訴人簽訂投資契約書，且雙方亦另有簽立多件文件，認被上訴人已付清買賣價金達成合意，為原審所認定之事實。而被上訴人於九十九年一月二十六日發給上訴人之律師函亦載明：美麗溫泉建案因上訴人與地主發生糾紛，迄九十七年底均無法動工，乃將原投入之二千萬元併其股利等，改投資東京雙星建案，條件一樣，被上訴人可分得東京雙星建案兩戶房地及兩車位，並因此重定股東投資契約，亦註明已付清價款及無貸款等語（見第一審卷㈠第二五三至二五五頁），上訴人並提出三件股東投資契約書為證（見同上卷第一六五至一七二頁），似與證人吳伯毅證述之情節若合符節，且兩造已合意終止美麗溫泉建案，另行簽訂投資東京雙星建案，果爾，被上訴人因美麗溫泉建案而訂購之系爭房地是否曾給付價金？是否已隨同被上訴人改投資東京雙星建案亦合意解除系爭房地買賣契約？乃原審未遑推闡明晰，僅以兩造嗣後訂定之多份文件及投資契約書未載明相關文字，逕認系爭房地買賣契約未經兩造解除，進而為上訴人不利之判決，不免速斷。次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，在於填補債權人所受之損害及所失之利益，民法第二百十六條固定有明文。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。查上訴人於原審係抗辯被上訴人於簽約當時並未實際支付價款，被上訴人係欲以其與吳伯毅間之私人借貸關係到期後之本息抵充買賣價金等語；被上訴人則於原審係主張因被上訴人另案投資八千萬元，上訴人將另案應補償其之十萬元美金、四百萬元，形同實際支出約新台幣七百三十萬元抵充買賣價金（參第一審卷㈠第二七五頁、第二七七至二八○頁，原審卷

㈠第六至七頁），原審亦認定系爭買賣價金與兩造有其他資金往來關係有關，則被上訴人所受之損害似非買賣契約價金，究竟被上訴人所受之損害為何？原審未遑調查審究，徒以系爭買賣契約記載之價金認定為被上訴人所受損害，亦有未合。上訴論旨，指摘於其不利之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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