最高法院一○三年度台上字第二八二號

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第二八二號

上訴人

香檳華廈管理委員會

兼法定代理人

林公世 住同上號7樓

共同訴訟代理人

林明輝律師

上訴人

張秀珠 住台北市○○區○○路0段000號12樓

訴訟代理人

高明哲律師

設台北市○○區○○路0段00號

上列當事人間請求拆屋還地等事件，兩造對於中華民國一○一年十二月二十五日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第三二號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人林公世及香檳華廈管理委員會（下稱林公世等二人）主張：對造上訴人張秀珠於民國九十二年六月十七日取得門牌台北市○○區○○路○段○○號一樓房屋所有權及其坐落基地台北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）應有部分，成為香檳華廈之區分所有權人。詎張秀珠無權占用香檳華廈管理委員會所管理、全體區分所有人所共有如原判決附圖（下稱附圖）所示A、B部分土地，面積依序為二十三、十二平方公尺，並將其自前手所買受取得之上開A部分木板頂蓋、B部分鐵皮屋等地上物出租予他人使用，違反該部分土地之設置目的及通常使用方法，張秀珠並因此獲得相當於租金之不當利益，以系爭土地九十八年度之申報地價年息百分之十計算，自九十八年八月二日至九十九年八月一日止之不當得利共計新台幣（下同）二十一萬七千一百二十元。林公世為香檳華廈區分所有權人之一，得依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求將系爭地上物拆除，返還該部分土地。香檳華廈管理委員會得依公寓大廈管理條例第九條第四項及民法第一百七十九條規定，請求拆除系爭地上物及給付不當得利等情，求為命張秀珠將如附圖所示 A部分之木板頂蓋、 B部分之鐵皮屋拆除，並將土地返還予林公世及全體共有人，及給付香檳華廈管理委員會二十一萬七千一百二十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決（香檳華廈管理委員會請求返還上開A、B土地部分，經第一審判決其敗訴，未據其聲明不服，業已確定，不予贅敘）。

上訴人張秀珠則以：系爭土地上如附圖所示A、B部分之木板頂蓋及鐵皮屋早已存在，伊係於九十一年間購買系爭房屋，非A、B部分地上物之原始興建人，亦無事實上處分權。香檳華廈之區分所有權人間訂有分管契約，約定附屬於一層房屋之空地使用權專屬一層所有人，林公世及香檳華廈管理委員會應受該分管契約之拘束，渠等請求伊拆屋還地及返還相當於租金之不當利益，均無理由等語，資為抗辯。

原審以：張秀珠於九十二年六月十七日購得系爭房屋所有權及系爭土地應有部分，林公世於九十七年二月二十二日取得同段七三號七樓房屋所有權及系爭土地應有部分，二人均為香檳華廈之區分所有權人，香檳華廈管理委員會為香檳華廈區分所有權人成立之管理組織，於九十八年間向台北市政府申請報備在案。系爭土地上建有如附圖所示A部分面積二十三平方公尺之木板頂蓋，及B部分面積十二平方公尺之鐵皮屋等情，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本、報備證明在卷可稽，復經第一審法院會同台北市大安地政事務所人員勘驗現場，繪製土地複丈成果圖附卷。

按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。香檳華廈係訴外人太平洋建設股份有限公司（下稱太平洋建設公司）於六十一年興建完成，其與承購戶訂立之預訂香檳華廈別墅買賣合約約定，附屬於底層空地之使用權專屬底層所有人，頂層屋面保養及使用權，屬於頂層所有人，有該契約在卷可憑，足證香檳華廈地面層共有之空地，自各買受人向太平洋建設公司購得不動產之時起，即約定由一樓房屋所有權人管理使用，此項分管約定，對於其他自太平洋建設公司取得香檳華廈房地所有權之第一手買受人或陸續受讓取得房地之所有權人，均有效力。張秀珠抗辯其對系爭土地有專用權，難謂無據，其將該分管部分之土地出租他人，無須得其餘共有人之同意，亦未逾越分管契約之約定。次查終止分管契約須共有人全體之同意，香檳華廈區分所有權人並未全數同意終止系爭分管契約，經證人黃栯羚（原名黃思菁）、章邱秀卿證實，林公世等二人主張系爭分管契約業經香檳華廈區分所有權人終止，為無足採。又香檳華廈一樓空地之使用權雖因分管契約約定由一樓住戶專用，惟如附圖所示A、B部分土地，部分屬法定空地、部分屬防火巷，有台北市建築管理工程處函在卷可證。查建築基地所保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當之空間，以供採光、通風、維護生活起居環境，故公寓大廈區分所有權人不得以逾越或違反法定空地正常使用之方法使用該土地。如附圖所示A、B部分土地於香檳大廈建造完成時即為空地，系爭分管契約約定之內容僅為專用權人得以空地或暫時性擺放得隨時移動之物品等不影響空地使用之方式為使用，不得改變空地之使用方法設置固定之地上物。如附圖所示A、B部分於八十一、八十三年間即存在， A部分之木板頂蓋緊連系爭房屋之牆壁搭建，於牆壁上設有鐵架， B部分之鐵皮屋依附在系爭房屋之後方，有台北市建築管理處一○○年十一月三日北市都建查字地一○○七一九四五九○○號函所附拆除通知單、現場照片可考。該木板頂蓋顯已因附合而成為系爭房屋之重要成分；該鐵皮屋則不具構造上之獨立性，屬於附屬建物，張秀珠之所有權因而擴張及於系爭木板頂蓋及鐵皮屋，其對之有處分之權能。按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條分別定有明文。又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反上開規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項亦有明定。張秀珠基於分管契約對附圖所示A、B部分之土地固有專用權，惟附圖所示A部分現設有固定之木板頂蓋，B部分則為鐵皮屋，該土地之使用方式，顯逾越分管契約之內容，妨害各共有人對共有物之所有權，亦違反共用部分之專用約定，林公世依上開民法、香檳華廈管理委員會依大廈管理條例第九條第四項規定，請求被上訴人將如附圖所示A部分之木板頂蓋、B部分之鐵皮屋拆除，即屬有據，應予准許。又張秀珠本於分管契約，對該部分土地既有專用權，其本得為管理使用，自非無權占有，亦非無法律上原因而受有利益，林公世本於上開規定，請求張秀珠將系爭土地如附圖所示A、B部分返還林公世及全體共有人，香檳華廈管理委員會依民法第一百七十九條規定，請求張秀珠給付相當租金之不當得利二十一萬七千一百二十元，均屬無據，不應准許。爰將第一審所為林公世等二人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命張秀珠將系爭土地上如附圖所示A部分之木板頂蓋、B部分之鐵皮屋拆除，一部予以維持，駁回渠等其餘上訴，經核於法並無違誤。兩造上訴論旨，各自指摘原判決於己不利部分違背法令，求予廢棄，均非有理由。

據上論結，本件兩造上訴均無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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