最高法院一○三年度台上字第二五○號

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第二五○號

上訴人

張鴻圖

訴訟代理人

黃鼎鈞律師

被上訴人

曾進利

　　　　　　李鈴木

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○二年五月二十二日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○二年度上字第一○七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落彰化縣彰化市○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人李汝焜所有，李汝焜與被上訴人曾進利之被繼承人曾樹及被上訴人李鈴木之被繼承人李榮村間，有未定期限租賃之契約關係（下稱系爭租約）。李汝焜死亡後，由其繼承人李東曉等人繼承取得所有權。伊於民國九十九年十一月十一日以贈與為原因，取得李東曉之所有權應有部分，再於同年月十九日以買賣為原因，取得其餘應有部分。曾進利雖在如原判決附圖（下稱附圖）所示編號 A部分土地占有使用面積一四四平方公尺之磚造平房，及編號 B部分土地占有使用面積五二平方公尺之磚造平房；李鈴木在如附圖所示編號 C部分土地占有使用面積一二○平方公尺之磚造平房。惟曾樹、李榮村並非以建築房屋為目的而承租系爭土地，並經伊於一○一年九月三十一日終止系爭租約。縱認李汝焜與曾樹、李榮村間，有未定期限租地建屋之契約關係存在，亦因曾樹及李鈴木之房屋均已滅失，另附圖編號A、B、C 建物亦不堪使用，系爭租約關係業告消滅，被上訴人占有使用系爭土地，已無正當權源。又被上訴人自一○一年十一月一日起，無權占有系爭土地，分別獲有相當於租金即申報地價年息8%之不當得利等情，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，求為命（一）曾進利、李鈴木分別將如附圖所示編號A、B部分及C 部分之磚造平房拆除，並返還土地。（二）曾進利、李鈴木均自一○一年十一月一日起至返還土地之日止，按月依序給付新台幣（下同）二千六百十三元、一千六百元之判決。

被上訴人則以：李汝焜與曾進利之被繼承人曾樹就附圖編號A、B部分之土地，及與李鈴木之被繼承人李榮村就編號C 部分之土地，分別訂有未定期限租地建屋之契約關係存在，曾樹、李榮村死亡後，應由伊繼承該租約關係。又上訴人係自李汝焜之繼承人取得系爭土地所有權，該租賃關係對於上訴人繼續存在，伊自有權繼續占有使用系爭土地等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地原為李汝焜所有，李汝焜與曾進利之被繼承人曾樹、李鈴木之被繼承人李榮村間，有未定期限之租賃關係。李汝焜死亡後，由其繼承人李東曉等人繼承取得系爭土地所有權，上訴人於九十九年十一月十一日以贈與為原因，取得李東曉之應有部分，再於同年月十九日以買賣為原因，取得其餘應有部分之事實，為兩造所不爭執。而系爭土地自日據時期起迄今之地目均為「建」，曾進利之祖父曾乞、父親曾樹自日據時代起即已設籍於坐落在系爭土地上之彰化市○○路○○○巷○○○號房屋（下稱三十二號房屋），李鈴木之父親李榮村自日據時期即設籍於坐落在系爭土地上之同上巷八號房屋（下稱八號房屋）；且三十二號房屋於三十九年八月一日即已登記為曾乞所有、八號房屋亦於同日登記為李鈴木之伯父李泉益所有，足認該二棟建物均為合法建物，依一般常情判斷，若系爭租約並非租地建屋契約，應不至於出資在系爭土地上興建房屋居住使用。參以李汝焜迭次在其提起之訴訟中，自陳其係將系爭土地出租供建築房屋之用等情，堪信被上訴人抗辯系爭租約為租地建屋契約之事實為真正。又系爭租約開始於日據時代，當時為農業社會，其以稻谷約定為租金之給付方式亦不違反當時社會之習慣，不足以推斷系爭租約非租地建屋契約。次查系爭租約並無土地法第一百零三條第一款規定年限屆滿得予收回之適用。另上訴人復未舉證證明系爭租約有上開法條第二至第五款規定得收回之情形。至於編號 A、B、C部分平房均為磚造，核與原始之竹造、土骨造之材質不同，應係因房屋老舊後，為居住安全起見，部分更新以新建材補強建物所致，尚難謂其舊建物已滅失不存在。再上開建物雖樣式老舊及有部分毀損，惟並非全部毀損滅失不存在，且其餘尚存在之房屋建材亦為磚造，尚未達不堪使用之程度，上訴人不得終止契約，被上訴人自有占用系爭土地之合法權源。從而，上訴人依上開規定，請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及舉證，為不可採及不逐一論述之理由，因將第一審所為命被上訴人拆屋還地及給付不當得利之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴。

查出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，依所有權讓與不破租賃之原則，其租賃契約，對於受讓仍繼續存在，此觀民法第四百二十五條第一項之規定自明。又租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約並不失其存在（本院五十一年台上字第二九八七號判例參照）。且土地法第一百零三條第二款至第五款之規定，不問契約是否定有期限，均有適用，亦有司法院院解字第四○七五號解釋可循。本件系爭土地原為李汝焜所有，李汝焜與被上訴人之被繼承人間，訂有未定期限之租用基地建築房屋之系爭租約；李汝焜死亡後，由其繼承人李東曉等人繼承取得系爭土地所有權，上訴人於九十九年十一月十一日以贈與為原因，取得李東曉之應有部分，再於同年月十九日以買賣為原因，取得其餘應有部分，乃兩造所不爭執之事實，依上說明，系爭租約在兩造間仍繼續存在。且被上訴人租用系爭土地並無土地法第一百零三條第一款規定之適用，又無同條第二款至第五款所定情形，復為原審所合法確定之事實，揆諸上揭解釋及判例意旨，不論系爭土地上所建之房屋曾否滅失，系爭租約應仍屬存在，被上訴人根據系爭租約使用系爭土地上之房屋，即非無權占有及不當得利。原審為上訴人不利之判決，所持理由雖非全以此為據，但於判決結果並無二致，亦仍應維持。至本院三十年渝上字第三一一號判例要旨：「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限」，業經本院於九十年第四次民事庭會議決議不再援用，則循此要旨所作成之本院八十七年度台上字第二四七五號判決意旨，即無再予參考之必要。上訴論旨，執此並以原審認定事實、取捨證據之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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